◎趙伯艷 仲陽(yáng)關(guān)

近年來(lái)中國(guó)城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，城市人口擴(kuò)張和空間局促并行導(dǎo)致很多矛盾長(zhǎng)期存在并難以化解，其中停車矛盾較為突出，影響了社區(qū)和諧和居民生活。

一、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾的主要表現(xiàn)

車位利用矛盾是住宅小區(qū)里越來(lái)越常見(jiàn)的景象，呈現(xiàn)出多沖突主體相互交疊的態(tài)勢(shì)。

1.小區(qū)內(nèi)業(yè)主之間的停車矛盾

由于早期居民的停車需求較低，城市規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)、小區(qū)建設(shè)未充分預(yù)料未來(lái)停車位需求的急速上漲，導(dǎo)致停車位建造完善的速度跟不上私家車車量增長(zhǎng)的速度。尤其是在老舊小區(qū)，有些小區(qū)住戶為了保證自己的車位而在公共停車空間里安裝地鎖，嚴(yán)重影響了小區(qū)內(nèi)其他車主對(duì)公共停車位的共享使用權(quán)。

2.小區(qū)業(yè)主與外來(lái)車主之間的停車矛盾

由于車位資源短缺而導(dǎo)致的爭(zhēng)搶和沖突不僅發(fā)生在小區(qū)內(nèi)部，還發(fā)生在不同小區(qū)的居民之間，各個(gè)小區(qū)停車資源的分殊性加劇了這一現(xiàn)象。小區(qū)停車空間被外來(lái)車輛占用，進(jìn)而發(fā)生停車糾紛也比較普遍。不少業(yè)主安裝地鎖來(lái)阻止外來(lái)車輛占用停車位，這雖然減少了車位被占的情況，但卻給小區(qū)帶來(lái)了安全隱患。

3.小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的車位利用矛盾

因車位管理和配置所引發(fā)的小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也比較普遍。其實(shí)質(zhì)是買方和賣方之間的角色錯(cuò)位，物業(yè)公司逾越了自身服務(wù)小區(qū)業(yè)主的角色。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》 （以下簡(jiǎn)稱 《物權(quán)法》）規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。占用共有的道路建設(shè)停車位的，就屬于業(yè)主共有?！?但是一些小區(qū)物業(yè)公司私辟車位、擅自將小區(qū)內(nèi)的綠化地等公共空間改造成停車位隨意出租，加之停車管理服務(wù)不到位，引發(fā)業(yè)主不滿，由此導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾頻發(fā)。

二、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾形成的原因

車位供不應(yīng)求是城市住宅小區(qū)車位利用矛盾發(fā)生的根本原因。除此之外，車位配置方式不當(dāng)、小區(qū)停車位使用規(guī)則不明、物業(yè)公司停車管理不規(guī)范、業(yè)主缺乏對(duì)社區(qū)車位管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)也是形成和加劇車位利用矛盾的重要原因。

1.車位配置方式不當(dāng)

新建住宅小區(qū)配套建設(shè)地下車庫(kù)和車位的情況越來(lái)越普遍?！段餀?quán)法》規(guī)定 “建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定”。當(dāng)事人包括三類主體： 第一類是指車位和車庫(kù)的投資人 （一般是小區(qū)的開(kāi)發(fā)商），是車位和車庫(kù)的先期所有權(quán)人；第二類是指業(yè)主，通過(guò)購(gòu)買和租用的方式獲得車位的所有權(quán)或使用權(quán)；第三類是指有需要且有意購(gòu)買或承租的業(yè)主。理想狀態(tài)是，第一類主體和第三類主體充分溝通、協(xié)商，之后第三類主體轉(zhuǎn)化為第二類主體。但在實(shí)際中經(jīng)常是開(kāi)發(fā)商唱獨(dú)角戲，為了規(guī)范管理和盡快收回投資成本，利用先期優(yōu)勢(shì)和信息優(yōu)勢(shì)按自己意愿擅自決定車位利用和配置規(guī)則，對(duì)地下車位 “只賣不租”。在車位權(quán)屬登記上，《物權(quán)法》 規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅需經(jīng)依法登記才能發(fā)生效力。但也有學(xué)者指出，在實(shí)踐當(dāng)中，許多開(kāi)發(fā)商以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售，混淆所有權(quán)和使用權(quán)，很多業(yè)主無(wú)力一次性支付或不愿花高價(jià)去 “購(gòu)買” 車位，由此加劇了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司與業(yè)主之間的沖突。

2.小區(qū)停車位使用規(guī)則不明

小區(qū)地上車位屬于業(yè)主共有，但是在如何使用上也是矛盾重重。一般來(lái)說(shuō)，這類車位可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)公司租給業(yè)主使用，租金在扣除必要費(fèi)用后歸入小區(qū)維修資金。物業(yè)公司對(duì)車位行駛管理權(quán)，基本采取先到先得的原則對(duì)業(yè)主開(kāi)放租用。但是，隨著業(yè)主購(gòu)車越來(lái)越多以及新業(yè)主的進(jìn)入，車位資源越來(lái)越緊張，后買車、買房的業(yè)主基本上沒(méi)有機(jī)會(huì)獲得車位的承租權(quán)，這就在業(yè)主之間產(chǎn)生了結(jié)構(gòu)性的矛盾。此外，物業(yè)公司對(duì)承租車位進(jìn)入和退出中的無(wú)序管理也加劇了矛盾和沖突。為此，無(wú)車位承租的業(yè)主要求共享車位承租權(quán)，期望車位承租能按規(guī)則定期重新分配而非一成不變，而這無(wú)疑會(huì)引起既有車位承租業(yè)主的不滿，執(zhí)行的阻力也非常大。

3.物業(yè)公司停車管理不規(guī)范不健全

物業(yè)公司在停車管理中普遍存在制度缺失、信息公開(kāi)不夠、執(zhí)行力和監(jiān)督力差等問(wèn)題，卻按月收取停車服務(wù)費(fèi)，因而引發(fā)業(yè)主不滿進(jìn)而發(fā)生沖突。一些小區(qū)的物業(yè)公司并沒(méi)有設(shè)置停車管理規(guī)范，而一些小區(qū)雖然有相應(yīng)規(guī)范，但公開(kāi)和宣傳程度不夠。物業(yè)公司和保安人員對(duì)車輛不能亂停亂放等要求，大多只進(jìn)行口頭宣傳，缺乏執(zhí)行效能。因此，小區(qū)居民對(duì)相關(guān)規(guī)章制度并不熟知，加之物業(yè)工作人員對(duì)停車秩序疏于管理，造成了停車無(wú)序、影響居民出行的現(xiàn)象。

4.業(yè)主缺乏對(duì)社區(qū)車位管理的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

《物權(quán)法》 規(guī)定，“業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項(xiàng)及表決權(quán)”。但是很多新住宅小區(qū)并沒(méi)有即時(shí)成立業(yè)委會(huì)，社區(qū)公共事務(wù)推動(dòng)乏力，有關(guān)停車位的配置規(guī)劃、地下車庫(kù)的出售價(jià)格和地面停車位的出租價(jià)格等公共事務(wù)沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的表決，而完全由開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司來(lái)安排。由于車位政策和管理不透明，車位管理亂象叢生，小區(qū)露天停車位被改造為開(kāi)發(fā)商的辦公車位、公共停車位被以更高的價(jià)格租給外來(lái)人，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的停車權(quán)益。開(kāi)發(fā)商違規(guī)出售 “無(wú)約定的地下車位”、“已被公攤的地下車位”、“人防工程車位”，也為車位沖突埋下隱患。

三、城市住宅小區(qū)車位利用矛盾的解決思路

1.拓展住宅小區(qū)的停車資源

針對(duì)住宅小區(qū)停車位供不應(yīng)求的現(xiàn)象，應(yīng)拓展停車資源，充分利用住宅小區(qū)內(nèi)部地下停車場(chǎng)、地面停車場(chǎng)、人防車位停車。首先，對(duì)小區(qū)內(nèi)部道路進(jìn)行合理利用。通過(guò)單線循環(huán)，在不影響行車行人安全的情況下，利用有效的地面空間，多劃停車位，有效增加小區(qū)的機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量。其次，召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，征求業(yè)主意見(jiàn)對(duì)社區(qū)綠地進(jìn)行改造。但必須達(dá)到 “1/2 以上業(yè)主”的同意、且同意改造的住戶房屋面積總和占全體業(yè)主房屋面積一半以上的條件，并通過(guò)園林綠化、規(guī)劃等相關(guān)部門的審批后，才能對(duì)社區(qū)綠地進(jìn)行改造。第三，充分利用人防工程資源。開(kāi)發(fā)商投資建造的人防工程在平時(shí)可以民用。按 “誰(shuí)投資，誰(shuí)收益” 的原則，開(kāi)發(fā)商擁有支配使用權(quán)，可將人防車位租賃給業(yè)主。第四，擴(kuò)建停車場(chǎng)，物業(yè)公司可以先期墊資，再?gòu)臄U(kuò)建或增建停車場(chǎng)的租金和停車管理服務(wù)費(fèi)等收入中逐漸返還。第五，引進(jìn)智慧社區(qū)，將共享理念運(yùn)用到停車空間利用中。針對(duì)住宅小區(qū)車位資源競(jìng)爭(zhēng)的問(wèn)題，依托停車APP 對(duì)社區(qū)停車位進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理和利用，提升車位的使用效率。

2.明晰車位所有權(quán)的相關(guān)法律和制度

針對(duì)車位權(quán)屬的模糊地帶，應(yīng)從立法角度明確各類車位的權(quán)屬： 明確規(guī)定如果開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間在合同中對(duì)車位所有權(quán)沒(méi)有進(jìn)行約定或者約定不明，車位歸全體業(yè)主共有；如果開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中申明小區(qū)地下車位的產(chǎn)權(quán)屬于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，不隨房屋一起售賣，開(kāi)發(fā)商則可以保留地下停車位的所有權(quán)；對(duì)專有部分的車位，比如非人防工程改建的地下停車場(chǎng)，應(yīng)為其頒發(fā)使用權(quán)證書(shū)和產(chǎn)權(quán)證書(shū)，確認(rèn)權(quán)屬；對(duì)人防工程改建的地下停車場(chǎng)，如果開(kāi)發(fā)商能夠取得相應(yīng)的文件證明該人防工程屬于開(kāi)發(fā)商投資建造，并且改建的地下人防空間在平時(shí)用來(lái)停車，則開(kāi)發(fā)商擁有人防車位的支配使用權(quán)；對(duì)共有車位進(jìn)行登記公示，明確所有權(quán)，在房屋產(chǎn)權(quán)登記薄上標(biāo)注，來(lái)保護(hù)業(yè)主利益。

3.規(guī)范物業(yè)公司管理程序，保證業(yè)主權(quán)益

針對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理透明度不高、管理不規(guī)范、管理錯(cuò)位越位的現(xiàn)象，應(yīng)明確其服務(wù)定位，加強(qiáng)對(duì)它的規(guī)范管理和監(jiān)督。首先要促進(jìn)物業(yè)公司悉知自身的功能定位是以 “管理” 促 “服務(wù)”，物業(yè)公司應(yīng)提升服務(wù)質(zhì)量，減少與業(yè)主之間的矛盾沖突。其次，物業(yè)公司應(yīng)配合業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決議，協(xié)同制定停車位規(guī)劃、分配方式、費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、停車費(fèi)管理和使用、未獲得公共停車位業(yè)主的補(bǔ)償?shù)纫?guī)則；相關(guān)主管部門針對(duì)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，針對(duì)共有車位分配不公現(xiàn)象，制定規(guī)范性文件來(lái)進(jìn)行指導(dǎo)。