劉國棟 李娟

摘 要：對于各大企業(yè)來說，現(xiàn)金流的問題無疑影響著整個企業(yè)的發(fā)展及其進程?，F(xiàn)金流的管理成為企業(yè)運轉(zhuǎn)的根基，對于掌握巨大現(xiàn)金流的企業(yè)，特別是房地產(chǎn)行業(yè)來說，更為致命。由于房地產(chǎn)行業(yè)其自身所需資金數(shù)額較大，開發(fā)時間長等因素，其自有資金鏈處于一個長期不太穩(wěn)定的狀態(tài)，安全性不高，從而增加了企業(yè)的操作風(fēng)險。因此，如何管理好現(xiàn)金流，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)亟待解決的問題。萬科股份有限公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要參與者，有其獨特的現(xiàn)金流管理方式，但其中也存在著較多的問題。因此，本文就以萬科公司為例，通過數(shù)據(jù)的研究分析，講述其在房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)金流管理問題，并對此提出自己的建議及對策。

關(guān)鍵詞：現(xiàn)金流管理;社會體制;資金

中圖分類號：F29文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4428（2019）07-0078-03

一、 引言

20世紀(jì)90年代，由于我國市場經(jīng)濟體制的確立，社會各方面都發(fā)生了不同程度的變化。尤其是在商品化的相關(guān)房屋產(chǎn)品出現(xiàn)后，促使單位性的房屋逐漸減少，從而房地產(chǎn)企業(yè)迅速興起。作為一個典型的資本集聚行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)來說，風(fēng)險會更大，并且一些國家性的政策制度，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了非常巨大的沖擊。所以我們就要選擇在房地產(chǎn)企業(yè)正處于發(fā)展勢頭的同時，對其內(nèi)部的財務(wù)進行嚴(yán)格管理和有效控制。本文選擇在房地產(chǎn)行業(yè)中發(fā)展較好的萬科股份有限公司作為研究對象，對其內(nèi)部財務(wù)狀況進行詳細分析，在資金管理和流向等方面存在的問題展開討論，并由此提出切實可行的建議和具體解決方案。

二、 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流概述

（一）現(xiàn)金流概念

現(xiàn)金流量是當(dāng)代經(jīng)濟學(xué)理念中的一個非常重要的思想，按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》中的解釋，現(xiàn)金流是指：在一定的會計期間，企業(yè)在現(xiàn)金的支付和收取進行會計處理，并且在一定的經(jīng)濟活動中，其現(xiàn)金流進、流出以及現(xiàn)金總額，被稱為現(xiàn)金流。簡單來說就是在特定期間現(xiàn)金或等價現(xiàn)金實物的總金額。

（二）現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特點

通過劉文靜，孫利瓊在2005年發(fā)表的《房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的現(xiàn)狀分析》以及孫一發(fā)表的《房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題研究》中關(guān)于房地產(chǎn)資產(chǎn)方面的闡述，我們總結(jié)了房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流的特征，這些特點主要包括：

1. 資金需求量大

一個完整的房地產(chǎn)項目，從土地的取得，建造施工，再到銷售、清算等每個環(huán)節(jié)，都需要大筆的資金投入。如果企業(yè)只依靠自己的固有資金，是很難維持正常運營的，所以該行業(yè)必須有更大范圍的現(xiàn)金流入，比如銀行資金的取得。所以，一旦房地產(chǎn)企業(yè)遭到銀行現(xiàn)金流量阻隔，它就將無法繼續(xù)完成余下的生產(chǎn)開發(fā)任務(wù)。

2. 較長周轉(zhuǎn)周期

房地產(chǎn)在整個項目開發(fā)的過程中，主要是指從項目啟動到房屋銷售，時間跨度一般是3—5年，假如是利用出租的方式來實現(xiàn)資金的獲取，這就需要更長的周轉(zhuǎn)周期，通常是在10年左右才能回本。成本回收的時間如此之長，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的另一個重要特點：周轉(zhuǎn)周期長。由此可見，在房地產(chǎn)行業(yè)中資金的周轉(zhuǎn)周期相對于其他行業(yè)來說明顯較長。

3. 風(fēng)險較大

一旦房地產(chǎn)行業(yè)投入資金，就很難再流通出去，所以這就造成了它的不可流通性。外加銀行萬一給企業(yè)阻斷了現(xiàn)金流入，企業(yè)就要面臨著倒閉或破產(chǎn)的風(fēng)險。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商在這樣復(fù)雜多變的風(fēng)險來臨時就難以及時調(diào)整資金流向和資金用途，往往是通過不斷加大資金投入，最后導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生時無法控制的局面。

三、 萬科股份有限公司的現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析

萬科股份有限公司，簡稱Vanke或Vanke集團。萬科集團于1988年開始進入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十多年的發(fā)展，已經(jīng)變成了國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者。該公司致力于各個城市圈帶的發(fā)展，截至2015年底，萬科集團依次分別進入中國大陸的66座城市，而且這些城市主要分布在珠三角區(qū)域，長三角區(qū)域，環(huán)渤海區(qū)域，以及成都地區(qū)。除此之外，從2013年起，萬科集團依次進入新加坡、舊金山、紐約、倫敦等幾個海外城市，幾十個開發(fā)的房地產(chǎn)項目也投入其中。主要是因為，萬科企業(yè)自創(chuàng)建以來一直專注房地產(chǎn)行業(yè)，通過不斷完善建立合理化內(nèi)部體系，始終秉承簡單不復(fù)雜;規(guī)范不謀權(quán);透明不黑箱;責(zé)任不放任的經(jīng)營理念，達到專業(yè)化品牌效應(yīng)，在房地產(chǎn)行業(yè)具有良好的口碑。

（一）萬科公司資產(chǎn)的現(xiàn)金流動分析

通過對表1分析可知：到期債務(wù)償付比率以及經(jīng)營凈現(xiàn)金比率，很好地反映了企業(yè)資金的流動性。企業(yè)的償債能力能夠通過經(jīng)營凈現(xiàn)金比率進行測算，二者之間關(guān)系呈正相關(guān)，該比率越高，說明償還債務(wù)的能力也越強，而萬科公司在2015—2017年間，經(jīng)營凈現(xiàn)金比率在逐年下降，說明萬科在償還債務(wù)方面的能力在減弱。其中企業(yè)通過非營利項目創(chuàng)造出的現(xiàn)金支付銀行貸款利息的能力主要是由到期債務(wù)償付比率來表示，該比率越高，說明企業(yè)償還到期債務(wù)的能力就越強，而萬科在這三年中，到期債務(wù)償付比率均小于1，且處于下降的趨勢，說明萬科的債務(wù)償付能力較弱?？傮w看來，萬科公司的經(jīng)營凈現(xiàn)金比率和到期債務(wù)償付比率都在下降，說明萬科資產(chǎn)的流動性較差，風(fēng)險較高，可能出現(xiàn)支付危機。

（二）萬科公司現(xiàn)金流量分析

通過對表2萬科企業(yè)的現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)進行全面分析可知：從2015年到2017年，企業(yè)通過經(jīng)營活動獲得的現(xiàn)金流入占總流入資金的80%以上，說明該公司當(dāng)年流入的現(xiàn)金主要來自經(jīng)營業(yè)務(wù)，則萬科公司的現(xiàn)金流入主要依賴于它的房產(chǎn)銷售。從表中我們還可以看到，在這三年間，由于投資活動而產(chǎn)生的現(xiàn)金流入所占的比重是非常低的，特別是2016年，它的投資活動現(xiàn)金流入所占的比重僅有1.46%，說明萬科公司對其因投資而導(dǎo)致的現(xiàn)金流入的依賴性較小。與此同時，通過籌資活動流入的現(xiàn)金占總資金流入的15%，這也說明萬科公司在這三年間沒有開展大型的資金籌募活動，一直處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。總體上來看，在2015—2017年中，經(jīng)營活動現(xiàn)金流入成為萬科公司總現(xiàn)金流入的主要來源，而相對地，公司依賴籌資活動現(xiàn)金流入和投資活動現(xiàn)金流入還較為有限。

通過對表3萬科企業(yè)的現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)進行全面分析可知：在2015年期間，萬科公司在經(jīng)營活動現(xiàn)金流出占有比率較高，這由此可以反映出其在房地產(chǎn)的成本投入較大，這驗證了萬科公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流入較多這一特點。而在籌資活動現(xiàn)金流出這個指標(biāo)中，2014年的比重是相對較大的，這是因為萬科公司在2015歸還了借款，導(dǎo)致比重較大，其余兩年則相對穩(wěn)定。在2015—2017年中，投資活動現(xiàn)金流出的比重在逐年上升，說明萬科公司在這三年中，進行了一些重大項目的投資，比如一些高端住宅、旅游住房等等。不過，總的說來，經(jīng)營活動現(xiàn)金流出在總現(xiàn)金流出所占的比重還是最大的，保持在70%左右，與它經(jīng)營活動現(xiàn)金流入的高比重是相對應(yīng)的。

四、 萬科股份有限公司現(xiàn)金流管理面對的問題

（一）我國資本市場發(fā)展不完善

目前，我國尚未建立系統(tǒng)的信用體系。在資本市場環(huán)境下，銀行缺乏主動性，各項金融政策又處于比較封閉的狀態(tài)，無法靈活運用，面對需要巨大資金的房地產(chǎn)行業(yè)來說，融資較為困難。而且，目前銀行間的結(jié)算系統(tǒng)還未達到十分流暢的地步，所以，企業(yè)在運轉(zhuǎn)資金的同時，還得考慮資金的運轉(zhuǎn)時間，徒增了企業(yè)的時間成本。就像萬科公司開發(fā)房地產(chǎn)項目，其融資決策很大程度上依賴于現(xiàn)在的宏觀政策，使得其本身的經(jīng)營活動受到部分限制。

（二）現(xiàn)金流向方面收購擴張速度過快

由表4可知：萬科公司在2012年以30億元收購了21家公司，2013年以45.2億元收購了28家公司，2014年以50.92億元收購了30家公司，2015年以66.9億元收購了27家公司，2016年以151.1億元收購了31家公司，2017年以206.8億元收購了29家公司?？梢钥闯?，萬科公司在對待企業(yè)收購方面，投入的成本是非常大的，而且，近幾年來，萬科投入的收購金額越來越大，速度也越來越快，僅2016年的收購金額就能抵上前幾年投入金額的總和。特別是在2017年中，萬科披露了在港交所收購印力公司的公告，并且以128.7億元收購了96.55%的印力集團的股權(quán)以及MWREF公司。這對于萬科公司來說，要承擔(dān)的風(fēng)險也是特別大的。

（三）現(xiàn)金流占用周期過長

通過表5可以發(fā)現(xiàn)，萬科公司的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)長，周轉(zhuǎn)率低，其中預(yù)付，預(yù)收賬款的周轉(zhuǎn)期相較別的行業(yè)來說，周轉(zhuǎn)天數(shù)也更長點。房地產(chǎn)本身具有一定的特殊性，在發(fā)展不斷擴大的同時會造成存貨量的不斷增加，最終導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)周期不斷延長。

五、 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理問題的解決方案

（一）不斷適應(yīng)市場政策，完善公司制度

通過上文對房地產(chǎn)企業(yè)的全面分析和深入研究后，發(fā)現(xiàn)我國資本市場在發(fā)展進程中并不完善，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在面對這種困境不斷完善內(nèi)部結(jié)構(gòu)和管理系統(tǒng)，從而能夠從容面對資本主義市場的各種挑戰(zhàn)。

因為我們國家的社會性質(zhì)，資本市場的發(fā)展可能相對沒有那么完善，所以，企業(yè)只有努力適應(yīng)國家政策，不斷調(diào)整企業(yè)的規(guī)章制度，才能跟上時代的腳步。近幾年來，國家一直強調(diào)的是加強宏觀調(diào)控政策，這樣，對于急需現(xiàn)金流的房地產(chǎn)行業(yè)來說想要融資就會顯得更加艱難。所以，時時關(guān)注銀行等金融企業(yè)的政策就顯得尤為重要，公司自身也得不斷學(xué)習(xí)新知識，調(diào)整企業(yè)原先欠缺的管理制度，提高企業(yè)在整個行業(yè)中的規(guī)范程度。

（二）把控收購過程中的資金鏈安全性

在房地產(chǎn)并購過程中，其核心就是資金的支持，這也是實現(xiàn)并購的前提條件。所以在收購過程中，如何控制好現(xiàn)金流，使之完成收購項目，成為房地產(chǎn)行業(yè)并購是最主要的關(guān)注點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以做好如下幾點，來把控收購過程中資金鏈的安全性：

1. 實施收購前，收購方企業(yè)應(yīng)對自身的資產(chǎn)情況有著非常清楚的了解，應(yīng)該對收購的時間、金額及其耗費的人力物力調(diào)查清楚，在維持自身公司日常運行所需資金準(zhǔn)確評估計算的狀態(tài)下，再來決定是否真的需要收購別家企業(yè)來補充自己實力。

2. 在收購后，收購方應(yīng)對收購項目的現(xiàn)金支出和回流情況進行合理的測算與估計，然后準(zhǔn)確合理地預(yù)計出公司所要承擔(dān)的資金風(fēng)險，針對可能會對公司造成大額損失的事件預(yù)備緊急處理方案，盡量減輕公司所要承受的資金負擔(dān)。而且，收購方要加強現(xiàn)金流管理，將資金風(fēng)險維持在可控制的范圍內(nèi)。

（三）加強管理者對于現(xiàn)金流的關(guān)注程度

針對現(xiàn)金流管理問題，房地產(chǎn)企業(yè)的管理者應(yīng)做到以下幾點：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)的管理者必須要加強自身修養(yǎng)和素質(zhì)，提升自己的財務(wù)敏銳度，只有自己的財務(wù)知識跟得上，才能準(zhǔn)確運用到企業(yè)的投資決策中。管理者可以針對新頒布的政府財務(wù)政策，發(fā)表自己獨到的見解和準(zhǔn)確的分析，結(jié)合自己公司的狀況，再提出符合公司發(fā)展的意見。

2. 財務(wù)工作者應(yīng)該與企業(yè)的管理者保持密切的聯(lián)系，隨時講述公司的財務(wù)狀況，讓管理者了解到各項資金的運行情況。特別是房地產(chǎn)企業(yè)對于現(xiàn)金流的管理情況，使企業(yè)的管理者面對現(xiàn)金流管理問題的時候，有著清晰的思維來做出決策，這樣，在很大程度上，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)管理者做出的決策符合現(xiàn)階段公司的發(fā)展?fàn)顩r。

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作者簡介：

劉國棟，男，安徽蚌埠人，碩士，會計師，中建材蚌埠玻璃工業(yè)設(shè)計研究院有限公司，研究方向：上市公司財務(wù)與會計;

李娟，女，安徽鳳陽人，碩士，安徽科技學(xué)院講師，研究方向：上市公司財務(wù)與會計。