鄭琳

摘 要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在推進(jìn)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)需要充分重視公司的財(cái)務(wù)管理工作，特別是要根據(jù)公司的經(jīng)營(yíng)狀況，不斷改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算方面的工作，這不僅是貫徹現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，也是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算采取更為科學(xué)、合理的一系列管理措施，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益的最大化。本文就系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的基本情況，分析相關(guān)影響因素，在此基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) ?財(cái)務(wù)預(yù)算 ?研究

切實(shí)貫徹現(xiàn)代企業(yè)制度，不斷改進(jìn)企業(yè)的各項(xiàng)管理制度，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。其中尤其需要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，該工作通過(guò)綜合規(guī)劃房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的各方面資源，理性開(kāi)展房產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的各項(xiàng)前期準(zhǔn)備和工程的預(yù)算管理，有效節(jié)約公司開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，可以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高市場(chǎng)份額占比，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也有助于平抑市場(chǎng)價(jià)格，發(fā)揮社會(huì)效益，對(duì)企業(yè)具有重要作用。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算的基本特點(diǎn)

（一）涉及的資金數(shù)額大

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的過(guò)程中，需要?jiǎng)佑么罅拷?jīng)營(yíng)資金，以此作為基礎(chǔ)，支付建筑在建設(shè)方面的造價(jià)和競(jìng)拍地價(jià)等。所以在準(zhǔn)備房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前的階段，就需要籌集大量的經(jīng)營(yíng)資金，從而防止工程推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂的情況。在這個(gè)意義上說(shuō)，作為房地產(chǎn)企業(yè)，其財(cái)務(wù)預(yù)算工作不僅有資金數(shù)額大的特點(diǎn)，而且籌措時(shí)間緊，融資任務(wù)重。

（二）管理難度大

由于房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)龐雜，需要綜合協(xié)調(diào)土地征用、項(xiàng)目施工、設(shè)備運(yùn)輸?shù)榷喾矫娴墓こ藤M(fèi)用預(yù)算，還要綜合考慮項(xiàng)目施工材料的采購(gòu)、相關(guān)設(shè)施安裝等方面的費(fèi)用，另外由于房地產(chǎn)方面的項(xiàng)目有一定特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在不同的條件下和不同的時(shí)間段，開(kāi)展項(xiàng)目所遇到的流程也是差異較大的，所以對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其財(cái)務(wù)預(yù)算工作的管理難度相對(duì)更大。

（三）需要考慮資金預(yù)算等多方面的內(nèi)容

所謂資金預(yù)算，就是首先詳細(xì)計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本，再根據(jù)企業(yè)在融資方面的能力和可預(yù)計(jì)的資金收入，來(lái)衡量具體業(yè)務(wù)能否盈利。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，資金預(yù)算方面的工作非常關(guān)鍵，一方面可以預(yù)估、分析新項(xiàng)目，另一方面可以為房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本打開(kāi)突破口。例如損益預(yù)算，不僅涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本，還涉及其他雜項(xiàng)費(fèi)用、承擔(dān)稅費(fèi)等諸多參數(shù)。首先要根據(jù)已經(jīng)進(jìn)行銷售的商品房合同，確認(rèn)企業(yè)在收入方面的預(yù)算;其次要根據(jù)項(xiàng)目施工方面的設(shè)計(jì)方案以及營(yíng)銷部的宣傳方案，綜合分析施工成本和后期營(yíng)銷成本;再次要分析售后環(huán)節(jié)的費(fèi)用支出，以及根據(jù)稅法規(guī)定需要繳納的稅務(wù)成本。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的不足

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算方面的意識(shí)不強(qiáng)

現(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)還沿襲以往的經(jīng)營(yíng)模式和擴(kuò)張模式，更習(xí)慣于爭(zhēng)搶地皮等資源，用簡(jiǎn)單粗暴的方法搶奪行業(yè)份額，而相對(duì)忽略了改進(jìn)自身的業(yè)務(wù)能力和經(jīng)營(yíng)水平，不重視開(kāi)展財(cái)務(wù)預(yù)算工作。但事實(shí)上財(cái)務(wù)預(yù)算管理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)工作的基礎(chǔ)，可以充分降低企業(yè)成本、擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)利益，對(duì)企業(yè)發(fā)展具有關(guān)鍵作用。但大部分房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)對(duì)此意識(shí)不夠，盡管一些企業(yè)設(shè)置了相關(guān)部門(mén)，安排了工作人員，但很多都是流于形式，在實(shí)際工作過(guò)程中這些部門(mén)作用很小，有的形同虛設(shè)。所以必須切實(shí)強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的重視程度和工作意識(shí)，有效解決企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理能力不強(qiáng)的問(wèn)題。

（二）缺乏相對(duì)完善的財(cái)務(wù)預(yù)算體系

從大部分房地產(chǎn)企業(yè)的情況來(lái)看，不僅缺乏對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的充分重視以及關(guān)注，而且在對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行處理的過(guò)程中，也缺乏科學(xué)、合理的信息分析，難以據(jù)此分配企業(yè)資源、節(jié)約經(jīng)營(yíng)成本。特別是缺乏完善、系統(tǒng)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作模式，難以做到及時(shí)整理、分析以往房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)工作情況，從而預(yù)估房產(chǎn)項(xiàng)目通過(guò)銷售、經(jīng)營(yíng)所形成的企業(yè)收入和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。另外，由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面形同虛設(shè)，所以往往不能準(zhǔn)確、全面地定位企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展方向，難以根據(jù)本企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)有針對(duì)性地制定財(cái)務(wù)預(yù)算制度，缺乏執(zhí)行力度。

（三）缺乏新穎的財(cái)務(wù)預(yù)算管理措施

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)需要充分考慮企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算方面的研究結(jié)果，以此為基礎(chǔ)，調(diào)整企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。所以財(cái)務(wù)預(yù)算方法需要緊跟社會(huì)發(fā)展和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，做到與時(shí)俱進(jìn)。但是由于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的財(cái)務(wù)預(yù)算工作不注重創(chuàng)新，大多僅僅是對(duì)于以往工作的簡(jiǎn)單分析、總結(jié)，難以形成新穎、有效的預(yù)算措施，造成房地產(chǎn)企業(yè)出臺(tái)的財(cái)務(wù)預(yù)算研究不精準(zhǔn)、不科學(xué)，難以應(yīng)用于企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的建議

（一）不斷完善財(cái)務(wù)預(yù)算管理策略

由于房地產(chǎn)企業(yè)需要非常系統(tǒng)、科學(xué)、合理的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，其工作的整體性、綜合性都比較強(qiáng)，這就要求企業(yè)的各個(gè)部門(mén)都參與到公司的財(cái)務(wù)預(yù)算工作中來(lái)，企業(yè)應(yīng)對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行高質(zhì)量的預(yù)算管理，從而提高企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的水平和效率。在這個(gè)意義上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定、出臺(tái)財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的有效制度，借助于財(cái)務(wù)預(yù)算各項(xiàng)制度發(fā)揮綜合作用，充分整合各部門(mén)的工作，把公司的投資、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降至最低程度，增進(jìn)企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和抵抗經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響的能力。

一是要找到正確的研究定位，企業(yè)可以借助于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，制定公司的業(yè)務(wù)拓展方向，采用財(cái)務(wù)預(yù)算管理形成的數(shù)據(jù)、資料，開(kāi)發(fā)更多、更符合公司實(shí)際的投資機(jī)會(huì)，全面拓展市場(chǎng)，為公司業(yè)務(wù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面收集、整理，以此分析房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開(kāi)發(fā)過(guò)程中所需要的經(jīng)營(yíng)資金，精確估算企業(yè)的融資渠道和融資行為應(yīng)怎樣與之進(jìn)行匹配，根據(jù)估算的結(jié)論，形成詳細(xì)、科學(xué)、合理的項(xiàng)目資金評(píng)估表。三是在推進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)，根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，把預(yù)算設(shè)計(jì)的資金總量與實(shí)際使用的資金進(jìn)行比較，在此基礎(chǔ)上合理調(diào)整企業(yè)的投資標(biāo)準(zhǔn)和投資方向，把企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本降到最低。

（二）健全財(cái)務(wù)預(yù)算相關(guān)機(jī)制

一套健全、合理的績(jī)效考核制度可以在企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算工作中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用，房地產(chǎn)企業(yè)可以探索改變以往片面推進(jìn)考核員工績(jī)效制度的做法。例如把工程開(kāi)展進(jìn)度作為業(yè)務(wù)考核的重點(diǎn)，將財(cái)務(wù)部門(mén)的工作與企業(yè)業(yè)務(wù)聯(lián)系起來(lái)，更充分地發(fā)揮績(jī)效考核制度和員工激勵(lì)機(jī)制對(duì)于工作開(kāi)展的促進(jìn)作用，有效激發(fā)財(cái)務(wù)預(yù)算崗位技術(shù)人員在工作中的積極性，將財(cái)務(wù)預(yù)算對(duì)于企業(yè)發(fā)展的作用細(xì)化到每個(gè)相關(guān)人員的工作中。另外應(yīng)該通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算機(jī)制加強(qiáng)各部門(mén)的彼此交流，打造以財(cái)務(wù)部門(mén)為工作中心，其他相關(guān)部門(mén)進(jìn)行配合的工作機(jī)制，這樣可以更為及時(shí)地掌握相關(guān)工程的各項(xiàng)施工情況、工程材料的競(jìng)標(biāo)以及選購(gòu)等工作信息，實(shí)現(xiàn)所有環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理，增進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算工作的全面性和可靠性。

（三）改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的工作措施

對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解房產(chǎn)項(xiàng)目、資金儲(chǔ)備等方面的各項(xiàng)數(shù)據(jù)資料，對(duì)其做出細(xì)致的分析、處理。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理形成對(duì)工作推進(jìn)進(jìn)度的嚴(yán)格監(jiān)管。再次，企業(yè)需要通過(guò)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理過(guò)程中應(yīng)用專業(yè)預(yù)算技術(shù)取得精準(zhǔn)的預(yù)算管理資料，在此基礎(chǔ)上形成內(nèi)部業(yè)務(wù)規(guī)劃和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)[8]。這幾個(gè)方面的內(nèi)容都需要企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面做到與時(shí)俱進(jìn)，采用先進(jìn)方式，提高工作效果。例如在人員配置方面，由于企業(yè)缺乏既懂財(cái)務(wù)、又懂管理，而且熟悉財(cái)務(wù)預(yù)算業(yè)務(wù)的綜合性人才，導(dǎo)致相關(guān)工作的效率不高。但在現(xiàn)代人才管理領(lǐng)域，可以借助于第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)開(kāi)展相關(guān)工作。另外在技術(shù)方面，隨著先進(jìn)信息技術(shù)的廣泛普及，企業(yè)可以探索建立企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算信息平臺(tái)，匯聚各個(gè)部門(mén)的工作信息，統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)度管理，從而提高工作效率。

四、結(jié)束語(yǔ)

于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了更有效地進(jìn)行公司經(jīng)營(yíng)，取得更大的效益，必須做好財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作，對(duì)于預(yù)估數(shù)據(jù)盡量精確，把事故責(zé)任有效落實(shí)，根據(jù)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的財(cái)務(wù)預(yù)算工作，打造富于效率的管理體系。本文從優(yōu)化相關(guān)工作人員的隊(duì)伍結(jié)構(gòu)和專業(yè)素質(zhì)、改進(jìn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理措施以及出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理制度等方面進(jìn)行全面探討，力圖增進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理方面的工作效果。

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