杜薇

摘 要 隨著近年來我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，人們購買商品房居住，封閉的小區(qū)形成，人們購買房屋所獲得的業(yè)主權(quán)利也越來越引起關(guān)注，各參與者之間的爭議糾紛等層出不窮，其中涉及知情權(quán)的糾紛也不在少數(shù)。本文主要闡述業(yè)主知情權(quán)的法律保護(hù)制度和實踐情況，以期引起更多研究和關(guān)注。

關(guān)鍵詞 業(yè)主 物業(yè)管理 知情權(quán)

一、業(yè)主知情權(quán)概述

知情權(quán)一詞來源于英文“right to know”，它的基本含義是指有關(guān)主體有權(quán)享有知悉、獲得與該主體的權(quán)利相關(guān)的各種信息的自由和權(quán)利。最初知情權(quán)的范疇僅局限于公法領(lǐng)域，即公民享有知悉、參與有關(guān)政治事務(wù)的權(quán)利，但是隨著社會的發(fā)展，知情權(quán)的內(nèi)涵越來越豐富，人們更加重視與個人權(quán)利有關(guān)的情況和信息。

對于業(yè)主知情權(quán)的定義，理論界有不同的觀點：一種觀點認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)是指業(yè)主對小區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的籌集、使用情況、共有部分使用和收益狀況、業(yè)主委員會的決策和物業(yè)服務(wù)合同等事項享有的知情權(quán)；另一種觀點認(rèn)為，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主有權(quán)知悉相關(guān)物業(yè)管理信息的權(quán)利，且根據(jù)業(yè)主知情權(quán)請求內(nèi)容的不同對應(yīng)不同的義務(wù)主體，相關(guān)義務(wù)主體有義務(wù)如實公開相關(guān)的材料和信息。綜上分析，可將業(yè)主知情權(quán)概括為業(yè)主對小區(qū)建筑物以及附屬設(shè)施維修資金的籌集和使用情況、業(yè)主委員會的決定、物業(yè)管理合同等涉及業(yè)主共同管理權(quán)事項享有的知情權(quán)。毫無疑問，業(yè)主知情權(quán)是業(yè)主行使共同管理權(quán)的基礎(chǔ)性權(quán)利，是小區(qū)業(yè)主實行自治的前提條件。若業(yè)主對其小區(qū)物業(yè)管理的各項活動失去相應(yīng)的知情權(quán)，那么其監(jiān)督、參與權(quán)就失去了權(quán)利基礎(chǔ)，因此必須強(qiáng)調(diào)對業(yè)主知情權(quán)的保護(hù)。

二、我國業(yè)主知情權(quán)的法律制度

我國《物權(quán)法》《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）《物業(yè)管理條例》等均對業(yè)主知情權(quán)進(jìn)行了明確的規(guī)定。上述法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)務(wù)知情權(quán)的內(nèi)容包括如下幾個方面：（一）建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況以及其他與物業(yè)管理活動相關(guān)的財務(wù)資料。（二）業(yè)主大會決議的原始選票資料，業(yè)主大會管理規(guī)約、議事規(guī)則和業(yè)主委員會的決定及會議記錄；（三）小區(qū)共有部分的使用和收益情況、物業(yè)服務(wù)合同；（四）小區(qū)內(nèi)用于停放汽車的車庫、車位的處分情況；（五）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的涉及業(yè)主共同管理權(quán)的事項。其中，涉及業(yè)務(wù)知情權(quán)的主體包括業(yè)主（即房屋所有人）、業(yè)主委員會（即代表業(yè)主權(quán)利的自治機(jī)構(gòu)）、業(yè)主委員會（即業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)）和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

就目前而言，雖然我國法律法規(guī)明確規(guī)定業(yè)主享有相應(yīng)的知情權(quán)等，但對業(yè)主知情權(quán)的具體實踐應(yīng)用規(guī)范還有待進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，以便提高實務(wù)中的操作性。同時，為進(jìn)一步增強(qiáng)兜底條款的實際操作性，有必要對應(yīng)向業(yè)主公開的信息作出具體細(xì)致規(guī)定的部門規(guī)章、地方政府規(guī)章，作為業(yè)主知情權(quán)范圍的依據(jù)。

三、業(yè)主知情權(quán)保護(hù)實踐情況

目前，我國有關(guān)業(yè)主知情權(quán)的案件不斷增長。而且，實踐中業(yè)主提起知情權(quán)訴訟不僅僅是獲知相關(guān)信息，其最終目的多是為另行維權(quán)或起訴做準(zhǔn)備。業(yè)主知情權(quán)糾紛案件往往牽涉多個利益主體，一般都難以調(diào)解。具體而言，業(yè)主知情權(quán)保護(hù)存在的問題主要集中在以下幾個方面：

一是實踐中很多小區(qū)的物業(yè)管理決策不夠透明，導(dǎo)致業(yè)主行使知情權(quán)、參與權(quán)存在障礙。一般來說，物業(yè)公司和業(yè)主委員通常采取的是書面征詢業(yè)主意見的方式，這極容易導(dǎo)致業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)被既定議題所限制。而且，決策過程中計票方式不公開、決策程序不規(guī)范，使得決議缺乏公正性和透明度，例如業(yè)主委員會在投票、唱票等環(huán)節(jié)很少有達(dá)到法定數(shù)額的業(yè)主參與，經(jīng)常內(nèi)部操作。當(dāng)業(yè)主向業(yè)主委員會或業(yè)主大會主張決策的知情權(quán)、要求公開決策環(huán)節(jié)和各項資料時，業(yè)主委員會通常是以資料沒有保存或主張已向業(yè)主公布等理由抗辯，這使得業(yè)主經(jīng)常質(zhì)疑決策的公正性和合法性。二是知情權(quán)義務(wù)主體不履行義務(wù)，監(jiān)督機(jī)制缺失。業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常不及時、不主動披露相關(guān)信息，或者公示信息的方式和時間隨意。作為掌握信息的主體，物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)物業(yè)管理過程中不按照法律法規(guī)和合同條款約定履行保存、公開相關(guān)資料的義務(wù)，業(yè)主委員會也沒有確立業(yè)主查閱相關(guān)資料的有效途徑；兩大知情權(quán)義務(wù)主體缺乏長效的監(jiān)督制約機(jī)制。三是業(yè)主委員會容易濫用職權(quán)。業(yè)主委員會是業(yè)主知情權(quán)最重要的義務(wù)主體，其應(yīng)在業(yè)主的知情權(quán)被侵犯時，代表業(yè)主進(jìn)行維權(quán)。但是，由于缺乏對業(yè)主委員會的監(jiān)督制約機(jī)制，導(dǎo)致業(yè)主委員會容易越權(quán)行事，侵犯業(yè)主權(quán)益。實踐中，多見如下兩種形式，一種是業(yè)主委員會主任個人掌管印章，以合法的方式，轉(zhuǎn)讓業(yè)主共同財產(chǎn)從中而謀取個人利益；另外一種是業(yè)主委員集體成員向其他機(jī)構(gòu)輸送業(yè)主共同利益。四是業(yè)主可查閱的范圍還不夠明確。對于業(yè)主知情權(quán)的具體范圍，相關(guān)法律規(guī)定還沒有進(jìn)一步的細(xì)化，司法解釋中對兜底條款的原則性規(guī)定容易導(dǎo)致業(yè)主查閱范圍和尺度模糊不清，實踐中司法機(jī)關(guān)對業(yè)主知情權(quán)的查閱范圍觀點不一，極易引發(fā)糾紛。由于多種原因，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會經(jīng)常成為業(yè)主知情權(quán)的共同被告。

業(yè)主知情權(quán)保護(hù)存在的諸多問題，其根源既有法律制度層面的缺失，也有業(yè)主地位弱勢、業(yè)主委員會的不作為或濫用權(quán)力。需要從多方面共同改善業(yè)主知情權(quán)：加強(qiáng)業(yè)主知情權(quán)的法律保護(hù)，引入消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理念，完善《物業(yè)管理條例》；明確業(yè)主委員會的地位，完善對業(yè)務(wù)委員會的監(jiān)督機(jī)制；完善物業(yè)管理各項制度，包括知情權(quán)義務(wù)主體的常態(tài)化公示制度、物業(yè)管理檔案資料管理制度等；提升業(yè)主知情權(quán)維護(hù)的意識；加強(qiáng)行政主管部門的指導(dǎo)等。只有多管齊下，結(jié)合當(dāng)前業(yè)主知情權(quán)保護(hù)存在的問題，在各方主體之間尋找一個最佳的利益平衡點，才能真正有效、及時地保護(hù)業(yè)主知情權(quán)。

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