摘要：本文闡述了我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)貸款利率的變化情況并對(duì)利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行理論分析，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格上漲國(guó)家對(duì)貸款利率多次調(diào)整，對(duì)需求方來(lái)說(shuō)，貸款利率上漲投資者會(huì)推遲進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)的需求減少價(jià)格下降。對(duì)供給方來(lái)說(shuō)，利率上漲房地產(chǎn)貸款資金成本增加，房地產(chǎn)供給減少，房?jī)r(jià)上漲。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;貸款利率

一、引言

改革開放以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，1998年房地產(chǎn)總投資占GDP的比重為4%，到2011年這一比重已經(jīng)上升為13%，2018年重慶房地產(chǎn)投資的占比為20. 9%，三亞更是達(dá)到67. 7%，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)投資。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升，2019年深圳、上海等全國(guó)一線城市房?jī)r(jià)收入比高達(dá)25，二線城市也高達(dá)12，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際普遍認(rèn)可的4 6區(qū)間。房地產(chǎn)行業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也危害到全國(guó)人民的生活狀況。

為此，政府也多次調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)，并將貸款利率作為主要手段之一。在2003-2007年之間，政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行了連續(xù)的調(diào)控，5年間9次調(diào)整基準(zhǔn)貸款利率，上升到7. 47%; 2008年，金融危機(jī)爆發(fā)，政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為振興經(jīng)濟(jì)的一大支柱，在2008-2009年兩年間，放松信貸對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行扶持，并6次調(diào)整貸款利率，基準(zhǔn)利率回落到5. 31%，之后房?jī)r(jià)形成了井噴式的上漲。2010年至今，政府出臺(tái)措施決定嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)，基準(zhǔn)貸款利率再次上升到6. 56%。近年來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)行分城施策，2014-2016年首套房貸款利率從7%左右逐步下跌到4.5%左右，這期間房?jī)r(jià)大幅上漲，2017至今房貸逐步走高到5. 6%。

二、文獻(xiàn)綜述

關(guān)于利率是否對(duì)房?jī)r(jià)造成影響，國(guó)內(nèi)外學(xué)者均有大量研究并且存在著相當(dāng)大的爭(zhēng)論。有些學(xué)者認(rèn)為利率確實(shí)能對(duì)房?jī)r(jià)造成顯著影響。況偉大（2010）考察了中國(guó)35個(gè)大中城市1996 2007年的城市房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，引入預(yù)期、投機(jī)和利率等變量，結(jié)果表明房?jī)r(jià)的波動(dòng)受利率的變動(dòng)的影響最大。周京奎（2005）實(shí)證檢驗(yàn)了我國(guó)4個(gè)直轄市的住宅價(jià)格與貨幣政策和銀行貸款的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)寬松的貨幣政策與住宅價(jià)格的上漲有緊密的關(guān)系。

另一些學(xué)者經(jīng)過(guò)研究得出利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響很微弱的結(jié)論。Jeff （2005）用事實(shí)數(shù)據(jù)說(shuō)明美國(guó)某州的貸款利率上升的同時(shí)房?jī)r(jià)也出現(xiàn)大幅上升的現(xiàn)象，指出該地的貸款利率與房?jī)r(jià)無(wú)直接關(guān)系。段忠東（2007）運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的操作方法，考察了房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹、產(chǎn)出、利率之間的相互關(guān)系，模型估計(jì)的結(jié)果為利率的影響非常微弱，而且顯著性很差。屠佳華、張潔（2005）把貸款利率作為變量之一考察了上海房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的原因，結(jié)果顯示貸款利率不顯著，房?jī)r(jià)對(duì)貸款利率不敏感。

總之，國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)價(jià)格的影響因素的研究已經(jīng)相當(dāng)深入，并且結(jié)合房地產(chǎn)的相關(guān)理論，大量的運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，建立各種不同的模型，準(zhǔn)確的考察了各種因素是否存在影響及影響的大小。有關(guān)利率與房地產(chǎn)價(jià)格的文獻(xiàn)也非常豐富，但是學(xué)術(shù)界對(duì)此并沒(méi)有達(dá)成統(tǒng)一的共識(shí)。

三、利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的理論分析

利率作為調(diào)節(jié)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)非常重要的手段，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響起著非常顯著的作用。房地產(chǎn)行業(yè)多年來(lái)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，其對(duì)利率的反應(yīng)可以從房地產(chǎn)需求方和房地產(chǎn)供給方這兩方面來(lái)進(jìn)行論述。

（一）對(duì)需求者的影響

從宏觀的層面上來(lái)說(shuō)，利率上升會(huì)使得整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增速減慢，國(guó)家整體投資減少，房地產(chǎn)的投資是國(guó)家投資的重要組成部分自然會(huì)相應(yīng)減少。同時(shí)利率的上升會(huì)釋放出國(guó)家未來(lái)緊縮的信號(hào)，如果這一信號(hào)主要針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，那么投資者將會(huì)將資金撤出房地產(chǎn)行業(yè)，轉(zhuǎn)向其他投資，使得投資者對(duì)房地產(chǎn)的需求減小，價(jià)格降低。

從微觀的層面上來(lái)說(shuō)，利率上升會(huì)使房地產(chǎn)投資者的財(cái)務(wù)成本增加，其用于歸還銀行的利息水平增加。同時(shí)，由于存款利率的相應(yīng)上升，投資者存入銀行的利息收入將比從銀行貸款的利息支出要多。因此對(duì)房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，此時(shí)投資于房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)成本將會(huì)很高，資金的替代效用會(huì)高于投資房地產(chǎn)的收入效應(yīng)，投資者會(huì)將資金撤出樓市，從而對(duì)房地產(chǎn)需求減少。對(duì)自住型需求者來(lái)說(shuō)，由于大部分自住型購(gòu)房者需要從銀行貸款，一次性付清的數(shù)量較少，因此利率的上升會(huì)使得每個(gè)月的還款壓力增大，這些需求者會(huì)推遲購(gòu)買計(jì)劃，以租房來(lái)代替購(gòu)房，等到房?jī)r(jià)下降后再去購(gòu)買，因此對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)減少。

綜上，無(wú)論從整體的國(guó)民經(jīng)濟(jì)情況對(duì)房地產(chǎn)的需求影響還是從房地產(chǎn)投資者和自住者的角度來(lái)看，利率上升都將使其對(duì)房地產(chǎn)的需求減少，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論可以知道，供給不變的情況下，需求降低會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。反之，利率下降不論是投資性需求還是自住型需求都會(huì)增加，從而房?jī)r(jià)上漲。

（二）對(duì)供給者的影響

利率對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)商的影響可以分為兩個(gè)方面。整體上來(lái)說(shuō)，利率升高，房地產(chǎn)商的融資成本和財(cái)務(wù)成本均會(huì)上升，房產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度會(huì)相應(yīng)增加，房地產(chǎn)商的資金流量減少，用于房地產(chǎn)投資的資金減少。利率上升對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控縮緊信貸的預(yù)期也會(huì)使房地產(chǎn)商減緩?fù)顿Y，從而房地產(chǎn)的供給減少，房?jī)r(jià)上升。另一方面，由于大房地產(chǎn)商的融資渠道較多，除了從銀行貸款之外還可以從股市上直接融資，之前高利潤(rùn)積累雄厚的資金實(shí)力使其可以通過(guò)減少營(yíng)業(yè)部等方式收回資金。但是對(duì)于僅僅靠銀行貸款生存的小房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，利率的上調(diào)會(huì)其陷入財(cái)務(wù)困境，大量提升的融資成本和財(cái)務(wù)成本會(huì)使很多小房產(chǎn)商破產(chǎn)倒閉，使得全社會(huì)的房地產(chǎn)商減少，房地產(chǎn)供給也會(huì)減少導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。反之利率下降，房地產(chǎn)商融資成本和財(cái)務(wù)成本均相應(yīng)降低，房地產(chǎn)投資增加，供給增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

綜合以上兩部分可以得出結(jié)論，利率會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求和供給產(chǎn)生影響。利率上升，需求降低同時(shí)供給也減少，房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么變化取決與房地產(chǎn)需求曲線和供給曲線的變化程度。同時(shí)，由于利率本身的傳導(dǎo)存在問(wèn)題，房地產(chǎn)的供給也存在剛性，使得房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率的反應(yīng)非常復(fù)雜。

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作者簡(jiǎn)介：

李暢（1990-），女，湖南常德人，碩士，講師，研究方向：金融理論與實(shí)踐.