摘 要：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家對(duì)土地的管理日益重視，土地前期的開(kāi)發(fā)整理工作是關(guān)系到整個(gè)儲(chǔ)備土地是否合理利用的關(guān)鍵，國(guó)家通過(guò)回收、收購(gòu)、征用等方式去收回土地并進(jìn)行儲(chǔ)備，等市場(chǎng)時(shí)機(jī)到的時(shí)候，進(jìn)行儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作并通過(guò)招標(biāo)的方式將儲(chǔ)備土地推向市場(chǎng)，以求對(duì)土地資源最大化的利用。如何做好儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作是當(dāng)前工作的重心，必須嚴(yán)格遵守土地前期開(kāi)發(fā)整理的程序和原則，并做好前期開(kāi)發(fā)整理的資金籌措，文章給予了論述，以供參考。

關(guān)鍵詞：儲(chǔ)備土地；前期開(kāi)發(fā)；原則

0 概述

儲(chǔ)存土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作主要是對(duì)土地各種問(wèn)題和糾紛的解決，為將土地投入市場(chǎng)做的前期準(zhǔn)備工作。前期整理工作可以把廢棄的土地資源進(jìn)行再利用，也可以讓儲(chǔ)備土地增值。相關(guān)部門(mén)通過(guò)招標(biāo)的方式篩選企業(yè)，招標(biāo)成功的企業(yè)就可以對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行一定設(shè)施的建設(shè)，企業(yè)可以從中獲利，土地資源也沒(méi)有被浪費(fèi)。

在進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)整理工作之前，企業(yè)需要依照法律程序取得合法的相應(yīng)手續(xù)才可以進(jìn)行施工。首先應(yīng)當(dāng)辦理好規(guī)劃、用地、核準(zhǔn)這3個(gè)基本手續(xù)，再進(jìn)行儲(chǔ)備土地的房屋賠償、拆遷等商議，并最終簽訂協(xié)議，最后才能夠開(kāi)始對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行前期的基本建設(shè)[1]。

1.儲(chǔ)存土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作

土地儲(chǔ)備部門(mén)依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過(guò)回收、收購(gòu)、征收等方式取得的土地儲(chǔ)備，等市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟的時(shí)候進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，招標(biāo)，使得土地被企業(yè)投標(biāo)后用以建設(shè)，減少土地資源的浪費(fèi)。儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理是提高土地價(jià)值的重要環(huán)節(jié)，并且前期開(kāi)發(fā)整理可以把土地變成平整的、沒(méi)有其他建筑物的“凈地”，這是出讓的重要前提，也可以增加政府的出讓收益。

儲(chǔ)存土地的前期開(kāi)發(fā)工作十分重要，只有做好了前期開(kāi)發(fā)整理工作，才可以使土地項(xiàng)目按時(shí)開(kāi)啟，避免照成土地閑置的情況，也會(huì)減少各類(lèi)糾紛現(xiàn)象的發(fā)生。

2.儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理現(xiàn)狀與意義

相較國(guó)外，我國(guó)儲(chǔ)存土地起步要晚一些，所以在前期開(kāi)發(fā)整理工作上有比較明顯的不足。在前期開(kāi)發(fā)整理工作中，有些政府部門(mén)人員不重視前期開(kāi)發(fā)工作，這就直接導(dǎo)致了國(guó)家在進(jìn)行土地儲(chǔ)備時(shí)經(jīng)常容易遇到各類(lèi)問(wèn)題，比如，一些釘子戶不愿搬離居住地；兩個(gè)村對(duì)一片土地的糾紛問(wèn)題；已回收的土地上的殘留建筑物還沒(méi)有清除干凈等問(wèn)題。這些問(wèn)題會(huì)干預(yù)到國(guó)家規(guī)劃的各種項(xiàng)目無(wú)法如期進(jìn)行，照成成本的增加。土地儲(chǔ)備前期整理工作可以起到再利用土地資源的作用。目前我國(guó)農(nóng)村比較冷清，因?yàn)樵S多農(nóng)民進(jìn)城打工掙錢(qián)，一般就只有老人和小孩留在農(nóng)村，這導(dǎo)致農(nóng)村勞動(dòng)人口較少，大部分土地?zé)o人耕種，處于廢棄狀態(tài)。而土地儲(chǔ)備這一政策的實(shí)施，就可以將農(nóng)村里原本荒廢了的土地進(jìn)行再利用，而不錯(cuò)的補(bǔ)貼也可以在很大程度上改善農(nóng)民家庭的生活，對(duì)農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展起著推動(dòng)的作用。儲(chǔ)備土地的前期整理工作實(shí)際上也可以更好地幫助國(guó)家進(jìn)行土地市場(chǎng)的調(diào)控，做好了前期整理工作可以提高土地的價(jià)值，這就可以在拍賣(mài)時(shí)為國(guó)家?guī)?lái)更好的經(jīng)濟(jì)效益，而這些資金又可以成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的資金，國(guó)家會(huì)為了各種促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民幸福感，需要建設(shè)一些公共設(shè)施，這些資金就可以排上用場(chǎng)。

3.儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理原則

3.1合法運(yùn)作原則

合作運(yùn)作原則是指在進(jìn)行儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理工作時(shí)必須要符合法律法規(guī)地規(guī)定。因?yàn)槲覈?guó)幅員遼闊，雖然國(guó)家有統(tǒng)一的法律，但是各種城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村政府都有自己地方性的要求，不統(tǒng)一的規(guī)章制度加大了國(guó)家對(duì)前期開(kāi)發(fā)整理工作的監(jiān)督管理難度。所以，國(guó)家要盡快完善這方面的法律，做到全國(guó)統(tǒng)一，方便監(jiān)督管理。

3.2規(guī)劃先行原則

在開(kāi)展儲(chǔ)備土地工作前，土地儲(chǔ)備部門(mén)應(yīng)該先征求其他相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，尤其是要征求城鎮(zhèn)規(guī)劃部門(mén)的建議。開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地需要咨詢城鎮(zhèn)規(guī)劃部門(mén)該如何規(guī)劃才能促進(jìn)城市GDP上升，才能吸引企業(yè)投資，并且不會(huì)照成土地資源的浪費(fèi)。并且在儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理工作時(shí)，解決供水、光纜等問(wèn)題，盡可能將建設(shè)與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，盡可能的降低工作開(kāi)展后遇到各種投訴和阻礙。

3.3可持續(xù)發(fā)展原則

隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的不斷發(fā)展，人們?cè)诎l(fā)展的過(guò)程中排放廢物、砍伐樹(shù)木，這使得生態(tài)環(huán)境逐漸惡化。到目前，我國(guó)已經(jīng)意識(shí)到生態(tài)環(huán)境的重要性。1997年的中共十五大把可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略確定為我國(guó)“現(xiàn)代化建設(shè)中必須實(shí)施”的戰(zhàn)略。2002年中共十六大把“可持續(xù)發(fā)展能力不斷增強(qiáng)”作為全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)之一。所以，在開(kāi)展儲(chǔ)備土地前期開(kāi)發(fā)整理工作時(shí)，我們也要遵守可持續(xù)發(fā)展原則，通過(guò)平衡社會(huì)發(fā)展與自然資源二者之間的關(guān)系，從而實(shí)現(xiàn)自然資源、人文資源的高效可持續(xù)發(fā)展。對(duì)儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作亦是如此，在進(jìn)行土地的基礎(chǔ)設(shè)施建立時(shí)要充分考慮周邊的環(huán)境，對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行整體布局，合理考慮各項(xiàng)資源的發(fā)展，維護(hù)好生態(tài)環(huán)境，在獲取經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)也對(duì)自然環(huán)境進(jìn)行保護(hù)，充分遵循可持續(xù)發(fā)展原則[2]。

3.4土地開(kāi)發(fā)整理建設(shè)用地“三通一平”的技術(shù)要求

“三通一平”是指建設(shè)項(xiàng)目在正式施工以前，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)達(dá)到水通、電通、道路通和場(chǎng)地平整等條件的簡(jiǎn)稱，這就要求施工團(tuán)隊(duì)在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)時(shí)就要做好科學(xué)布局與合理安排。

通水：無(wú)論修建什么建筑，不可避免要使用水。施工單位要根據(jù)建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)、工程地點(diǎn)來(lái)計(jì)算出生產(chǎn)用水，根據(jù)民工人數(shù)計(jì)算出民工生活用水、消防用水和施工用水等然后累計(jì)出每日的用水量，確定需要供水管管徑。同時(shí)要求建設(shè)單位提供水管安裝到紅線以內(nèi)，在安裝臨時(shí)水管時(shí)，盡量利用紅線內(nèi)的正式管網(wǎng)，如果可以取而代之就又會(huì)縮減施工單位的工作量，在動(dòng)工之前先把紅線內(nèi)室外管線鋪設(shè)到室外檢查井再接通臨時(shí)管網(wǎng)，這樣可以節(jié)約現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)中的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用。

通電：施工團(tuán)隊(duì)根據(jù)施工工期、建筑構(gòu)配件或設(shè)備的最大重量、建筑物的高度和跨度、施工電動(dòng)機(jī)具的功率、施工人數(shù)等因素來(lái)計(jì)算生產(chǎn)用電，要求建設(shè)單位提供滿足需求的變壓器或電閘總表，施工團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)師按照實(shí)際情況設(shè)計(jì)，可以把紅線的室外線路鋪設(shè)安裝到位，再接通臨時(shí)線路，節(jié)省費(fèi)用開(kāi)支。

通路：調(diào)查是否有能直通施工現(xiàn)場(chǎng)的道路，以滿足施工機(jī)械、建筑材料、設(shè)備的運(yùn)輸以及施工勞務(wù)進(jìn)出場(chǎng)。如果建筑物在半山、湖泊等交通不便的地方，施工設(shè)計(jì)中就要考慮不同的運(yùn)輸方案。還有假如通往施工現(xiàn)場(chǎng)的路段無(wú)法滿足較重的運(yùn)輸車(chē)輛通行，施工團(tuán)隊(duì)就必須對(duì)這條道路采取加固技術(shù)措施，或者選擇其他道路通行，保證貨物可以安全運(yùn)達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)。

場(chǎng)地平整：“一平”要求在場(chǎng)地內(nèi)的所有障礙物全部被拆除，使這個(gè)場(chǎng)地成為“凈土”，只有這樣才能滿足施工團(tuán)隊(duì)設(shè)計(jì)在中標(biāo)后的施工組織設(shè)計(jì)的生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)在施工活動(dòng)中的平面布置，以及測(cè)建筑物的坐標(biāo)、標(biāo)高、施工現(xiàn)場(chǎng)抄平放線的需要[3]。

4 結(jié)束語(yǔ)

土地儲(chǔ)備是一項(xiàng)非常重要的工作，它可以使我國(guó)的土地資源得到充分的利用，還能帶來(lái)較大的經(jīng)濟(jì)效益。土地儲(chǔ)備中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)工作，前期整理工作要是可以良好開(kāi)展，對(duì)施工團(tuán)隊(duì)來(lái)說(shuō)可以減輕工作量，節(jié)省費(fèi)用支出，同時(shí)還能對(duì)儲(chǔ)備土地周邊的生態(tài)環(huán)境進(jìn)行改善，不至于破壞儲(chǔ)備土地周邊的生態(tài)環(huán)境。因此，有關(guān)政府部門(mén)需要對(duì)前期開(kāi)發(fā)工作有足夠的重視，并且要盡快推出全國(guó)統(tǒng)一的法律來(lái)為儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)工作保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

[1]羅小英.談儲(chǔ)備土地的前期開(kāi)發(fā)整理工作[J].企業(yè)科技與發(fā)展，2010（12）：218-219.

[2]對(duì)土地整備市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制的思考——以廣東省深圳市為例[J].雷日輝，劉穎. 中國(guó)土地.2017（04）

[3]張華.“三通一平”工程在土地收儲(chǔ)工作中的應(yīng)用[J].建材與裝飾，2014（25）.

作者簡(jiǎn)介：

葉雨婷（1989-），女，廣東汕尾市人，大學(xué)專(zhuān)科學(xué)歷，工作單位：國(guó)眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司佛山分公司，研究方向：土地評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估