符文豪

摘 要：本文首先對我國房地產(chǎn)信托投資基金的含義以及特點進行闡述，介紹其當(dāng)今的發(fā)展情況，并對我國房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展進程中需要克服的問題進行分析，提出因地制宜的主要可行方案。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)投資基金;房地產(chǎn)信托投資基金;公司型基金

隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力的逐步增加，融資渠道維度的提升成為了業(yè)內(nèi)最受關(guān)注的發(fā)展目標(biāo)之一，因此，房地產(chǎn)信托投資基金應(yīng)運而生。

一、房地產(chǎn)信托投資基金的特征以及發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)信托投資基金，即“REITs”（Real Estate Investment Trusts），顧名思義，就是通過公開發(fā)行基金份額來滿足目標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模，以風(fēng)險共擔(dān)為原則，將專業(yè)投資管理機構(gòu)運營所獲得的現(xiàn)金流按照投資人的出資份額比例進行分配。REITs的投資方式靈活，且稅收方面具有優(yōu)惠性——在金融市場較為發(fā)達的地區(qū)，雙重課稅的情況可以得到避免。

與此同時，由于REITs的投資收益以及股息發(fā)放較為豐厚，產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流，成為了投資者用來對沖將有價證券市場資產(chǎn)價值波動的巧妙工具。截至2017年底，美國REITs的平均股息收益率為7.3%;中國香港上市的REITs的收益率為介于5%以及7%之間。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展面臨的主要障礙

（一）現(xiàn)行政策法規(guī)的障礙

由于先前《投資基金法》受到改動并更名，缺少了非證券化投資基金相關(guān)條例的《證券投資基金法》難以在法制層面支撐REITs的合法運行。由此，業(yè)界規(guī)范以及整體性都無法得到權(quán)威部門的背書。與此同時，與REITs相關(guān)的一系列交易和發(fā)行行為，都缺少了法律條文的契合，亟待完善。

（二）房地產(chǎn)項目的專業(yè)管理能力較差

在中國，我國信托公司在房地產(chǎn)行業(yè)缺乏運營背景以及工作經(jīng)驗，因此很難通過豐富的專業(yè)水平來支撐對于標(biāo)的地產(chǎn)項目的開發(fā)和運營、管理，從而更加難以實現(xiàn)對于標(biāo)的組合的構(gòu)建。

（三）投資者的自身缺陷

在資金來源方面，以美國為例，投資者中占比最大的為機構(gòu)投資者，這些以養(yǎng)老基金以及保險基金等為首的實體不但擁有相較于中小投資者超乎想象的資金規(guī)模，在信息渠道以及投資技術(shù)上也要全方位超過更小體量的投資實體。而放眼中國內(nèi)地市場，機構(gòu)投資者的數(shù)量占比過低，市場化極不完善，難以保證市場供給層面的穩(wěn)定，因此無法為REITs的發(fā)展提供一個良好的環(huán)境，進而使得REITs新產(chǎn)品的發(fā)售可能不會如期樂觀。

（四）房地產(chǎn)投資信托管理專業(yè)人才匱乏

REITs的合理管理離不開一個優(yōu)秀的運作團隊——在雇傭具有創(chuàng)新精神的金融從業(yè)人員的前提下，既需要掌握地產(chǎn)行業(yè)的背景以及行業(yè)狀況、工作經(jīng)驗，又需要熟悉相關(guān)法律法規(guī)的輔助人員成功運作。然而這在處于REITs發(fā)展初期階段、缺乏優(yōu)秀各類人才的中國來說較為困難。

（五）房地產(chǎn)投資信托運作模式不健全

首先，REITs在中國內(nèi)地仍然缺乏成熟運作的典范，缺乏標(biāo)準(zhǔn)化背景的支持;其次，在我國內(nèi)地，REITs標(biāo)的通常為房地產(chǎn)一級市場，相較于二級市場，前者具有更高的風(fēng)險，若出現(xiàn)泡沫破裂以及開發(fā)商違約的狀況，REITs將會受到嚴(yán)重的連帶影響。

（六）房地產(chǎn)投資信托難以獲得稅收優(yōu)惠

在我國，關(guān)于信托行業(yè)的稅收法律法規(guī)仍然空缺，因此包括REITs在內(nèi)的所有信托產(chǎn)品都要面臨雙重課稅的阻礙——在信托層面需要面對公司所得稅的收繳，而在投資者層面需要面對個人所得稅的收繳，這一情況拉高了我國信托行業(yè)的經(jīng)營成本，從而使得REITs在我國發(fā)展不容樂觀。

三、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的思路

（一）加強監(jiān)管部門的協(xié)調(diào)和行業(yè)自律

國務(wù)院可以根據(jù)我國行業(yè)的現(xiàn)實狀況，由特別工作小組推進和制定REITs的發(fā)展綱要，提供標(biāo)準(zhǔn)化的支撐平臺;在多單位合作上，應(yīng)當(dāng)推進銀保監(jiān)會與證監(jiān)會等部門和央行的分工以及高效合作，同時建立相關(guān)行業(yè)協(xié)會，在推動自我監(jiān)管的同時維系和促進業(yè)內(nèi)主體間的信息交流，通過碰撞獲得創(chuàng)意的火花，在實現(xiàn)獨特發(fā)展的同時高效解決障礙。

（二）建立健全相關(guān)政策和法律法規(guī)

首先，應(yīng)當(dāng)在融資層面打好REITs相關(guān)融資機制的法律。除了通過制定呼聲較高的《產(chǎn)業(yè)投資基金法》來對產(chǎn)業(yè)投資基金進行合理規(guī)范之外，還可應(yīng)當(dāng)將《企業(yè)債券管理條例》針對地產(chǎn)開發(fā)主體的融資渠道進行規(guī)范化管理，使得通過更優(yōu)質(zhì)便捷的債券融資來改善其資金源頭。

（三）開放房地產(chǎn)投資基金的資金源泉

目前，我國的居民儲蓄存款居世界首位，超過45萬億人民幣，這一蛋糕的最大塊當(dāng)仁不讓可以作為REITs的最佳資金來源，除此之外，養(yǎng)老基金、社保基金以及個體工商戶的資金也不容小覷，因此，針對不同目標(biāo)群體，擴大產(chǎn)品品種范圍，能夠有效提升REITs行業(yè)的資金流入量，讓REITs行業(yè)的運營利益能夠被最大化分享。

（四）拓展房地產(chǎn)投資基金的市場空間

除了一級市場之外，REITs市場上的資金應(yīng)當(dāng)流向不同層次，舉例來說，在二級市場上，抵押標(biāo)的也是一個理想的資金流向，同時，在三級市場上一些空置的地產(chǎn)標(biāo)的以及二手地產(chǎn)、債權(quán)清償時的地產(chǎn)標(biāo)的都可以通過具備豐富地產(chǎn)以及REITs運營經(jīng)驗的人員進行統(tǒng)籌處理，將不良資產(chǎn)的根本問題——背景質(zhì)量盤活，從而激活市場化程度，將REITs市場的資金流向進行更好的分配。

（五）加速壯大機構(gòu)投資者隊伍

我國大陸地區(qū)的機構(gòu)投資者暫時還缺乏豐富的經(jīng)驗，尤其是在地產(chǎn)行業(yè)不具備充分的行業(yè)背景，因此只有提升機構(gòu)投資者的綜合業(yè)務(wù)水平才能夠在需求端保證REITs市場的良好發(fā)展。

（六）完善人才培養(yǎng)機制

目前在我國REITs市場，占據(jù)最大一部分比例的從業(yè)人員為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人士，然而在資金管理上還缺乏大量專業(yè)人員來進行運作。此外，只有匯集出色律師、會計師，同時雇傭可靠的審計師和資產(chǎn)評估師，才能保證擁有一支精良的團隊對REITs的運營進行長足發(fā)展。

參考文獻

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