侯倩怡 林嘉玲

摘要：房價收入比是衡量城鎮(zhèn)居民住房可支付能力與房地產(chǎn)泡沫的重要指標，不僅需關注絕對水平，還應關注演變趨勢，并就相關影響因素進行分析。本文利用1998-2017年全國房價收入比數(shù)據(jù)，通過時空維度分析，發(fā)現(xiàn)此期間我國房價收入比呈先升后降的趨勢，且區(qū)域差異較大。而利用1998-2016年的相關數(shù)據(jù)進行回歸分析發(fā)現(xiàn)，GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權重均對房價收入比有正面影響，其中城鎮(zhèn)化率的影響較強。

關鍵詞：房價收入比;時空趨勢;回歸分析

中國分類號：G210.7 文獻標識碼：A 文章編號：190616888

一、引言

住房作為人類生存發(fā)展的基本需求，是始終受到關注的關鍵民生問題。上世紀末中國城市商品房價格開始攀升，居高不下。隨之，房價泡沫、住房支付能力等問題也成為了社會各界討論和研究的熱點。（劉海猛等，2015）。而房價收入比也逐漸走入大眾視野。房價收入比一般是指住房價格與城市居民家庭年收入之比（丁祖昱，2013），能夠用于衡量城鎮(zhèn)居民的住房可支付能力以及房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫。

但是，由于房價收入比的具體測算方在已有研究中具有多樣性，不同學者的理解不一，因此常根據(jù)研究目的對這一指標的測算進行操作性界定（賈生華，2010）。這使得房價收入比的測量表現(xiàn)與合理范圍均呈現(xiàn)多樣性甚至是顯著的差異。并且，由于我國住房市場的發(fā)展歷程相對較短，目前發(fā)展也尚未成熟，因此以房價收入比這一指標來衡量我國情況時，不可簡單照搬國際經(jīng)驗，需要關注其歷史變動趨勢（陳杰，2009）。由此，對于房價收入比的演變趨勢的關注與分析也就具有了更加重要的意義。

從其演變趨勢的已有研究來看，學者所用研究方法不一，尚未得出統(tǒng)一結論（張清勇，2007;陳杰，2009;丁祖昱，2013;劉海猛等，2015）。總體來看，這些研究主要從宏觀或微觀層面，關注房價收入比的時間特征及其反映出的居民住房支付能力，涉及對空間和尺度的考量相對較少。因此，本文參考上海易居房地產(chǎn)研究院的計算方法，以房屋總價與居民家庭年收入的比值來測算房價收入比。基于此，本文整理了1998-2017年《中國統(tǒng)計年鑒》和《中國區(qū)域經(jīng)濟統(tǒng)計年鑒》中的商品住宅銷售總價以及城鎮(zhèn)居民家庭年收入數(shù)據(jù)，對此期間全國房價收入比的變化進行比較分析，揭示我國房價收入比的區(qū)域差異和演變趨勢。同時，本文進一步搜集1998年-2016年我國GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權重的相關數(shù)據(jù)，采用回歸分析法研究相關影響因素，最后得出相應的結論。

二、演變趨勢分析

（一）時間趨勢分析

從變動的歷史趨勢來看（圖1），我國商品住宅房價收入比呈現(xiàn)波浪型變動態(tài)勢。我國房價收入比在1998年、2000年-2003年都呈現(xiàn)下降態(tài)勢。2003年以來基本呈現(xiàn)上升態(tài)勢，之后維持高位運行和間隔稍有回落。但在國際金融危機爆發(fā)的2008年顯著下降，從2009年后實施擴大投資等舉措又重新上升，從2010年-2014年又見下降態(tài)勢。從總體上看，房價收入比從1998年到2017年共計上升了0.3。

通過移動平均法消除周期波動和時間波動以修勻該時間序列，可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)過修勻后數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出先升后降的變動趨勢，自2000年到2008年我國房價收入比呈穩(wěn)步上升態(tài)勢，自2008年到2017年出現(xiàn)了一定程度的緩慢下降，其變動幅度小于前8年上升的幅度。

（二）區(qū)域差異分析

整體上看，35個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大。根據(jù)已有研究的研究結果，結合城市地理位置與經(jīng)濟發(fā)達程度，我們將北京、上海、廣州、深圳4個城市歸為東部一線城市，天津、石家莊、沈陽、大連、南京、杭州、寧波、福州、廈門、濟南、青島、海口12個城市歸為東部二線城市，太原、長春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長沙8個城市歸為中部二線城市，呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊11個城市歸為西部二線城市。

根據(jù)表1，從算數(shù)平均數(shù)可以看出，在2013年至2015年，整體上房價收入比呈現(xiàn)東中西遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大，東部一線城市遙遙領先，剩余二線城市房價收入比數(shù)值處于6.68～9.19區(qū)間，且很明顯東部高于中部，中部高于西部，說明以西部二線城市為代表的西部地區(qū)處于全國中下游水平。

根據(jù)表2，就極差而言，東部一線城市的極差最大，其次是東部二線城市，四組中東部一線城市房價收入比數(shù)據(jù)最為離散。變異系數(shù)能更好的反映不同組別自身的離散程度，以這個數(shù)值進行比較，東部兩組的離散程度相當，都大于中部與西部二線城市，中部是四組中變異程度最小的。

三、模型構建與實證結果分析

根據(jù)已有研究（呂江林，2010;丁祖昱，2013;趙奉軍，2015），我們認為經(jīng)濟總量、城市建設、事業(yè)水平和科研投入這幾個方面會對房價收入比產(chǎn)生一定的影響，故而本文選取了GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率和科研權重幾個因素進行研究，并提出假設：

（1） GDP越高，城市經(jīng)濟實力越強，將刺激房價收入比上漲。

（2）人均GDP越高，城市人均產(chǎn)出水平越高，將推動房價收入比上升。

（3）城鎮(zhèn)化率越高，城市發(fā)展水平越高，對房價收入比有正面影響。

（4）失業(yè)率越高，收入水平越低，也將刺激房價收入比上漲。

（5）科研權重越高，國家科技實力越強，國民收入變高對房價和收入有不同程度的影響，房價的發(fā)展速度快于收入的增長速度時，房價收入比上漲。

基于此，選取房價收入比作為因變量，參考丁祖昱（2013）的研究方法，分別以GDP、人均GDP、城鎮(zhèn)化率、失業(yè)率與科研權重為自變量，將GDP、人均GDP取對數(shù)，進行一元回歸分析。

根據(jù)回歸結果（表3）來看，所選取的自變量與因變量房價收入比的回歸關系均通過了5%的顯著性檢驗。從擬合水平來看，所選取的自變量均會對房價收入比的變動產(chǎn)生一定影響。而從回歸系數(shù)來看，GDP、人均GDP、失業(yè)率、科研權重與房價收入比這四個因素對房價收入比將起到一定的正向影響，但相對來說影響較小。相對來說，城鎮(zhèn)化率對房價收入比的回歸系數(shù)為3.693，影響要明顯高于其他因素對房價收入比的影響系數(shù)?？傮w來看，這些自變量的回歸系數(shù)的方向驗證了前文所提出的假設。

四、結論與建議

中國房價收入比應該處于一個合理的區(qū)間，如果過低，住房需求難以給家庭帶來壓力，國家競爭力就會下降;如果過高，可能會帶來產(chǎn)業(yè)的空心化，甚至是剝奪了正常的住房需求。上海易居房地產(chǎn)研究中心認為，中國的房價收入比合理區(qū)間應該為6～7，參考這一意見，對上文研究結果做出解讀，可以發(fā)現(xiàn)，首先，從時間趨勢角度講，我國總體平均房價收入比近六年大致保持在7左右，屬于一個比較合理的區(qū)間，略有偏高。我國政府有能力也有義務繼續(xù)對房價施行有效合理的調控，從而控制房價收入比?，F(xiàn)在我國水平高于世界銀行給出的發(fā)展中國家合理區(qū)間，長遠目標應該是逐步降低房價收入比，既能滿足正常住房需求，又能刺激經(jīng)濟發(fā)展。

從東中西區(qū)域角度進行比較分析時，最重要的結論就是房價收入比呈現(xiàn)出東中西梯度遞減的態(tài)勢，這與區(qū)域間經(jīng)濟發(fā)達程度有直接聯(lián)系，雖然經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)與經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)相比，收入水平更高，但房價相對是更高的，所以我國房價收入比與經(jīng)濟發(fā)達程度呈正相關。這是我國特殊國情導致的，由戶籍制度催生的購房需求使得經(jīng)濟發(fā)達城市的商品房供不應求，加上中國傳統(tǒng)觀念對于住房的重視，讓經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房價出現(xiàn)爆發(fā)式增長，經(jīng)濟越是發(fā)達的城市，吸引的人口數(shù)量越多，房價也越高。從這個意義上來講，房價收入比也就成為衡量一個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度的標志。東部一二線城市房價收入比均呈現(xiàn)出逐年上升的態(tài)勢，中部二線城市先下降后上升，屬于有較小波動的平穩(wěn)態(tài)勢，而西部二線城市房價收入比則出現(xiàn)連年下降的情況。這說明西部地區(qū)經(jīng)濟不容樂觀，人口流失嚴重，經(jīng)濟發(fā)展緩慢。國家要縮小社會差距，不厚此薄彼，就要重視西部地區(qū)的發(fā)展。

從東中西區(qū)域絕對數(shù)值來看，東部一線城市是遠遠高于合理區(qū)間的。結合實際生活講，北京、上海、深圳與廣州這四個城市的房價已經(jīng)上升到大部分人無法承受的地步，這是國家需要重點調控的。

基于我國降低房價收入比的長遠目標與對可行性的考量，結合上文分析的影響因素，我們認為，在注重經(jīng)濟有質量地發(fā)展的同時，國家不能一味追求城鎮(zhèn)化率，而應該將其控制在一個合理的水平。并且，降低失業(yè)率，是保障國民收入的有效手段。

五、參考文獻

[1]劉海猛，石培基，潘竟虎，曹智，謝作輪，中國城鎮(zhèn)房價收入比時空演變的多尺度分析[J].地理科學，2015， 35 （10）： 1280-1287.

[2]丁祖昱，中國房價收入比的城市分異研究[J].華東師范大學學報（哲學社會科學版），2013，45 （03）：121-127+155.

[3]賈生華，戚文舉.國外“房價收入比”研究：起源、測量與應用[J].重慶大學學報（社會科學版），2010，16 （02）：16-20.

[4]陳杰，我國房價收入比的變動趨勢與區(qū)域差異[J].價格理論與實踐，2009 （06）：30-31.

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[6]呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量[J].經(jīng)濟研究，2010，45 （06）：28-41.

[7]趙奉軍，房價收入比的城際差異與影響因素一一基于地級市的實證研究[J].中國房地產(chǎn)，2015 （03）：3-12.