劉玉偉

摘要：隨著改革開(kāi)放的發(fā)展，我國(guó)目前的城市化進(jìn)程已將進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)代。2018年中國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.58%，我國(guó)即將進(jìn)入城鎮(zhèn)化后期階段。預(yù)計(jì)到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，2050年將達(dá)到80%左右，城鎮(zhèn)化仍然具有較大的發(fā)展空間和潛力。高速的城鎮(zhèn)化帶動(dòng)了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要地位，房地產(chǎn)能最直觀的促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。據(jù)調(diào)查1%的房地產(chǎn)投資增加能帶動(dòng)0.167%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資額的上升 1%將帶動(dòng)GDP增長(zhǎng)率上漲0.181%?？梢?jiàn)房地產(chǎn)收益是非常高的。迄今為止房地產(chǎn)行業(yè)仍然是大多數(shù)三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，政府對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)給予了大量的投資及支持、盲目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式造成了城市病，造成城市各個(gè)系統(tǒng)治之間不協(xié)調(diào)。城市可持續(xù)發(fā)展是環(huán)境，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，三個(gè)單系統(tǒng)的高度協(xié)調(diào)發(fā)展。城市可持續(xù)發(fā)展是社會(huì)進(jìn)步，環(huán)境支持，經(jīng)濟(jì)發(fā)展三者保持高度和諧的過(guò)程?？沙掷m(xù)發(fā)展的核心是發(fā)展，要求在嚴(yán)格控制人口數(shù)量，提高人口素質(zhì)和保護(hù)環(huán)境，資源永續(xù)利用的前提下進(jìn)行經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。本文即從環(huán)境，經(jīng)濟(jì)，社會(huì)三方面闡述。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)開(kāi)發(fā);市化;可持續(xù)發(fā)展

1房地產(chǎn)和城市化

房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)最直接的體現(xiàn)就是城鎮(zhèn)化率的提升，但是城鎮(zhèn)化率的提升并不意味著城市化水平的提升，城市鎮(zhèn)化率的提高只是農(nóng)村人口遷入城市的過(guò)程，而城市化的核心確是產(chǎn)業(yè)的聚集，產(chǎn)業(yè)的聚集提升了城市的競(jìng)爭(zhēng)力，進(jìn)而推動(dòng)城市化進(jìn)程，城城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，社會(huì)轉(zhuǎn)型，資源環(huán)境等密切相關(guān)。城市化與城鎮(zhèn)化的差異體現(xiàn)在城中村和城市郊區(qū)上。

2城市可持續(xù)發(fā)展

可持續(xù)發(fā)展的理念體現(xiàn)在城市中應(yīng)包含城市的經(jīng)濟(jì)，社會(huì)，人口，資源，環(huán)境等多方面的可持續(xù)發(fā)展，具有可持續(xù)發(fā)展能力的城市會(huì)以人為主體，以自然環(huán)境為依托，以經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為基礎(chǔ)使人擁有好的生活環(huán)境和質(zhì)量。城市的可持續(xù)發(fā)展對(duì)是在生態(tài)可持續(xù)的基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性，達(dá)到社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的目的。為居民提供可持續(xù)福利。

我國(guó)大力實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的是使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)先發(fā)展，從而帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)而加快城市化的進(jìn)程?？墒?，盲目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)造成的城市化進(jìn)程過(guò)快，不僅對(duì)環(huán)境造成了極大的影響對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)也帶來(lái)了隱患。

2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)生態(tài)可持續(xù)發(fā)展的影響，

盲目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市生態(tài)造成了非常惡劣的影響。如房地產(chǎn)選址問(wèn)題。隨著城市化水平的提升，人對(duì)居住品質(zhì)的要求也進(jìn)一步提升，人們追求交通，教育，各種便利的同時(shí)，對(duì)居住的安靜舒適水平也有要求。但是還有不少的開(kāi)發(fā)商盲目開(kāi)發(fā)，沒(méi)有考慮規(guī)劃的合理性在施工建設(shè)中也存在對(duì)環(huán)境的污染，如施工建設(shè)中的噪聲污染，揚(yáng)塵污染。建筑表皮玻璃造成的光污染，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)維護(hù)過(guò)程中的水污染，建筑材料造成一系列的工業(yè)污染。雖然有些問(wèn)題是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可避免的，但是要達(dá)到城市可持續(xù)發(fā)展意味著有效率的使用資源，承建商，設(shè)計(jì)者，和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都要以最小的消耗不可再生資源，利用可再生資源。不至于損害后人的發(fā)展。

2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也帶動(dòng)了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但同時(shí)也對(duì)其他行業(yè)的沖擊或抑制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局綜合司課題組認(rèn)為房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響日益增大，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展必須與經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展相適應(yīng)。在對(duì)需求的影響方面，一方面房地產(chǎn)投資的增加能夠拉動(dòng)國(guó)內(nèi)需。另一方面也可能會(huì)擠壓其他消費(fèi)支出。落實(shí)到個(gè)人和家庭上就是房地產(chǎn)，房貸占據(jù)了個(gè)人和家庭總支出的大部分，那其他支出所占的比重自然會(huì)減少，反應(yīng)到市場(chǎng)上就是對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的沖擊甚至是抑制。當(dāng)房貸成了家庭的主要支出之后，會(huì)對(duì)家庭的其他支出產(chǎn)生很長(zhǎng)時(shí)間的抑制作用。這種經(jīng)濟(jì)模式是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊，是不可持續(xù)的。

2.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的影響

2.3.1學(xué)區(qū)房現(xiàn)象

學(xué)區(qū)房是房地產(chǎn)和政策的衍生品。政府為了教育公平推行了就近入學(xué)的政策，家長(zhǎng)為了不讓孩子輸在起跑線上，紛紛到重點(diǎn)小學(xué)所在的社區(qū)購(gòu)置房產(chǎn)，前一陣子北京金融街的學(xué)區(qū)房居然夸張的達(dá)到了40萬(wàn)/㎡。

據(jù)調(diào)查，好的學(xué)區(qū)房普遍高出周邊房源價(jià)格30%，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房甚至超過(guò)了本地區(qū)房?jī)r(jià)的50%甚至更多。而這些所謂的學(xué)區(qū)房的住房品質(zhì)卻往往比較差，有許多家庭為了孩子受教育，放棄大房子，選擇小房子，寧愿上班堵車(chē)，也要孩子上學(xué)方便，一些家庭為了小孩的受教育，放棄了更高品質(zhì)的城市生活。而城市化的目的是為了使城市居民享受高品質(zhì)的城市生活?？梢哉f(shuō)在某種程度上，雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)提升了城鎮(zhèn)化率，但是就城市化的目的而言卻是一種城市化水平的倒退。

有的房地產(chǎn)投資者甚至買(mǎi)幾套學(xué)區(qū)房，造成有錢(qián)難買(mǎi)學(xué)區(qū)房的現(xiàn)象，有些家長(zhǎng)為了孩子入學(xué)不惜高價(jià)購(gòu)買(mǎi)，這無(wú)疑造成了教育資源的壟斷。政府推崇房地產(chǎn)發(fā)展的目的是為了讓房地產(chǎn)帶動(dòng)城市其他行業(yè)的發(fā)展，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式卻是對(duì)教育資源的一種占用，健康經(jīng)濟(jì)模式不應(yīng)該是對(duì)教育資源的壟斷以增加房子的價(jià)格，用教育帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。而是應(yīng)該以房地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)整個(gè)城市的教育發(fā)展，提升教育品質(zhì)。

除此之外房地產(chǎn)也帶給居民很多的好處，除了更好的生活品質(zhì)和更好的交通，醫(yī)療的便利性，投資價(jià)值。這些對(duì)于城市化來(lái)說(shuō)都是有益的。

2.3.2郊區(qū)的城市化發(fā)展

在城市化進(jìn)程中，城市郊區(qū)人口也占據(jù)一大部分，他們雖然算到了城市化率中，但是他們卻沒(méi)享受到城市帶給他們的資源。這種城市化是有弊端的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)該協(xié)調(diào)郊區(qū)在城市中的重要性，改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的對(duì)郊區(qū)的印象。在郊區(qū)起到協(xié)調(diào)城市的物質(zhì)供需的同時(shí)，整治郊區(qū)環(huán)境，提高郊區(qū)的交通可達(dá)性及郊區(qū)的教育醫(yī)療衛(wèi)生水平。讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)一個(gè)片區(qū)的綜合發(fā)展

3.基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展的反思

城市可持續(xù)發(fā)展致力于改善城市的生活質(zhì)量，包括生態(tài)，文化，政治，機(jī)制，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)等方面，建立以人的全面發(fā)展為主導(dǎo)的社會(huì)，文化，科教，生態(tài)，資源，環(huán)境，和諧統(tǒng)一的社會(huì)發(fā)展機(jī)制，讓城市的使用者-人在城市中生活的更舒適。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為先行者和帶動(dòng)者，應(yīng)該在各種方面協(xié)調(diào)發(fā)展，不應(yīng)該為了經(jīng)濟(jì)發(fā)展而剝奪甚至破壞環(huán)境資源和社會(huì)資源。使人在城市中享受更高品質(zhì)的生活。①政府應(yīng)該調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，把房地產(chǎn)和城市福利系統(tǒng)分離，轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的附加的城市福利價(jià)值。②建立新的社會(huì)貢獻(xiàn)評(píng)測(cè)體系，把城市帶給居民的福利從目前的戶(hù)口制度轉(zhuǎn)移到其他體系中。③降低房地產(chǎn)的社會(huì)功能，使房地產(chǎn)單純的成為商品，增加經(jīng)濟(jì)屬性，降低社會(huì)屬性.。

這樣可以為城市環(huán)境，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展?fàn)I造光明的前景。

（作者單位：華北水利水電大學(xué)）