王優(yōu)玲 季小波 李延霞 董博婷

隨著我國人口老齡化程度加深，我國的養(yǎng)老模式也在不斷創(chuàng)新。我國老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)已經(jīng)試點(diǎn)5年，但市場(chǎng)反應(yīng)較為“清淡”。“以房養(yǎng)老”為什么不叫座？遇到了什么問題？記者就此進(jìn)行了走訪調(diào)研。

港澳游、德國游、北歐四國游，結(jié)束了幾場(chǎng)“說走就走看世界”的旅行后，75歲的康錫雄和老伴去年搬進(jìn)了北京市第五社會(huì)福利院。

“生活變化天翻地覆，現(xiàn)在睜開眼就想著怎么花錢。”作為國內(nèi)保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”首單客戶，老兩口在福利院的一居室里，說起了2014年參加“以房養(yǎng)老”后的生活。

康老向記者出示了保險(xiǎn)合同，合同顯示，近85平方米住房的有效保險(xiǎn)價(jià)值約為274.4萬元，兩位老人每月共同領(lǐng)取養(yǎng)老金9118.12元。

幸福人壽反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)工作負(fù)責(zé)人趙水龍針對(duì)康老的合同介紹，這單業(yè)務(wù)基本流程是，擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故，繼承人向保險(xiǎn)公司償還老人所領(lǐng)取的給付金本金及其5%復(fù)利，就不影響房屋的合法繼承。

2014年，北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市啟動(dòng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)；2018年7月，銀保監(jiān)會(huì)將反向抵押保險(xiǎn)擴(kuò)大到全國范圍開展。

銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)總體運(yùn)行平穩(wěn)，為老年人提供了存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為養(yǎng)老資源的選擇，讓投保老人得到了實(shí)惠，是我國首個(gè)形成一定規(guī)模的“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品。

銀保監(jiān)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年8月末，反向抵押保險(xiǎn)期末有效保單126件，共有126戶家庭186位老人參保，參保老人平均年齡71歲；人均月領(lǐng)7000余元，最高一戶月領(lǐng)養(yǎng)老金超過3萬元。目前，共有幸福人壽、人民人壽2家公司開展反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。

趙水龍說，幸福人壽“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)以來，投保者中有一半是無子女家庭或失獨(dú)老人，這項(xiàng)業(yè)務(wù)解決了老年人居家養(yǎng)老、增加收入、終身年金三大核心問題。

老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)5年，只有126件有效保單，市場(chǎng)反應(yīng)“清淡”的原因是什么？

“以房養(yǎng)老”推廣難，首先難在傳統(tǒng)觀念的束縛。趙水龍說，中國老年人缺乏主動(dòng)改善養(yǎng)老的意識(shí)，養(yǎng)兒防老，資產(chǎn)后傳，改變這個(gè)觀念需要一個(gè)過程。

“中國的傳統(tǒng)文化根深蒂固，這決定住房反向抵押養(yǎng)老更多體現(xiàn)為一種養(yǎng)老選擇?！便y保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說。

中房集團(tuán)理事長、幸福人壽監(jiān)事長孟曉蘇2003年最先提出“以房養(yǎng)老”課題。他認(rèn)為，“反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”規(guī)模不夠大，主要問題出在供給側(cè)，許多保險(xiǎn)公司擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)而不敢進(jìn)入，但試點(diǎn)表明這項(xiàng)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)復(fù)雜，跨了很多行業(yè)，存續(xù)時(shí)間長，需要承擔(dān)很多風(fēng)險(xiǎn)。除傳統(tǒng)的長壽風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn)以外，還增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)處置風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等，風(fēng)險(xiǎn)因素更為復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)管控難度較大。“試點(diǎn)中要過許多‘坎’，做得慢一點(diǎn)、穩(wěn)一點(diǎn)，趟路子，摸規(guī)矩，酸甜苦辣都嘗了?！壁w水龍說。

經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境也是一大挑戰(zhàn)。銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)復(fù)雜，涉及房地產(chǎn)管理、金融、財(cái)稅等多個(gè)領(lǐng)域，需要多部門協(xié)作推進(jìn)相關(guān)配套政策的制定和落地。反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展走在了前面，而相關(guān)法律法規(guī)還存在空白或是一些不適應(yīng)業(yè)務(wù)發(fā)展的規(guī)定。

安享老有所樂、老有所為的晚年是每一位老年人期望的生活狀態(tài)。“以房養(yǎng)老”有沒有發(fā)展?jié)摿?？如何“破難前行”幫助老人頤養(yǎng)天年？

趙水龍說，面對(duì)養(yǎng)老壓力，許多老年人對(duì)“以房養(yǎng)老”是有需求的，比如幸福人壽就有3000至5000位潛在客戶。目前銀保監(jiān)會(huì)慢慢把政策放開了，由企業(yè)決定如何開展業(yè)務(wù)。幸福人壽已在8個(gè)省市開展了“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，有些地方政府比較積極，希望在當(dāng)?shù)芈涞?，南京等地還出臺(tái)文件鼓勵(lì)開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

專家建議，從供給側(cè)加強(qiáng)對(duì)保險(xiǎn)公司服務(wù)潛力的發(fā)掘，幫助他們認(rèn)識(shí)這個(gè)產(chǎn)品的社會(huì)意義與經(jīng)濟(jì)價(jià)值；從需求端加大對(duì)“以房養(yǎng)老”的流程講解和涵義講解。同時(shí)，從立法層面完善制度對(duì)接；由民政部、人社部、司法部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融和保險(xiǎn)等多部門進(jìn)行會(huì)商，通力合作針對(duì)試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)的問題清查政策“堵點(diǎn)”，制定相應(yīng)的配套措施。

銀保監(jiān)會(huì)有關(guān)部門負(fù)責(zé)人說，要守住風(fēng)險(xiǎn)底線，推動(dòng)業(yè)務(wù)創(chuàng)新。保險(xiǎn)公司需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判和管控，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中合理平衡消費(fèi)者預(yù)期和房產(chǎn)增值潛力，有效管控房價(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，確保業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)支持商業(yè)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極探索創(chuàng)新，將反向抵押保險(xiǎn)的養(yǎng)老金給付與醫(yī)療、護(hù)理、家政等服務(wù)需求相銜接，提升客戶體驗(yàn)。

（摘自《瞭望東方周刊》2019年第22期。作者均為該刊記者）

美國的“以房養(yǎng)老”，老人能領(lǐng)取的總金額取決于房屋的凈價(jià)值、未來增值、折損情況、貸款利率、借款人預(yù)計(jì)壽命和去世時(shí)房產(chǎn)可能的價(jià)值等因素，通常為房屋凈價(jià)值的50%—60%。

美國要求“以房養(yǎng)老”的人在申請(qǐng)之前，必須參加一個(gè)由聯(lián)邦房屋管理機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的咨詢課程，由注冊(cè)批準(zhǔn)的咨詢師解釋反向房貸的運(yùn)行方式、金融與稅務(wù)陷阱、支付途徑和產(chǎn)生的費(fèi)用等，以保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

日本的“以房養(yǎng)老”，一種是直接融資方式。提出申請(qǐng)的老人（一般要求65歲以上）可以將房產(chǎn)或地產(chǎn)作為抵押，然后從政府機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金。養(yǎng)老金可以逐月領(lǐng)取，也可以按季度領(lǐng)取，但養(yǎng)老金領(lǐng)取總額不能超過抵押房地產(chǎn)時(shí)價(jià)的80%，申請(qǐng)者還需要指定擔(dān)保人。

另一種是間接融資方式。政府接受申請(qǐng)者的申請(qǐng)并予以審查，然后政府作為中介介紹給金融機(jī)構(gòu)，再辦理房地產(chǎn)抵押和領(lǐng)取養(yǎng)老金的手續(xù)。一般來講，由于政府出面介紹并提供審查擔(dān)保，申請(qǐng)者信譽(yù)較高，辦理“以房養(yǎng)老”的成功率也就較高。

一是通過出租部分或全部居室來換取養(yǎng)老收入。二是老年人將較大面積的住房置換成較小面積的住房，通過“以大換小”獲得養(yǎng)老收入。三是房屋倒按揭，即“反向抵押貸款計(jì)劃”。前兩種主要針對(duì)新加坡政府出資建造的組屋，第三種則主要針對(duì)私人建造的商品房，由保險(xiǎn)公司、銀行機(jī)構(gòu)主導(dǎo)運(yùn)營。

（摘自微信公眾號(hào)“華聲”）