朱亞鵬

【摘 要】近年來，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，同時也暴露出或多或少的問題，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險就是其中之一。文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險有關(guān)理論，研究我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，結(jié)合具體數(shù)據(jù)分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險識別，并結(jié)合融資風(fēng)險類型提出防范措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);融資;融資風(fēng)險

【中圖分類號】F293.3;F832【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1674-0688（2019）08-0026-03

0 引言

我國社會主義市場經(jīng)濟振興離不開房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，房價越來越高，國家不得不出臺政策對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控，希望通過宏觀調(diào)控來穩(wěn)定房價。對于這樣一個資金密集型行業(yè)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，可是國家出臺了銀根緊縮性政策用以控制房地產(chǎn)企業(yè)融資。面對國家的調(diào)控政策和市場的發(fā)展方向，如今的房地產(chǎn)企業(yè)融資難度越來越大。融資受限勢必會帶來相應(yīng)的融資風(fēng)險。此外，在資產(chǎn)融合過程中必然引發(fā)風(fēng)險問題。需要根據(jù)實際情況，避免融資風(fēng)險，提出有效的防范措施，保證融資活動處于安全范圍，以此優(yōu)化房地產(chǎn)融企業(yè)的融資現(xiàn)狀，保證社會主義市場經(jīng)濟穩(wěn)定快速發(fā)展。

1 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險成因分析

1.1 負(fù)債規(guī)模過大

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，非金融行業(yè)里房地產(chǎn)業(yè)以80.05%的資產(chǎn)負(fù)債率位于首位。房地產(chǎn)企業(yè)運營是典型的負(fù)債經(jīng)營模式。一方面，其大多企業(yè)采用預(yù)售方式，預(yù)售額越多，負(fù)債越多;另一方面，目前土地供應(yīng)量缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)競相爭奪高價地，因此紛紛加大融資力度，盲目融資。這必然會提高企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。而當(dāng)前市場格局下，房地產(chǎn)“去杠桿”調(diào)控信號不斷加緊。在政策約束下，信托等融資手段受到約束，迅速攀升的負(fù)債率和高昂的資本成本將會成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難。一旦償債能力出現(xiàn)危機，資金鏈斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)就會面臨破產(chǎn)。

以富力地產(chǎn)為例，該公司的凈負(fù)債從2015年的700億元提升到2016年的780億元，凈負(fù)債率也由約170%上升到近175%。鑒于富力地產(chǎn)2016年發(fā)行公司債總計420億元，其平均借貸成本從2014年的8.5%和2015年的8.3%，下滑到2016年的6.3%。伴隨公司負(fù)債規(guī)模逐漸上升，2016年總利息支出增長了約10%，達到65億元左右。富力地產(chǎn)逐漸被擠出房地產(chǎn)第一梯隊。

1.2 企業(yè)盈利能力下降

2016年“930新政”（2016年9月30日中央銀行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對首套房再啟“認(rèn)貸不認(rèn)房”界定標(biāo)準(zhǔn)。）實施以來，尤其是2017年“317新政”（2017年3月17日北京出臺的樓市調(diào)整政策）以來，高房價開啟了回落模式，許多熱點城市房價有所回跌或逐步趨穩(wěn)。雖然價格有所下降或逐步穩(wěn)定，但是買房者心態(tài)也因此發(fā)生變化，“擔(dān)心房價暴跌”“對政策的理解有偏差”等因素致使買房者處于持續(xù)觀察狀態(tài)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力存在不確定性，甚至沒有因為買房者的增多而使盈利增加。此外，房價的絕對值依然很高，導(dǎo)致買房者望而卻步。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可能會存在銷售上不去的現(xiàn)象，利潤下降導(dǎo)致資金難以收回，進而引發(fā)資金鏈斷裂，致使公司產(chǎn)生財務(wù)問題與財務(wù)危機。

1.3 信托融資受限制

信托融資本身存在著成本低、風(fēng)險小且融資方式靈活多變的優(yōu)勢和特點，非常符合房地產(chǎn)企業(yè)的需求。但是這些年來，我國信托融資條件在逐漸增大。國家頒布了許多條令加大信托融資條件，如《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》，此條例明確規(guī)定了信托公司不能向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款，不能進行商品房預(yù)售回購。如此一來，使得房地產(chǎn)融資難度加大，門檻提高，所以許多房地產(chǎn)企業(yè)停止了信托融資。

2016年10月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量下降約44%，是當(dāng)年2月以來最大的降幅。上海恒盛地產(chǎn)控股因沒能按時償付其2018年到期的票面利率而支付2 650萬美元半年的利息，然后在限期內(nèi)完成付息義務(wù)。

2 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險關(guān)鍵監(jiān)測指標(biāo)設(shè)置

2.1 監(jiān)測指標(biāo)設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險最終會在各種財務(wù)報表中浮現(xiàn)，因此需要規(guī)律、合理地建立完整的監(jiān)測指標(biāo)，用來對房地產(chǎn)融資風(fēng)險進行準(zhǔn)確檢測和預(yù)防?？紤]到我國房地產(chǎn)企業(yè)的真實狀況，針對房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險，列舉了償債、盈利、運營能力等指標(biāo)。其中，有關(guān)償債能力的指標(biāo)包括資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率和速動比率;盈利能力指標(biāo)包括凈利率和營業(yè)收入;運營能力指標(biāo)包括總資產(chǎn)收益率。

2.2 案例分析：萬科房地產(chǎn)股份有限公司

2.2.1 公司簡介

萬科房地產(chǎn)股份有限公司（以下簡稱萬科地產(chǎn)）是目前國內(nèi)領(lǐng)先的地產(chǎn)公司，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，公司主營業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。經(jīng)過20多年的發(fā)展，萬科地產(chǎn)成為國內(nèi)最大的住宅開發(fā)企業(yè)，業(yè)務(wù)覆蓋53個大中城市。年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上。

2.2.2 萬科地產(chǎn)存在的問題

（1）通過表1企業(yè)財務(wù)報表（來源：國泰安數(shù)據(jù)庫）可以看出該企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，2017年為79.7%，2018年達到82.4%。一方面說明企業(yè)充分利用財務(wù)杠桿，另一方面說明企業(yè)長期償債能力過低，面臨一定風(fēng)險，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就會面臨償還巨額負(fù)債的風(fēng)險，甚至?xí)?dǎo)致企業(yè)倒閉或破產(chǎn)。2017年的流動比率、速動比率分別為1.20、0.49;2018年的流動比率、速動比率分別為1.55、0.48。流動比率和速動比率表示企業(yè)流動資產(chǎn)中在短期債務(wù)到期時變現(xiàn)用于償還流動負(fù)債的能力，流動比率一般應(yīng)大于2，而速動比率的黃金點為1。企業(yè)短期償債能力不足，說明該企業(yè)短期化解風(fēng)險的能力不足。

（2）通過萬科地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表（數(shù)據(jù)來源：國泰安數(shù)據(jù)庫）可以看出企業(yè)整體運營情況較差。2017年、2018年企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.24和0.22，見表2?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是綜合評價企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營質(zhì)量和利用效率的重要指標(biāo)，反映企業(yè)單位資產(chǎn)創(chuàng)造的銷售收入。而企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率連續(xù)兩年均低于行業(yè)平均值。公司資金周轉(zhuǎn)慢說明企業(yè)銷售情況不理想，進而容易導(dǎo)致企業(yè)無法維持正常運行。

2.2.3 綜述

從萬科地產(chǎn)的盈利情況來看，近兩年來，該公司的盈利情況并不樂觀。因此，企業(yè)要及時做出回應(yīng)，轉(zhuǎn)變思路，找出解決方法，最大限度地控制成本費用支出，提高盈利能力。在銷售盈利能力欠缺的狀況下，萬科地產(chǎn)要控制成本費用，維持企業(yè)運作。在此基礎(chǔ)上開發(fā)自身條件，提高銷售和盈利能力。從萬科地產(chǎn)的各項指標(biāo)來看，其財力、物力投入周期過長，使得運營能力不足。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力開發(fā)自身潛力，通過觀察市場情況做出相應(yīng)策略以提升企業(yè)競爭力。

3 防范房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險的建議

3.1 加快完善房地產(chǎn)金融立法

目前我國房地產(chǎn)融資法不夠完善，房地產(chǎn)融資市場存在一定波動，在一定程度上限制了房地產(chǎn)融資，無法為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形成合理保障。因此，需要產(chǎn)生行之有效的金融立法制度體系，不僅用以滿足房地產(chǎn)市場的需求，而且為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供了法律保障。首先應(yīng)該與現(xiàn)有市場環(huán)境相結(jié)合，在現(xiàn)有立法的基礎(chǔ)上加以完善和改進。其次應(yīng)該頒布新的立法，保證房地產(chǎn)企業(yè)融資順利進行，矯正其融資行為，改善融資環(huán)境，增進房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

3.2 政府加強對房地產(chǎn)融資的支持

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需要依賴政府的支持。房地產(chǎn)是一個資金密集、風(fēng)險集中的行業(yè)，需要用專門和可靠的機制來確保其健康發(fā)展。參考發(fā)達國家房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展現(xiàn)狀，無疑離不開其政府的幫助與支持。政府發(fā)布政策惠利于房地產(chǎn)行業(yè)，將會很大程度上促進整個行業(yè)發(fā)展，并且為房地產(chǎn)市場提供有力保障。因此，政府需要通過加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，有效降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險，促進其有效安全地融資，加速整個行業(yè)健康發(fā)展。

3.3 拓寬融資渠道，實現(xiàn)融資方式多元化

房地產(chǎn)市場快速發(fā)展必然導(dǎo)致銀行貸款不再是房地產(chǎn)企業(yè)融資的唯一選擇。拓展和采用更多的融資方式能夠使企業(yè)更好地規(guī)避風(fēng)險，例如可以利用證券保險等機構(gòu)的特色業(yè)務(wù)，結(jié)合企業(yè)自身需求，采用多種多樣的融資手段。雖然部分融資方式成本高、風(fēng)險大，但是多種融資方式有效結(jié)合可以優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，達到控制風(fēng)險和獲取資金的效果。

預(yù)備制度是一種較為合理的融資手段，并且風(fēng)險相對較小，有助于房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。不過，目前此制度對我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展還有阻隔作用。因此，需要通過改革預(yù)收制度，完善監(jiān)督機制，降低風(fēng)險，加強其促進與約束作用。

4 總結(jié)與展望

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將直接影響我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有投資大、風(fēng)險高、周期長等特點。對于這類資金密集型行業(yè)，融資對企業(yè)來說是非常重要的環(huán)節(jié)，但是存在著不同原因的限制，如城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、政策變化、法律法規(guī)不健全等困難，房地產(chǎn)企業(yè)融資確實存在很大風(fēng)險。

當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的興盛時期，同時也是融資風(fēng)險層出不窮的關(guān)鍵時期，本文針對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范問題進行分析與研究，深入了解我國房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險防范相關(guān)問題，并結(jié)合實際情況采取合理有效的措施，以減少我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險。首先，從房地產(chǎn)企業(yè)融資相關(guān)理論出發(fā)，通過分析我國房地產(chǎn)企業(yè)融資情況，結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險成因與風(fēng)險類型。其次，提出有效防范措施，希望通過增加新的金融立法、政府參與緩解和改善融資環(huán)境、拓寬融資渠道等建議，實現(xiàn)融資方式多元化，拓寬信托業(yè)務(wù)。企業(yè)可以利用自身資源，提高自身競爭力。本文的研究為房地產(chǎn)發(fā)展提供風(fēng)險控制指導(dǎo)，有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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[責(zé)任編輯：鄧進利]