陳再云 趙中愛(ài) 胡蓉 梁高靠

摘?要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型及房地產(chǎn)各項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格起伏較大，如果商業(yè)銀行在辦理傳統(tǒng)房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的過(guò)程中，依然采用原來(lái)的固有方式來(lái)對(duì)待某些房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，很有可能會(huì)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加。本文作者從估價(jià)機(jī)構(gòu)角度，對(duì)提供抵押的房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期價(jià)值波動(dòng)可能產(chǎn)生的抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的把控對(duì)策進(jìn)行探討。

關(guān)鍵字：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型;抵押風(fēng)險(xiǎn);價(jià)值波動(dòng)

近幾年尤其是進(jìn)入2019年以來(lái)，受全球經(jīng)濟(jì)的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也處在了一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期。在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過(guò)程中也伴隨著國(guó)家一系列的機(jī)構(gòu)改革，各種政策層出不窮。對(duì)于作為傳統(tǒng)行業(yè)的金融業(yè)尤其是商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，隨著政府的一系列改革，在國(guó)家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的今天，依然以房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目作為主營(yíng)業(yè)務(wù)隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)特征也有所變化，再以傳統(tǒng)的眼光來(lái)看待新時(shí)期房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)可能也會(huì)產(chǎn)生較大的偏差。下面筆者站在估價(jià)機(jī)構(gòu)角度來(lái)分析新時(shí)期房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，以及商業(yè)銀行對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的把控對(duì)策進(jìn)行探討。

一、風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因有：

（一）產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證模式處于轉(zhuǎn)變期間，充滿不確定性，帶來(lái)抵押物權(quán)益與實(shí)物脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

從各地不動(dòng)產(chǎn)登記中心成立之前，我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證分別由國(guó)土部門負(fù)責(zé)頒發(fā)《國(guó)有土地使用證》和房產(chǎn)管理局頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》，屬于兩龍治水，各有側(cè)重甚至各自為政，房屋登記用途與土地登記用途不相一致的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，登記內(nèi)容不統(tǒng)一的情況也是比較常見(jiàn)。國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)，對(duì)于申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)也開(kāi)始實(shí)行統(tǒng)一登記，原來(lái)的房地產(chǎn)兩證登記信息不匹配的現(xiàn)象也將得到一定程度的遏制。但對(duì)于商業(yè)銀行碰到類似情形比如房屋登記用途為商業(yè)用房，土地登記地類用途卻是住宅，土地出讓期限也是按照住宅年限設(shè)定的終止日期;又如某某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者工業(yè)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)是由登記機(jī)關(guān)登記發(fā)證，隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，后續(xù)建成的房屋按照不動(dòng)產(chǎn)登記的要求取得了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，由于現(xiàn)今發(fā)證幾乎都會(huì)將每一棟建筑物所占用的土地分?jǐn)偯娣e連同建筑物一并辦理登記并發(fā)證，但原有的土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書并不會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的注銷只會(huì)備注情況直到宗地分割完畢為止，這種現(xiàn)象會(huì)使得這類項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)多個(gè)權(quán)屬證書的情況，由于缺乏相應(yīng)的處理經(jīng)驗(yàn)，如果未經(jīng)審核識(shí)別而正常發(fā)放了某類貸款，無(wú)形之中可能帶來(lái)抵押物與實(shí)物脫節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）銀行可自主確定抵押物價(jià)值，產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前各大銀行確定抵押物價(jià)值的方式多樣化，大部分銀行通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行第三方評(píng)估，通過(guò)估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果，按照一定的抵押貸款比例，確定抵押貸款額度;但當(dāng)前有部分商業(yè)銀行，通過(guò)銀行自主確定抵押物價(jià)值的方式，向相關(guān)登記機(jī)關(guān)出具抵押物價(jià)值確認(rèn)函，便辦理了抵押登記手續(xù)。該種方式對(duì)于商業(yè)銀行從爭(zhēng)取客戶資源、提高效率的角度來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)確實(shí)作用很大，但由此帶來(lái)的抵押貸款項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)、抵押物價(jià)值確認(rèn)的高與低的風(fēng)險(xiǎn)卻難以避免。

（三）經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型引起房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)，帶來(lái)已抵押的房地產(chǎn)價(jià)值變化，從而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)行業(yè)經(jīng)濟(jì)不可避免的出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中起到支柱作用的產(chǎn)業(yè)，同樣不可避免的出現(xiàn)重大變化。尤其以三四線城市為限，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展過(guò)程中缺少支柱性產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，很多行業(yè)經(jīng)濟(jì)往往與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)。零售業(yè)、建筑建材業(yè)、服裝業(yè)等等行業(yè)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期很多商戶無(wú)法承擔(dān)較高額的門面租金選擇往一些相對(duì)位置較偏僻或者租金較低的區(qū)域進(jìn)行搬遷，從而導(dǎo)致原來(lái)已形成較大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)或商業(yè)中心產(chǎn)生了較大程度的空置率和租金水平的下降，甚至房地產(chǎn)價(jià)格的下降。很多房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型到來(lái)之時(shí)仍然處于存續(xù)期間，而提供抵押貸款的房地產(chǎn)價(jià)值卻有了一定程度的下滑，必然導(dǎo)致抵押貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。

二、防范風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策：

（一）商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)及時(shí)向相關(guān)權(quán)威部門進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和驗(yàn)證，抑或要求估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)所評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬狀況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。

前述所說(shuō)的產(chǎn)權(quán)登記不一致或存在瑕疵、容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的情形，商業(yè)銀行可以通過(guò)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行核查和驗(yàn)證，尤其對(duì)于權(quán)屬用途不一致、登記內(nèi)容不統(tǒng)一的情況從假設(shè)抵押物需要辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶角度來(lái)分析抵押物權(quán)屬的完整、合法和真實(shí)性。由于多數(shù)商業(yè)銀行具體抵押業(yè)務(wù)經(jīng)辦客戶經(jīng)理缺乏相應(yīng)的識(shí)別經(jīng)驗(yàn)，金融機(jī)構(gòu)也可以通過(guò)委托評(píng)估的方式由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員來(lái)對(duì)所評(píng)估標(biāo)的物的權(quán)屬狀況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證，來(lái)達(dá)到對(duì)抵押物的權(quán)屬狀況進(jìn)行全面掌握的目的。根據(jù)《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二章第十三條第四點(diǎn)的規(guī)定，“評(píng)估專業(yè)人員需要對(duì)評(píng)估活動(dòng)中使用的有關(guān)文件、證明、資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證?！倍纼r(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估專業(yè)人員往往就是具有相應(yīng)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的資產(chǎn)評(píng)估師，可以通過(guò)事前將評(píng)估對(duì)象權(quán)屬資料的瑕疵狀況與商業(yè)銀行進(jìn)行充分溝通或者能夠通過(guò)評(píng)估報(bào)告相應(yīng)章節(jié)進(jìn)行披露，往往也能夠起到防范風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（二）商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目抵押物價(jià)值確認(rèn)的管理。

前述所說(shuō)的部分商業(yè)銀行開(kāi)始采取銀行自主定價(jià)并向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具價(jià)值確認(rèn)函辦理抵押登記的模式，從具體操作層面來(lái)說(shuō)并非不可取，相反恰恰是國(guó)家機(jī)構(gòu)改革所要調(diào)整的成果體現(xiàn)，能夠通過(guò)調(diào)整簡(jiǎn)化程序，提高辦事效率。但是金融機(jī)構(gòu)在確定抵押價(jià)值的管理切不可放任，尤其以某某手中可以有多少審批權(quán)限為中心進(jìn)行抵押價(jià)值的確認(rèn)，而是應(yīng)當(dāng)有一定的操作模式或者詢價(jià)模式，向相應(yīng)的權(quán)威部門、估價(jià)機(jī)構(gòu)或數(shù)據(jù)公司進(jìn)行咨詢，防范由于房地產(chǎn)抵押貸款項(xiàng)目前期抵押價(jià)值確認(rèn)不準(zhǔn)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期內(nèi)且剩余期限較長(zhǎng)的項(xiàng)目，提倡對(duì)押品價(jià)值尤其涉及價(jià)值量大的押品進(jìn)行貸后重估，及時(shí)對(duì)押品價(jià)值進(jìn)行把控。

當(dāng)前大部分商業(yè)銀行確定押品價(jià)值的方式仍然是以估價(jià)機(jī)構(gòu)出具報(bào)告確定抵押物價(jià)值為主。但是估價(jià)報(bào)告評(píng)估價(jià)值為時(shí)點(diǎn)型價(jià)值，而房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是處于波動(dòng)狀態(tài)，在行情好的時(shí)期由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲可以覆蓋一些抵押項(xiàng)目貸款金額偏高的情形。但現(xiàn)今處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的特殊時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格處于波動(dòng)的波谷或滑向波谷的階段，加強(qiáng)對(duì)押品的重估顯得十分必要。同時(shí)在貸后重估過(guò)程中通過(guò)對(duì)權(quán)屬資料的再次核查驗(yàn)證，及時(shí)掌控抵押物所設(shè)立的抵押擔(dān)保物權(quán)情況，防范抵押物分多次抵押的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）通過(guò)對(duì)現(xiàn)實(shí)中的一些押品處置情況的調(diào)查分析，合理確定抵押貸款放款比例，防范抵押物處置難或資不抵債的風(fēng)險(xiǎn)。

近年來(lái)，針對(duì)涉執(zhí)案件執(zhí)行難的問(wèn)題，最高人民法院出臺(tái)了多種政策，用以解決該類問(wèn)題，也取得了較大的進(jìn)步，其中最顯著的變化來(lái)自于財(cái)產(chǎn)處置方式的變化。幾年前人民法院處置財(cái)產(chǎn)通常采用的方式為通過(guò)拍賣公司組織進(jìn)行拍賣，但受限于買賣雙方信息的不對(duì)稱，很難達(dá)到理想的效果。哪怕是確有成交，但交易價(jià)格信息很難準(zhǔn)確的獲取?，F(xiàn)如今法院拍賣多以司法網(wǎng)拍為主，不僅僅買賣雙方都可以了解到詳細(xì)的信息，作為商業(yè)銀行也可以通過(guò)具體的成交案例信息對(duì)各種類型的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力產(chǎn)生更加直觀的理解和感受，能夠更合理的確定抵押貸款比率。

總之，隨著經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和國(guó)家機(jī)構(gòu)改革，尤其在2019年這個(gè)關(guān)鍵年度，商業(yè)銀行面臨的機(jī)遇非常多，隨之而來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)種類也趨于復(fù)雜化，未來(lái)不可控風(fēng)險(xiǎn)更是防不勝防。以不變應(yīng)萬(wàn)變的固有模式往往也會(huì)變成一把雙刃劍，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)自身管理，進(jìn)一步強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，方能享受改革帶來(lái)的紅利，正確規(guī)避未來(lái)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)。