宋長(zhǎng)榮

摘要：隨著我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展，財(cái)務(wù)管理的難度不斷加大，在營(yíng)業(yè)稅背景下其稅收金額也越來(lái)越高，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?！盃I(yíng)改增”政策的出臺(tái)降低了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收壓力，但是也對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了更高的要求。本文通過(guò)分析“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，提出房地產(chǎn)企業(yè)在面對(duì)“營(yíng)改增”時(shí)財(cái)務(wù)管理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”：房地產(chǎn)企業(yè)：財(cái)務(wù)管理

隨著“營(yíng)改增”政策的普及和擴(kuò)大，許多公司開(kāi)始注意到這一點(diǎn)。然而，“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是最明顯的，房地產(chǎn)企業(yè)在大規(guī)模稅收支付后增加了增值稅，這無(wú)疑會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展遲緩。房地產(chǎn)公司的影響和壓力正在逐漸增加，這種競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)行業(yè)都在進(jìn)行。眾所周知，“營(yíng)改增”是國(guó)家根據(jù)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的需要而制定的。它不僅是稅收制度的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變，而且是行業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的平衡，消除重復(fù)征稅，促進(jìn)服務(wù)發(fā)展，創(chuàng)新商業(yè)模式和企業(yè)轉(zhuǎn)型，消除混合銷(xiāo)售部門(mén)稅收制度的缺陷。因此，“營(yíng)改增”將導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的變化，其財(cái)務(wù)管理體系將更加完善和保障。

一、“營(yíng)改增”概述

“營(yíng)改增”是指以前繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅的一些稅項(xiàng)變成了增值稅。從一方面來(lái)說(shuō)，在“營(yíng)改增”之后，稅收制度中的再征稅問(wèn)題已經(jīng)完全解決，從而改善了企業(yè)的利益，降低了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，公司資金的壓力減輕了。從某種意義上說(shuō)，“營(yíng)改增”將對(duì)一些企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格產(chǎn)生一些影響，這可能增加消費(fèi)，然后促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)。從另一方面來(lái)看，在“營(yíng)改增”之前，營(yíng)業(yè)稅主要是中國(guó)的勞動(dòng)服務(wù)費(fèi)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅的不同之處在于，增值稅是一種流轉(zhuǎn)稅，根據(jù)貨物的增值金額進(jìn)行計(jì)算，分為進(jìn)項(xiàng)稅和銷(xiāo)項(xiàng)稅。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的重要影響

（一）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債表具有嚴(yán)重影響

在房地產(chǎn)公司，同定資產(chǎn)是其非常重要的資產(chǎn)。在某種程度上，房地產(chǎn)資產(chǎn)的變化將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大影響，而房地產(chǎn)資產(chǎn)的平衡也將發(fā)生重大變化。在新的情況下，將對(duì)“營(yíng)改增”進(jìn)行分析，最后確定的是，一旦“營(yíng)改增”，房地產(chǎn)資本的初始價(jià)值將持續(xù)下降。此外，在房地產(chǎn)公司必須繳納增值稅之后，最終的期末余額也將持續(xù)下降。隨著時(shí)問(wèn)的推移，房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)和負(fù)債將逐漸減少，流動(dòng)資產(chǎn)和房地產(chǎn)債務(wù)的份額將繼續(xù)增長(zhǎng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這可能有助于房地產(chǎn)企業(yè)迅速擴(kuò)大，從而促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

（二）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)表具有嚴(yán)重影響

事實(shí)證明，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)產(chǎn)生丁深遠(yuǎn)的影響，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是長(zhǎng)期影響，另一方面是短期影響。從短期來(lái)看，關(guān)鍵的結(jié)果是，在“營(yíng)改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)的初始成本稅收將被免除，稅收金額將減少，最終將提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。長(zhǎng)期影響在很大程度上反映在一旦“營(yíng)改增”，它可能會(huì)降低企業(yè)自身的稅收成本，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而有助于在房地產(chǎn)中積累營(yíng)運(yùn)資金。

（三）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量表具有嚴(yán)重影響

對(duì)于“營(yíng)改增”來(lái)說(shuō)，這對(duì)房地產(chǎn)的資金流人流出產(chǎn)生了重要影響，這在很大程度上反映在以下幾個(gè)方面。首先，在“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)投資將產(chǎn)生明顯的效果。為了充分發(fā)展，房地產(chǎn)公司經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)一些建筑設(shè)備。但由于某些增值稅減免，財(cái)務(wù)支出將大幅下降，現(xiàn)金流中的數(shù)據(jù)將低于營(yíng)業(yè)稅。其次，實(shí)施“營(yíng)改增”可能會(huì)降低企業(yè)的稅收成本，同時(shí)公司將擁有大量的靈活性，并最終提高企業(yè)的現(xiàn)金管理水平。最后，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸加劇，一些房地產(chǎn)企業(yè)將繼續(xù)擴(kuò)大投資和融資的規(guī)模。從技術(shù)上講，企業(yè)的貨幣供應(yīng)將繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司也面臨著巨大的債務(wù)壓力。

（四）對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的影響

隨著“營(yíng)改增”政策的實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理也有一定的影響，這反映在以下兩個(gè)方面。首先，財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的要求有所提高。營(yíng)業(yè)稅改為增值稅的變化在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算，其中包括增加會(huì)計(jì)科目的數(shù)量，并在會(huì)計(jì)體系中引入創(chuàng)新的會(huì)計(jì)核算方法。因此，為了更好地應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)財(cái)務(wù)管理的影響，必須在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，以提高他們的專(zhuān)業(yè)技能和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。其次，“營(yíng)改增”后，企業(yè)稅收大幅下降。這相當(dāng)于政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域提供了優(yōu)惠政策。除非房地產(chǎn)公司根據(jù)新政策優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和分配，否則在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的情況下，企業(yè)很容易獲得更大的整體利益。

（五）“營(yíng)改增”對(duì)發(fā)票管理的影響

南于增值稅是根據(jù)銷(xiāo)項(xiàng)稅抵減進(jìn)項(xiàng)稅的方式納稅，進(jìn)項(xiàng)稅是根據(jù)具有法律效應(yīng)的票據(jù)扣除的，包括增值稅專(zhuān)用發(fā)票等，增加了管理效率，會(huì)計(jì)的重要性將得到改善。一方面，在采購(gòu)過(guò)程中，因?yàn)樗信c營(yíng)業(yè)稅有關(guān)的發(fā)票都是普通發(fā)票，在“營(yíng)改增”之后，工作人員對(duì)在購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中獲得專(zhuān)用票，但房地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)人員對(duì)專(zhuān)用發(fā)票的意識(shí)較低，這也增加了獲得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的難度。另一方面，增值稅專(zhuān)用發(fā)票必須在增值稅被扣除之前被認(rèn)證，認(rèn)證有時(shí)間限制，因此增值稅票根在管理過(guò)程中必須得到高度重視。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理對(duì)“營(yíng)改增”的具體對(duì)策

（一）重視掛靠經(jīng)營(yíng)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

通常來(lái)說(shuō)，在國(guó)內(nèi)建筑業(yè)，南于對(duì)有關(guān)執(zhí)照資格的限制和政策限制，掛靠其他企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)在房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)象非常普遍?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著更高的稅收風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該注意到這一點(diǎn)。在這種情況下，將出現(xiàn)費(fèi)用開(kāi)具虛假發(fā)票等其他一系列逃稅漏稅案件，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往將違法責(zé)任歸為被掛靠企業(yè)，并命令其支付相應(yīng)的罰款。在全面實(shí)施了“營(yíng)改增”的政策之后，這些現(xiàn)象必須得到加強(qiáng)監(jiān)督，這些現(xiàn)象增加了房地產(chǎn)行業(yè)各方的法律責(zé)任。

（二）完善增值稅發(fā)票的管理

增值稅發(fā)票和傳統(tǒng)營(yíng)業(yè)稅發(fā)票之間存在相似之處和差異。相似之處是增值稅發(fā)票具有與營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的發(fā)票功能。其差異性主要反映在增值稅發(fā)票的抵扣稅額的影響上。增值稅發(fā)票將直接影響隨后對(duì)企業(yè)的抵扣金額。因此，在實(shí)施“營(yíng)改增”的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須很好地管理增值稅發(fā)票，以便形成一個(gè)完整的閉環(huán)。例如，在處理發(fā)票時(shí)，增值稅發(fā)票需要做好填寫(xiě)和領(lǐng)取工工作，為增值稅發(fā)票制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度，為處理和使用增值稅發(fā)票提供制度保障。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以組織專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)人員來(lái)管理和控制發(fā)票的方方面面，如發(fā)票的領(lǐng)取、開(kāi)具、抵扣、保管等方面，以避免增值稅發(fā)票出現(xiàn)被篡改的情況。這不僅會(huì)提高增值稅發(fā)票管理的質(zhì)量和效率，而且會(huì)促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)工工作的順利開(kāi)展，并在很大程度上避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）加強(qiáng)成本管理

在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中還有一個(gè)重要的組成部分，即房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)“營(yíng)改增”的內(nèi)容和要求進(jìn)行調(diào)整和規(guī)劃。例如，可以根據(jù)“營(yíng)改增”制度及時(shí)補(bǔ)充和改進(jìn)，以防止資金鏈斷裂。在管理方面，嚴(yán)格控制業(yè)務(wù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范管理，以確保成本管理工作的質(zhì)量和效率，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的效益。

（四）加強(qiáng)與稅務(wù)部門(mén)的溝通，及時(shí)了解“營(yíng)改增”最新政策

實(shí)施“營(yíng)改增”在降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)方面發(fā)揮了非常重要的作用。這是中國(guó)當(dāng)前稅收改革的關(guān)鍵問(wèn)題。國(guó)家為房地產(chǎn)企業(yè)減少了稅負(fù)負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極關(guān)注和學(xué)習(xí)新政策和政策調(diào)整內(nèi)容，不斷提高內(nèi)部控制和管理工作，根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況做好人力儲(chǔ)備。更重要的是，建立聯(lián)絡(luò)機(jī)制，及時(shí)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)溝通了解“營(yíng)改增”的所有信息與政策改革后的稅收內(nèi)容，以便迅速有效地根據(jù)市場(chǎng)規(guī)則解決有關(guān)稅收管理問(wèn)題，在總體政策框架內(nèi)為企業(yè)創(chuàng)造了良好的利益。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”是中國(guó)稅收改革的重要組成部分，旨在減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高資金回報(bào)率，解決舊稅問(wèn)題。任何新的和舊的稅收在改革過(guò)程中都會(huì)遇到不同的問(wèn)題。稅收改革對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的影響尤其明顯，因?yàn)樗婕胺康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)較大范圍的稅收金額。作為一名房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理人員，必須及時(shí)關(guān)注國(guó)家財(cái)政政策的及時(shí)調(diào)整，并支持房地產(chǎn)企業(yè)降低稅收負(fù)擔(dān)，提高資金回流和企業(yè)快速發(fā)展。

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