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        中等收入群體扛不起房價難題當(dāng)如何破解

        2019-09-10 07:22:44譚浩俊
        產(chǎn)權(quán)導(dǎo)刊 2019年2期
        關(guān)鍵詞:矛盾能力

        譚浩俊

        2018年12月29日,中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布了《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告(1998-2016)》。報告指出,一二三線城市中均存在中等收入者負(fù)擔(dān)不起房價的城市,但一線城市中等收入者較二三線城市中等收入者房價支付能力弱,面臨較大的住房支付困難和“買不起房”問題,需引起重視。

        中等收入群體是支撐社會穩(wěn)定、社會和諧、社會安寧最基本的力量。按照橄欖型社會結(jié)構(gòu),中等收入群體的比重越大,社會的穩(wěn)定性就越好,產(chǎn)生矛盾和問題,尤其是發(fā)生風(fēng)險的概率就越小。

        但是,衡量中等收入群體對社會穩(wěn)定作用的標(biāo)準(zhǔn),除了收入之外,還要看購買力。如果只看收入標(biāo)準(zhǔn),而不看購買能力,就可能會掩蓋許多社會矛盾。表現(xiàn)在購房上,如果房價上漲與收入增長基本相當(dāng),居民的收入能力還能勉強應(yīng)付,不會出現(xiàn)購買能力明顯下降的現(xiàn)象。反之,房價上漲的速度明顯快于收入增長速度,就有可能使居民的購買能力下降,其他方面的消費能力減弱。

        很顯然,從這些年來房價上漲與居民收入增長的情況來看,居民收入增長速度是明顯慢于房價上漲速度的。從2003年房地產(chǎn)市場放開到現(xiàn)在,多數(shù)地區(qū)的房價上漲了5倍以上,多的甚至10倍以上,而居民收入增長也就2倍左右,這也是為什么8成以上居民扛不起房價的主要原因之一。其中,中等收入群體絕大多數(shù)扛不起,低收入群體全部扛不起,且扛不起的偏離度越來越高。很多城市,即便房價下降一半,也可能仍然扛不起。

        中等收入群體扛不起房價,房價的支付能力越來越弱,顯然是一道需要破解的社會難題。因為,當(dāng)衣和食都已經(jīng)基本得到解決,行也沒有什么更多矛盾的情況下,住已經(jīng)成為社會矛盾最集中的地方之一,成為社會各方面最為關(guān)注的話題。近年來,圍繞房價問題,已經(jīng)出現(xiàn)了許多新的矛盾。“買不起房”是一個新的矛盾,“居民負(fù)債增加”是又一個新的矛盾,“開發(fā)商負(fù)債累累”也是一個新的矛盾,“金融風(fēng)險積聚”更是一個新的矛盾,圍繞房價上漲引發(fā)的實體企業(yè)運行困難加劇和成本增加、負(fù)擔(dān)加重,則是更需要引起關(guān)注的新的矛盾。新的矛盾的積累,帶來的不僅僅是居民購房能力減弱,還有企業(yè)運行效益下降、員工收入增長面臨新的壓力。

        購買能力和支付能力在減弱、收入增長壓力則在加大,很顯然,對中等收入群體來說,是一個需要密切關(guān)注的問題。如果不能改變這樣的格局,扭轉(zhuǎn)這種不合理的收支結(jié)構(gòu),增強購買能力和支付能力,提升收入增長動力和能力,就有可能使中等收入群體的含金量越來越低,對社會穩(wěn)定的支撐力越來越弱。

        毫無疑問,解決房價與中等收入群體不對稱、不協(xié)調(diào)的問題,是解決中等收入群體對社會穩(wěn)定支撐力下降最重要的難題之一。在房價缺乏大幅下降條件,也無法使房價出現(xiàn)大幅下降的情況下,增加租賃住房比重和釋放空置房,是緩和房價與中等收入群體矛盾的最重要的手段。就住房租賃問題來看,租賃住房在全部住房中的比重每上升一個百分點,就有可能減少近300萬套的購房需求,從而有效緩解市場的供需矛盾。如果能夠在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上提高10個百分點,居民購房的需求會減少3000萬套左右。

        雖然說對住房需求的總量不會因此而減少,租房和住房一樣,都需要提供房屋。但是,不需要購買,居民的購買能力就不會被房價所擠壓,按照100萬元/套計算,就能釋放3萬億的購買能力,剔除租房所需要的支出,至少可以釋放出2萬億的購買力。這對其他方面的消費來說,作用是何等巨大。

        就空置房來說,有關(guān)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)是,全國有空置房6500萬套。雖然數(shù)據(jù)有些保守,但是,就算是6500萬套,如果能夠釋放出一半左右,就有3300萬套左右。3300萬套投放到市場,按照100萬/套測算,又是3萬多億。這3萬多億,帶來的是社會資源的節(jié)約。尤其是土地資源,能夠節(jié)約的空間很大。同時,空置房的釋放,還能帶動房價的穩(wěn)定或下降。如此一來,居民購房的沖動就會減弱,租房的動力就能增強。所以,釋放空置房,也是解決“買不起房”,甚至“租不起房”非常重要的方面??罩梅酷尫诺迷蕉?,產(chǎn)生的積極影響就越大。

        在調(diào)控政策的作用下,房價上漲的勢頭已經(jīng)得到遏制。接下來,如果能夠在住房租賃市場發(fā)展和空置房問題解決方面多些措施、多些力度,中等收入群體“買不起房”、“房價支付能力弱”的問題也就能逐步得到解決,住的問題也不會再成為社會矛盾集中的地方。

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