摘 要 物業(yè)服務(wù)合同是類型結(jié)合合同，《合同法》等法律法規(guī)對(duì)其規(guī)定并不完善，在解決現(xiàn)實(shí)中的物業(yè)服務(wù)糾紛時(shí)，很難找到準(zhǔn)確的法律依據(jù)。文章將對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中存在的問(wèn)題以及成因進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù)合同 物業(yè)糾紛 成因

作者簡(jiǎn)介：羅振興，華東政法大學(xué)民商法專業(yè)碩士，研究方向：民商法。

中圖分類號(hào)：D923.6? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.263

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，廣大業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)的要求越來(lái)越高，因物業(yè)服務(wù)引發(fā)的糾紛也在逐年增加。雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》等對(duì)物業(yè)服務(wù)合同作了規(guī)定，但物業(yè)合同是類型結(jié)合合同，而《合同法》等法律法規(guī)的規(guī)定也不齊備，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛的時(shí)候，并不能直接找到相應(yīng)的法律依據(jù)，本文將對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中存在的相應(yīng)問(wèn)題和成因進(jìn)行分析。

一、物業(yè)服務(wù)合同中存在的問(wèn)題

（一）物業(yè)服務(wù)過(guò)渡期中的問(wèn)題

實(shí)際服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)過(guò)渡問(wèn)題常出現(xiàn)兩種情況。一種是現(xiàn)有物業(yè)公司合同到期或終止后，業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)未及時(shí)與新物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)空檔期;另一種則是業(yè)主代表或業(yè)主委員會(huì)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)公司工作服務(wù)不滿，業(yè)主故意不繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)業(yè)主代表未與現(xiàn)物業(yè)公司協(xié)商簽訂解決方案或解除合同，就與新物業(yè)公司簽訂新物業(yè)合同，但因?yàn)榍拔飿I(yè)公司物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)和欠費(fèi)等問(wèn)題，新物業(yè)公司拒絕接手，最終導(dǎo)致業(yè)主利益受到侵害。在《物業(yè)管理?xiàng)l例》第26條中，雖對(duì)前期物業(yè)合同與物業(yè)合同過(guò)渡問(wèn)題有表述，但規(guī)定不夠具體，在實(shí)際工作中物業(yè)公司利用其中漏洞獲取不正當(dāng)利益，損害業(yè)主利益。例如，某小區(qū)因在物業(yè)合同中，未明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)要求和費(fèi)用，后期物業(yè)服務(wù)質(zhì)量未達(dá)到業(yè)主預(yù)期，小區(qū)衛(wèi)生、合理停車、居住安全等問(wèn)題無(wú)法妥善解決，導(dǎo)致部分業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)則不給小區(qū)出入門(mén)卡及電梯卡升級(jí)。之后業(yè)主想更換物業(yè)公司，但因合同未終止，新物業(yè)公司無(wú)法進(jìn)入。

（二）物業(yè)合同偏向性問(wèn)題

物業(yè)合同作為約定物業(yè)公司與業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的主要文件 ，內(nèi)容繁雜，合同早期簽訂內(nèi)容均為物業(yè)公司或開(kāi)發(fā)商擬定，我國(guó)對(duì)格式合同的條款規(guī)定比較清晰，合同中主要條款不會(huì)有明顯傾向自身的內(nèi)容，但在補(bǔ)充條款里，則會(huì)有含糊不清的僅對(duì)物業(yè)公司有利的條款內(nèi)容，例如小區(qū)內(nèi)所有廣告費(fèi)用歸物業(yè)公司所有，隸屬于開(kāi)發(fā)商的物業(yè)公司在合同中增大管理權(quán)限，減小自身違約處罰等等。業(yè)主最初接房簽訂時(shí)很難對(duì)合同內(nèi)容提出質(zhì)疑或拒簽，業(yè)主利益受到侵害，在這類問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛中，在法律層面業(yè)主往往處于劣勢(shì)地位，通常只能通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)抗議，希望通過(guò)此辦法強(qiáng)行更換物業(yè)公司，但在實(shí)際訴訟中，因合同的約束力，拒繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主均須按合同約定繳物業(yè)費(fèi)。

（三）物業(yè)合同的違約責(zé)任問(wèn)題

物業(yè)合同中，物業(yè)公司的主要違約形式有費(fèi)用收取不明確、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范不達(dá)標(biāo)、安保未達(dá)標(biāo)等。此外，物業(yè)違約的形式是多樣化的，有直接違約服務(wù)工作不到達(dá)標(biāo)，也有間接造成業(yè)主損失的。例如有一真實(shí)案例中顯示，小區(qū)電梯出現(xiàn)問(wèn)題物業(yè)并未及時(shí)修理，運(yùn)行過(guò)程中掉落后急停，導(dǎo)致業(yè)主甲在乘坐途中心臟病發(fā)作，因此造成的醫(yī)藥費(fèi)和誤工費(fèi)等要求物業(yè)公司賠償，起訴至人民法院，最終甲勝訴。相比物業(yè)公司的多種違約責(zé)任，業(yè)主的主要違約形式是拖欠或拒繳物業(yè)管理費(fèi)等。

（四）物業(yè)合同的解除問(wèn)題

物業(yè)合同的解除分為兩種情況：即前期物業(yè)合同的解除和后期物業(yè)合同的解除。前期物業(yè)合同解除是指業(yè)主代表與新物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)合同后，原先簽訂的物業(yè)合同自動(dòng)解除。第二種情況是指后期物業(yè)合同的解除，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，超過(guò)建筑三分之二面積業(yè)主同意，則業(yè)主委員會(huì)可以單方面解聘物業(yè)公司 。而物業(yè)公司則可以通過(guò)合同約定條款單方面解除物業(yè)服務(wù)合同。

一般物業(yè)合同簽訂的履行期限較長(zhǎng)，而物業(yè)公司與業(yè)主之間的相互信任是雙方履行合同的基礎(chǔ)，如果雙方之間缺乏了信任，將會(huì)使得雙方之間的矛盾明顯化，業(yè)主也會(huì)采取拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)等行為，而物業(yè)公司則往往采取停水停電、關(guān)閉電梯等消極行為來(lái)應(yīng)對(duì)，合同雙方之間矛盾進(jìn)一步增大，問(wèn)題更加無(wú)法解決。因此，在物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)公司與業(yè)主雙方均可以行使單方解除權(quán)，可以避免合同履行雙方之間的矛盾加大、降低損失，以及害怕承擔(dān)違約責(zé)任等，從而保證合同的正常履行。但是，這一規(guī)定也存在不足之處，即該規(guī)定過(guò)分傾向于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益，而限定約束了物業(yè)公司的權(quán)利，從表面看是維護(hù)了業(yè)主的利益，但從長(zhǎng)期履行合同來(lái)看，會(huì)使得優(yōu)質(zhì)的物業(yè)公司缺乏發(fā)展的動(dòng)力，進(jìn)而使得提供的物業(yè)服務(wù)也會(huì)相應(yīng)的降低標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)最終損害的是廣大業(yè)主的權(quán)益。

（五）物業(yè)合同的抗辯問(wèn)題

物業(yè)合同中的抗辯包括了業(yè)主的抗辯、物業(yè)公司的抗辯以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的抗辯三種。在前期物業(yè)服務(wù)階段，業(yè)主往往以房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、逾期交房、逾期辦理房產(chǎn)證、非業(yè)主本人簽訂物業(yè)合同等作為抗辯理由來(lái)進(jìn)行抗辯，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司則主要以業(yè)主未按時(shí)付款、未配合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、未按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)等來(lái)進(jìn)行抗辯。

在物業(yè)服務(wù)階段，業(yè)主除了以上述理由進(jìn)行抗辯外，還會(huì)以對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意等理由進(jìn)行抗辯，總之，業(yè)主會(huì)以各種理由來(lái)拒絕履行應(yīng)當(dāng)由其交納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。而物業(yè)公司往往也會(huì)采取斷水?dāng)嚯?、電梯斷電等行為?lái)對(duì)抗業(yè)主。

在上述階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司以及業(yè)主所采取的這些缺乏理智的過(guò)激行為，不僅不會(huì)對(duì)問(wèn)題的解決有所幫助，只會(huì)兩敗俱傷，使得矛盾更加的激化。因此，一方面在保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司以及業(yè)主相應(yīng)權(quán)利的情況下，另一方面應(yīng)該完善相應(yīng)法律法規(guī)，對(duì)各方實(shí)行抗辯權(quán)進(jìn)行相應(yīng)的限制，確保物業(yè)合同能夠得到切實(shí)的履行。

二、物業(yè)合同存在問(wèn)題的成因分析

（一）物業(yè)合同問(wèn)題產(chǎn)生的外部原因

1.物業(yè)服務(wù)行業(yè)地域差異較明顯

這些年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)服務(wù)行業(yè)得到了很大的發(fā)展。然而，由于不同地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的進(jìn)度不一樣，各地對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求也不一樣。在東部地區(qū)，大量存在一些能夠提供較高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在市場(chǎng)中已經(jīng)形成一定品牌效應(yīng)的物業(yè)服務(wù)公司，而在西部地區(qū)，這樣的公司還相對(duì)較少。此外，一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民對(duì)物業(yè)公司專門(mén)從事管理、服務(wù)的現(xiàn)代消費(fèi)理念并不能完全接受，這些業(yè)主始終認(rèn)為自己的房屋并不需要由外人提供管理服務(wù)。上述問(wèn)題出現(xiàn)的原因是業(yè)主是對(duì)物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿意，認(rèn)為交納了物業(yè)管理費(fèi)確并沒(méi)有得到相應(yīng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。地域文化發(fā)展的差異導(dǎo)致了物業(yè)行業(yè)發(fā)展存在的差異比較明顯。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模化程度較低

雖然物業(yè)公司的數(shù)量逐年在增長(zhǎng)，但絕大多數(shù)物業(yè)公司規(guī)模小、成本高、利潤(rùn)薄、盈利難，導(dǎo)致一些物業(yè)公司往往把物業(yè)服務(wù)中的保安業(yè)務(wù)、保潔業(yè)務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)業(yè)務(wù)、設(shè)施設(shè)備保修等服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行外包，雖然物業(yè)公司降低了其管理的難度，但卻增加了不可控因素，使得物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)大幅度降低，損害了業(yè)主的權(quán)益，并因此引發(fā)的物業(yè)服務(wù)糾紛數(shù)量逐年增加。

3.物業(yè)市場(chǎng)不完善

實(shí)際案例中，物業(yè)服務(wù)糾紛除了對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿外，很大一部分是開(kāi)發(fā)商建設(shè)過(guò)程遺留的問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，大部分物業(yè)公司是房開(kāi)商下屬企業(yè)，在房屋建成后物業(yè)驗(yàn)收時(shí)無(wú)法做到應(yīng)有的客觀公正，產(chǎn)生糾紛后不利于迅速處理。

4.物業(yè)公司費(fèi)用收取制度不規(guī)范

基于目前大部分物業(yè)公司規(guī)模小、成本高、利潤(rùn)低的現(xiàn)狀，為了維持生存，發(fā)展中的中西部地區(qū)物業(yè)公司常出現(xiàn)無(wú)理增加物業(yè)費(fèi)的情形，未經(jīng)協(xié)商私自增加物業(yè)費(fèi)，損害了業(yè)主們的利益。此外，新舊物業(yè)公司交接時(shí)，對(duì)物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有合理高效的方式，業(yè)主權(quán)益無(wú)法保障。

5.部分業(yè)主對(duì)物業(yè)合同認(rèn)識(shí)不到位

案例中發(fā)現(xiàn)，在自身權(quán)益受到侵害時(shí)，大部分業(yè)主選擇拒繳物業(yè)費(fèi)。這部分業(yè)主單純認(rèn)為物業(yè)公司的職責(zé)沒(méi)有做好，自己就有權(quán)拒交物業(yè)費(fèi)對(duì)抗。他們對(duì)與物業(yè)公司簽訂的合同中約定的權(quán)利義務(wù)并未完全清晰，合同中拒交物業(yè)費(fèi)已構(gòu)成單方面違約。此外，接房過(guò)程中有業(yè)主認(rèn)為房屋主體質(zhì)量問(wèn)題也應(yīng)是物業(yè)公司責(zé)任，物業(yè)公司沒(méi)有迅速處理好就是違約在先，自己不交物業(yè)費(fèi)是合理合法的。

（二）物業(yè)合同問(wèn)題產(chǎn)生的內(nèi)部原因

從《合同法》角度，物業(yè)糾紛的產(chǎn)生與物業(yè)合同本身的聯(lián)系是分不開(kāi)的。內(nèi)在聯(lián)系主要有以下幾點(diǎn)：

1.物業(yè)合同內(nèi)容的強(qiáng)制性

我國(guó)《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)為業(yè)主行使權(quán)利提供了法律的保障，法律基礎(chǔ)讓業(yè)主在出現(xiàn)糾紛時(shí)處于一定的有利位置。但是物業(yè)合同中還存在的很多強(qiáng)制性的規(guī)定，例如：對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制、業(yè)主委員會(huì)的履行代表權(quán)、小區(qū)只能選擇一家物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理的規(guī)定。這類強(qiáng)制性的條款，限制了業(yè)主選取合同相對(duì)方的權(quán)利，違反了《合同法》中當(dāng)事人意思自治的規(guī)定。這部分主觀強(qiáng)制的規(guī)定是我國(guó)的物業(yè)行業(yè)發(fā)展初級(jí)階段，發(fā)展中會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，解決方法只能在發(fā)展中進(jìn)行探索，為了能夠使私權(quán)利與公權(quán)力之間做到相對(duì)的公平公正，在立法上對(duì)私權(quán)利既公權(quán)力均應(yīng)作出特殊的限定。

2.業(yè)主舉證難

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容涵蓋面廣、包含安全保衛(wèi)、公告設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共區(qū)域綠化、防水工程等，因其工作的廣泛性，工作內(nèi)容出現(xiàn)瑕疵不會(huì)立刻被發(fā)現(xiàn)，當(dāng)業(yè)主利益受損時(shí)，調(diào)查舉證存在一定困難，而物業(yè)服務(wù)公司基于考慮自身的利益，不會(huì)支持配合業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，因此更加激化了雙方之間的矛盾，并不利于雙方之間糾紛的妥善解決。

三、物業(yè)問(wèn)題糾紛解決方案

為了切實(shí)解決物業(yè)問(wèn)題糾紛，可以從兩個(gè)方面入手：

（一）完善司法制度

相關(guān)法律法規(guī)的補(bǔ)充和完善在實(shí)踐中對(duì)物業(yè)合同的糾紛會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。例如美國(guó)，對(duì)于物業(yè)糾紛的各種情形權(quán)責(zé)雙方有明確的規(guī)定和解釋，法院及相關(guān)部門(mén)在審理和解決物業(yè)糾紛時(shí)，效率得到提高 。另一種是香港公契制度，在房屋出售時(shí)，就固定了房屋使用者、所有者、物業(yè)公司的義務(wù)，不會(huì)因?yàn)楫?dāng)事人更換而更換 。

（二）提升物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和獨(dú)立性

歐美國(guó)家在物業(yè)服務(wù)方面有較長(zhǎng)的發(fā)展歷程，形成了一套專業(yè)化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如美國(guó)的物業(yè)公司會(huì)將園藝維護(hù)交給專門(mén)的園藝公司，電梯維護(hù)交給專門(mén)的電梯公司負(fù)責(zé)，每一項(xiàng)專業(yè)化程度高的項(xiàng)目由更專業(yè)的公司負(fù)責(zé)，物業(yè)公司本身是負(fù)責(zé)日常串聯(lián)和溝通各項(xiàng)事務(wù)。

相較于我國(guó)物業(yè)公司大都屬于對(duì)應(yīng)房開(kāi)公司旗下公司的狀況，國(guó)外的物業(yè)公司在獨(dú)立性上更加強(qiáng)。例如新加坡的物業(yè)公司，有自己的市場(chǎng)定位，盈虧自主，為了生存和發(fā)展，必須主動(dòng)迎合市場(chǎng)需求，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力 。

物業(yè)服務(wù)合同系統(tǒng)規(guī)范了物業(yè)管理活動(dòng)，實(shí)踐中起到橋梁作用，但現(xiàn)行條文規(guī)定下仍存在不足，有待完善。我們應(yīng)在這方面做出努力，減少物業(yè)糾紛，切實(shí)提高人民生活質(zhì)量。

注釋：

陳紅玲.房地產(chǎn)概論[M].北京：電子工業(yè)出版社，2008年版，第5頁(yè).

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