譚碧秀

[摘? ? 要] 黑龍江鶴崗商品房的價(jià)格，成了網(wǎng)紅。房?jī)r(jià)“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。文章以黑龍江鶴崗為起點(diǎn)，擴(kuò)展到東北三省，再擴(kuò)張到全國(guó)，淺談人口現(xiàn)狀和趨勢(shì)，以及我國(guó)需要思考的應(yīng)對(duì)措施。

[關(guān)鍵詞] 虹吸效應(yīng);城市收縮;城市擴(kuò)張;人口密度

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2019. 15. 054

[中圖分類(lèi)號(hào)] F291.1? ? [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]? A? ? ? [文章編號(hào)]? 1673 - 0194（2019）15- 0120- 03

0? ? ? 前? ? 言

黑龍江鶴崗因房?jī)r(jià)跌成了白菜價(jià)而走紅。黑龍江省鶴崗市3月房?jī)r(jià)平均為1 423元/平方米，環(huán)比下跌了29.04%（來(lái)源安居客）。很多人都很好奇，為什么鶴崗房?jī)r(jià)跌這么慘？房?jī)r(jià)這么便宜都沒(méi)人要？現(xiàn)在中國(guó)就出現(xiàn)這樣的城市，那十年二十年后，中國(guó)是不是會(huì)有城市步鶴崗的后塵？這值得人們深度思考。

1? ? ? 鶴崗房市分析

分析一下鶴崗的房?jī)r(jià)，除了政策、貨幣這些宏觀可變因素外，其余影響因素?zé)o非是人口、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境氣候、土地供需。

1.1? ?人口

鶴崗總面積14 684平方千米，下轄2個(gè)縣和6個(gè)區(qū)，2017年總?cè)丝?00.9萬(wàn)人，在四線城市來(lái)說(shuō)也不算低。從2001年的111.26萬(wàn)人后一路走低，降至2017年的100.95萬(wàn)人，17年間減少了10.31萬(wàn)人。從城市化率來(lái)看，2017年末鶴崗城鎮(zhèn)人口高達(dá)83.3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率高達(dá)83%。人口的流出和高城鎮(zhèn)化率導(dǎo)致購(gòu)房需求很低。

1.2? ?產(chǎn)業(yè)

鶴崗是典型的資源型城市，除了煤，基本沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)。隨著煤資源開(kāi)采耗盡，2011年鶴崗市被國(guó)家確定為第三批25座資源枯竭型城市之一。近幾年石墨烯興起，除2017年GDP有所提升外，其余年份數(shù)據(jù)都不盡人意。

1.3? ?氣候環(huán)境

鶴崗市屬北溫帶大陸性季風(fēng)氣候，年平均氣溫為3.8℃，極端最高溫度為37.7℃，極端最低溫度為-34.5℃。溫差比較大，這一點(diǎn)可以說(shuō)重要，也可以說(shuō)不重要。因?yàn)楫?dāng)你的城市足夠有吸引力時(shí)，其實(shí)再冷都不是什么問(wèn)題，比如北京，再冷都有人想擠破頭進(jìn)去。

1.4? ?土地供需

從統(tǒng)計(jì)年報(bào)里看到2017年的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，鶴崗市房屋施工面積160.7萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)25%，其中住宅137.5萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.9%;新開(kāi)工面積40.5萬(wàn)平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬(wàn)平方米。而商品房銷(xiāo)售面積13.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)24%。商品房銷(xiāo)售額4億元，比上年增長(zhǎng)34.9%。供給量成倍增加，比去化的速度要快幾倍，這種明顯供過(guò)于求的節(jié)奏，會(huì)不會(huì)形成大量空置房。

從上述分析來(lái)看，對(duì)于鶴崗來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)缺失，經(jīng)濟(jì)衰退，導(dǎo)致人口不斷流出，房產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮。而房產(chǎn)供給量比去化率快幾倍，會(huì)不會(huì)再造成資源浪費(fèi)，從而引發(fā)人們做出思考。

專(zhuān)家稱房?jī)r(jià)“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口流入的地方，未來(lái)房?jī)r(jià)有購(gòu)買(mǎi)需求，長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)漲。人口流出的地方，缺乏需求支撐，按供需規(guī)律，長(zhǎng)期看漲不動(dòng)。中期看土地，如果這一個(gè)地方人口是流入的，政府還不供地，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)上漲。短期看金融，如果一個(gè)地方人口是流入的，政府還不怎么供地，最近貨幣又開(kāi)始刺激了，這個(gè)地方房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？暴漲。本文重點(diǎn)分析中國(guó)城市人口現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)，以及需要思考的應(yīng)對(duì)措施。

2? ? ? 我國(guó)城市人口現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)

鶴崗只是東北三省最突出的代表，東北人口占全國(guó)人口的比重持續(xù)下降。2010年，“六普”數(shù)據(jù)顯示，東北地區(qū)人口總量為10 951萬(wàn)人，占全國(guó)人口比重為8.22%，而2000年“五普”時(shí)占比8.42%。2017年常住人口統(tǒng)計(jì)則只占全國(guó)人口的7.8%。而東北三省的三線到五線城市人口密度下降更嚴(yán)重。以下城市近三年的情況：遼寧營(yíng)口，2014年-2017年間，每平方公里土地上人口減少了約3 884人，黑龍江佳木斯緊隨其后，三年每平方公里土地上人口減少了約3 047人。

再看東北三省的小學(xué)生在校情況，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算：從1980年到2014年，東三省普通小學(xué)在校生從1 297.9萬(wàn)減少到473.9萬(wàn)，減少接近824萬(wàn)，降幅高達(dá)63.5%。這意味著當(dāng)年的每100個(gè)小學(xué)生，至今只剩不到40個(gè)。圖1是東北三省小學(xué)生人數(shù)占全國(guó)比重，近二十年來(lái)持續(xù)下滑，從1998年的超過(guò)7%到2017年的4.7%，此圖來(lái)源于搜狐財(cái)經(jīng)網(wǎng)。

東三省的收縮型城市大多是資源枯竭性城市。因資源而生，同樣因資源枯竭而衰退。重工業(yè)城市，無(wú)法適應(yīng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需求，不得不面臨產(chǎn)業(yè)衰退和人口外流的雙重危機(jī)。人口外流和低出生率進(jìn)一步加劇人口老齡化。人口老齡化、營(yíng)商環(huán)境差， 隨著能源經(jīng)濟(jì)的下行，資源型城市受到一波較大的沖擊。加上改革開(kāi)放發(fā)展40年，人口從這些資源型城市向更利于創(chuàng)業(yè)與提高收入的地方轉(zhuǎn)移，也就是人口與空間資源的優(yōu)化配置。人口外流、城市收縮，便在東北地區(qū)首先發(fā)生。

在金字塔型的城市體系下，等級(jí)越高的城市，越能獲得更優(yōu)質(zhì)的要素，尤其是公共產(chǎn)品，比如教育資源、醫(yī)療資源等。在優(yōu)秀公共服務(wù)的吸引下，這些高等級(jí)城市越能聚集人才，越能聚集產(chǎn)業(yè)。相反，公共產(chǎn)品較為弱勢(shì)的中小城市，留不住人才，其產(chǎn)業(yè)推動(dòng)也更為困難。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)長(zhǎng)三角與長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展研究院執(zhí)行院長(zhǎng)張學(xué)良也表示，城市收縮在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，將成為城市發(fā)展的常態(tài)。城市擴(kuò)張和收縮有其必然性，是城市發(fā)展的一體兩面。一方面，大城市的擴(kuò)張，城市群的出現(xiàn)和人口在空間分布的不均衡，有其必然性。另一方面，城市的收縮也有其人為性，我國(guó)嚴(yán)格將城市按照行政級(jí)別劃分，也導(dǎo)致了資源和要素過(guò)度向行政級(jí)別高的大城市集中，導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)虹吸效應(yīng)。大城市對(duì)人口的吸引力導(dǎo)致小城市、城鎮(zhèn)、農(nóng)村的人口在減少。大城市和中心城市人口在增加，尤其是珠三角和長(zhǎng)三角，是人口流入的兩個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。

清華大學(xué)建筑學(xué)院副教授龍瀛，把這種現(xiàn)象稱為城市收縮，其表現(xiàn)和原因都在于人口的流失。這一趨勢(shì)放在廣泛的城市概念上，則是180個(gè)城市的人口在流失。到了2007-2017這10年，收縮的城市也達(dá)到80個(gè)，東北的人口流失速度在加快，緯度越高人口流失越多，寒冷的氣候和缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐，迫使人們只能告別家鄉(xiāng)，向南方走去。中西部省份的人口密度也在下降，而東部沿海省份則都在上升，人口流向動(dòng)線就十分明顯了。增長(zhǎng)最快的，是上海、北京、浙江、廣東、天津，而下降最快的是安徽、江西、湖南、貴州、湖北、河南、廣西，恰好這些省份是勞動(dòng)力輸出大省。

中西部省份農(nóng)村常住人口持續(xù)下滑，很多鄉(xiāng)村只有少數(shù)留守的老人和兒童。青年人和中年人實(shí)際上長(zhǎng)年居住在城市，有能力購(gòu)房的已陸續(xù)在二線—八線城市購(gòu)買(mǎi)，以家庭為單位，沒(méi)有在城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)住房的家庭占比很少。也就是說(shuō)現(xiàn)有住房是飽和狀態(tài)，人們需要置換才能產(chǎn)生新的購(gòu)買(mǎi)力。近10年來(lái)農(nóng)村小學(xué)生入學(xué)率銳減，未來(lái)四線-八線城市新產(chǎn)生的住房需求也會(huì)隨之銳減。新生購(gòu)買(mǎi)力銳減，住房是飽和狀態(tài)，四線-八線城市住房交易量將持續(xù)走低，甚至冰凍。

這些年流行“造城”之風(fēng)，相關(guān)爭(zhēng)議很大。拿新城區(qū)來(lái)說(shuō)，早在2013年國(guó)家發(fā)改委對(duì)12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，144個(gè)地級(jí)市提出了建200余個(gè)新城。一些城市在城區(qū)常住人口連續(xù)下降的同時(shí)，建城區(qū)面積持續(xù)增長(zhǎng)。這意味著，人少了，但城市建設(shè)的設(shè)施相對(duì)更多，一定程度出現(xiàn)資源錯(cuò)配的情況。這類(lèi)城市中，情況最突出的是，開(kāi)原市（遼寧）、吉林市（吉林）、通化市（吉林）、大慶市（黑龍江）、內(nèi)蒙古烏蘭察布、山西晉中、遼寧鐵嶺、陜西渭南、甘肅金昌、新疆烏魯木齊、新疆阿克蘇、浙江溫州、河南開(kāi)封。這樣就會(huì)造成我國(guó)的土地利用不夠集約、不夠緊湊。中國(guó)人均土地消失是130平方米，而歐美國(guó)家是70平方米，這中間浪費(fèi)不少。從而城市的發(fā)展與土地面積的大小也非正相關(guān)，造成城市發(fā)展與土地面積的大小不匹配。

一些早年繁榮的小鎮(zhèn)，因產(chǎn)業(yè)變遷而迅速衰落，甚至廢棄，人們紛紛棄城而逃，在大城市尋找生活的希望。人口向大城市流動(dòng)，是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，中小城市的執(zhí)政者必須深刻認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。怎樣引入、扶持支撐城市發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，怎樣提供高效的公共服務(wù)，發(fā)展當(dāng)?shù)靥厣?jīng)濟(jì)，給人繼續(xù)生活在這座城市的期望，更值得思考和關(guān)注。

世界發(fā)達(dá)國(guó)家人口遷移的歷程。美國(guó)和日本人口遷移呈兩大階段：第一階段，人口從農(nóng)村向城市遷移，一二線和三四線城市都有人口遷入。第二階段，人口從農(nóng)村和三四線城市向一二線大都市圈及衛(wèi)星城遷移，三四線人口面臨遷入停滯，大都市圈人口繼續(xù)增加，集聚效應(yīng)更加明顯。

中國(guó)正處于人口遷移的第二個(gè)階段，在未來(lái)中國(guó)人口遷移格局中，一線城市和部分二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯。

2018年中國(guó)人口分布密度，中國(guó)人口密度最大的省是廣東，中國(guó)人口密度最小的省是西藏。人口流向變得集中，正如大家所看到的，北部，確切地說(shuō)是東北三省幾乎所有地級(jí)市常住人口增速都低于全國(guó)增速水平，人口重心越來(lái)越往南移。 京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群的人口密度最高，此外中原地區(qū)人口也較為密集，重慶、成都也存在兩個(gè)人口高密度點(diǎn)，可見(jiàn)，人口扎堆聚集在這些區(qū)域。

在東部地區(qū)，北上廣深等大城市將可能繼續(xù)呈現(xiàn)大量人口凈遷入;其他城市，特別是外來(lái)人口眾多的中小城市，人口增長(zhǎng)有可能放緩甚至停滯。在中西部地區(qū)，重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長(zhǎng)沙等區(qū)域中心城市人口將快速增長(zhǎng)。

中國(guó)城市化仍處于快速發(fā)展期，城鄉(xiāng)、區(qū)域之間的相對(duì)收入差距仍然較大，農(nóng)村人口將繼續(xù)大量進(jìn)入城市;大城市就業(yè)機(jī)會(huì)多、發(fā)展前景廣、文化包容性強(qiáng)、教育醫(yī)療等公共服務(wù)資源豐富，吸引農(nóng)村居民及中小城市居民;隨著中西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就近城鎮(zhèn)化推進(jìn)，在東部地區(qū)的部分外來(lái)務(wù)工人員將可能繼續(xù)回流，首要選擇中西部地區(qū)的區(qū)域中心城市。

由于大量人口遷入，一二線城市房?jī)r(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。因此，一二線城市房?jī)r(jià)收入比難以衡量支付能力。同樣，三四線城市房?jī)r(jià)收入比較低，但是在人口增長(zhǎng)停滯甚至遷出的情況下，面臨較長(zhǎng)期去庫(kù)存壓力。

除了人口遷入、貨幣超發(fā)、城市經(jīng)濟(jì)活力等因素外，一二線大城市房?jī)r(jià)還跟住宅用地供給有關(guān)，目前供給不足，房地產(chǎn)越來(lái)越貨幣金融化。在土地財(cái)政制度下，地方政府壟斷土地市場(chǎng)和用途管制，土地出讓收入最大化符合地方政府利益。土地財(cái)政為城鎮(zhèn)化融資做出了巨大貢獻(xiàn)，但也推高房?jī)r(jià)，如不改革，將使城鎮(zhèn)化和高房?jī)r(jià)走向畸形，拉大收入差距，綁架政策。

3? ? ? 應(yīng)時(shí)措施

大城市不是控制人口的問(wèn)題，而是應(yīng)改善城市規(guī)劃和公共交通。優(yōu)化人口年齡結(jié)構(gòu)，放棄人口總量調(diào)控目標(biāo)，保持相對(duì)開(kāi)放的人口遷徙政策，吸引區(qū)外年輕人口、特別是高素質(zhì)年輕人口。

優(yōu)化人口的空間分布，并促進(jìn)職住平衡，嚴(yán)格控制中心城人口增長(zhǎng)，推進(jìn)新增人口向新城集聚，并積極在新城布局相應(yīng)產(chǎn)業(yè)，包括向新城特別是重點(diǎn)新城疏解中心城部分功能及部分優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源。

進(jìn)一步發(fā)展城市軌道交通，大力提高城市軌道交通路網(wǎng)密度，推進(jìn)軌道交通系統(tǒng)制式多元化發(fā)展，改變當(dāng)前以中心城為核心的放射型軌道交通體系為環(huán)狀“井”字形。

如果一個(gè)城市沒(méi)有賴以生存的產(chǎn)業(yè)支撐，解決不了人口就業(yè)，即便是有低價(jià)或免費(fèi)的房子，也難以長(zhǎng)期生活下去。再加上缺乏基本的公共資源配套，如學(xué)校和醫(yī)院，那么人口流失是必然的，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度必然出現(xiàn)的現(xiàn)象。如果年輕人都去了大城市謀生和發(fā)展，四線-八線城市的房子誰(shuí)來(lái)接盤(pán)，會(huì)不會(huì)留下一大堆空房子，就這會(huì)造成土地浪費(fèi)，資源浪費(fèi)。而另一方面，大城市人口密度大，交通擁堵、房屋供應(yīng)緊張，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)。已關(guān)注到中央政府已經(jīng)采取措施，加大一二線城市土地供應(yīng)，發(fā)展城市群，改善交通，引導(dǎo)人們向新城發(fā)展，實(shí)行戶籍制度改革等。

主要參考文獻(xiàn)

[1]鶴崗市統(tǒng)計(jì)局.2017年鶴崗市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[R/OL].http：//www.hegang.gov.cn/hgsq/hgsq_tjgb/2018/05/16298.htm.2018.