黃小娟

上海聯(lián)創(chuàng)設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司 上海 200000

前言

最近幾年，隨著消費(fèi)升級(jí)及產(chǎn)業(yè)格局的顯現(xiàn)，許多已建成的商業(yè)廣場(chǎng)紛紛進(jìn)行改造，由百貨向購物中心進(jìn)行轉(zhuǎn)型，重新調(diào)研消費(fèi)群體和商品定位。為了提升市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力，更好的招商，吸引更多購物人流和提高收益，改造商業(yè)的定位和研究分析顯得尤為重要。如上海南京路步行街世茂廣場(chǎng)、藝術(shù)主題購物中心k11很多成功的案例值得我們學(xué)習(xí)。本文從某商業(yè)廣場(chǎng)來分析改造項(xiàng)目遇到的問題和解決技術(shù)難點(diǎn)的措施和方法。

一、工程概況

某商業(yè)廣場(chǎng)由一幢的四層商業(yè)購物中心，一幢十三層的高層綜合商業(yè)塔樓，六幢二至三層的休閑商業(yè)街，購物中心地面一層中心位置設(shè)計(jì)下沉式廣場(chǎng)，購物中心及綜合商業(yè)塔樓均設(shè)計(jì)一層地下室。本項(xiàng)目總用地面積為11.45萬平米，總建筑面積為23.62萬平米，地上建筑面積為17.24萬平米，地下總建筑面積為6.37萬平米。其中購物中心總建筑面積為18.56萬平米，地上建筑面積為12.58萬平米，地下建筑為5.97萬平米，為多層公共建筑、耐火等級(jí)為二級(jí)。購物中心地下一層層高5.8m，一層6.0m，二層～四層5.5m?，F(xiàn)項(xiàng)目目前已土建已建成未驗(yàn)收，本次改造范圍為四層的商業(yè)購物中心A區(qū)域，詳見圖1。

圖1 商業(yè)廣場(chǎng)

二、利用商業(yè)廣場(chǎng)特點(diǎn)

1、地理優(yōu)勢(shì)

未來的商業(yè)中心，處在“田園水城”的核心地段，交通便捷，依托多個(gè)國家級(jí)旅游資源。根據(jù)旅游城市大量游客及當(dāng)?shù)責(zé)o規(guī)模的商業(yè)廣場(chǎng)缺乏的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)建成和改造迫在眉睫，我們?cè)陂_發(fā)和改造同時(shí)，也會(huì)結(jié)合當(dāng)?shù)靥厣吞攸c(diǎn)，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)為主，零售為輔，地下增加將近0.94萬平的超市生鮮，改善周邊居民的社區(qū)配套，提供生活方便，詳見圖2。

圖2

2、從總圖上可以看出，購物中心的A區(qū)與B區(qū)連廊連接，中間形成一個(gè)室外生態(tài)園，面積將近1.7萬，可以給人們提供休閑娛樂和室外的公共活動(dòng)場(chǎng)所，購物中心沿中央廣場(chǎng)四周設(shè)置有外廊，給購物的人們提供了豐富室外空間視野，建筑風(fēng)格都比較時(shí)尚前沿。還有超大的屋頂花園，給人們一個(gè)舒適的無干擾休憩的場(chǎng)所。

3、整個(gè)購物中心采用單動(dòng)線，平面布局基本，集購物、餐飲、娛樂、百貨一體，業(yè)態(tài)豐富，滿足周邊居民和游客客戶的需求。

三、現(xiàn)方案存在問題和改造后的平面

1、原方案商業(yè)廣場(chǎng)次入口位于崇州路和崇明大道交叉口的東側(cè)位置，相對(duì)過于隱蔽，且正對(duì)面停車場(chǎng)和35KV變電站，對(duì)廣場(chǎng)入口影響較大，不利于主要人流的導(dǎo)入，結(jié)合此問題，我們將廣場(chǎng)入口調(diào)整至位于交叉口的南面位置 ，調(diào)整為主要主入口，見圖3。原方案在崇明大道西面的出入口取消，整個(gè)步行街調(diào)整為兩個(gè)出入口，另外一個(gè)位于鼓浪嶼路的北面。建筑與南側(cè)紅線之間的間距較大，適合做成一個(gè)貫通兩個(gè)主廣場(chǎng)之間的帶型廣場(chǎng)，室外設(shè)置兒童、青少年、運(yùn)動(dòng)的活動(dòng)場(chǎng)所。

圖3 入口調(diào)整前后

2、原方案平面布局以主力店和百貨為主，小商鋪數(shù)量較少，每層的鋪位總數(shù)較少，還是傳統(tǒng)的百貨模式，現(xiàn)諸多百貨商業(yè)都在轉(zhuǎn)型，我們將方案調(diào)整為購物中心模式，提高商品的檔次和種類，迎合當(dāng)?shù)鼐用竦男枨螅?jié)約社會(huì)資源，增加便利性，整個(gè)商場(chǎng)會(huì)引入影院、兒童娛樂活動(dòng)中心，給小朋友和當(dāng)?shù)鼐用?，增加生活的豐富性和良好的教育資源，見圖4。

圖4 三層兒童業(yè)態(tài)調(diào)整前后

3、百貨與主動(dòng)線之間的開口過小，且百貨面積較大，將近7000平米。打破原有的百貨模式，拉長(zhǎng)每層的購物動(dòng)線，增加每層明亮開闊的公共空間，減少顧客逛街的壓抑感，見圖5。

圖5 動(dòng)線調(diào)整前后

4、在新方案動(dòng)線基礎(chǔ)上，根據(jù)購物的習(xí)慣及將人流吸引到各層業(yè)態(tài)，在主入口附近增加豎向交通和部分中庭，空間體驗(yàn)和感受，圖6。

圖6 主入口增加扶梯和中庭

四、商業(yè)的改造需解決的問題

政府層面需解決問題：

1. 由于各種原因存在改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)院與原主體設(shè)計(jì)單位往往不是同一個(gè)單位，本項(xiàng)目也存在此問題，那么設(shè)計(jì)界限根據(jù)政府報(bào)批的要求，那部分必須由原設(shè)計(jì)單位出變更和復(fù)核?，F(xiàn)項(xiàng)目基本建成還未通過消防驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，現(xiàn)方案與報(bào)規(guī)方案之間也是有較大的變化：地下車庫部分改為超市、地面增加停車位、地面綠地率減少、廣場(chǎng)入口調(diào)整，立面調(diào)整，每層樓板開洞和增加豎向交通，影響每層的面積和總建筑面積；與報(bào)規(guī)文本有變化的，均應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位來進(jìn)行變更，重新報(bào)規(guī)劃變更。

2. 原來整個(gè)消防采用消防性能化設(shè)計(jì)，消防性能化報(bào)告在內(nèi)的等前期設(shè)計(jì)文件，從而復(fù)核和制定各方在此基礎(chǔ)上的改造方案。

3. 本項(xiàng)目由于原設(shè)計(jì)時(shí)間為2011年前后，與目前現(xiàn)行規(guī)范差異較大，與消防溝通后，原則上按照地下室由車庫改為超市部分按照新規(guī)進(jìn)行相關(guān)設(shè)計(jì)。地上改造部分可以在不改變防火分區(qū)的前提下，是否可按照原先設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。同時(shí)對(duì)項(xiàng)目整體按照新規(guī)（包括消防以外的各專業(yè)規(guī)范）和老規(guī)存在的差異進(jìn)行詳細(xì)的對(duì)比，以便業(yè)主和包括消防在內(nèi)的政府主管部門對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)的探討，最終決定本項(xiàng)目該如何執(zhí)行相關(guān)規(guī)范。

4. 新方案增加院線、兒童業(yè)態(tài)等也是消防重點(diǎn)的關(guān)注業(yè)態(tài)，應(yīng)按照新規(guī)執(zhí)行，保證娛樂場(chǎng)所的安全性。

5. 改造方案餐飲的比例增加，是否按新規(guī)范復(fù)核，餐飲疏散人數(shù)計(jì)算，檢查原疏散樓梯的數(shù)量是否滿足。

6. 原方案采用的平移式的防火卷簾，需要現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)是否已按此施工；現(xiàn)新規(guī)后，已明確不允許使用異形防火卷簾及提升式防火卷簾；

技術(shù)層面需要解決的問題：

1) 車庫改超市需要增加樓梯，按2018版建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范要求，地下室9400平米的商業(yè)面積，樓梯總數(shù)為9400x0.6/100=56.40m，折算成1.8m寬的剪刀梯需要16部左右，扣除原此區(qū)域原位置已有的樓梯，還需增加11部剪刀梯，按規(guī)范要求地下室疏散樓梯應(yīng)直通室外，結(jié)合一層平面空間關(guān)系，布置疏散樓梯，同時(shí)還需考慮結(jié)構(gòu)是否有條件進(jìn)行加固改造。見圖4。三層增加寶貝王、早教業(yè)態(tài)是消防設(shè)計(jì)重點(diǎn)，疏散寬度滿足的同時(shí)，需增加獨(dú)立的疏散樓梯，樓梯的踏步應(yīng)按280x150進(jìn)行設(shè)計(jì)。此項(xiàng)設(shè)計(jì)、施工難度、工程量、成本都比較大。

2) 在商場(chǎng)入口增加往二層豎向自動(dòng)扶梯，大范圍的開洞結(jié)構(gòu)是否有影響，結(jié)構(gòu)改造也存在新老規(guī)范的問題，存在整體的結(jié)構(gòu)重新復(fù)核、改造和加固,見圖5。

3) 設(shè)備專業(yè)需征詢是否需要按暖通專業(yè)防排煙規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，帶來屋頂消防設(shè)備需要增加機(jī)房，增加總建筑面積。管井需要擴(kuò)大，設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)改造。水專業(yè)用水量增加，需要增加消防水箱大小和水泵數(shù)量，結(jié)構(gòu)相應(yīng)復(fù)核荷載和加固。電氣專業(yè)需要相應(yīng)的增加負(fù)荷容量，復(fù)核原設(shè)備還是否能繼續(xù)使用。

4) 現(xiàn)狀部分管線已安裝完畢，根據(jù)現(xiàn)狀情況，哪些可進(jìn)行調(diào)改，哪些不能調(diào)整，需要進(jìn)行梳理，根據(jù)現(xiàn)狀來調(diào)整設(shè)計(jì)方案，如新增扶梯位置上方管線見圖7。

圖7 主入口增加扶梯和中庭

五、結(jié)論

目前百貨存量較大，一些知名的商業(yè)廣場(chǎng)已紛紛完成了改造，改造后取得了顯著的效果和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。對(duì)于設(shè)計(jì)院來說，商業(yè)改造也將會(huì)設(shè)計(jì)行業(yè)的主要業(yè)務(wù)之一，產(chǎn)值比重會(huì)越來越大。設(shè)計(jì)院不斷提升改造項(xiàng)目的流程和方法，積累經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)更多的商業(yè)建筑改造提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。根據(jù)具體項(xiàng)目進(jìn)行具體定位分析，業(yè)態(tài)上增加更多創(chuàng)意和體驗(yàn)，積極與政府部門進(jìn)行溝通明確方向，落實(shí)方案和改造方案設(shè)計(jì)。