黃小娟

上海聯(lián)創(chuàng)設計集團股份有限公司 上海 200000

前言

最近幾年，隨著消費升級及產業(yè)格局的顯現(xiàn)，許多已建成的商業(yè)廣場紛紛進行改造，由百貨向購物中心進行轉型，重新調研消費群體和商品定位。為了提升市場的競爭力，更好的招商，吸引更多購物人流和提高收益，改造商業(yè)的定位和研究分析顯得尤為重要。如上海南京路步行街世茂廣場、藝術主題購物中心k11很多成功的案例值得我們學習。本文從某商業(yè)廣場來分析改造項目遇到的問題和解決技術難點的措施和方法。

一、工程概況

某商業(yè)廣場由一幢的四層商業(yè)購物中心，一幢十三層的高層綜合商業(yè)塔樓，六幢二至三層的休閑商業(yè)街，購物中心地面一層中心位置設計下沉式廣場，購物中心及綜合商業(yè)塔樓均設計一層地下室。本項目總用地面積為11.45萬平米，總建筑面積為23.62萬平米，地上建筑面積為17.24萬平米，地下總建筑面積為6.37萬平米。其中購物中心總建筑面積為18.56萬平米，地上建筑面積為12.58萬平米，地下建筑為5.97萬平米，為多層公共建筑、耐火等級為二級。購物中心地下一層層高5.8m，一層6.0m，二層～四層5.5m?，F(xiàn)項目目前已土建已建成未驗收，本次改造范圍為四層的商業(yè)購物中心A區(qū)域，詳見圖1。

圖1 商業(yè)廣場

二、利用商業(yè)廣場特點

1、地理優(yōu)勢

未來的商業(yè)中心，處在“田園水城”的核心地段，交通便捷，依托多個國家級旅游資源。根據(jù)旅游城市大量游客及當?shù)責o規(guī)模的商業(yè)廣場缺乏的優(yōu)勢，商業(yè)建成和改造迫在眉睫，我們在開發(fā)和改造同時，也會結合當?shù)靥厣吞攸c，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)為主，零售為輔，地下增加將近0.94萬平的超市生鮮，改善周邊居民的社區(qū)配套，提供生活方便，詳見圖2。

圖2

2、從總圖上可以看出，購物中心的A區(qū)與B區(qū)連廊連接，中間形成一個室外生態(tài)園，面積將近1.7萬，可以給人們提供休閑娛樂和室外的公共活動場所，購物中心沿中央廣場四周設置有外廊，給購物的人們提供了豐富室外空間視野，建筑風格都比較時尚前沿。還有超大的屋頂花園，給人們一個舒適的無干擾休憩的場所。

3、整個購物中心采用單動線，平面布局基本，集購物、餐飲、娛樂、百貨一體，業(yè)態(tài)豐富，滿足周邊居民和游客客戶的需求。

三、現(xiàn)方案存在問題和改造后的平面

1、原方案商業(yè)廣場次入口位于崇州路和崇明大道交叉口的東側位置，相對過于隱蔽，且正對面停車場和35KV變電站，對廣場入口影響較大，不利于主要人流的導入，結合此問題，我們將廣場入口調整至位于交叉口的南面位置 ，調整為主要主入口，見圖3。原方案在崇明大道西面的出入口取消，整個步行街調整為兩個出入口，另外一個位于鼓浪嶼路的北面。建筑與南側紅線之間的間距較大，適合做成一個貫通兩個主廣場之間的帶型廣場，室外設置兒童、青少年、運動的活動場所。

圖3 入口調整前后

2、原方案平面布局以主力店和百貨為主，小商鋪數(shù)量較少，每層的鋪位總數(shù)較少，還是傳統(tǒng)的百貨模式，現(xiàn)諸多百貨商業(yè)都在轉型，我們將方案調整為購物中心模式，提高商品的檔次和種類，迎合當?shù)鼐用竦男枨?，?jié)約社會資源，增加便利性，整個商場會引入影院、兒童娛樂活動中心，給小朋友和當?shù)鼐用瘢黾由畹呢S富性和良好的教育資源，見圖4。

圖4 三層兒童業(yè)態(tài)調整前后

3、百貨與主動線之間的開口過小，且百貨面積較大，將近7000平米。打破原有的百貨模式，拉長每層的購物動線，增加每層明亮開闊的公共空間，減少顧客逛街的壓抑感，見圖5。

圖5 動線調整前后

4、在新方案動線基礎上，根據(jù)購物的習慣及將人流吸引到各層業(yè)態(tài)，在主入口附近增加豎向交通和部分中庭，空間體驗和感受，圖6。

圖6 主入口增加扶梯和中庭

四、商業(yè)的改造需解決的問題

政府層面需解決問題：

1. 由于各種原因存在改造項目的設計院與原主體設計單位往往不是同一個單位，本項目也存在此問題，那么設計界限根據(jù)政府報批的要求，那部分必須由原設計單位出變更和復核?，F(xiàn)項目基本建成還未通過消防驗收和竣工驗收，現(xiàn)方案與報規(guī)方案之間也是有較大的變化：地下車庫部分改為超市、地面增加停車位、地面綠地率減少、廣場入口調整，立面調整，每層樓板開洞和增加豎向交通，影響每層的面積和總建筑面積；與報規(guī)文本有變化的，均應由原設計單位來進行變更，重新報規(guī)劃變更。

2. 原來整個消防采用消防性能化設計，消防性能化報告在內的等前期設計文件，從而復核和制定各方在此基礎上的改造方案。

3. 本項目由于原設計時間為2011年前后，與目前現(xiàn)行規(guī)范差異較大，與消防溝通后，原則上按照地下室由車庫改為超市部分按照新規(guī)進行相關設計。地上改造部分可以在不改變防火分區(qū)的前提下，是否可按照原先設計規(guī)范進行設計。同時對項目整體按照新規(guī)（包括消防以外的各專業(yè)規(guī)范）和老規(guī)存在的差異進行詳細的對比，以便業(yè)主和包括消防在內的政府主管部門對本項目進行專項的探討，最終決定本項目該如何執(zhí)行相關規(guī)范。

4. 新方案增加院線、兒童業(yè)態(tài)等也是消防重點的關注業(yè)態(tài)，應按照新規(guī)執(zhí)行，保證娛樂場所的安全性。

5. 改造方案餐飲的比例增加，是否按新規(guī)范復核，餐飲疏散人數(shù)計算，檢查原疏散樓梯的數(shù)量是否滿足。

6. 原方案采用的平移式的防火卷簾，需要現(xiàn)場確認是否已按此施工；現(xiàn)新規(guī)后，已明確不允許使用異形防火卷簾及提升式防火卷簾；

技術層面需要解決的問題：

1) 車庫改超市需要增加樓梯，按2018版建筑設計防火規(guī)范要求，地下室9400平米的商業(yè)面積，樓梯總數(shù)為9400x0.6/100=56.40m，折算成1.8m寬的剪刀梯需要16部左右，扣除原此區(qū)域原位置已有的樓梯，還需增加11部剪刀梯，按規(guī)范要求地下室疏散樓梯應直通室外，結合一層平面空間關系，布置疏散樓梯，同時還需考慮結構是否有條件進行加固改造。見圖4。三層增加寶貝王、早教業(yè)態(tài)是消防設計重點，疏散寬度滿足的同時，需增加獨立的疏散樓梯，樓梯的踏步應按280x150進行設計。此項設計、施工難度、工程量、成本都比較大。

2) 在商場入口增加往二層豎向自動扶梯，大范圍的開洞結構是否有影響，結構改造也存在新老規(guī)范的問題，存在整體的結構重新復核、改造和加固,見圖5。

3) 設備專業(yè)需征詢是否需要按暖通專業(yè)防排煙規(guī)范進行設計，帶來屋頂消防設備需要增加機房，增加總建筑面積。管井需要擴大，設計結構改造。水專業(yè)用水量增加，需要增加消防水箱大小和水泵數(shù)量，結構相應復核荷載和加固。電氣專業(yè)需要相應的增加負荷容量，復核原設備還是否能繼續(xù)使用。

4) 現(xiàn)狀部分管線已安裝完畢，根據(jù)現(xiàn)狀情況，哪些可進行調改，哪些不能調整，需要進行梳理，根據(jù)現(xiàn)狀來調整設計方案，如新增扶梯位置上方管線見圖7。

圖7 主入口增加扶梯和中庭

五、結論

目前百貨存量較大，一些知名的商業(yè)廣場已紛紛完成了改造，改造后取得了顯著的效果和經(jīng)濟效應。對于設計院來說，商業(yè)改造也將會設計行業(yè)的主要業(yè)務之一，產值比重會越來越大。設計院不斷提升改造項目的流程和方法，積累經(jīng)驗，為后續(xù)更多的商業(yè)建筑改造提供優(yōu)質的服務。根據(jù)具體項目進行具體定位分析，業(yè)態(tài)上增加更多創(chuàng)意和體驗，積極與政府部門進行溝通明確方向，落實方案和改造方案設計。