陳輝

摘 要：改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環(huán)境的需求也逐漸強烈，進而推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，其規(guī)模也日益壯大。但是，隨著我國經(jīng)濟由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，以及大量房地產(chǎn)調(diào)控政策的實行，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力，并且融資困境成為制約其發(fā)展的重要因素。本文在分析中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的重要性基礎上，深入探討了當前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資困境，論述了中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資難的原因，并提出了中小型房地產(chǎn)企業(yè)應對融資困難的對策及出路。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資困境；融資渠道創(chuàng)新

一、引言

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平大幅提高，我國居民對改善居住環(huán)境的需求也逐漸強烈，這也推動了我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，其規(guī)模也日益壯大。但是，隨著我國經(jīng)濟由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展，以及大量房地產(chǎn)調(diào)控政策的實行，中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的發(fā)展壓力，并且融資困境成為制約其發(fā)展的重要因素。實際上，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集企業(yè)，開發(fā)周期比較長，前期投入資金多，特別是在前期投入時經(jīng)常會遇到資金困難的壓力，對于大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于大部分沒有上市，本身企業(yè)規(guī)模較小，管理能力跟不上，企業(yè)內(nèi)部資金偏少，貸款能力較弱，政策一旦對房地產(chǎn)行業(yè)不利就有可能斷了資金鏈，使之陷入資金困境，因此加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資管理及融資渠道創(chuàng)新具有重要的現(xiàn)實意義。加強中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資管理及融資渠道創(chuàng)新的重要性具體主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）融資管理及融資渠道創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的重要保障

房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集性企業(yè)，一般建設周期較長，項目開發(fā)量大，占用資金量大且資金回籠速度慢，所以為了保障建設項目能順利開發(fā)，就必須要有合理的規(guī)劃，認真加強融資管理工作，在項目開發(fā)過程中能順利投入使用，不會因為資金的大量閑置或短缺而影響資金成本。

（2）融資管理及融資渠道創(chuàng)新是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本包括土地成本、前期成本、建安成本、配套設施等，投入項目巨大，單靠企業(yè)的自有資金是遠遠不過的，一般企業(yè)籌集資金的方式大多是靠外部融資，從而會產(chǎn)生財務費用，增加財務成本，所以，通過合理的融資方式，降低財務成本，也是對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本發(fā)揮重要作用。

（3）融資管理及融資渠道創(chuàng)新是降低財務風險的重要手段

由于房地產(chǎn)企業(yè)大部分開發(fā)資金都是從外部融資取得，而企業(yè)本身開發(fā)期長，投資大，在開發(fā)過程中，如果房地產(chǎn)企業(yè)對外融入的資金都有嚴格的管理，就不容易存在財務風險，如果企業(yè)負債較多時，沒有合理的融資籌劃，就會影響到企業(yè)的收益和信譽，使其產(chǎn)生大的財務風險，嚴重威脅到企業(yè)的生命周期。

二、當前中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境

當前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資周期長，由于房地產(chǎn)項目一般開發(fā)周期較長，前期資金占用量較大，資金回籠較慢的特點，所以為了保證企業(yè)的順利開發(fā)建設，就必須要加強融資管理及融資渠道創(chuàng)新工作，通過融資管理及融資渠道創(chuàng)新工作合理規(guī)劃，認真籌劃，在項目建設中能籌措到足夠的資金，滿足今后的開發(fā)建設工作，不能出現(xiàn)因資金短缺或閑置而出現(xiàn)影響成本的情況。當前，中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資的困境具體主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)融資需求不斷加大

房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量是別的一般企業(yè)不能比的，它會隨著開發(fā)量的增加而增加，目前，環(huán)保和安全方面在不斷要求提高，新技術和新材料的不斷創(chuàng)新給企業(yè)無形中又增加了成本，隨著人工、土地價格的上漲，使企業(yè)的開發(fā)成本在不斷加大。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一

如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，不能解決資金渠道多元化，保證不了足夠的資金來源，就無法解決企業(yè)在開發(fā)中資金壓力，那么有些企業(yè)就會加快建設力度，縮短開發(fā)周期，難免會在質(zhì)量上出紕漏，或者會有些企業(yè)會為了提前盡快回籠資金，降低成本而使用一些質(zhì)量不過關的材料，這樣房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量就得不到保障。

（3）融資抵押物受限制

抵押物不夠，抵押值太低，正常情況下，民營中小型房地產(chǎn)企業(yè)抵押物大多是自己建成的產(chǎn)品或土地，由于抵押物所處位置，升值潛力不占優(yōu)勢，評估值居下，在一定程度上拉開了評估值的距離，制約了融資規(guī)模。

（4）中小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有競爭能力

中小型房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力較弱，上市公司房地產(chǎn)企業(yè)與中小型房地產(chǎn)企業(yè)在融資便利上分化明顯，中小型房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款是首選。但是銀行從來不對中小型企業(yè)有過多的青睞，只限于國家前30強，對我們中型房地產(chǎn)企業(yè)來說限制了進一步的發(fā)展。在激烈的市場中找不到突破口，將會被大地產(chǎn)商兼并收購。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的原因分析

（1）房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展未能適應國家的改革調(diào)整

九十年代，我國實施房改政策以來，房地產(chǎn)進入市場主導地位，使人民的居住環(huán)境和生活水平帶來改善，但是，由于規(guī)劃理念和地域的差別，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了百花齊放的現(xiàn)狀，由于缺乏標準和約束，市場上出現(xiàn)了一些環(huán)保差，科技含量抵，建筑質(zhì)量不過關的毛坯房，產(chǎn)生了很多矛盾，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)前所未有的非理性增長及大量空置的閑置房，對房地產(chǎn)市場是一個大沖擊波，降溫減勢，使我國房地產(chǎn)行業(yè)進行了行業(yè)性的調(diào)整。

（2）房地產(chǎn)金融市場的不完善

與成熟的西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)金融市場相比，除了銀行借款外，大多是通過上市、發(fā)行債券、基金、信托等金融產(chǎn)品進行融資，同時還可以有發(fā)達的二級證券市場，能更好的幫助房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目解決資金需求的問題，而我國的房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模只占較小的比例，雖然只能通過信托、基金等，但是融資渠道相對比較單一。

四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)紓解融資困境的對策及出路

（1）拓寬融資渠道，創(chuàng)新融資理念，開發(fā)金融產(chǎn)品的多元化

除了銀行借款外，房地產(chǎn)可根據(jù)自身的融資規(guī)劃選擇適合自己的融資方法，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式有：固定資產(chǎn)租賃借款、企業(yè)間的資金拆借、民間融資等，以上足以可見為了順應經(jīng)濟的發(fā)展，以銀行單一融資渠道將被多元化融資方式所取代，為企業(yè)的資金需求做出保障。

（2）利用國家支持性政策，盡量縮短融資周期

提升房地產(chǎn)企業(yè)自身實力，根據(jù)企業(yè)自身的資金儲備量，充分衡量自己的融資能力及發(fā)展能力，減少盲目融資的現(xiàn)象發(fā)生，對融資的數(shù)額可以針對性展開，對融資活動做出合理規(guī)劃。中小型企業(yè)日前遇到的暫時性困難，但是隨著國家對小微企業(yè)的支持力度，融資難的問題就要得到改善，中小型企業(yè)就能充分掌握政策，運用政策，提供融資的時效，抓住機遇，縮短周期。

（3）提升中小型房地產(chǎn)企業(yè)對融資渠道創(chuàng)新的重視程度

中小型房地產(chǎn)企業(yè)應提高內(nèi)部經(jīng)營管理水平，提高財務管理人員對政策和市場動態(tài)的敏感度，建立各風險的預警體系，提高財務信息的準確度，健全管理體制，保證持續(xù)穩(wěn)定的資金供應，降低負債率，減少融資約束。

（4）提高資金利用率，增強內(nèi)部融資數(shù)額

通過完善自身企業(yè)內(nèi)部管理的方式，將會使中小型企業(yè)在此方面獲利。加強資金控制使企業(yè)在周轉(zhuǎn)資金上更輕松。只有完善企業(yè)的內(nèi)部管理制度，加強企業(yè)的管理，才能讓企業(yè)有良好的信用評價，才能讓中小型企業(yè)具有優(yōu)越的融資能力。

（5）充分利用政府的稅收優(yōu)惠政策

房地產(chǎn)企業(yè)是對方的納稅大戶，尤其是進入預售狀態(tài)后，每月的預交稅金是一筆不小的現(xiàn)金流出，在不影響企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提下，可與稅務機關溝通，向稅務機關申請延期繳納稅款。這樣在一定程度上緩減了即付的資金壓力，相當于獲得了一筆無息的短期貸款。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)在新中國的發(fā)展已有30年左右的歷史了，針對其融資困境一時還無法徹底解決，只有通過企業(yè)、銀行、政府以及社會各方面的協(xié)作，發(fā)揮各自的主導地位，齊心協(xié)力才能為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造出良好的融資環(huán)境，促進房地產(chǎn)企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

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