（浙江商業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 浙江杭州310053）

2 011年1月，重慶和上海作為首批試點(diǎn)城市，開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，這標(biāo)志著我國(guó)房產(chǎn)稅改革進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的操作階段。2012年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政府工作報(bào)告都將研究和推進(jìn)房產(chǎn)稅改革列入“十二五”期間稅制改革的重要內(nèi)容，擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已是大勢(shì)所趨。

一、擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的必要性

（一）深化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控

房地產(chǎn)與其他國(guó)民經(jīng)濟(jì)部門(mén)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系是顯而易見(jiàn)的。它在城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的過(guò)程中必然成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的引擎，表現(xiàn)出廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)的輻射力。房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)快發(fā)展，投機(jī)性需求的迅猛增長(zhǎng)，造成房?jī)r(jià)過(guò)高，催生了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。為了抑制房?jī)r(jià)的泡沫，政府試圖通過(guò)貨幣政策、財(cái)政政策乃至嚴(yán)格的城市房地產(chǎn)限購(gòu)政策來(lái)解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，但是這些方法并沒(méi)有收到預(yù)期的效果，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控陷入了困境。稅收工具和調(diào)節(jié)手段作為一種新的房地產(chǎn)調(diào)控政策被公眾寄予了厚望。尋求真正長(zhǎng)治久安的制度建設(shè)，不能繞過(guò)不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收這種法定規(guī)范的經(jīng)濟(jì)手段。房產(chǎn)稅的政策效應(yīng)主要作用于住房需求。房產(chǎn)稅影響房?jī)r(jià)的機(jī)理是通過(guò)增加房屋預(yù)期的持有成本，影響人們的未來(lái)預(yù)期，從而減少住房需求，降低房?jī)r(jià)。從這個(gè)意義上來(lái)看，房產(chǎn)稅這一稅收手段的調(diào)節(jié)無(wú)疑使房地產(chǎn)調(diào)控新政更接近最初的預(yù)期。

（二）優(yōu)化收入和財(cái)產(chǎn)分配

世界銀行公布的我國(guó)居民收入的基尼系數(shù)已經(jīng)超過(guò)世界公認(rèn)的警戒線（0.4），貧富差距的擴(kuò)大勢(shì)必會(huì)威脅社會(huì)的和諧穩(wěn)定。收入分配差距的擴(kuò)大實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)分布狀態(tài)的差距擴(kuò)大如影隨形。財(cái)產(chǎn)性收入占居民收入的比重日益擴(kuò)大，因此調(diào)節(jié)財(cái)產(chǎn)性收入尤其是房產(chǎn)增值、溢價(jià)的收入成為縮小收入分配差距的關(guān)鍵點(diǎn)。房產(chǎn)稅在優(yōu)化資源配置、縮小貧富差距方面的作用是顯而易見(jiàn)的。通過(guò)對(duì)富人的個(gè)人住房征收累進(jìn)稅率或比例稅率形式的房產(chǎn)稅，可以使富人多交稅，窮人少交或不交稅，進(jìn)而優(yōu)化收入的合理分配。在保障房和商品房“雙軌統(tǒng)籌”框架下，房產(chǎn)稅不僅將作用于市場(chǎng)機(jī)制，還會(huì)在收入分配層面施加一定的影響。

（三）完善地方稅制結(jié)構(gòu)

1994年建立的以分稅制為基礎(chǔ)的分級(jí)財(cái)政框架，地方政府并沒(méi)有形成完整的地方稅體系，除營(yíng)業(yè)稅外，沒(méi)有其他穩(wěn)定的主體稅源，這使得土地出讓金收入成為地方財(cái)政的主要來(lái)源。這種明顯的“土地財(cái)政”盡管在一定時(shí)期可以創(chuàng)造“地王”的奇跡，但土地是有限的，從長(zhǎng)期來(lái)看難以為繼。尋找可替代的稅源成為地方政策迫在眉睫的問(wèn)題。房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象具有很強(qiáng)的區(qū)域性，具有成為地方主體稅種的優(yōu)點(diǎn)。隨著城市化進(jìn)程的加快和物業(yè)的升值，房產(chǎn)稅的開(kāi)征可以年復(fù)一年地提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)地方的可持續(xù)發(fā)展。

二、滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題

（一）滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案比較

如表1所示，從征稅對(duì)象上來(lái)看，上海模式主要是“增量房”。本地居民新購(gòu)第二套及以上住房和外地居民新購(gòu)住房繳納房產(chǎn)稅，對(duì)存量房不征收房產(chǎn)稅，目的是遏制投機(jī)性需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。其政策著眼點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重慶模式的征稅對(duì)象為存量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔住房以及 “三無(wú)”人員新購(gòu)第二套住房，主要是對(duì)豪宅征收特別消費(fèi)稅，目的是抑制高端住宅消費(fèi)，調(diào)節(jié)收入分配。其政策著眼點(diǎn)是收入分配。從稅率來(lái)看，上海為比例稅率0.6%和0.4%，但有70%的評(píng)估率，實(shí)際稅率為0.42%和0.28%。重慶為0.5%-1.2%的累進(jìn)稅率。從稅收優(yōu)惠來(lái)看，上海按照人均面積60平方米免稅。重慶按照存量別墅每戶(hù)180平方米，新購(gòu)高檔住房每戶(hù)100平方米免稅。從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，兩者都是按照交易價(jià)格而非評(píng)估價(jià)格來(lái)計(jì)算。不同之處是上?？砂?0%的評(píng)估率計(jì)算交易價(jià)格。因此，上海模式可以概括為“增量稅”，而重慶模式則是“豪宅稅”。

表1 滬渝房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案內(nèi)容

（二）房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題探析

隨著稅收政策效應(yīng)的不斷釋放，滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)中存在的問(wèn)題也逐漸顯露。

1.征稅對(duì)象過(guò)于狹窄。滬渝兩市房產(chǎn)稅征稅對(duì)象主要是增量住房，免稅范圍過(guò)于寬松，沒(méi)有觸及我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的突出問(wèn)題——大量空置房和部分人持有多套住房。大范圍的存量住房沒(méi)有納入征稅對(duì)象中，客觀上是對(duì)既得利益群體的庇護(hù)。房產(chǎn)稅在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)納稅人的支付能力，納稅人擁有的房產(chǎn)越多表明支付能力越強(qiáng)，因此征稅對(duì)象不應(yīng)僅停留在增量住房上，應(yīng)對(duì)大量的存量住房征稅。征稅對(duì)象過(guò)于狹窄也造成了房產(chǎn)稅稅源匱乏，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入的拉動(dòng)作用十分有限。2011年重慶房產(chǎn)稅收入為1億元，而地方財(cái)政收入達(dá)到2 900億元，房產(chǎn)稅僅占0.03%。同期土地出讓金收入達(dá)到820億元，占地方財(cái)政收入的比重高達(dá)28%。2011年上海房產(chǎn)稅收入22.1億元，地方財(cái)政收入3 400億元，房產(chǎn)稅占比0.65%，而同期土地出讓金收入1 510億元。房產(chǎn)稅對(duì)財(cái)政收入的貢獻(xiàn)微不足道。

2.計(jì)稅依據(jù)不科學(xué)。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房產(chǎn)的價(jià)值。由于缺乏完整、科學(xué)、合理、權(quán)威的評(píng)估體系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，兩地的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)都采用市場(chǎng)交易價(jià)格。上海采用交易價(jià)格的70%作為評(píng)估價(jià)格，重慶對(duì)存量獨(dú)棟別墅更是采用多年前的交易價(jià)格計(jì)算征收，與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離。由于交易雙方信息不對(duì)稱(chēng)，市場(chǎng)行情有波動(dòng)，房產(chǎn)的交易價(jià)格往往與房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格存在偏差。這就使得現(xiàn)行的房產(chǎn)稅無(wú)法反映房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，無(wú)法反映城市建設(shè)和地方政府提供的公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)升值的影響。

3.稅率偏低。上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)的一般稅率為0.6%，并按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算征收，實(shí)際稅率僅為0.42%。重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多按照0.5%的稅率征收。兩地的稅率均低于國(guó)際平均1%的稅率。由于稅率較低，從兩地實(shí)施情況來(lái)看，房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)投資者產(chǎn)生很大的限制作用。投資者對(duì)房產(chǎn)未來(lái)的增值預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房產(chǎn)稅稅負(fù)的增加，而且房產(chǎn)稅對(duì)購(gòu)房成本的增加在一定程度上可以通過(guò)轉(zhuǎn)嫁的方式轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者。投機(jī)性需求并沒(méi)有因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的開(kāi)征而大幅下降。

4.相關(guān)配套制度不完善。房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作的順利進(jìn)行，需要相關(guān)的制度保障。從滬渝試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則來(lái)看，尚存在很多漏洞。首先，房產(chǎn)登記信息平臺(tái)不完善，尚無(wú)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的房地產(chǎn)信息平臺(tái)，造成稅源的大量流失。其次，房產(chǎn)評(píng)估能力差，評(píng)估人員缺乏專(zhuān)業(yè)能力。最后，房產(chǎn)稅征收管理制度不健全，缺乏有效的稅源控制。在相關(guān)制度、體系不完善的情況下，納稅人會(huì)質(zhì)疑房產(chǎn)稅征收的公平性和法律的公正性，偷稅漏稅的現(xiàn)象就會(huì)屢見(jiàn)不鮮。

三、破解房產(chǎn)稅難題的對(duì)策和建議

（一）重視房產(chǎn)稅在地方稅制體系中的地位

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房產(chǎn)稅屬于地方稅種，是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。美國(guó)、英國(guó)、加拿大等發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)稅占稅收收入的10%。我國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)比例，因此加大房產(chǎn)稅收入占財(cái)政收入的比重是房產(chǎn)稅改革的重要目標(biāo)。尤其是在土地財(cái)政日益吃緊的環(huán)境下，作為地方稅種的房產(chǎn)稅在短期內(nèi)能夠?yàn)榈胤秸峁┙ㄔO(shè)資金來(lái)源，長(zhǎng)期可以為政府提供可持續(xù)的現(xiàn)金流，有利于破解地方政府的土地財(cái)政困境，提升地方的公共服務(wù)能力?？梢越梃b國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，給予地方政府適當(dāng)?shù)亩愂兆灾鳈?quán)，讓地方政府根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地資源狀況，納稅人的負(fù)稅能力等方面，設(shè)計(jì)稅率和減免稅政策，逐步提高房產(chǎn)稅在地方財(cái)政收入中的比重，優(yōu)化地方稅制結(jié)構(gòu)。

（二）擴(kuò)大房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象

房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)符合“寬稅基”原則。“寬稅基”既能給地方政府帶來(lái)更多的收入，也體現(xiàn)稅收公平原則。首先，房產(chǎn)稅應(yīng)該對(duì)個(gè)人擁有的所有住房征收，無(wú)論是增量房還是存量房都應(yīng)納入征稅范圍。世界上大多數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐表明，對(duì)個(gè)人擁有的住房征收房產(chǎn)稅，才能體現(xiàn)稅收的公平職能。當(dāng)然，可以通過(guò)設(shè)定合理的免稅面積對(duì)住房進(jìn)行差異化管理。在設(shè)定免稅面積時(shí)應(yīng)充分考慮當(dāng)?shù)氐淖》繉?shí)際需求，不宜過(guò)寬。其次，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)覆蓋普通住房。僅僅對(duì)高檔住房征收房產(chǎn)稅，不能抑制全社會(huì)投機(jī)性需求。一旦普通住房囤積成本過(guò)低則容易造成投機(jī)，侵蝕社會(huì)公眾的利益，引發(fā)社會(huì)的不穩(wěn)定問(wèn)題。房產(chǎn)稅不應(yīng)只是“豪宅稅”，應(yīng)側(cè)重于抑制投機(jī)性需求。

（三）確定科學(xué)合理的計(jì)稅依據(jù)

以房產(chǎn)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)很可能造成納稅人之間的稅負(fù)不公平，房產(chǎn)稅的征收應(yīng)以房產(chǎn)的實(shí)際評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，這就要求盡快建立房地產(chǎn)評(píng)估體系。在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，逐步形成適合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法體系。構(gòu)建專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員隊(duì)伍。評(píng)估工作應(yīng)由獨(dú)立的社會(huì)中介評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展，并由行業(yè)協(xié)會(huì)和政府部門(mén)實(shí)施監(jiān)督。培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專(zhuān)業(yè)人才，完善房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的職業(yè)資格制度，規(guī)范從業(yè)人員的職業(yè)操守，使房地產(chǎn)評(píng)估更準(zhǔn)確、公正。

（四）設(shè)計(jì)體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)的累進(jìn)稅率

開(kāi)征房產(chǎn)稅的主要目的是優(yōu)化收入分配，縮小貧富差距。納稅人擁有較多的財(cái)產(chǎn)就應(yīng)多繳稅，權(quán)利和義務(wù)相匹配。比例稅率無(wú)法達(dá)到這一要求，累進(jìn)稅率更能體現(xiàn)量能負(fù)擔(dān)。擁有應(yīng)稅房產(chǎn)面積越大者繳納稅款越多，房產(chǎn)稅更多的由過(guò)多占有社會(huì)資源的人來(lái)承擔(dān)，這樣能起到調(diào)節(jié)社會(huì)資源分配的作用。重慶模式的房產(chǎn)稅就是設(shè)置了累進(jìn)稅率，但稅率偏低?？煽紤]基本稅率為1%，與國(guó)際平均水平持平，多套住房稅率累進(jìn)，高檔住房稅率逐步遞增。稅率的設(shè)計(jì)還應(yīng)考慮地區(qū)的差異性，應(yīng)賦予地方政府一定的自主權(quán)，根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均收入等狀況有一定的浮動(dòng)比例。

（五）健全房產(chǎn)稅的征收管理

房產(chǎn)稅征收管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)就是個(gè)人住房信息系統(tǒng)的構(gòu)建。房產(chǎn)稅的征收涉及房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，需要了解征收地區(qū)范圍內(nèi)的全部房產(chǎn)信息，這就要求有完備的信息數(shù)據(jù)作為支撐。構(gòu)建個(gè)人住房信息系統(tǒng)需要相關(guān)部門(mén)的配合協(xié)作，多部門(mén)的參與。可考慮由中央政府或建設(shè)部負(fù)責(zé)住房檔案信息管理系統(tǒng)、個(gè)人收入誠(chéng)信系統(tǒng)的信息化建設(shè)，由省級(jí)政府負(fù)責(zé)系統(tǒng)建設(shè)，打通房管、銀行、稅務(wù)機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)的信息平臺(tái)，整合資源實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。此外，房產(chǎn)稅征收管理也要明確收益權(quán)的劃分。作為一項(xiàng)重要的地方稅種，房產(chǎn)稅收入全部歸屬地方政府，由省、市、縣三級(jí)地方政府分成，原則上應(yīng)向市、縣一級(jí)政府傾斜，使其分成比例達(dá)到75%以上，以此緩解基層政府的財(cái)政困難，保障基本公共服務(wù)的供給。

四、結(jié)束語(yǔ)

房產(chǎn)稅改革事關(guān)社會(huì)公眾的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的和諧穩(wěn)定。它被寄予了過(guò)多的社會(huì)期望，是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程。必須深入總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做出周密的頂層設(shè)計(jì)，逐步完善相關(guān)的制度安排，有條不紊地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。