倪佳琪

中小型房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制研究—以方大地產(chǎn)為例

倪佳琪

在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫逐漸破裂的基礎(chǔ)上，樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制已成為房地產(chǎn)企業(yè)管理者所關(guān)注的重點(diǎn)，如何在保證商品房質(zhì)量的基礎(chǔ)上，使開(kāi)發(fā)成本降低來(lái)提高樓盤(pán)利潤(rùn)，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。本文從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的概念入手、分析成本控制工作存在的問(wèn)題，包括意識(shí)不強(qiáng)，全程理念尚未形成等，提出房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的建議。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，成本控制，資源優(yōu)化配置

一、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為了完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要以商品房建設(shè)為主）所指出的全部成本費(fèi)用，在該成本費(fèi)用中既包括施工過(guò)程中所需要的人工與材料費(fèi)用，還包括為了實(shí)現(xiàn)商品房開(kāi)發(fā)而支出的設(shè)計(jì)費(fèi)用，支撐整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的管理、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)費(fèi)用，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工以后，還會(huì)產(chǎn)生為了完成商品房銷(xiāo)售而出現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)費(fèi)用。一般情況下，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作的影響非常明顯，如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)有效的措施實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制，不但房?jī)r(jià)制定過(guò)程中能夠有更大的彈性，使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高，而且成本控制效果的提升能夠使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提高，單位資金發(fā)揮最大的功能。房地產(chǎn)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，迫切需要通過(guò)有效的方式進(jìn)行樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的控制。目前萬(wàn)科、恒大等房地產(chǎn)企業(yè)基本已經(jīng)形成了有效的樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)機(jī)制，相關(guān)工作已日趨完善，中小企業(yè)也迫切需要效仿大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的有效控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

（一）成本控制意識(shí)不強(qiáng)，管控理念較弱

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制意識(shí)不強(qiáng)，雖近幾年政府通過(guò)相關(guān)措施來(lái)控制房?jī)r(jià)上漲，但是商品房的利潤(rùn)仍非常客觀，2015年，除土地費(fèi)用以外，一線城市商品房平均每平方米成本約為2800元，而售價(jià)平均在12000元以上，在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)管理者在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，為了追求資金的盡快回流，往往通過(guò)縮短工期等方式使商品房能夠出售，成本控制意識(shí)薄弱。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬資金密集型企業(yè)，管理者的關(guān)注重點(diǎn)往往在房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回流是否能夠滿(mǎn)足企業(yè)發(fā)展需求，對(duì)成本控制工作重視不夠充分，2015年，萬(wàn)科、恒大、碧桂園等樓盤(pán)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際成本相較于計(jì)劃要高出10%至15%，方大、爵仕等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本要高出20%左右，2014年方大地產(chǎn)在沈陽(yáng)的方大勝景項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，實(shí)際費(fèi)用要高于計(jì)劃費(fèi)用約27%，使三期工程的房?jī)r(jià)有所提高，降低了客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的意愿，成本控制意識(shí)不強(qiáng)制約了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制工作的有效開(kāi)展。

（二）全程成本控制較差，工作存在局限

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組成比較復(fù)雜，從商品房的規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全程管理、商品房營(yíng)銷(xiāo)等內(nèi)容都?xì)w結(jié)于開(kāi)發(fā)成本中，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行成本管控工作，但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控重點(diǎn)還集中在采購(gòu)成本方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)完善的供應(yīng)商管理模式，使采購(gòu)成本得到控制，但是在整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本逐漸提高，這與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人工成本增長(zhǎng)密不可分，而對(duì)于該部分成本，房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有制定有效的管理措施，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本迅速增長(zhǎng)。方大地產(chǎn)對(duì)成本管控工作的關(guān)注重點(diǎn)主要集中在原材料的采購(gòu)上，例如混凝土、強(qiáng)電線、弱電線等，通過(guò)供應(yīng)商管理使采購(gòu)成本得到有效控制，但是在施工過(guò)程中成本管控能力較差，成本控制工作存在局限性。

（三）現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管能力不足，監(jiān)督工作缺失

成本管控工作的開(kāi)展離不開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管對(duì)相關(guān)行為的規(guī)范，但是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管所發(fā)揮的功能不夠充分，監(jiān)管工作流于形式，雖然大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成立了獨(dú)立的監(jiān)管部門(mén)，對(duì)于采購(gòu)、施工、項(xiàng)目經(jīng)理的變更行為進(jìn)行監(jiān)管，但是該監(jiān)管一般停留在表面，僅僅是對(duì)違規(guī)操作等不合理行為進(jìn)行規(guī)范，并沒(méi)有深入到成本控制的工作中，項(xiàng)目經(jīng)理所提交的變更報(bào)告雖然增加了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本，但是由于提交的申請(qǐng)合乎規(guī)范，該申請(qǐng)往往都會(huì)通過(guò)審核，使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本增長(zhǎng)。監(jiān)管作用缺失的原因較多，例如房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管部門(mén)的員工數(shù)量較少，沒(méi)有精力對(duì)所有成本變更行為進(jìn)行監(jiān)管、監(jiān)管工作人員綜合素質(zhì)不高等，造成房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制工作難以在有效的監(jiān)管下進(jìn)行。

（四）資源利用效率不高，存在浪費(fèi)情況

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需消耗大量資源，包括企業(yè)的資金、建筑材料、人工等，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資源利用效率的高低將直接影響成本控制水平。但是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，由于監(jiān)督缺失或主觀浪費(fèi)行為，資源利用效率難以保證。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往通過(guò)施工外包，采購(gòu)自購(gòu)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，外包方對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所提供的材料等資源重視不足，施工過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)浪費(fèi)的情況，而由于項(xiàng)目經(jīng)理的工作內(nèi)容復(fù)雜，在材料能夠滿(mǎn)足施工要求的基礎(chǔ)上，主觀忽略材料浪費(fèi)的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極少有能把剩余材料帶回公司的情況，甚至有部分工地會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)理與施工方勾結(jié)，私下出售施工材料的現(xiàn)象，2014年，方大地產(chǎn)的方大勝景項(xiàng)目多次出現(xiàn)加購(gòu)網(wǎng)線的情況，合計(jì)支出成本約375800元，通過(guò)監(jiān)管部門(mén)的核查，是因?yàn)槿蹼姴季€過(guò)程中出現(xiàn)明顯浪費(fèi)情況導(dǎo)致，這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制工作的普遍現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策建議

（一）提高成本控制意識(shí)

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)需提高成本管控意識(shí)，雖然在行業(yè)利潤(rùn)仍比較可觀，在部分地區(qū)的限購(gòu)政策影響下樓市又迎來(lái)了新的春天，但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，營(yíng)銷(xiāo)、運(yùn)營(yíng)成本的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本管控觀念，提高成本控制意識(shí)應(yīng)該從兩個(gè)方面入手，在管理者方面，應(yīng)該通過(guò)有效的成本管控制度或公告等方式，讓房地產(chǎn)企業(yè)的員工了解到成本管控工作對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的促進(jìn)作用，特別是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本所占總成本比重逐漸提高的基礎(chǔ)上，管理者的行為將直接影響企業(yè)內(nèi)員工對(duì)成本控制的重視程度，企業(yè)管理者也可以在企業(yè)文化方面入手，形成良好的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管控文化，使員工在開(kāi)展日常工作中能夠提高對(duì)成本控制工作的重視。在企業(yè)員工方面，房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)該了解到，自身的每一個(gè)行為都會(huì)產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”，而由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的環(huán)節(jié)較多，如員工都能夠培養(yǎng)自身的成本控制意識(shí)，則最終將會(huì)造成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目節(jié)約大量成本，所以房地產(chǎn)企業(yè)員工特別是項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該形成成本管控意識(shí)，采購(gòu)、資源利用等行為應(yīng)該盡可能做到節(jié)約，使資源利用效率提高，通過(guò)自身行為來(lái)約束外包商的行為，使成本管控工作能夠真正發(fā)揮效果，為房地產(chǎn)企業(yè)提供幫助。

（二）樹(shù)立全程管控觀念

為實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的有效控制，房地產(chǎn)企業(yè)需要樹(shù)立全程成本管控觀念，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合過(guò)去的施工經(jīng)驗(yàn)，分析在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中可能出現(xiàn)的成本變更因素，在設(shè)計(jì)階段就考慮各種變更出現(xiàn)的解決對(duì)策，使成本控制工作能夠有效進(jìn)行，由于房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，不應(yīng)該追求某一個(gè)階段、施工內(nèi)容的成本最優(yōu)，應(yīng)該立足于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況，最終實(shí)現(xiàn)整體成本最后；在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保持對(duì)成本的時(shí)時(shí)關(guān)注，設(shè)置階段性的成本控制目標(biāo)，如在該施工階段達(dá)成了成本控制的預(yù)期計(jì)劃，則應(yīng)該將該成本控制模式“復(fù)制”到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的其他過(guò)程或其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中。如出現(xiàn)成本超支現(xiàn)象，則應(yīng)該分析成本超支的原因，因客觀因素如原材料成本增長(zhǎng)，自然災(zāi)害產(chǎn)生的工期延誤等則應(yīng)該進(jìn)行記錄，作為其他項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別基礎(chǔ)，如因主觀因素如材料浪費(fèi)，應(yīng)該將權(quán)責(zé)歸結(jié)到個(gè)人，必要時(shí)予以處罰，使開(kāi)發(fā)過(guò)程中成本控制水平不斷提高。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工以后，應(yīng)該做好必要的成本控制信息記錄工作，作為房地產(chǎn)企業(yè)的檔案庫(kù)，來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)其他開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行。

（三）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作

大型房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往都會(huì)配置專(zhuān)職的監(jiān)管工作人員或部門(mén)來(lái)協(xié)助成本控制工作的開(kāi)展，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該效仿該方式，在過(guò)去集中的監(jiān)管方式雖然避免了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作人員與項(xiàng)目經(jīng)理或分包商勾結(jié)的現(xiàn)象，但是因監(jiān)管工作人員沒(méi)有深入到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)管工作的開(kāi)展難免出現(xiàn)偏差。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該逐漸形成“監(jiān)管到現(xiàn)場(chǎng)”的監(jiān)管模式，使監(jiān)管工作能夠深入到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，避免開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制信息失真的情況，監(jiān)管工作人員定期向監(jiān)管部門(mén)提交監(jiān)管信息，使監(jiān)管部門(mén)能夠及時(shí)了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行狀態(tài)。加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)管工作還需要對(duì)監(jiān)管工作人員進(jìn)行培訓(xùn)，目前房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管工作人員的專(zhuān)業(yè)技能掌握情況需要提升，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)組織內(nèi)部培訓(xùn)等方式，使監(jiān)管人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)得到提高，企業(yè)也可以鼓勵(lì)員工主動(dòng)進(jìn)行進(jìn)修等方式，最終使監(jiān)管工作人員的專(zhuān)業(yè)技能能夠滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜監(jiān)管需求。為了保證監(jiān)管效果，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該保證監(jiān)管工作的獨(dú)立性，任何部門(mén)與管理者的行為都不能對(duì)監(jiān)管部門(mén)產(chǎn)生影響，避免出現(xiàn)監(jiān)管信息失真的情況，為了保證監(jiān)管的科學(xué)性，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中可以通過(guò)監(jiān)管人員輪崗等方式避免舞弊情況的出現(xiàn)。

（四）提高資源利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中會(huì)使用大量的資源，提高資源利用效率，避免資源浪費(fèi)是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本管控工作的重要途徑。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始前，應(yīng)該設(shè)置詳細(xì)的資源利用計(jì)劃，根據(jù)工作進(jìn)度來(lái)進(jìn)行原材料的采購(gòu)，例如施工進(jìn)度每完成10%，再采購(gòu)下10%階段的材料，材料的采購(gòu)應(yīng)該與進(jìn)度相符，如出現(xiàn)材料短缺的情況，審計(jì)部門(mén)應(yīng)該根據(jù)資源使用情況出具審計(jì)報(bào)告，如因客觀因素產(chǎn)生資源消耗增長(zhǎng)則應(yīng)通過(guò)變更記錄等方式留檔，如主觀因素如外包商或項(xiàng)目經(jīng)理出現(xiàn)資源浪費(fèi)，則應(yīng)該予以必要的處罰，使資源利用效率得到提高。由于項(xiàng)目經(jīng)理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所扮演的角色比較重要，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將資源利用率與項(xiàng)目經(jīng)理的績(jī)效考核相結(jié)合的方式，激勵(lì)項(xiàng)目經(jīng)理的日常管理行為中提高對(duì)資源浪費(fèi)的重視程度，如出現(xiàn)資源材料剩余的情況，應(yīng)該按照一定比重直接予以項(xiàng)目經(jīng)理經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)，降低項(xiàng)目經(jīng)理與外包商相勾結(jié)的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)行過(guò)程中強(qiáng)調(diào)提高資源利用率的重要性，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制提供幫助，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展能力，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)。

四、結(jié)束語(yǔ)

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)客觀，但是在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中成本控制所暴露的問(wèn)題不容小覷，本文結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)成本控制意識(shí)較差，資源利用效率不高，內(nèi)部審計(jì)作用不夠明顯等問(wèn)題制約了成本控制工作的有效開(kāi)展，企業(yè)管理者迫切需要針對(duì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作情況，找出成本管控工作的不足，針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整，使樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作順利運(yùn)行。

[1]韓璐.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制管理的思考.江西建材，2016，（03）：260．

[2]陳占奪.基于流程的房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目成本預(yù)算及動(dòng)態(tài)控制.沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2016，（02）：180-186．

[3]王蕊.房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的成本控制[J].中國(guó)招標(biāo)，2015，（10）：23-26.

[4]王廷魁.基于BIM的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2015，（06）：51-55.

[5]陸彤.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制對(duì)策研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2015，（02）：116-119.

[6]董留群.基于目標(biāo)成本法的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制研究——以翰林花園項(xiàng)目為例[J].工程管理學(xué)報(bào)，2015，（05）：135-139.

(作者單位遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院)