關(guān)鍵詞 地下停車(chē)位 長(zhǎng)期使用權(quán) 執(zhí)行標(biāo)的

作者簡(jiǎn)介：曾薇，江蘇連元律師事務(wù)所，三級(jí)律師，研究方向：民商事。

中圖分類(lèi)號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.08.227

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》關(guān)于車(chē)位、車(chē)庫(kù)的表述只有一條，即第七十四條“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有?！笨此坪?jiǎn)單的規(guī)定，在實(shí)施過(guò)程中，卻并不那么簡(jiǎn)單，尤其對(duì)于地下停車(chē)位，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的所有權(quán)之爭(zhēng)從未停止過(guò)，“長(zhǎng)期使用權(quán)”這一概念便是在這一斗爭(zhēng)過(guò)程中產(chǎn)生的。

一、地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)的概念

就無(wú)錫市而言，目前大多數(shù)地下停車(chē)位還沒(méi)有能夠辦理權(quán)屬證書(shū)，雖然《無(wú)錫市不動(dòng)產(chǎn)登記條例》已經(jīng)于2018年8月1日起開(kāi)始施行，其對(duì)汽車(chē)庫(kù)（位）的登記也做出了相應(yīng)規(guī)定，但是目前理論界及實(shí)務(wù)界對(duì)如何確定地下停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，尤其是人防車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的爭(zhēng)論一直存在，迄今未能有定論，故而地下停車(chē)位實(shí)現(xiàn)全面登記的目標(biāo)尚任重而道遠(yuǎn)。

我國(guó)屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義國(guó)家，地下停車(chē)位不能登記，也就意味著地下停車(chē)位的所有權(quán)無(wú)法明確，導(dǎo)致地下停車(chē)位不能進(jìn)行所有權(quán)買(mǎi)賣(mài);一方面社會(huì)大眾對(duì)地下停車(chē)位的使用需求一直存在，而且由于人民生活水平的普遍提高，地下停車(chē)位大有供不應(yīng)求之勢(shì)，單靠租賃已經(jīng)無(wú)法解決人們對(duì)地下停車(chē)位長(zhǎng)期固定使用的需求;另一方面，開(kāi)發(fā)商在建造地下停車(chē)位時(shí)投入了大量的資金，單靠租金收入也無(wú)法滿(mǎn)足其快速回籠資金的需求;有需求即有市場(chǎng)，在無(wú)法對(duì)地下停車(chē)位進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易的情況下，長(zhǎng)期使用權(quán)的交易便應(yīng)運(yùn)而生了。

所謂地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)，指的是對(duì)于尚未能辦理權(quán)屬登記的地下停車(chē)位，權(quán)利人通過(guò)向開(kāi)發(fā)商或者上家一次性支付一定金額的使用費(fèi)，而獲得的對(duì)特定地下停車(chē)位長(zhǎng)久的使用權(quán)，開(kāi)發(fā)商作為地下停車(chē)位的建造者，對(duì)于尚未能辦理權(quán)屬登記的地下停車(chē)位享有的權(quán)利，亦和前述權(quán)利類(lèi)似，也屬于長(zhǎng)期使用權(quán)。

二、地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)的產(chǎn)生過(guò)程及特性

地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)的產(chǎn)生經(jīng)歷了兩個(gè)階段，第一階段為地下停車(chē)位長(zhǎng)期租賃階段，一般由承租人與開(kāi)發(fā)商簽訂長(zhǎng)期租賃合同，租期為二十年，一次性付清所有租金，二十年后承租方有權(quán)繼續(xù)租賃，但無(wú)需支付租金，直至該車(chē)位所在項(xiàng)目占用的國(guó)有土地使用權(quán)使用年限到期，車(chē)位租賃亦到期，承租人以此獲得在較長(zhǎng)租賃期內(nèi)使用該車(chē)位的權(quán)利，但既是租賃關(guān)系，就受合同法關(guān)于租賃條款的限制，承租人不得擅自轉(zhuǎn)租，也即承租人無(wú)法自由利用該車(chē)位產(chǎn)生收益;第二階段為出售地下停車(chē)位使用權(quán)階段，權(quán)利人以一次性支付對(duì)價(jià)的方式取得對(duì)特定地下停車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)，一方面是為了規(guī)避合同法關(guān)于租賃期限不得超過(guò)20年的規(guī)定，另一方面也是為了盤(pán)活地下停車(chē)位，以實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的最大化。

地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)具有如下特性：

第一，穩(wěn)定性。地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)的期限與該地下停車(chē)位所占用的國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限一致，因而具有與房屋所有權(quán)相同程度的穩(wěn)定性，能在法律規(guī)定的期間內(nèi)長(zhǎng)久的存在。

第二，可收益性，權(quán)利人對(duì)其享有長(zhǎng)期使用權(quán)的地下停車(chē)位可以自用，也可以以出租、再次出讓使用權(quán)等方式實(shí)現(xiàn)收益權(quán)，除了無(wú)法辦理權(quán)屬登記外，權(quán)利人享有所有權(quán)人享有的其他一切權(quán)利。

第三，專(zhuān)屬性，在無(wú)法獲得權(quán)屬登記的情況下，開(kāi)發(fā)商因投資建造而獲得特定地下停車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)，其他權(quán)利人因付費(fèi)購(gòu)買(mǎi)而獲得特定地下停車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)，第三人無(wú)權(quán)隨意占用該地下停車(chē)位，因而地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)具有專(zhuān)屬性。

第四，可轉(zhuǎn)讓性，開(kāi)發(fā)商有權(quán)通過(guò)一次性收取使用費(fèi)的方式轉(zhuǎn)讓特定地下停車(chē)位的長(zhǎng)期使用權(quán)，并且允許權(quán)利人人再次出讓其權(quán)利，所以地車(chē)停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性。

三、關(guān)于地下停車(chē)位在執(zhí)行程序中能否作為執(zhí)行標(biāo)的爭(zhēng)議及現(xiàn)狀

目前權(quán)利人獲得地下停車(chē)位使用權(quán)的方式主要有四種：第一，基于所有權(quán);第二，基于租賃權(quán);第三，基于購(gòu)買(mǎi)使用權(quán);第四，基于建造者的身份。

就第一種方式而言，權(quán)利人擁有對(duì)地下停車(chē)位的所有權(quán)，停車(chē)位擁有權(quán)屬證書(shū)，在執(zhí)行程序中作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以處分，一般無(wú)爭(zhēng)議。

就第二種方式而言，對(duì)于短期租賃，因被執(zhí)行人對(duì)地下停車(chē)位只有短期的使用權(quán)，租賃到期使用權(quán)即消滅，在執(zhí)行程序中不能作為被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)處理，一般亦無(wú)爭(zhēng)議。

基于第三、第四種方式獲得的地下停車(chē)位使用權(quán)，也即上文提及的地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)，在執(zhí)行程序中是否可以作為執(zhí)行標(biāo)的予以處理則爭(zhēng)議較大。

大多數(shù)人認(rèn)為地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)不能作為執(zhí)行標(biāo)的。理由有二，第一，可以作為執(zhí)行標(biāo)的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)是被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，也就是被執(zhí)行人必須對(duì)該財(cái)產(chǎn)擁有所有權(quán)，而使用權(quán)不管期限多長(zhǎng)，都不等于所有權(quán)，所以地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)不能作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然不能處分;第二，地下停車(chē)位，除了財(cái)產(chǎn)性，還承擔(dān)了一定的社會(huì)功能，其交易是受到一定限制的，例如，地下停車(chē)位必須優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要，地下停車(chē)位的租賃價(jià)格必須符合政府定價(jià)要求，人防車(chē)位不得銷(xiāo)售，有需要的時(shí)候必須作為人防設(shè)施使用等等，所以地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)不能作為執(zhí)行標(biāo)的。

實(shí)踐中，筆者也遇見(jiàn)類(lèi)似案例，案件審理過(guò)程中，法院應(yīng)原告要求將被告開(kāi)發(fā)商未能辦理權(quán)屬證書(shū)，但仍由開(kāi)發(fā)商使用、管理、享有收益權(quán)的地下停車(chē)位查封;但是在執(zhí)行程序中，原告作為申請(qǐng)人卻被告知無(wú)法處置這些地下停車(chē)位，第一，因?yàn)檫@些停車(chē)位沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)，而根據(jù)法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)是以登記為準(zhǔn)的，因而被執(zhí)行人對(duì)這些車(chē)位不享有所有權(quán)，無(wú)法執(zhí)行;第二，停車(chē)位因?yàn)樾枰獌?yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要，無(wú)法在市場(chǎng)上自由交易;第三，這些停車(chē)位如果被他人拍的，就無(wú)法控制其是否對(duì)業(yè)主開(kāi)放，也無(wú)法控制其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);所以無(wú)法執(zhí)行這些停車(chē)位。但是在這個(gè)案件中被執(zhí)行人的其他房產(chǎn)均被抵押或者被他人查封，目前還有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)就只有這些可以產(chǎn)生收益的地下停車(chē)位，而且原告是首封;根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情，一個(gè)地下停車(chē)位使用權(quán)可以銷(xiāo)售到10萬(wàn)左右，被查封的地下停車(chē)位約有300余個(gè)，價(jià)值3000余萬(wàn)元。不能處分這些停車(chē)位，將給申請(qǐng)人造成巨大的損失。

四、地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利可以作為執(zhí)行標(biāo)的用于執(zhí)行

筆者認(rèn)為，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)可以作為執(zhí)行標(biāo)的用于執(zhí)行，理由如下：

第一，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)作為一項(xiàng)新型的權(quán)利，是在當(dāng)下地下停車(chē)位權(quán)屬登記立法尚不完善的情況下，市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)而產(chǎn)生的一種救濟(jì)方式，是因交易需要而產(chǎn)生，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，其形成具有必然性。

第二，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)具有財(cái)產(chǎn)性，財(cái)產(chǎn)的本質(zhì)即在于其交易價(jià)值，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效的立法模式下，目前無(wú)法獲得地下停車(chē)位權(quán)屬登記的責(zé)任并不在權(quán)利人，允許地下停車(chē)位以長(zhǎng)期使用權(quán)的形式進(jìn)行交易是對(duì)無(wú)法獲得所有權(quán)的權(quán)利人的一種救濟(jì)，其存在具有合理性。

第三，現(xiàn)行法律并無(wú)禁止地下停車(chē)位有償使用的規(guī)定，在民商事領(lǐng)域，崇尚的是交易自由，法無(wú)禁止即為允許，因而其存在具有合法性。

第四，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)因其具有穩(wěn)定性、可收益性、專(zhuān)屬新、可轉(zhuǎn)讓性的特性而使其具有可執(zhí)行性。

第五，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)作為執(zhí)行標(biāo)的予以執(zhí)行并不影響地下停車(chē)位應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)功能。

一般執(zhí)行標(biāo)的都是通過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)方式處理，地下停車(chē)位長(zhǎng)期使用權(quán)在拍賣(mài)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵守如下原則：第一，優(yōu)先開(kāi)放給業(yè)主作為自用拍賣(mài);第二，人防車(chē)位不參加針對(duì)業(yè)主自用的拍賣(mài);第三，根據(jù)規(guī)劃限定每戶(hù)業(yè)主可以購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量;第四，在開(kāi)放給業(yè)主自用的拍賣(mài)時(shí)間結(jié)束后，再做全面開(kāi)放拍賣(mài)，為了后期管理的有序及維護(hù)的便利，也為了實(shí)現(xiàn)地下停車(chē)位的社會(huì)功能，可將剩余車(chē)位使用權(quán)打包整體拍賣(mài)，包括人防車(chē)位，并對(duì)拍得后用于經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)主加以限制條件，如，必須遵守國(guó)家及地方關(guān)于地下停車(chē)位的使用、管理及收費(fèi)的規(guī)定，對(duì)于人防車(chē)位還應(yīng)遵守國(guó)家及地方關(guān)于人防車(chē)位的特殊規(guī)定，并承擔(dān)管理維護(hù)責(zé)任等。

如此，即保護(hù)了執(zhí)行申請(qǐng)人的權(quán)利，保障了債權(quán)的實(shí)現(xiàn);也使被申請(qǐng)人財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的價(jià)值最大化，使法院的裁決得以執(zhí)行，亦有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。