■ 倪 獻(xiàn)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)總體處于低層級(jí)水平。房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)及個(gè)人整體業(yè)務(wù)水平和素質(zhì)偏低，絕大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)都呈現(xiàn)出小規(guī)模粗放經(jīng)營(yíng)、經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)非良性和行業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)范不足的特點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房產(chǎn)中介企業(yè)中，30%是品牌企業(yè)，20%是加盟企業(yè)，50%是沒(méi)有品牌的中小企業(yè)。

一、主要組織結(jié)構(gòu)模式

房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)主要存在3種模式，并呈現(xiàn)出鮮明的地域分布特點(diǎn)。3種組織模式分別為：特許加盟組織結(jié)構(gòu)、直營(yíng)組織結(jié)構(gòu)和單戶組織結(jié)構(gòu)，其中，特許加盟組織結(jié)構(gòu)和直營(yíng)組織結(jié)構(gòu)主要集中在中東部地區(qū)和熱點(diǎn)城市，單戶組織結(jié)構(gòu)主要存在于西部地區(qū)和小城市。

（一）特許加盟組織結(jié)構(gòu)模式

特許加盟組織結(jié)構(gòu)模式，是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的重要模式之一，也是未來(lái)房地產(chǎn)中介的主要發(fā)展模式。該模式下，加盟雙方以合同約定經(jīng)營(yíng)合作方式，主要中介機(jī)構(gòu)根據(jù)自行研發(fā)設(shè)計(jì)的服務(wù)系統(tǒng)、商品品種范圍，依據(jù)合同約定，在特定范圍內(nèi)授予加盟方的經(jīng)營(yíng)權(quán)力，加盟方需繳納一定的加盟費(fèi)用，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)的一種經(jīng)營(yíng)方式。如總部位于美國(guó)的“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商和來(lái)自香港的“中原地產(chǎn)”房地產(chǎn)代理服務(wù)商。

優(yōu)點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)模式相對(duì)成熟，發(fā)展成本低，進(jìn)入行業(yè)快，實(shí)行資源共享的平臺(tái)管理方式。

缺點(diǎn)：按年繳納加盟費(fèi)，分散管理，各加盟店的經(jīng)營(yíng)思路不統(tǒng)一。

（二）直營(yíng)組織結(jié)構(gòu)模式

直營(yíng)模式又稱集中管理模式，是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的主要模式，指房地產(chǎn)中介組織的總部根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展需要，開設(shè)分支公司（或門面店），并對(duì)旗下分支公司（門面店）所有形成的連鎖店面進(jìn)行集中管理，分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一由總部派遣，分支機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)和預(yù)算統(tǒng)一由總部核撥，該模式下的中介機(jī)構(gòu)通常都是單一資本參與經(jīng)營(yíng)。如房天下、信義房產(chǎn)、太平洋房產(chǎn)、我愛(ài)我家等中介機(jī)構(gòu)。

優(yōu)點(diǎn)：集中管理，中介服務(wù)品質(zhì)管控相對(duì)容易；單一的企業(yè)文化價(jià)值觀，利于培養(yǎng)企業(yè)所需的經(jīng)營(yíng)管理人才。

缺點(diǎn)：受眾面相對(duì)較小，品牌知名度相較低，集中的管理方式，不利于資金、人才和資源的創(chuàng)新發(fā)展。

（三）單戶組織結(jié)構(gòu)模式

單戶組織結(jié)構(gòu)模式，通常指單個(gè)個(gè)體戶取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，以單個(gè)經(jīng)營(yíng)店面作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，開展房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的組織結(jié)構(gòu)模式。該模式在中西部城市及小城市中普遍存在，少數(shù)在所屬地房屋管理部門進(jìn)行備案，但多數(shù)未進(jìn)行備案。優(yōu)點(diǎn)：行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，運(yùn)營(yíng)資金需求小，運(yùn)轉(zhuǎn)成本低。缺點(diǎn)：組織規(guī)模小、從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)不夠規(guī)范。

二、主要經(jīng)營(yíng)模式類別

（一）單一線下經(jīng)營(yíng)模式

該經(jīng)營(yíng)模式下，經(jīng)營(yíng)主體以個(gè)體工商戶為主，部分直營(yíng)機(jī)構(gòu)粗放經(jīng)營(yíng)為輔。主要經(jīng)營(yíng)零售房源信息、出租住房等相對(duì)單一業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)模式，單一線下經(jīng)營(yíng)模式主要集中在中西部地區(qū)和小城市。

（二）“線下+租借平臺(tái)”合作經(jīng)營(yíng)模式

“線下+租借平臺(tái)”屬于單一線下經(jīng)營(yíng)模式與互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的合作創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，線下經(jīng)營(yíng)主體受限于自身技術(shù)開發(fā)、人才資源不足等限制因素，選擇與具備一定開發(fā)設(shè)計(jì)水平的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)公司合作的經(jīng)營(yíng)模式。如我愛(ài)我家、麥田等線下經(jīng)營(yíng)主體租借58同城線上平臺(tái)模式，58同城以收取線下中介的端口費(fèi)實(shí)現(xiàn)盈利。

（三）“線下+線上自主平臺(tái)開發(fā)”經(jīng)營(yíng)模式

“線下+線上自主平臺(tái)開發(fā)”經(jīng)營(yíng)模式屬于“線下+租借平臺(tái)”的經(jīng)營(yíng)模式的升級(jí)版，該經(jīng)營(yíng)模式擁有更多經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，是房地產(chǎn)中介經(jīng)營(yíng)模式的未來(lái)發(fā)展主流趨勢(shì)，具備技術(shù)優(yōu)勢(shì)和房源的大型房地產(chǎn)中介將實(shí)現(xiàn)資源整合，房地產(chǎn)中介的行業(yè)集中度將逐年提高。如鏈家2018年重點(diǎn)打造平臺(tái)——貝殼找房，中介可以登錄這個(gè)平臺(tái)發(fā)布新房、二手房信息，消費(fèi)者則通過(guò)貝殼找房的信息達(dá)到找房目的，鏈家通過(guò)該平臺(tái)實(shí)現(xiàn)自身房源儲(chǔ)備，同時(shí)向其他線下中介提供類似58同城的服務(wù)，但按照操作系統(tǒng)切分成交收益。

表1 關(guān)于房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)章制度

三、相關(guān)法規(guī)政策及治理情況

2018年，現(xiàn)行治理房地產(chǎn)中介市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)6項(xiàng)、決定2項(xiàng)、4項(xiàng)通知、1項(xiàng)意見(jiàn)和3項(xiàng)通報(bào)（見(jiàn)表1）；2018年下半年，海南和四川自貢、陜西西安、湖北十堰等四省市出臺(tái)開展規(guī)范房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)行為、打擊“黑中介”治理專項(xiàng)政策措施（見(jiàn)表2）；全年全國(guó)累計(jì)超過(guò)50個(gè)城市開展打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)和虛假房地產(chǎn)廣告等市場(chǎng)亂象行動(dòng)（見(jiàn)表3）。

表2 2018年有關(guān)省市關(guān)于房地產(chǎn)中介治理的政策梳理

表3 2018年開展房地產(chǎn)“黑中介”亂象治理的城市

四、存在問(wèn)題

（一）客觀環(huán)境問(wèn)題

一是房地產(chǎn)中介服務(wù)發(fā)展不平衡。首先，從數(shù)量上看，部分發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)中介數(shù)量較多，如廣東省、江蘇省和浙江省，單個(gè)省市的中介數(shù)量均超過(guò)3000家，廣東省超過(guò)7000家，而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)中介數(shù)量則較少，如西藏自治區(qū)中介數(shù)量?jī)H47家。其次，從發(fā)展的質(zhì)量看，規(guī)?；?jīng)營(yíng)的中介機(jī)構(gòu)并不多。如2018年房屋中介前10強(qiáng)中，北京4個(gè)、深圳3個(gè)、上海、香港和廣東均1個(gè)，其中，北京的“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”屬于總部位于美國(guó)的全球房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，并非中國(guó)本土房產(chǎn)中介，其余本土中介機(jī)構(gòu)相較于3.78萬(wàn)家的體量而言，有約近50%的小中介在制度規(guī)范和內(nèi)部控制管理方面還存在嚴(yán)重不足，中介機(jī)構(gòu)發(fā)展質(zhì)量有待提升。

二是政策調(diào)控傳導(dǎo)壓力巨大。受自2016年9月以來(lái)的房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，全國(guó)大部分房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)面臨業(yè)務(wù)績(jī)效增速放緩、盈利能力持續(xù)下滑的生存壓力。即使當(dāng)前市場(chǎng)需求量與日俱增，但受到國(guó)家政策調(diào)控手段與經(jīng)濟(jì)下行壓力的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨重新洗牌的格局，加之2018年年底房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售下滑，房地產(chǎn)中介組織的發(fā)展危機(jī)逐漸凸顯。據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，即使近期政策松動(dòng)的預(yù)期蔓延，北京市2018年末兩個(gè)月的月均成交比前10個(gè)月的月均成交下滑24%，而2017年同期下滑8.9%，2018年年末二手房市場(chǎng)回升幅度較小。

三是雙邊代理存缺陷，易導(dǎo)致買賣雙方“跳單”。雙邊代理，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人既為賣方服務(wù)，也為物業(yè)的買方服務(wù)，但“代理須在切實(shí)可行的范圍內(nèi)，盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數(shù)額或費(fèi)率”。房地產(chǎn)中介服務(wù)的“買賣通吃”雙邊代理制度存在“一手托兩家”的漏洞，在雙邊代理中，中介方無(wú)法同時(shí)與買賣雙方保持一致立場(chǎng)，在一定程度上也使得買賣雙方萌生“跳單”念頭。如2018年11月，上海鏈家宣布，調(diào)整上海地區(qū)中介費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由原來(lái)的房?jī)r(jià)2%調(diào)整至3%，其中賣家承擔(dān)1%，買家承擔(dān)2%。盡管機(jī)構(gòu)從收費(fèi)制度上提出了買賣雙方各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)率，但在交易過(guò)程中實(shí)際費(fèi)用一律由購(gòu)房者承擔(dān)的事實(shí)依然沒(méi)有改變。

（二）中介自身主觀問(wèn)題

一是資金缺乏監(jiān)管，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)挪用客戶資金。由于交易信息的不對(duì)稱，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)利用幫助買賣雙方代為監(jiān)管資金為由，非法吸收大批的客戶繳存資金，該類資金主要來(lái)源于二手房買賣方進(jìn)行交易過(guò)程中由中介機(jī)構(gòu)代為保管的購(gòu)房款，以及房產(chǎn)中介辦理租賃業(yè)務(wù)時(shí)產(chǎn)生的租金沉淀。中介自有資金與該類資金混合管理，為不法中介挪用客戶資金進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)提供了便利。

二是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)無(wú)序，惡意暴力搶單行為時(shí)有發(fā)生。由于中介行業(yè)各公司競(jìng)爭(zhēng)激烈，部分中介人員為了爭(zhēng)奪房源、客源，不惜大打出手。

三是信息不對(duì)稱，“黑中介”換馬甲重操舊業(yè)。由于當(dāng)前房地產(chǎn)中介工商登記信息未能與房地產(chǎn)部門信息共享，部分房產(chǎn)中介隱瞞房屋真實(shí)情況，如抵押情況、房屋質(zhì)量問(wèn)題等，“黑中介”通過(guò)注銷原有中介名稱，更名改姓換馬甲重操舊業(yè)。

五、對(duì)策建議

一是建議適時(shí)推行單邊代理制度，規(guī)范中介行為。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)于2018年7月27日在北京舉辦“賣方代理”模式研討會(huì)及新聞發(fā)布會(huì)，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥表示，中介不應(yīng)攀比資本、流量、規(guī)模，倡導(dǎo)像律師行業(yè)一樣，實(shí)施“單邊代理”制，也就是誰(shuí)委托、誰(shuí)付費(fèi)、誰(shuí)受益，健全完善中介服務(wù)規(guī)則、業(yè)務(wù)模式，以形成良好的行業(yè)生態(tài)環(huán)境。另外，從行業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，未來(lái)也將走向“單邊代理”制。

二是建議整合價(jià)費(fèi)收取，打擊投機(jī)炒房行為。如人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立信息互通查詢機(jī)制規(guī)范購(gòu)房融資的通知》，于2018年3月28日正式實(shí)施“三價(jià)合一”制度，該制度的實(shí)施全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房，夯實(shí)差別化住房信貸政策，抑制二手房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，并提高稅賦公平性。

三是建議強(qiáng)化信息共享機(jī)制建設(shè)，曝光“黑中介”。加強(qiáng)對(duì)相關(guān)交易、納稅等重要環(huán)節(jié)的監(jiān)管，探索建立房地產(chǎn)、稅務(wù)、工商行政主管部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制及信息共享機(jī)制，加大“黑中介”曝光力度，探索強(qiáng)制退出機(jī)制。如北京市豐臺(tái)區(qū)檢察院發(fā)現(xiàn)，除了少數(shù)規(guī)模較大的房地產(chǎn)中介公司嚴(yán)格實(shí)行特許加盟模式外，很多小的中介公司廣泛采用掛靠加盟或經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，使得很多資質(zhì)不全的非法中介機(jī)構(gòu)以合法形式進(jìn)入市場(chǎng)，且在被舉報(bào)后還可以重新注冊(cè)新公司繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

四是建議簽署誠(chéng)信承諾書，倡導(dǎo)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)理念。如海南省于2018年7月2日組織全省300多家中介企業(yè)簽定企業(yè)誠(chéng)信承諾書，有2000多名經(jīng)紀(jì)人被納入誠(chéng)信檔案統(tǒng)一管理，中介經(jīng)紀(jì)人一有違規(guī)行為，會(huì)被記錄到誠(chéng)信檔案中，約束其行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

五是建議推行中介備案制度，規(guī)范中介市場(chǎng)發(fā)展。定期在政府政務(wù)服務(wù)中心或政府官方網(wǎng)站進(jìn)行公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風(fēng)險(xiǎn)，審慎選擇中介機(jī)構(gòu)。如浙江省諸暨市自2018年1月起，在全面推進(jìn)存量房交易合同網(wǎng)簽系統(tǒng)建設(shè)的基礎(chǔ)上，開始推行中介備案制度，同年1～4月，已有74家中介機(jī)構(gòu)取得備案資格，核發(fā) 《備案證明》，要求在看房、簽約及交易確認(rèn)時(shí)持證上崗。同時(shí)，對(duì)涉及中介的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、合同文本及交易流程等，要求制作統(tǒng)一的該市二手房交易公開欄，懸掛在中介經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的醒目位置，并進(jìn)一步加強(qiáng)行業(yè)信用及自律管理，健全交易資金監(jiān)管制度，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督檢查。

六、國(guó)外房產(chǎn)中介監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)

歐美日澳等發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)中介的監(jiān)管重點(diǎn)各有不同，但總體對(duì)我國(guó)正在蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)而言，其監(jiān)管措施和經(jīng)驗(yàn)對(duì)完善和規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)有一定的借鑒意義（見(jiàn)表4）。其中，澳大利亞重點(diǎn)審查中介虛報(bào)價(jià)格行為，嚴(yán)厲查處違規(guī)行為；日本以行業(yè)自律機(jī)制規(guī)定的持續(xù)盈利、具備資格的交易專員和繳納1000萬(wàn)日元的營(yíng)業(yè)保證金等規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)行為；英國(guó)圍繞買賣雙方與中介之間的糾紛解決機(jī)制，解決消費(fèi)者與中介糾紛；美國(guó)則通過(guò)較為完善的相關(guān)稅費(fèi)設(shè)計(jì)，約束中介協(xié)助炒房投機(jī)者的非法行為。

七、未來(lái)發(fā)展變化趨勢(shì)預(yù)判

2019年，根據(jù)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展的當(dāng)前格局和形勢(shì)變化，預(yù)計(jì)各大熱點(diǎn)城市的存量房將逐年增加，存量房將成為房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的主體。未來(lái)，中介機(jī)構(gòu)可能會(huì)出現(xiàn)以下四種發(fā)展變化趨勢(shì)：一是新建房二手房房源緊密聯(lián)動(dòng)；二是擴(kuò)張租賃業(yè)務(wù)范圍；三是小中介機(jī)構(gòu)抱團(tuán)發(fā)展；四是線上線下營(yíng)銷并駕齊驅(qū)（見(jiàn)表5）。

表4 歐美日澳等國(guó)房地產(chǎn)中介監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)借鑒

表5 2019年房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)變化趨勢(shì)預(yù)判