李洪磊

摘 要 軍隊(duì)開展空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目停止有償服務(wù)審計(jì)工作，是貫徹習(xí)近平總書記和軍委決策部署，服務(wù)全面停止有償服務(wù)政策落地落實(shí)的重要舉措。要確保此項(xiàng)審計(jì)任務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成，需要審計(jì)人員進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，創(chuàng)新思路方法，嚴(yán)把審計(jì)質(zhì)量，為實(shí)現(xiàn)全面停止有償服務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)揮監(jiān)督服務(wù)作用。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目 停止有償服務(wù) 審計(jì)

開展軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目停止有償服務(wù)審計(jì)工作，是貫徹習(xí)近平總書記和軍委決策部署，服務(wù)全面停止有償服務(wù)政策落地落實(shí)，助推資產(chǎn)集中統(tǒng)管和資源深度融合，提高經(jīng)費(fèi)和資產(chǎn)使用效益的重要舉措。要確保高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量完成此項(xiàng)審計(jì)任務(wù)，需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目的特點(diǎn)規(guī)律，創(chuàng)新審計(jì)工作方法，才能摸清租賃項(xiàng)目的管理現(xiàn)狀，核實(shí)資產(chǎn)底數(shù)，查清違紀(jì)問題，為實(shí)現(xiàn)全面停止有償服務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)發(fā)揮監(jiān)督服務(wù)作用。

一、軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目的特點(diǎn)規(guī)律

一是合同期限長(zhǎng)、項(xiàng)目終止難。雖然軍隊(duì)相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定，空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目合同期限不超過18年，但仍有部分單位違規(guī)操作，簽訂超長(zhǎng)期租賃合同，有的合同期限甚至長(zhǎng)達(dá)幾十年。另外，部分房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目已經(jīng)融入社會(huì)當(dāng)中，提前終止合同將帶來一系列問題，給停償工作帶來很大阻力。

二是投資金額大、經(jīng)濟(jì)賠償難。有的單位在空余房地產(chǎn)租賃過程中盲目逐利引資開發(fā)，造成地方承租單位投入大量資金搞開發(fā)建設(shè)，而這些投資大多是通過貸款、集資、融資等方式籌措的。提前終止租賃合同后，由于有些承租方還沒有收回成本，要想收回租賃項(xiàng)目必然需要向承租方支付巨額經(jīng)濟(jì)賠償。

三是利益糾葛深、厘清頭緒難。由于歷史原因，軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目運(yùn)行模式多種多樣，關(guān)系復(fù)雜。有的租賃項(xiàng)目采取以租代建、轉(zhuǎn)租融資等方式運(yùn)作，存在大量權(quán)屬糾紛；有的租賃項(xiàng)目幾經(jīng)分割轉(zhuǎn)租，利益糾葛非常復(fù)雜；還有的租賃項(xiàng)目跨越時(shí)間長(zhǎng)，多次更換租賃單位，加之熟悉情況的當(dāng)事人多已離開部隊(duì)，難以追根溯源。

四是涉及民生廣、群眾安撫難。有的空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目被承租方用于開辦醫(yī)院、養(yǎng)老院、學(xué)校、幼兒園等，有的已建成住宅、商鋪等對(duì)外出售，還有的自辦工廠涉及大量職工和民生保障。這些項(xiàng)目有的成為當(dāng)?shù)厝罕姷闹匾钜劳?，有的成為?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的帶頭企業(yè)，如果強(qiáng)制終止收回關(guān)停，將涉及當(dāng)?shù)氐拿裼?jì)民生，容易引發(fā)上訪鬧事等群體性事件。

五是問題積弊重、解決處理難。有的單位將空余房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目視為生財(cái)之道，導(dǎo)致違規(guī)違法問題易發(fā)多發(fā)。例如，有的簽訂“陰陽(yáng)合同”“釣魚合同”，私設(shè)“小金庫(kù)”；有的涉嫌內(nèi)外勾連、利益輸送，損害軍隊(duì)利益；還有的牽扯到貪污腐敗案件，讓停償工作面臨很大難度。

二、關(guān)于房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目停償審計(jì)的重點(diǎn)

一是核實(shí)管理現(xiàn)狀。查看租賃項(xiàng)目停止有償服務(wù)相關(guān)資料，調(diào)查租賃項(xiàng)目停償談判經(jīng)過、資產(chǎn)評(píng)估、推進(jìn)情況等，查糾未按規(guī)定收繳租金、隱債權(quán)債務(wù)、軍隊(duì)資產(chǎn)流失以及項(xiàng)目管理不善致使承租方擅自開工、復(fù)工等問題。

二是摸清資產(chǎn)底數(shù)。實(shí)地查看項(xiàng)目現(xiàn)狀，核準(zhǔn)房屋建筑面積，核實(shí)相關(guān)設(shè)施設(shè)備等物品數(shù)量，明確相關(guān)土地、建筑物產(chǎn)權(quán)歸屬，查糾資產(chǎn)底數(shù)不清、上報(bào)情況不實(shí)，評(píng)估價(jià)格不合理、侵占部隊(duì)利益，突破框定范圍搭車轉(zhuǎn)讓或置換土地，擅自處置或隱匿資產(chǎn)等問題。

三是還原歷史經(jīng)過。審查招投標(biāo)文件、會(huì)議記錄等相關(guān)資料，并找出租方、承租方等相關(guān)人員多方調(diào)查了解，還原整個(gè)租賃項(xiàng)目的來龍去脈。查糾越權(quán)審批、超期租賃、建設(shè)永久性設(shè)施、低價(jià)出租造成損失、失管失察造成土地資產(chǎn)事實(shí)上流失等問題。

四是正確區(qū)分責(zé)任。對(duì)于審計(jì)發(fā)現(xiàn)的問題，要區(qū)分主觀故意還是客觀原因，區(qū)分個(gè)人得利還是集體違規(guī)，區(qū)分失職瀆職還是利益糾葛。查糾是否存在暗箱操作、利益輸送問題，進(jìn)一步核實(shí)問題產(chǎn)生的原因，正確區(qū)分責(zé)任歸屬，對(duì)于涉嫌違紀(jì)問題要依法依規(guī)移送處理

五是防止借機(jī)洗白。有些房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目雖已上報(bào)委托管理或進(jìn)行置換，但也不能掉以輕心，要全面深入了解項(xiàng)目情況和背景，防止利用改革之機(jī)，脫舊衣，換新顏，企圖利用資產(chǎn)置換或委托管理等方式掩蓋違規(guī)違紀(jì)問題。

三、做好房地產(chǎn)租賃項(xiàng)目停償審計(jì)的舉措

一是要強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)。要站在政治和全局的高度，認(rèn)真學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于軍隊(duì)全面停止有償服務(wù)工作的一系列重要指示批示，進(jìn)一步強(qiáng)化審計(jì)精神，始終保持高昂激情的工作狀態(tài)，堅(jiān)定不移地負(fù)起責(zé)任、挑起重?fù)?dān)，不辜負(fù)主席厚望。同時(shí)，牢固樹立“沒有發(fā)現(xiàn)問題就是失職，發(fā)現(xiàn)問題不處理不報(bào)告就是瀆職”的觀念，審計(jì)過程中敢于堅(jiān)持原則、較真碰硬，真正拉下臉、瞪起眼、橫下心，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，大膽揭露問題，切實(shí)發(fā)揮審計(jì)“利劍”作用。

二是要?jiǎng)?chuàng)新思路方法。要善于借助外部力量，加強(qiáng)與各級(jí)停償部門溝通協(xié)調(diào)，切實(shí)搞清政策法規(guī)和相關(guān)要求，積極協(xié)調(diào)對(duì)接當(dāng)?shù)厥≤妳^(qū)、軍分區(qū)等部門，高效率完成審計(jì)外調(diào)相關(guān)事項(xiàng)。要開拓審計(jì)思路，創(chuàng)新工作方法，注意把握審計(jì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，通過內(nèi)查外調(diào)、迂回戰(zhàn)術(shù)等手段，發(fā)現(xiàn)和甄別問題線索。尤其要關(guān)注一些異常變化情況，再通過順藤摸瓜、抽絲剝繭，徹底找出藏在租賃項(xiàng)目問題背后的“黑手”。

三是要嚴(yán)把審計(jì)質(zhì)量。審計(jì)質(zhì)量是審計(jì)工作的生命線。要始終堅(jiān)持問題導(dǎo)向，強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督，緊盯軍隊(duì)空余房地產(chǎn)租賃領(lǐng)域存在的突出問題，嚴(yán)格按照審計(jì)實(shí)施方案明確的審計(jì)重點(diǎn)，直奔主題、直擊要害，確保審全、審準(zhǔn)、審細(xì)、審深、審?fù)?。要高度重視審?jì)現(xiàn)場(chǎng)管理，嚴(yán)格按照軍隊(duì)審計(jì)條例、準(zhǔn)則規(guī)定的權(quán)限和程序，依法審計(jì)、文明審計(jì)，加大復(fù)核審理力度，確保審計(jì)質(zhì)量。同時(shí)，要嚴(yán)格執(zhí)行廉潔從審規(guī)定，守住廉政底線，保持清廉本色，當(dāng)好紅色經(jīng)濟(jì)衛(wèi)士。

（作者單位為中央軍委審計(jì)署西安審計(jì)中心）