馬躍

摘 要：因法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為生效要件。理論上認(rèn)為，基于民事主體的法律行為導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)是私行為，例如，轉(zhuǎn)讓、抵押等，應(yīng)以登記公示發(fā)生法律效力，才能對(duì)抗他人。而因法律文書導(dǎo)致的物權(quán)變則是基于法律事實(shí)而不是民事主體的法律行為，是公行為，其效力高于私行為，可以歸屬于物權(quán)法定范疇。并且法律文書本身就具有公示效力，所以無需登記公示。筆者從法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，特別是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的理論分類，以及與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的銜接，對(duì)《物權(quán)法》解釋一第七條的規(guī)定予以說明，幫助大家更好地理解和適用該規(guī)定。

關(guān)鍵詞：物權(quán)變動(dòng);不動(dòng)產(chǎn)登記

一、法律文書導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的特點(diǎn)

第一，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律文書不易查詢，嚴(yán)重影響交易安全。盡管近年來人民法院不斷推動(dòng)裁判文書上網(wǎng)公示制度，但公示的平臺(tái)不統(tǒng)一、作出法律文書的機(jī)關(guān)不統(tǒng)一導(dǎo)致此類法律文書難以查詢。在離婚、繼承訴訟、公司并購等涉及個(gè)人隱私、商業(yè)秘密等案件中如果人民法院依法不公開審理，以及仲裁委員會(huì)原則上均不公開審理而作出的法律文書，案外人更無法查詢。

在我國，以不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)關(guān)為唯一登記機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，則實(shí)現(xiàn)了登記機(jī)構(gòu)、登記薄冊(cè)、登記依據(jù)和信息平臺(tái)的“四個(gè)統(tǒng)一”。盡管目前尚未對(duì)社會(huì)完全開放查詢，但物權(quán)人與交易相關(guān)方獲取不動(dòng)產(chǎn)登記信息顯然更為便利。

因此，與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相比較，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律文書難以查詢的缺點(diǎn)，嚴(yán)重?fù)p害了持有該法律文書的事實(shí)物權(quán)人的合法權(quán)益，也極大地降低了不動(dòng)產(chǎn)交易的效率和安全。

第二，同一不動(dòng)產(chǎn)，可能出現(xiàn)“一證一書”現(xiàn)象，且持證人的權(quán)利難以在事前予以限制。除新設(shè)物權(quán)外，原有不動(dòng)產(chǎn)如果因法律文書導(dǎo)致權(quán)利人變更，新的不動(dòng)產(chǎn)所有人自該法律文書生效時(shí)即取得該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，該不動(dòng)產(chǎn)所有人被稱為持書人。《物權(quán)法》對(duì)持書人的處分權(quán)作了限制。與其相對(duì)應(yīng)的，是登記在不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)上的不動(dòng)產(chǎn)所有人，持有依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)所發(fā)放的相關(guān)證書，被稱為持證人。持書人自法律文書生效時(shí)起，成為事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)所有人;持證人則因法律賦予登記薄冊(cè)及產(chǎn)權(quán)證書的法律效力成為法律上的不動(dòng)產(chǎn)所有人。雖然持證人從法律文書生效時(shí)起已經(jīng)不是事實(shí)上的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，但憑其持有的所有權(quán)證書，或者依據(jù)登記薄冊(cè)的法律效力，仍然可能行使對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)，包括轉(zhuǎn)讓、抵押等行為，甚至可能在登記機(jī)關(guān)辦理相應(yīng)的登記。

持書人作為事實(shí)上的所有權(quán)人，其所有者權(quán)益往往只能在事后尋求救濟(jì)，而難以在事前得到保護(hù)。如果受讓人、抵押權(quán)人為善意第三人，同樣應(yīng)受到法律的保護(hù)，則持書人可能無法取得特定的不動(dòng)產(chǎn)。持書人的處分權(quán)在法律上受到限制，而持證人擅自處分不動(dòng)產(chǎn)又難以在事前進(jìn)行防范。為了解決這一矛盾，最高人民法院配合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度及“體系安定”，主動(dòng)限權(quán)，在《物權(quán)法》解釋一中對(duì)因法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)作了大幅度的目的性限縮解釋。因此，只有人民法院和仲裁委員會(huì)的形成性法律文書才具有該條規(guī)定的效力，而給付性和確認(rèn)性的法律文書不屬于二十八條規(guī)定的法律文書，不具有該規(guī)定的自生效時(shí)起即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。形成性法律文書是指一旦正式發(fā)生法律效力，就會(huì)直接形成某種法律關(guān)系的法律文書。其無須強(qiáng)制執(zhí)行就能自法律文書生效時(shí)起使以前從未存在的法律關(guān)系發(fā)生或者使已經(jīng)存在的法律關(guān)系消滅或變更。

二、形成性法律文書中有三種類型可直接導(dǎo)致物權(quán)的變動(dòng)

一是人民法院、仲裁委員會(huì)作出的撤銷合同或宣告合同無效的法律文書。當(dāng)合同被撤銷或被宣告無效導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)，撤銷合同或宣告合同無效的法律文書就能直接引起物權(quán)的變動(dòng)。

二是人民法院應(yīng)債權(quán)人之請(qǐng)求而作出的撤銷債務(wù)人侵詐害債權(quán)行為的法律文書。依據(jù)《合同法》第七十四條，如果債務(wù)人與他人從事?lián)p害債權(quán)人利益的行為，如放棄到期債權(quán)、無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)、將部分或全部財(cái)產(chǎn)抵押給某一債權(quán)人等，債權(quán)人可以行使作為合同保全手段之一的撤銷權(quán)，撤銷這些詐害債權(quán)的行為，同樣可能直接引起物權(quán)變動(dòng)。

三是人民法院、仲裁委員會(huì)作出的分割共有物的法律文書。共有物的分割本質(zhì)上就是消滅共有關(guān)系，從而使得共有物上的所有權(quán)關(guān)系發(fā)生變動(dòng)。當(dāng)然會(huì)直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。

前兩類法律文書都可能導(dǎo)致物權(quán)所有人從A變動(dòng)為B，從而造成持書人與持證人的脫節(jié)，出現(xiàn)一證一書的情形，形成前文所述的困境。而在分割共有物的法律文書中，原有所有權(quán)人A和B均是已登記的持證人，人民法院和仲裁委員會(huì)作出的法律文書只是對(duì)共有關(guān)系進(jìn)行消滅，持證人與持書人完全一致。

因此，為了與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度相銜接，避免出現(xiàn)持書人權(quán)益被侵害的情形，促進(jìn)物權(quán)交易的效率和安全，最高人民法院制定的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條對(duì)《物權(quán)法》第二十八條作了很大程度上的目的性限縮解釋，將人民法院、仲裁委員會(huì)作出的可能導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書限定于分割共有物的范圍內(nèi)。按此條解釋的規(guī)定，在非執(zhí)行程序中僅分割共有物的法律文書，才屬于《物權(quán)法》第二十八規(guī)定的自法律文書生效時(shí)起即導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)，無須以登記為生效要件的情形。

共有物的共有人原本就已載名于不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)，為不動(dòng)產(chǎn)的持證人。經(jīng)法律文書分割共有物后，享有事實(shí)物權(quán)的持書人與持證人完全一致，有效地避免了“一證一書”脫節(jié)的現(xiàn)象。至于未載名于不動(dòng)產(chǎn)登記薄冊(cè)而主張共有關(guān)系的，則屬于共同關(guān)系的確認(rèn)或保護(hù)，不屬于“分割共有物”。當(dāng)然不具有自法律文書生效時(shí)起即導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的效力。在非執(zhí)行程序中，最高人民法院將法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形限定于“分割共有物”，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度做到了真正的“統(tǒng)一”。有效地保護(hù)各交易方的權(quán)益，維護(hù)了“體系安定”，實(shí)現(xiàn)了法學(xué)理論與司法實(shí)踐的有機(jī)結(jié)合。

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