胡平方

【摘要】隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)得到迅速的發(fā)展，科技的進步，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了機遇和挑戰(zhàn)。本文主要介紹了房地產(chǎn)項目風險的概述和特點，并闡述了房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理的方法，加強對項目風險的管理，適應時代發(fā)展的需要，促進經(jīng)濟的發(fā)展。

【關鍵詞】房地產(chǎn);投資開發(fā)項目;風險管理

隨著經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，科學技術的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到顯著的提升，使其成為我國經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)在投資開發(fā)項目中存在較高的風險，因此，加強房地產(chǎn)投資項目風險管理是至關重要的，有利于保證我國經(jīng)濟能夠持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，帶動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

一、房地產(chǎn)項目風險的概述

房地產(chǎn)的發(fā)展，受多種因素的影響，項目風險的提高不利于提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)的項目風險主要包括房地產(chǎn)項目的風險條件、風險事故以及風險損失三個方面，首先，風險條件是指房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中風險出現(xiàn)的導火索，加劇了經(jīng)濟的損失程度，例如環(huán)境因素、地域因素、相關項目負責人考慮不周全等因素，都能夠成為導火索，加劇房地產(chǎn)項目的風險;其次，事故風險是不可預測的，不可控的，當事故風險發(fā)生時，便意味著加大了項目風險的概率;最后，風險損失，風險事故的發(fā)生直接導致風險損失的出現(xiàn)，風險損失包含兩個方面：其一，直接損失是在經(jīng)濟方面，指房地產(chǎn)項目在利潤上的損失;其二，間接損失，在企業(yè)的形象方面造成的損失。

二、房地產(chǎn)項目風險的特點

房地產(chǎn)投資項目較大，金額高，具有較多的不確定因素，加劇了項目風險的發(fā)生概率，發(fā)地產(chǎn)項目負責人需要加強項目風險相關的知識，對項目風險的特點進行充分的了解，降低風險發(fā)生的概率。房地產(chǎn)項目風險的特點主要包括以下幾點：第一，項目風險具有客觀性，項目風險的發(fā)生是不確定的，不可控的，不能夠根據(jù)人們的意志而發(fā)生轉(zhuǎn)移的，影響風險發(fā)生的因素也是多樣的，例如：區(qū)域因素，銀行的政策等。為了降低風險發(fā)生的概率，降低經(jīng)濟的損失，需要加強對風險的認識，降低風險發(fā)生的概率;第二，房地產(chǎn)項目存在偶然性，項目風險的發(fā)生是偶然的，不確定的，項目負責人不能夠?qū)︼L險進行提前預測，當風險發(fā)生時，項目工作人員不知所措，加大了風險的破壞性，因此，需要確立風險的預警系統(tǒng)，提前做好預防風險發(fā)生的準備;第三，房地產(chǎn)項目的相對性，不同的房地產(chǎn)企業(yè)能夠承受的項目風險是不同的，影響企業(yè)的承受能力的因素多種多樣，如：房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況、經(jīng)濟效益等，房地產(chǎn)企業(yè)對收益期待越高，所要承擔的風險越大。

三、房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理的措施

（一）加強房地產(chǎn)決策的風險管理

在房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，可以通過項目風險損失估算法或者專家決策法等方法對項目的決策進行評估。第一，決策的工作人員需要對開發(fā)的項目進行綜合的評估，例如：項目的地下是否適合地基建設，建筑高層的過程中，需要加強地基的承受力;開發(fā)的項目用于商業(yè)，需要考慮地址是否能夠吸引消費者的注意;項目用于居住，需要對考慮周圍的交通是否方便，是否有超市或菜市場。項目決策者需要對項目開發(fā)的細節(jié)進行綜合的考量，并作出科學的、合理的報告;第二，項目開發(fā)的決策者也需要對房產(chǎn)行業(yè)進行合理的開發(fā)，不能夠只做一個項目，需要保證多個項目能夠同時進行，通過合理的分析，選擇不同的區(qū)域、不同用途的項目進行投資開發(fā)，有利于使風險降低，也有利于將房地產(chǎn)企業(yè)的收益分散，避免因項目決策失敗造成巨大經(jīng)濟損失的出現(xiàn)。加強項目負責人在決策階段的風險管理，有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，降低風險發(fā)生的概率。

（二）加強房地產(chǎn)現(xiàn)金流的管理

加強房地產(chǎn)現(xiàn)金流的管理，有利于保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強對現(xiàn)金流的管理，因為房地產(chǎn)在營運的過程中，資金流出現(xiàn)問題，直接導致房地產(chǎn)在營運環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要與項目計劃和招商的計劃相結合，制定科學的資金使用計劃書，并對資金進行合理的分配，保證資金能夠?qū)Ω鱾€環(huán)節(jié)給予大力的支持，保證營運能夠正常進行。房地產(chǎn)企業(yè)在營運管理的過程中，面對市場環(huán)境的復雜性，需要與前期進行的市場調(diào)研相結合，從而保證營運的正常運作，對營運在各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的風險進行詳細的分析，制定出切實可行的應對方案，避免在資金和營運的過程中出現(xiàn)風險。

（三）重點掌握項目風險識別的方法

房地產(chǎn)項目的風險識別在房地產(chǎn)投資開發(fā)項目風險管理中發(fā)揮著重要的作用，對房地產(chǎn)項目投資和工期進度等項目不能夠完成的因素進行風險識別，有利于保證后續(xù)工作的順利開展，因此，對投資項目的風險識別需要通過科學、合理的方法進行，從而降低風險發(fā)生的概率。房地產(chǎn)投資項目風險管理的方法包括以下幾點：

第一，專家調(diào)查法，主要是對房地產(chǎn)所面臨的風險進行定性的分析，通過邀請專業(yè)的學者或者是具有風險識別知識較強的專家小組，對房地產(chǎn)投資項目進行調(diào)查，并能夠發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)在項目進度和利潤等方面存在的風險，專家分析法主要包括兩種：其一，德爾菲法，在對項目的風險進行識別的過程中，通過專業(yè)的人才組成專家小組，在不討論的情況下將自己對房地產(chǎn)項目的調(diào)查和分析后的風險展示給其他成員，再對小組所有成員的意見和建議進行歸納和整理，將最后的風險因素展示給小組成員，專家繼續(xù)進行新一輪的意見的征集，直到小組成員對項目風險因素達成一致，分析出項目風險的因素;其二，頭腦風暴法，在對項目識別的過程中，專家小組通過召開專題會議的形式展開激烈的討論，小組成員積極發(fā)表自己的觀點，在討論的過程中受其他成員的啟發(fā)，對自身的觀點進行不斷地完善，最后分析出項目存在的風險。

第二，檢查表法，檢查表法主要是借助以往的經(jīng)驗和相關的文獻歸納出房地產(chǎn)項目風險的陰虛，并制作成表，以表中的因素作為數(shù)據(jù)進行對比，最終能夠順利的識別出項目風險的因素。

第三，故障樹法，是通過對邏輯樹進行構建加強對項目風險的識別，通過圖解分析項目風險的因素，通過樹形結構圖對項目風險進行詳細的分析，最后得出故障樹，有效地識別出項目的風險。

綜上所述，通過對風險識別方法的分析，加強對風險識別方法的特點和不足的了解，能夠降低房地產(chǎn)項目風險發(fā)生的概率。文中寫的風險識別方法的特點和不足如表1所示。

（四）加強對房地產(chǎn)銷售階段的管理

在房地產(chǎn)的銷售階段，工作人員依據(jù)市場的實際情況制定出適合房地產(chǎn)企業(yè)的銷售計劃，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段通過預售方式進行銷售，有利于降低風險發(fā)生的概率，提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)的銷售階段也需要加強資金的管理，加強對首付、余款、定金等細節(jié)的計算，有利于保證風險的降低。此外，選擇物業(yè)公司是居民較為關注的問題，加強對物業(yè)公司的選擇，有利于增加房屋的銷售，促進經(jīng)濟的發(fā)展，降低風險發(fā)生的概率。

四、結論

綜上所述，項目風險管理在房地產(chǎn)的投資項目中發(fā)揮著重要的作用，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)面臨巨大的挑戰(zhàn)，采取有效的措施加強房地產(chǎn)投資項目的風險管理是有必要的，既有利于提高風險管理的工作效率，也能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，從而帶動經(jīng)濟的發(fā)展。

參考文獻：

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