徐子瀚 余曉珊

摘要：隨著我國(guó)由于我國(guó)老齡化問(wèn)題日益突出，老年人口數(shù)量不斷上漲，由此，形成了一個(gè)龐大的消費(fèi)人群——老年人市場(chǎng)，人口老齡化為商業(yè)地產(chǎn)向養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的市場(chǎng)機(jī)遇，雖然房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但是養(yǎng)老地產(chǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是新生事物，由于其消費(fèi)群體的特殊性，使得養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)出投資規(guī)模大、回收成本周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)管理遠(yuǎn)復(fù)雜于普通地產(chǎn)等特點(diǎn)，因而如何運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)仍處于摸索階段，因此，選擇一個(gè)正確的運(yùn)營(yíng)模式成為目前亟待解決的問(wèn)題。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn) 發(fā)展?fàn)顩r 五力模型分析

2007年-2017年，十年間，我國(guó)60歲以上的老年人口數(shù)量由1.53億增加到2.48億，人口比重由11.6%上升到17.3%，這一增速遠(yuǎn)高于我國(guó)人口數(shù)量的增速，直觀的凸顯了我國(guó)人口老齡化趨勢(shì)的嚴(yán)重程度，老年人口增多，政府到家庭的壓力都日趨增大，這一壓力也刺激著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的催生和蓬勃發(fā)展，其中養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展最為引人注目。

一、經(jīng)營(yíng)模式

（一）目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)一般是以下三種經(jīng)營(yíng)模式：出售、出售+持有經(jīng)營(yíng)、以及持有經(jīng)營(yíng)。

1.通過(guò)對(duì)近40家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的全國(guó)近150個(gè)項(xiàng)目的調(diào)研，繪制了優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的全國(guó)布局圖。通過(guò)分析，我們可以看到目前我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要分布在四個(gè)區(qū)域：京津冀經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、珠三角經(jīng)濟(jì)圈、川渝經(jīng)濟(jì)圈，形成4個(gè)重要的養(yǎng)老地產(chǎn)集群，其他風(fēng)景優(yōu)美的宜老城市也有少量分布。

2.就服務(wù)而言，京津冀、長(zhǎng)三角區(qū)域項(xiàng)目更為豐富，服務(wù)也更為多元化。就優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老項(xiàng)目分布統(tǒng)計(jì)而言，京津冀以自持經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為主，珠三角項(xiàng)目以銷售型項(xiàng)目為主，成渝為旅游養(yǎng)老項(xiàng)目為主。

（二）經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

1.通過(guò)對(duì)自持經(jīng)營(yíng)類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的收費(fèi)進(jìn)行分析，我們了解到京津冀區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供更為多樣化的產(chǎn)品服務(wù)，與之對(duì)應(yīng)的月均收費(fèi)區(qū)間較廣——從2850元到30750元。整體京津冀市場(chǎng)月平均收費(fèi)為8000元。相比于京津冀和其他區(qū)域，長(zhǎng)三角區(qū)域的項(xiàng)目月平均收費(fèi)空間相對(duì)較為集中，同時(shí)整體市場(chǎng)月平均收費(fèi)居全國(guó)最高，達(dá)8300元。川渝區(qū)域由于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目較少，市場(chǎng)產(chǎn)品較為單一且多數(shù)集中于旅游類養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，因此自持經(jīng)營(yíng)類收費(fèi)水平也較其他集群偏低。

2.整體市場(chǎng)來(lái)看，空置率普遍較高，分別在35%-45%之間。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于非快速消費(fèi)型產(chǎn)業(yè)，需要有耐心的培育期。一般養(yǎng)老院入住率要達(dá)到75%-85%才能盈虧平衡。但是較高空置率并不意味著城市過(guò)度建設(shè)或者供給過(guò)剩。因?yàn)檎麄€(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還處于早期階段，從消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)還未培養(yǎng)成熟的消費(fèi)觀念，多數(shù)人還沒(méi)有對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如照護(hù)式養(yǎng)老模式，形成有效的認(rèn)知，由此很大一部分消費(fèi)潛力還并未傳導(dǎo)到養(yǎng)老市場(chǎng)。

3.平均售價(jià)方面，銷售類養(yǎng)老地產(chǎn)多處于城市周邊郊區(qū)非中心區(qū)域，所以售價(jià)相對(duì)較低。而其中京津冀區(qū)域明顯高于其他區(qū)域，其次是長(zhǎng)三角，珠三角和川渝區(qū)域則相對(duì)較低。

4.從供給的角度，當(dāng)前運(yùn)營(yíng)商和養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，針對(duì)中國(guó)市場(chǎng)都還在摸索階段，通過(guò)借鑒國(guó)外成熟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，希望可以落地中國(guó)。但是中國(guó)無(wú)論在經(jīng)濟(jì)、文化還是消費(fèi)結(jié)構(gòu)以及社會(huì)支付能力方面都和發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老市場(chǎng)有很大不同。

二、五力分析

（一）行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)。萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等地產(chǎn)公司先后專門成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究團(tuán)隊(duì)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)紛紛踴躍進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。萬(wàn)科宣布養(yǎng)老地產(chǎn)的投入不低于住宅地產(chǎn)。競(jìng)爭(zhēng)者在規(guī)模和能力方面不均衡（長(zhǎng)期與短期，早來(lái)與晚到，資金與關(guān)系），行業(yè)內(nèi)公司的對(duì)抗行為（自殺式狂飆地王）。

（二）潛在新進(jìn)入者。政府的管制政策（三個(gè)嚴(yán)厲控制），資本機(jī)構(gòu)日益看好養(yǎng)老市場(chǎng)，潛在的局部市場(chǎng)飽和。類似聯(lián)想等非房產(chǎn)企業(yè)或個(gè)人也進(jìn)入該行業(yè)。不少開(kāi)發(fā)商正躍躍欲試。泰康人壽、中國(guó)人壽等保險(xiǎn)紛紛啟動(dòng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。以房養(yǎng)老再度成為熱點(diǎn)。

（三）替代產(chǎn)品的威脅。替代產(chǎn)品決定了行業(yè)中謀取利潤(rùn)的定價(jià)上限。養(yǎng)老地產(chǎn)的最大替代產(chǎn)品是居家養(yǎng)老，這是目前中國(guó)城鄉(xiāng)最主要的養(yǎng)老模式，且在一定時(shí)期內(nèi)依然占據(jù)主導(dǎo)地位。

威脅何時(shí)減??？人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，人口紅利縮小城市化進(jìn)程基本完成，有逆城市化趨勢(shì)出現(xiàn)人均收入≥5000美元

（四）供應(yīng)商議價(jià)能力。在土地供應(yīng)上政府依然強(qiáng)勢(shì)，沒(méi)有替代品。中間服務(wù)商（如咨詢公司，設(shè)計(jì)公司）規(guī)模小，專業(yè)服務(wù)少，議價(jià)能力中下游供應(yīng)商實(shí)力相對(duì)弱。如建筑商和原料商，話語(yǔ)權(quán)在開(kāi)發(fā)商手中。

（五）購(gòu)買者議價(jià)能力。誰(shuí)在購(gòu)買？退休老人，成年且有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的子女，炒房團(tuán)，政府采購(gòu)。議價(jià)力量由弱到強(qiáng)。房子是標(biāo)準(zhǔn)但有差異性的產(chǎn)品，如房屋城市位置，小區(qū)位置，樓層位置，陰面陽(yáng)面等的差異會(huì)導(dǎo)致不同的議價(jià)能力。養(yǎng)老地產(chǎn)可租，可持。轉(zhuǎn)換成本低，購(gòu)買者議價(jià)能力弱，購(gòu)買者難以掌握充分信息，容易出現(xiàn)群體性搶購(gòu)潮。

結(jié)論：養(yǎng)老地產(chǎn)要從概念炒作回歸到理性思考，從各種花式概念回歸到老年生活服務(wù)載體的本質(zhì)上來(lái)，回歸到老年人的原始需求，即如何讓人生下半場(chǎng)可以有更高質(zhì)量生活的訴求上來(lái)?；貧w到養(yǎng)老需求，更重要的還是要解決目標(biāo)客群定位問(wèn)題?；貧w需求，戳破養(yǎng)老地產(chǎn)概念泡沫，核心聚焦養(yǎng)老服務(wù)，從養(yǎng)老項(xiàng)目的概念賣點(diǎn)階段真正回歸綜合養(yǎng)老服務(wù)解決方案的服務(wù)運(yùn)營(yíng)階段，才是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的一條破局之路。