張海水　楊茜

【摘要】國務(wù)院辦公廳于2016年轉(zhuǎn)發(fā)國務(wù)院國資委、財(cái)政部《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》，要求2018年底前基本完成國有企業(yè)“三供一業(yè)”（供水、供電、供暖及物業(yè)）分離移交。各地政府、各國有企業(yè)結(jié)合實(shí)際，制訂相應(yīng)指導(dǎo)意見或?qū)嵤┓桨福槍ξ飿I(yè)移交中資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)政策不一，特別是土地移交政策在制訂、實(shí)施過程均存在不一致、難落實(shí)等問題，本文試圖梳理國家政策、法律、法規(guī)相關(guān)規(guī)定，探析職工家屬區(qū)土地使用權(quán)移交的合理、合法性。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)移交;土地使用權(quán)

2016年6月，國務(wù)院國資委、財(cái)政部在黑龍江、河南等10?。ㄊ校╅_展了中央企業(yè)“三供一業(yè)”分離移交試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，印發(fā)《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作的指導(dǎo)意見》，全面部署國有企業(yè)職工家屬區(qū)分離移交工作，其中所涉及物業(yè)移交為物業(yè)管理職能移交。筆者所在企業(yè)的職工家屬區(qū)位于河南鄭州、河南新鄉(xiāng)、山西晉中、陜西咸陽“三省四市”，鄭州市、新鄉(xiāng)市、咸陽市三地物業(yè)管理職能接收單位將未分割到戶的職工家屬區(qū)住宅土地納入移交接收范圍，而晉中市物業(yè)管理職能接收單位卻未將土地納入接收范圍，接收單位表示均是根據(jù)當(dāng)?shù)匾平徽叽_定的資產(chǎn)接收范圍。在各地職工家屬區(qū)住宅土地實(shí)際移交過程中，由于涉及職工住宅上市交易、土地分割、土地過戶等多項(xiàng)政策，“三地”的土地移交工作基本處于停滯狀態(tài)。

國有企業(yè)職工家屬區(qū)多為老舊住宅小區(qū)，均建于2000年以前，是國家為解決國有企業(yè)職工住房困難、滿足城鎮(zhèn)職工居民住房需求，住宅用地為國有劃撥土地，所建住房為公有住房，是住宅建設(shè)未實(shí)現(xiàn)市場化特殊歷史時期的產(chǎn)物。

上世紀(jì)90年代，國家將城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，對公有住房進(jìn)行了房改，根據(jù)職工家庭收入情況及當(dāng)?shù)厥鄯繉?shí)際情況，分別以市場價、成本價、標(biāo)準(zhǔn)價將成套公有住房出售給職工家庭。根據(jù)購房價格不同明確產(chǎn)權(quán)，以市場價購買的，住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有，擁有相應(yīng)土地產(chǎn)權(quán)，可自由交易;以成本價購買的，住房產(chǎn)權(quán)歸個人所有，交易時需補(bǔ)交土地出讓金;以標(biāo)準(zhǔn)價購買的，擁有部分住房產(chǎn)權(quán)，交易時補(bǔ)交土地出讓金，售房收益由單位與個人按產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。從國家的房改政策可以看出，公有住房出售后，劃撥土地也應(yīng)作為產(chǎn)權(quán)部分分割到戶，房地產(chǎn)權(quán)歸個人所有，僅在交易時需將土地收益金交回國家。但在實(shí)際管理中，部分國有企業(yè)在房改時同時將土地分割到戶，部分國有企業(yè)卻未分割土地，土地使用權(quán)仍在國有企業(yè)名下，造成已出售房改房所占土地即居民所有的土地使用權(quán)仍視為國有企業(yè)所有的“假象”，在物業(yè)移交中將土地列入了移交接收資產(chǎn)范圍。

從法理上來看，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”?！段餀?quán)法》第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十三條規(guī)定“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”;第二十四條規(guī)定“地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外”。幾部法律均確定的“房地合一的”原則，城市住宅區(qū)的國有土地使用權(quán)是附屬于房屋所有權(quán)存在、轉(zhuǎn)移和消滅的，職工家屬區(qū)的國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所共有，只是還有部分住戶沒有按規(guī)定交納土地出讓金而已。職工家屬區(qū)的國有土地使用權(quán)不屬于國有企業(yè)，國有企業(yè)沒有權(quán)利移交。而且，即使已經(jīng)完成事實(shí)上的移交，也難以根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。《物權(quán)法》第九條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力;第十四條規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。因此，即使國有企業(yè)和接收單位簽訂合同約定轉(zhuǎn)移移交土地資產(chǎn)，因?yàn)閷儆跓o權(quán)處分導(dǎo)致移交協(xié)議無效，土地資產(chǎn)的所有權(quán)也不會發(fā)生轉(zhuǎn)移。

因此，無論從國家的方針政策上，還是從法理上都明確顯示，國有企業(yè)職工家屬區(qū)的土地使用權(quán)應(yīng)歸小區(qū)住宅產(chǎn)權(quán)人所有，將其移交給接收單位，即不合理也不合法。國有企業(yè)應(yīng)盡快將名下的屬于職工家屬區(qū)的劃撥住宅用地分割到戶，但在實(shí)際操作中，仍需地方政府在推進(jìn)物業(yè)移交工作中，明確移交資產(chǎn)范圍，出臺配套政策，協(xié)調(diào)、指導(dǎo)土地使用權(quán)分割，可對未計(jì)劃使用的空置劃撥住宅用地分割后予以收回，對居民所屬土地使用權(quán)分割到戶或?qū)⑿^(qū)所屬土地使用權(quán)登記在小區(qū)名下，待交易時另行分割。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫藝洪.劃撥土地收回的法律思考[J].法制博覽，2016（2）.