文/邵明浩

緣起

2008年美國次貸危機(jī)帶來的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)讓人們至今記憶猶新，人們在不斷了解美國金融危機(jī)實(shí)質(zhì)的同時，心中也不斷產(chǎn)生疑問，國內(nèi)有沒有次貸？會不會產(chǎn)生危機(jī)？我們應(yīng)該如何防患于未然？

什么是次貸？美國對次貸的定義是“次級抵押貸款和次級按揭貸款”，即一些貸款機(jī)構(gòu)向信用程度較差和收入不夠的借款群體提供的貸款。由于美國對貸款有嚴(yán)格的分級標(biāo)準(zhǔn)，所以很容易分清楚哪些是次級貸款。

那么國內(nèi)的貸款市場是怎樣的呢？有聲音曾經(jīng)說國內(nèi)沒有明確的分級標(biāo)準(zhǔn)，所以分不出次級貸款。這種說法與實(shí)際并不相符。按照現(xiàn)在傳統(tǒng)商業(yè)銀行對于發(fā)放商業(yè)和公積金住房貸款資質(zhì)審核的要求和流程來看，準(zhǔn)予發(fā)放住房貸款的群體均不屬于次貸群體。然而，即使是對這類群體，執(zhí)行的貸款利率也不盡相同。由此可見，傳統(tǒng)金融體系不僅對客群分級，而且還做到了更加精細(xì)化的貸款利率調(diào)節(jié)管理。國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對風(fēng)險管控的意識和能力并不比發(fā)達(dá)國家弱。

那么，回到次貸的概念上來看，國內(nèi)是否還存在次貸市場呢？答案是肯定的。在傳統(tǒng)商業(yè)銀行體系之外，還存在著類金融機(jī)構(gòu)1。這類金融機(jī)構(gòu)資金的來源并不是個人存款。所以相應(yīng)地，類金融機(jī)構(gòu)的資金可以投入的領(lǐng)域也寬泛得多，包括風(fēng)險高但同時收益也高的次貸市場。在房地產(chǎn)的次貸市場，存在著大量有信用瑕疵的借款主體通過短期周轉(zhuǎn)性貸款獲取物業(yè)升值溢價來維持正常還貸的案例。比如一套一年前估值2000萬元的物業(yè)，當(dāng)時按照50%的比例抵押給A金融機(jī)構(gòu)，獲得貸款1000萬元。這一年來物業(yè)價格上漲10%，那么，如果現(xiàn)在可以按照現(xiàn)估值2200萬元、60%的比例抵押給B金融機(jī)構(gòu)，將獲得貸款1320萬元。這筆貸款不僅能夠償還上述A金融機(jī)構(gòu)的貸款（實(shí)際操作中多數(shù)貸款機(jī)構(gòu)并不接受二押2，下一家金融機(jī)構(gòu)首先需要通過墊資的方式還掉上一家金融機(jī)構(gòu)的貸款），還有富余的320萬元，這筆資金可以償還這一年的利息和交易過程中的各種費(fèi)用。這種擊鼓傳花式的操作手法，在房價持續(xù)上漲的市場中可以一直操作下去。然而，2016—2017年，以上海為代表的一線城市商品住宅市場出現(xiàn)了量價齊跌的走勢，房貸市場也頗受影響。

圖1 近年來上海二手住宅市場量價走勢

即使是傳統(tǒng)商業(yè)銀行，貸款違約情況都也出現(xiàn)了一些變化，《中國建設(shè)銀行不良資產(chǎn)產(chǎn)品說明》顯示：過去幾年住房不良貸款金額出現(xiàn)顯著增長，特別是2017年創(chuàng)近年來不良貸款總額新高，達(dá)到130億元。建設(shè)銀行報(bào)告的結(jié)論也映射到次貸市場。樓市量價齊跌的背景下，次貸風(fēng)險控制的重要性大幅提升。

痛點(diǎn)

除去通過央行個人征信系統(tǒng)查詢征信外（次貸的目標(biāo)客戶群體是征信有瑕疵的人），類金融機(jī)構(gòu)唯一能夠掌握的就是抵押物——房地產(chǎn)——的真實(shí)情況。這包括該房屋的不動產(chǎn)權(quán)證信息以及現(xiàn)場踏勘信息，當(dāng)然，幾乎所有的類金融機(jī)構(gòu)都會通過專業(yè)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)大數(shù)據(jù)平臺獲得該套房屋目前的市場評估價格。然而，讓類金融機(jī)構(gòu)風(fēng)控人員尷尬的是，他們無法洞悉市場評估價格與他們需要的快速變現(xiàn)價格之間的差異。讓評估機(jī)構(gòu)單就個案評估其快速變現(xiàn)價格是可行的，但這種個案評估所需要的時間并不是他們業(yè)務(wù)操作所能允許的。針對個案的樓盤風(fēng)險評級系統(tǒng)成為風(fēng)控的必需。那么，滿足快速變現(xiàn)評價需求的風(fēng)險評級系統(tǒng)需要有哪些關(guān)鍵指標(biāo)呢？

類金融機(jī)構(gòu)在與房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)溝通時，提出將房子的好壞作為核心的評價指標(biāo)來考慮，這符合房地產(chǎn)評估中評估市場價格的基本思路。然而，市場通俗觀念里的“好房子”與類金融機(jī)構(gòu)手中的抵押物之間到底是什么關(guān)系呢？為了揭示快速變現(xiàn)價值與市場價值之間的區(qū)別，參與類金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險控制會診的房地產(chǎn)評估專家會提出兩個問題——什么是好房子？好房子是好抵押品嗎？

對于第一個問題，類金融機(jī)構(gòu)的普遍回答是：品質(zhì)好的房子就是好房子。這里要考察的指標(biāo)主要包括房屋的建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計(jì)、外立面造型、園林景觀、物業(yè)管理等方面，它們在房地產(chǎn)評估中被歸為實(shí)物因素。那么僅用實(shí)物因素是否可以對樓盤的風(fēng)險進(jìn)行評級？

房地產(chǎn)評估專家和類金融機(jī)構(gòu)一起用實(shí)證的方法進(jìn)行分析。按照類金融機(jī)構(gòu)給出的好房子的標(biāo)準(zhǔn)，對RVMS3數(shù)據(jù)庫涵蓋的全上海市1.3萬個（占上海全市存量住宅項(xiàng)目的比例超過99%）住宅樓盤進(jìn)行了篩選。發(fā)現(xiàn)符合條件的樓盤大多是處于外環(huán)附近、單價總價高、市場成交不活躍的次新樓盤。同時這類樓盤中的相當(dāng)數(shù)量還是近兩年市場低迷時期跌幅靠前的樓盤，這些正是貸款機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎考慮甚至不予考慮的樓盤。由此可見，僅僅將實(shí)物因素作為風(fēng)險控制的參數(shù)指標(biāo)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

那么，將區(qū)位因素與實(shí)物因素相結(jié)合呢？房地產(chǎn)價值的決定因素是地段、地段、還是地段，這一觀點(diǎn)在業(yè)界廣為流傳，從這個角度考慮，好房子的標(biāo)準(zhǔn)就是品質(zhì)好、地段好的房子。通過上述實(shí)證研究，符合地段好、品質(zhì)好的樓盤，檢驗(yàn)下來抗風(fēng)險能力確實(shí)不錯。然而問題是，符合這兩項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的所謂好房子，在上海只有數(shù)百個樓盤，在全上海1.3萬個住宅樓盤中占比不足10%。這種好房子的概念只存在理論上的意義，無法運(yùn)用到實(shí)際工作中指導(dǎo)類金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控工作。所以，應(yīng)該還要添加其他因素。

類金融機(jī)構(gòu)根據(jù)市場通俗觀念又提出一個反映市場狀況的指標(biāo)——成交周期。這個指標(biāo)指的是個案從掛牌的時點(diǎn)到成交的時點(diǎn)之間的時長與過去同質(zhì)物業(yè)的比較，從而分析出局部靜態(tài)市場的活躍程度。然而，再深入分析可以發(fā)現(xiàn)：這個看似非?？茖W(xué)的指標(biāo)，存在自身難以克服的缺陷。所謂的成交周期，其計(jì)算的隱含條件是掛牌價是市場行情價，即每一個理性的個體業(yè)主在掛牌銷售房源時均需要嚴(yán)格采用市場行情價，由此測算出來的掛牌時點(diǎn)與成交時點(diǎn)之間的時間長度才可以作為成交周期的合理區(qū)間。然而，現(xiàn)實(shí)中在沒有估價機(jī)構(gòu)給出參考價格的背景下，人們是無法把握市場行情價格的。那么他們掛牌的價格就會高于或者低于市場行情價，那么觀測出來的成交周期就會長于或者短于合理的成交周期。所以，成交周期這個概念又成為理論上有用、現(xiàn)實(shí)中無法運(yùn)用的指標(biāo)。

到此為止，雖然對市場上流行的一些評價指標(biāo)一一作了剖析，但并不能構(gòu)建起一個有效的風(fēng)險評級體系。在房地產(chǎn)評估專家團(tuán)隊(duì)的引導(dǎo)下，類金融機(jī)構(gòu)全面闡述和分析了自己的核心訴求點(diǎn)。相關(guān)風(fēng)控人員意識到，在房地產(chǎn)領(lǐng)域僅利用住宅物業(yè)市場風(fēng)險方面的常識是不足以解決問題的。那么，類金融機(jī)構(gòu)的核心痛點(diǎn)是什么呢？房地產(chǎn)評估專家通過不斷與類金融機(jī)構(gòu)交流得出結(jié)論：類金融機(jī)構(gòu)希望在借款人不償還貸款時，抵押物的快速處置價值能夠覆蓋貸款金額，將貸款機(jī)構(gòu)的損失降到最小。換言之，即希望在批準(zhǔn)貸款的時候，類金融機(jī)構(gòu)能夠獲取貸款者具體的評級水平，讓前者可以按照接近快速處置價值的價格發(fā)放貸款。這樣做是為了在防范風(fēng)險的同時，為其業(yè)務(wù)開展提供最大化的方便。明確了類金融機(jī)構(gòu)的這個核心痛點(diǎn)，房地產(chǎn)評估研發(fā)團(tuán)隊(duì)就可以為其量身定做住宅物業(yè)風(fēng)險評級體系了。

體系

站在貸款發(fā)放審核的時點(diǎn)上審查風(fēng)險，更確切地說，是將每單業(yè)務(wù)都以違約不還款的角度審查該物業(yè)變現(xiàn)與放貸之間的覆蓋關(guān)系，是類金融機(jī)構(gòu)住宅物業(yè)風(fēng)險識別核心訴求。為了滿足這一訴求，必須從放貸時點(diǎn)物業(yè)自身價值、從放貸到變現(xiàn)這段時間物業(yè)的保值能力以及變現(xiàn)時點(diǎn)物業(yè)處置能力三個角度來考慮問題。

圖2 住宅物業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警系統(tǒng)指標(biāo)體系

1.放貸時點(diǎn)物業(yè)自身價值：又稱物業(yè)的基本面，這是人們可以直觀感受到的物業(yè)產(chǎn)品的價值，包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素三部分，能夠客觀反映放貸時點(diǎn)該房地產(chǎn)的實(shí)際情況。

圖3 住宅物業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警系統(tǒng)基本面指標(biāo)詳析

2.保值能力：又稱價格波動分析，該指標(biāo)參考了兩個因素——過去和未來。過去主要指的是通過全市所有樓盤排序的方法，統(tǒng)計(jì)過去一個市場周期中價格相對變化的水平，此為微觀指標(biāo)。未來主要指經(jīng)濟(jì)、人口流動等宏觀因素以及板塊規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)整、軌道交通、公建配套等中觀因素對樓盤價格預(yù)期變動的影響，對其進(jìn)行定量化分析，此為中宏觀指標(biāo)。

3.處置能力：又稱變現(xiàn)能力分析，即在貸款期限內(nèi)借款人違約不再償還貸款時如何將抵押物變現(xiàn)。該指標(biāo)由兩個因素構(gòu)成：變現(xiàn)速度和變現(xiàn)折扣率。二者相互影響、相互制約，成為評價是不是好抵押物的重要指標(biāo)。

前景

指標(biāo)設(shè)計(jì)完成后，同樣按照實(shí)證的方式接受類金融機(jī)構(gòu)的測試。測試分多個階段，包括熱點(diǎn)樓盤測試、偏冷樓盤測試、違約項(xiàng)目測試甚至法拍房項(xiàng)目測試等。經(jīng)過多輪測試，確定該體系能夠全面滿足類金融機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)流程效率和風(fēng)控質(zhì)量方面的需求。

國內(nèi)的次貸市場已經(jīng)存在了多年，隨著規(guī)范程度的不斷提高，其規(guī)模也在不斷地壯大。雖然近年來金融政策不斷向小微企業(yè)傾斜，但是對于處于困境之中的企業(yè)來說，以不動產(chǎn)作為抵押物快速獲取大額資金，還是現(xiàn)實(shí)中重要的融資渠道，這讓“住宅物業(yè)風(fēng)險識別預(yù)警系統(tǒng)”擁有了更多應(yīng)用空間。

注釋

1.類金融機(jī)構(gòu)：是指擁有金融牌照的非傳統(tǒng)商業(yè)銀行的金融機(jī)構(gòu)，目前包括小額貸款公司、融資擔(dān)保公司、區(qū)域性股權(quán)市場、典當(dāng)行、融資租賃公司、商業(yè)保理公司、地方資產(chǎn)管理公司等7類金融機(jī)構(gòu)和轄區(qū)內(nèi)投資公司、農(nóng)民專業(yè)合作社、社會眾籌機(jī)構(gòu)、地方各類交易所4類。

2.二押：即二次抵押貸款，是指將已做抵押的抵押物再次抵押，從特定放款人處獲得貸款。

3.不動產(chǎn)價值管理系統(tǒng)RVMS（Realty Value Management System），簡稱“睿慕思”,是城市測量師行獨(dú)立研發(fā)的自動評估系統(tǒng)，具有操作簡單高效、價格準(zhǔn)確及時等特點(diǎn)。擁有物業(yè)快速評估、小區(qū)風(fēng)險評級、小區(qū)地圖找房、市場動態(tài)分析、在線項(xiàng)目管理、押品監(jiān)測管理等模塊，為用戶提供貸前、貸中、貸后所需的全流程房價評估服務(wù)。