董忱

共謀合作

▲ST天業(yè)牽手銀泰置地加大地產(chǎn)布局。

根據(jù)此次ST天業(yè)與銀泰置地簽訂的《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，雙方擬充分利用各自優(yōu)勢(shì)和資源，在傳統(tǒng)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，土地投資，物業(yè)管理等多方面加深合作，打通全國(guó)范圍內(nèi)住宅、產(chǎn)業(yè)等市場(chǎng)，將根據(jù)合作雙方利益最大化的原則，選擇確定合作項(xiàng)目進(jìn)行深入合作。

在合作模式方面，雙方擬根據(jù)不同業(yè)務(wù)的發(fā)展需要，分別成立不同的項(xiàng)目公司，實(shí)施具體合作業(yè)務(wù)，項(xiàng)目公司的股權(quán)比例、經(jīng)營(yíng)管理、人員配置等事宜，則根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)際情況另行協(xié)商確定。同時(shí)，合作項(xiàng)目可根據(jù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展需要使用雙方各自的品牌，具體的使用方式由雙方另行協(xié)商確定。

眾所周知，ST天業(yè)近幾年的日子并不好過(guò)。ST天業(yè)的前身為濟(jì)南百貨，1993年年底成功登陸A股。但上市后，由于所處行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，利潤(rùn)率越來(lái)越低，加之國(guó)有老企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)重、人員多、設(shè)施嚴(yán)重老化以及體制問(wèn)題，企業(yè)很快陷入了極度困難的境地。

1998年和1999年兩個(gè)會(huì)計(jì)年度靠資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓重組、置換產(chǎn)生收益5000多萬(wàn)元，占到利潤(rùn)總額的90%，主業(yè)貢獻(xiàn)利潤(rùn)的難度越來(lái)越大。

2005年又因?yàn)檫B續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度虧損，瀕臨退市。

2006年，天業(yè)集團(tuán)帶著正在開(kāi)發(fā)的25萬(wàn)平方米商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目接過(guò)了上市公司濟(jì)南百貨的控制權(quán)。至此，天業(yè)集團(tuán)成為了濟(jì)南百貨的控股股東，公司的主業(yè)自然也正式從之前的百貨轉(zhuǎn)為了房地產(chǎn)。

2007年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了大部分利潤(rùn)。同年5月，上市公司正式更名為天業(yè)股份。

在天業(yè)集團(tuán)成為控股股東之后，上市公司又進(jìn)入了礦業(yè)和金融行業(yè)。2017年，礦業(yè)已經(jīng)成為公司的第一大收入來(lái)源。

在2018年濟(jì)南國(guó)資委入局ST天業(yè)時(shí)，ST天業(yè)的凈資產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)值，處于資不抵債狀態(tài)，經(jīng)歷了多次主業(yè)的轉(zhuǎn)變和多次控股股東的更換，上市公司的經(jīng)營(yíng)狀況始終堪憂，控股股東不穩(wěn)定，但深耕地產(chǎn)業(yè)多年的ST天業(yè)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面還是有一定優(yōu)勢(shì)，這也是銀泰置地看中的亮點(diǎn)。

記者注意到，在此番“攜手”過(guò)程中，銀泰置地與ST天業(yè)的一項(xiàng)關(guān)鍵“任務(wù)”——便是充分利用各自的優(yōu)勢(shì)、資源，共同向政府爭(zhēng)取以優(yōu)惠的條件，獲取符合雙方要求的項(xiàng)目土地，并共同爭(zhēng)取其他的優(yōu)惠開(kāi)發(fā)條件。

此次戰(zhàn)略合作期限為3年，自合同生效之日起算。協(xié)議屆滿后，將另行協(xié)商確定是否繼續(xù)合作。

聚焦地產(chǎn)項(xiàng)目

此次與ST天業(yè)戰(zhàn)略合作，展現(xiàn)出銀泰置地對(duì)山東市場(chǎng)的興趣及信心。

銀泰集團(tuán)官網(wǎng)顯示，銀泰置地屬銀泰集團(tuán)旗下，以綜合性商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，涉及商業(yè)地產(chǎn)拓展、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、招商運(yùn)營(yíng)管理等各個(gè)方面，致力于開(kāi)發(fā)管理高端購(gòu)物中心、頂級(jí)酒店、高端寫字樓、高端住宅等業(yè)態(tài)的大型城市綜合體。銀泰置地旗下囊括“銀泰中心”“銀泰城”“頂級(jí)酒店與公寓”等產(chǎn)品線，是我國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)的引領(lǐng)者。

截至目前，銀泰置地在全國(guó)建成及在建項(xiàng)目已達(dá)70余個(gè)，項(xiàng)目遍及北京、上海、杭州、成都等數(shù)十個(gè)城市，總開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)建筑面積近2000萬(wàn)平方米，代表項(xiàng)目包括北京銀泰中心、成都銀泰中心、杭州湖濱銀泰in77等項(xiàng)目。

記者注意到，2014年9月開(kāi)業(yè)的淄博銀泰城，為銀泰置地在山東布局的首個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目，建筑規(guī)模25.6萬(wàn)平方米，是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、文化、藝術(shù)、體驗(yàn)等功能于一體的一站式全業(yè)態(tài)綜合型購(gòu)物中心。

ST天業(yè)，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)、礦業(yè)、金融、創(chuàng)投等多個(gè)領(lǐng)域。其中，已在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕18年，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目遍布濟(jì)南、濰坊、威海、東營(yíng)、煙臺(tái)等地，總建筑面積300余萬(wàn)平方米，代表項(xiàng)目包括濟(jì)南國(guó)際會(huì)展中心、山大路創(chuàng)展中心等。

對(duì)于此次與ST天業(yè)合作，銀泰置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司對(duì)山東的未來(lái)充滿信心，對(duì)雙方的合作充滿期待，將抓住山東省新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的戰(zhàn)略機(jī)遇，充分利用自身的優(yōu)勢(shì)、資源，積極推動(dòng)合作，實(shí)現(xiàn)互利共贏，為山東商業(yè)地產(chǎn)、時(shí)尚商業(yè)零售等行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。

抱團(tuán)取暖，房企合作模式多

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體項(xiàng)目合作增多，房企之間的合作開(kāi)發(fā)成為常態(tài)。近年來(lái)，趨向于抱團(tuán)取暖，房企合作開(kāi)發(fā)中常見(jiàn)的模式也多種多樣。

從項(xiàng)目股權(quán)劃分上，合作開(kāi)發(fā)中各房企可以根據(jù)股東的數(shù)量和參股情況對(duì)持有的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行股權(quán)分配，形成51%：49%，34%：33%：33%，各25%或者各20%等形式的股權(quán)比例。

從開(kāi)發(fā)職能劃分上，各房企一般會(huì)根據(jù)不同的合作模式，協(xié)商負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)流程中的各個(gè)職能，涵蓋了從投資拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、成本核算到營(yíng)銷推廣等。

合資成立項(xiàng)目公司獲取土地，是房企合作開(kāi)發(fā)中最為常見(jiàn)的模式。

在目前行業(yè)整體融資成本提升、資金趨緊的環(huán)境下，房企首先會(huì)傾向于選擇在項(xiàng)目層面達(dá)成合作，通過(guò)合作拿地的模式開(kāi)展合作開(kāi)發(fā)。

一方面，目前對(duì)于房企而言，熱點(diǎn)城市高單價(jià)大體量的地塊在招拍掛市場(chǎng)中需要的資金量極大。合資成立項(xiàng)目公司合作拿地，可以使各方分?jǐn)偼顿Y資金，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，在目前大部分一二線城市土地招拍掛市場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)自持、競(jìng)配建的背景下，房企通過(guò)聯(lián)合體“抱團(tuán)”聯(lián)合競(jìng)標(biāo)的形式，可以避免各方因土地資源緊張而引發(fā)的非理性競(jìng)爭(zhēng)，合作拿地可以讓房企以更合理的溢價(jià)獲取土地，顯著降低拿地成本。

另外，還有一種模式，就是與土地持有方進(jìn)行股權(quán)合作，同樣是為了降低獲取土地資源的成本、減少資金壓力，部分規(guī)模較大的品牌房企還可以選擇與擁有優(yōu)質(zhì)土地的公司，以入股項(xiàng)目公司的模式開(kāi)展合作開(kāi)發(fā)。通過(guò)股權(quán)合作最大化發(fā)揮項(xiàng)目的品牌價(jià)值，達(dá)到雙贏的效果。

例如，對(duì)于碧桂園而言，通過(guò)與擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的中小房企或有局部區(qū)域資源的區(qū)域型房企合作，可以更高效地獲取土地。而中小房企作為土地提供方，則可以借助碧桂園的品牌優(yōu)勢(shì)和營(yíng)銷資源，使產(chǎn)品溢價(jià)得到大幅提升，進(jìn)而獲得更高的項(xiàng)目利潤(rùn)率和資金回報(bào)。

不過(guò)，近年來(lái)，房企在更上層的集團(tuán)戰(zhàn)略層面達(dá)成合作的現(xiàn)象增多，如萬(wàn)科與深鐵、華潤(rùn)與華發(fā)、華夏幸福與新城、旭輝和卓越等。集團(tuán)戰(zhàn)略層面的合作可以理解為更為穩(wěn)固的聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式。參與合作開(kāi)發(fā)的房企可以通過(guò)項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)職能專業(yè)層面的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低開(kāi)發(fā)成本并增強(qiáng)項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。

具體而言，合作開(kāi)發(fā)中房企可以發(fā)揮各自的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)、管理優(yōu)勢(shì)、資金優(yōu)勢(shì)、融資渠道優(yōu)勢(shì)、資源優(yōu)勢(shì)等，降低管理成本、融資成本以及整體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，以提升項(xiàng)目整體的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力。