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        坐擁優(yōu)質(zhì)物業(yè) 太古地產(chǎn)具防守性

        2019-08-16 11:27:40
        證券市場周刊 2019年20期
        關鍵詞:恒隆現(xiàn)價太古

        過去幾年,太古地產(chǎn)(01972.HK)重建太古坊及灣仔近金鐘一帶的寫字樓,不斷將金鐘太古廣場的吸引力以至規(guī)模效益擴大。理論上,資產(chǎn)愈優(yōu)質(zhì),股價較每股資產(chǎn)凈值(NAV)折讓的幅度便愈窄。隨著太地不斷優(yōu)化手上物業(yè)組合,股價理應愈來愈接近每股NAV。

        太地今年首季旗下寫字樓租金升幅介乎9% 至20%,辦公樓租用率約98%。

        太地今年首季旗下寫字樓租金升幅介乎9%至20%,辦公樓租用率約98%,零售商場出租率均為100%,表現(xiàn)均理想。太地計劃以23.75億元(港元.下同)出售香港英皇道一商業(yè)大廈50%權益,非核心資產(chǎn)的出售料可增加2019年基本利潤,從而提高派息。相關交易若事成,有助提高市場對于同區(qū)集團項目之估價,同時推動其整體資產(chǎn)凈值。

        盈利能力未盡反映

        若以盈利角度預測市盈率(P/E),太地現(xiàn)價估值不貴。至于以長線收息角度的預測股息率,或是與股價較每股NAV折讓用法較接近的預測市賬率(P/B)來看,太地現(xiàn)價估值雖與歷年平均水平相若,但盈利預測不乏調(diào)升空間,加上上月再有出售非核心資產(chǎn)行動,未來也不乏提升派息及賬面資產(chǎn)值的空間。換言之,不論預測P/B或是股息率的估值,未來有望隨盈利及派息預測調(diào)升而返回吸引水平。

        太地未有經(jīng)歷2007年大牛市,加上本地地產(chǎn)股不是2015年A股快速大牛市的焦點股。參考核心物業(yè)同樣以優(yōu)質(zhì)地點見稱,并同時致力中、港收租業(yè)務為主,物業(yè)銷售為副模式的另一本地老牌收租股恒隆地產(chǎn)(00101.HK),其預測P/B更曾高見1.65倍的水平,而上市至今平均約0.81倍。值得注意的是,恒隆地產(chǎn)逾半租金收入來自內(nèi)地。

        太古地產(chǎn)于2012 年1 月,由母公司太古以介紹形式分拆上市。

        而恒隆地產(chǎn)內(nèi)地業(yè)務溢利約占四成,在近月中美貿(mào)戰(zhàn)憂慮再升溫之下,市場近月予恒隆地產(chǎn)的交易估值急降。另外有傳,太地將與恒地(00012.HK)共同發(fā)展鲗魚涌濱海街舊樓項目,占地約4.3萬方呎?,F(xiàn)時灣仔繞道的開通,到達港島東更為便捷。加上本港甲級寫字樓需求持續(xù)緊張,將會進一步提升港島東寫字樓的商業(yè)價值及租金。

        太古目前持有太古地產(chǎn)82% 股權,主席及行政總裁為施銘倫與白德利。

        現(xiàn)價先買第一注

        至于另一個不斷優(yōu)化資產(chǎn)組合的長升收租股領展(00823.HK),其上市至今預測P/B平均值大約處于1.1倍。由大型同業(yè)估值來看,進一步證明太地的平均及最高預測P/B估值水平本身已有低估之嫌。無論如何,太地資產(chǎn)優(yōu)質(zhì),但內(nèi)地租金收入占比又不像恒隆地產(chǎn)那般高,理應更快修復至較高預測P/B的估值水平,而0.8倍預測P/B的估值其實對長線優(yōu)質(zhì)磚頭股來看,也只是合理的估值水平。

        參考彭博綜合券商預測數(shù)據(jù),在計及資產(chǎn)優(yōu)化及升值等因素之后,太地今年的每股預測賬面值,將按年增長約1.7%至48.53元。如太地股價回升至約0.8倍預測P/B,太地股價便可升至38.82元。投資者不妨現(xiàn)價買入第一注,如有機會回落至30元水平,可考慮加多兩倍注碼買入第二注,初步目標36元,中線目標38.82元。

        太古地產(chǎn)(01972.HK)半年走勢圖

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