文/京投發(fā)展股份有限公司

引言：近兩年，TOD商業(yè)模式迎來發(fā)展契機，風(fēng)口已經(jīng)到來。北京、上海以及成渝城市群等都在積極探索TOD發(fā)展模式。作為專注于TOD細分領(lǐng)域軌交車輛基地一體化開發(fā)，且是國內(nèi)唯一一家以此為主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——京投發(fā)展，在2018年提出全新商業(yè)模式“TOD智慧生態(tài)圈”，無疑給國內(nèi)TOD發(fā)展貢獻了新的靈感。

基于人口與城市的關(guān)系，TOD模式提供的全解決方案

人口流動是城市區(qū)域均衡發(fā)展的關(guān)鍵，如何更好地提升人口流動的效率，對于所有人口集中的中心城市都是一項課題——人口疏散的效率、人群出行的效率、引流質(zhì)量的效率。通過數(shù)據(jù)研究，我們可以清晰地看到TOD模式的全解決方案。

上世紀80年代，日本東京人口以每年30-40萬人的速度遞增，為了解決人口輸送問題，政府開始在距離中心城區(qū)20-40公里的位置開發(fā)新城，大量鐵路投入建設(shè)，最終確定了以TOD為核心的發(fā)展戰(zhàn)略。

中國在2012年之后迎來軌道交通發(fā)展的高速時期。公開資料顯示，截至2018年底，中國內(nèi)地共有35個城市開通城市軌道交通，運營線路總計185條，線路總長度5761.4公里。戴德梁行的一項研究表明，TOD拉動的不僅是人口數(shù)量，由人口流動帶來的資金引入、信息交換，甚至物流需求激增，都會側(cè)面激發(fā)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而提高一個片區(qū)的功能效率，進而直接拉動收入，刺激消費需求。TOD模式實現(xiàn)的與人群質(zhì)量相對等的城市發(fā)展帶動，最終會體現(xiàn)在GDP的相關(guān)數(shù)據(jù)中。據(jù)開放數(shù)據(jù)統(tǒng)計，軌道交通建設(shè)投資對城市GDP的直接貢獻率為2.63倍。即每投資1億元，可新增2.63億元，并提供8466個就業(yè)崗位，同時帶動上下游產(chǎn)業(yè)鏈和沿線金融、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，其綜合貢獻率達到6.2倍。

基于每個家庭成員，“TOD智慧生態(tài)圈”提升幸福的效率

關(guān)于TOD軌道物業(yè)所呈現(xiàn)的獨特生活場景，開發(fā)商提出了諸多感性概念描繪幸福感，京投發(fā)展則很理性地提出“TOD智慧生態(tài)圈”?！癟OD智慧生態(tài)圈”不僅從物理意義上構(gòu)建了一個城市生活閉環(huán)，更對社會展開了深度思考——讓不同年齡、不同愛好的人都有自己的圈子，最終構(gòu)建一個和諧生態(tài)圈。對客群的深刻洞察，和對技術(shù)的熟練掌握，是京投發(fā)展提升城市幸福效率的硬實力所在。

位于北京地鐵8號線平西府車輛段的京投發(fā)展·公園悅府項目中5.5萬平方米城市公園，通過專利減振降噪技術(shù)帶來的寧靜，讓社區(qū)真正成為一個靜美的空中花園，一個全齡、全時的大會客廳——孩子在草地上奔跑、老人在陽光下散步就是最日常的風(fēng)景。

技術(shù)改變生活的另一個案例發(fā)生在京投發(fā)展·琨御府，京投發(fā)展成功解決了架空層整體園林中水景、大配重裝飾的技術(shù)難題，最終打造了3.2萬平方米的琨御花園——一座私密圍合且兼具開闊視野的空中花園。

京投發(fā)展·琨御府實景圖

基于城市發(fā)展，TOD對職住平衡的效率提升

TOD實現(xiàn)了高質(zhì)量人口的聚集并進而帶動區(qū)域發(fā)展，對于隨之而來的空氣污染、通勤交通擁堵等社會問題，亦有自己的解決方案——職住平衡。

職住平衡是指在一定的地域范圍內(nèi)，居民中勞動者的數(shù)量和就業(yè)崗位的數(shù)量大致相等。大部分居民可以就近工作，通勤交通可以更多依賴非機動車方式，從而直接減少交通擁堵和空氣污染。

京投發(fā)展通過實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人才的聚集，助力區(qū)域?qū)崿F(xiàn)職住平衡。首先，“TOD智慧生態(tài)圈”讓軌道交通樞紐變成城市能量核——容納多元業(yè)態(tài)的TOD綜合體社區(qū)。其次，由“TOD智慧生態(tài)圈”實現(xiàn)的“相似高質(zhì)量人才聚集——精英圈層”，會將各自的資源、信息、機會進行重組，讓這個“能量核”擁有自我優(yōu)化的能力，進而帶動周邊區(qū)域商業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

總的來說，TOD可以更好地讓生活與工作和諧共生。京投發(fā)展基于“TOD智慧生態(tài)圈”打造的TOD社區(qū)——包括軌道交通車輛基地社區(qū)和地鐵站點社區(qū)，用更好的生態(tài)，吸引高知人才聚集，讓社區(qū)自我迭代、探索更美好的生活成為可能。京投發(fā)展的下一步迭代，體現(xiàn)在即將推出的北安河項目中。該項目通過與生態(tài)結(jié)合，打造“看不見的車輛段”，更好地實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)融合，將軌交車輛基地一體化開發(fā)推進到4.0時代。