胡丹陽

摘 要：前期物業(yè)服務(wù)合同是房地產(chǎn)建筑開發(fā)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就房地產(chǎn)前期物業(yè)管理階段各自的權(quán)利義務(wù)所達(dá)成的協(xié)議。但是由于該合同在簽訂時將業(yè)主排除在合同主體外，致使前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權(quán)利難以得到保障和維護(hù)。為了更好地保護(hù)業(yè)主權(quán)利，我們應(yīng)當(dāng)從立法規(guī)范、行政監(jiān)管以及行業(yè)自律等方面加強應(yīng)對。

關(guān)鍵詞：前期物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主;物業(yè)服務(wù)企業(yè)

前期物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主大會建立成熟之前，房地產(chǎn)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽署的合同。根據(jù)合同相對性原則，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)只對合同當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，即建筑單位和物業(yè)企業(yè)。但是自第一名業(yè)主入住后、至業(yè)主大會成立選聘新物業(yè)前的這一段時期，物業(yè)服務(wù)又是現(xiàn)代小區(qū)中不可或缺的一部分。但由于上述情況，以至于在具體的實踐過程中，前期物業(yè)服務(wù)合同長期以來都存在著許多問題。

一、前期物業(yè)服務(wù)合同與業(yè)主的法律關(guān)系

在前言中，人們可以看得出，前期物業(yè)服務(wù)合同涉及到建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)單位和業(yè)主三個主體，但是合同的當(dāng)事人并沒有相關(guān)業(yè)主，這就引起了人們的關(guān)注：業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期間的地位是怎樣的？與其他兩方是怎樣的法律關(guān)系？學(xué)術(shù)界和實務(wù)界對此都存在著爭議，但是大致可以將現(xiàn)有觀點分為以下三類：

（1）業(yè)主是前期物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，業(yè)主和建設(shè)單位之間針對前期物業(yè)服務(wù)合同而言是被代理人與代理人的法律關(guān)系——建設(shè)單位以代理人身份和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署前期物業(yè)服務(wù)合同，此后在與業(yè)主訂立商品房買賣合同時通過征得業(yè)主同意的方式再獲得業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)聘任活動的授權(quán)。在這一學(xué)說基礎(chǔ)上，業(yè)主直接以當(dāng)事人的身份享有前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中建設(shè)單位的全部權(quán)利，并承擔(dān)對應(yīng)的責(zé)任和義務(wù)，但是問題在于，建設(shè)單位先和前期物業(yè)服務(wù)單位之間簽署物業(yè)服務(wù)合同，簽署時具體業(yè)主是誰尚不知曉，授權(quán)行為更無從談起，該理論欠缺合理基礎(chǔ)。

（2）《物業(yè)管理條例》規(guī)定，建設(shè)單位和房屋買受人之間簽訂的商品房買賣合同需要包括前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)中商定好的內(nèi)容。這表明建設(shè)單位在與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時就將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件一并轉(zhuǎn)讓給了業(yè)主，業(yè)主代替建設(shè)單位成為前期物業(yè)服務(wù)合同新的當(dāng)事人，于是就有人認(rèn)為可以把前期物業(yè)服務(wù)合同的這一特殊情況稱為合同的概括轉(zhuǎn)讓，但是我國合同法在相關(guān)條文中規(guī)定，當(dāng)事人一方把自己的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)交給第三人，需要得到另外一方當(dāng)事人的同意。根據(jù)該學(xué)說，業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期間將自己所有的商品房轉(zhuǎn)賣給第三人時，也需要得到前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，顯然是不合理的。

（3）前期物業(yè)服務(wù)合同是涉及第三人的合同，業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)合同中屬于合同第三人。涉他合同是打破合同相對性的典型代表，在涉他合同當(dāng)中合同當(dāng)事人可以給第三人設(shè)置權(quán)利或是約定有關(guān)義務(wù)，但是第三人對合同為其設(shè)定的相關(guān)債權(quán)有拒絕接受的權(quán)利，這與實踐中業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)合同中的權(quán)利義務(wù)全盤接受是不符的，因此這一說法也存在一定的問題。[1]

二、前期物業(yè)服務(wù)合同存在的問題

首先，因為前期物業(yè)服務(wù)合同是房地產(chǎn)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署，業(yè)主不能參加有關(guān)內(nèi)容的制定，但卻要受到合同的約束，并且建設(shè)單位本身并非物業(yè)服務(wù)的實際享有者，其在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時或許并不如實際享有者一般對合同權(quán)利義務(wù)的爭取盡心盡力，因此合同中關(guān)于業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定可能存在很多不利的因素。

另外，業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)合同的接受并非完全是以自由意愿為基礎(chǔ)的，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建筑單位和物業(yè)買受人簽署的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同的約定內(nèi)容。從這一條可以看出，業(yè)主對于前期物業(yè)服務(wù)合同，雖然看上去是自愿接受的，但是實際上存在著被迫可能性。業(yè)主固然可以拒絕接受該合同，但同時就等于放棄購買該商品房，也就是說要么連房帶合同一起接受，要么一起放棄，這種捆綁式銷售導(dǎo)致業(yè)主的自由意愿不能完全得到保障。

最后，雖然物權(quán)法中規(guī)定，業(yè)主大會有權(quán)終止前期物業(yè)服務(wù)合同、更換物業(yè)服務(wù)公司，但是對于這一條件的實施限制也是十分明顯的，在達(dá)到業(yè)主大會的召開標(biāo)準(zhǔn)之前，會有一定的過渡期，先入住的業(yè)主在這一時間階段內(nèi)的權(quán)利如果遭到了前期物業(yè)服務(wù)合同的影響和限制，就難以高效、便捷地維護(hù)自己的權(quán)利。

三、前期物業(yè)服務(wù)合同問題改善建議

前期物業(yè)服務(wù)合同，是依據(jù)物業(yè)管理有關(guān)規(guī)范制定、由房地產(chǎn)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署、有建設(shè)部門公布的示范文本的合同。為了更多地保障在該合同中處于弱勢地位的業(yè)主的合法權(quán)益，我們應(yīng)當(dāng)通過立法制約、行政監(jiān)督、行業(yè)自律等多方面措施共同加以改善。

1.立法制約

前期物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主之間是一種新的法律關(guān)系，因此針對實務(wù)當(dāng)中的業(yè)主權(quán)利保障嚴(yán)重不足的問題，在立法上應(yīng)當(dāng)展開合理的應(yīng)對。例如通過立法強制開發(fā)商對前期物業(yè)管理公司的行為承擔(dān)責(zé)任，譬如在業(yè)主入住后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不盡職不盡責(zé)履行義務(wù)、但房地產(chǎn)建設(shè)單位不積極行使權(quán)利維護(hù)業(yè)主利益時，就通過法律強制要求房地產(chǎn)建設(shè)單位為物業(yè)公司的違約或侵權(quán)行為承擔(dān)必要的連帶責(zé)任。

2.行政監(jiān)督

各地的地方物業(yè)管理方法中基本都規(guī)定了前期物業(yè)服務(wù)合同的備案制度。如《四川省物業(yè)管理條例》第三十七條就規(guī)定：“建設(shè)單位在申請房屋預(yù)售許可或現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當(dāng)參照省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制作的示范文本，制定臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件，并向房地產(chǎn)行政主管部門提交下列材料：（三）前期物業(yè)服務(wù)合同?！钡F(xiàn)行的備案制度僅僅屬于走流程，行政部門在進(jìn)行備案時，不應(yīng)僅限于形式審查，而更應(yīng)當(dāng)注重對合同內(nèi)容本身的實質(zhì)審查，審查雙方權(quán)利義務(wù)規(guī)定是否合理。此外還可以改進(jìn)前期物業(yè)服務(wù)合同范本，在范本中對于一些權(quán)利義務(wù)細(xì)節(jié)進(jìn)行強化，減少模棱兩可的說辭，加強物業(yè)公司免責(zé)條款的限制等。

3.行業(yè)自律

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作就是提供服務(wù)，通常往往人們都稱之為物業(yè)管理，但是修訂之后的物業(yè)管理規(guī)范把物業(yè)管理企業(yè)更改為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，明顯地體現(xiàn)出上層觀念的變化。在此情形下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要擺正立場，加快走出認(rèn)識誤區(qū)，加強企業(yè)教育，深化服務(wù)理念，自覺維護(hù)業(yè)主權(quán)利。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳寶.前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主法律地位的理論基礎(chǔ)[A].重慶與世界，2011-11.