付晨

摘要：在我國城市不斷建設發(fā)展中，城市軌道交通也同步發(fā)展起來，城市軌道交通沿線、站點周邊的多重商業(yè)資源也就不斷顯示出其開發(fā)價值。通過完善發(fā)展模式，優(yōu)化發(fā)展方案，將有效的推動一個城市的軌道交通體系可持續(xù)發(fā)展。本文針對當前城市軌道交通商業(yè)資源的主要類型，以及主要的經(jīng)營模式進行了探討，并針對不同的商業(yè)資源，提出了具有針對性的經(jīng)營模式。

關鍵詞：城市軌道交通 商業(yè)資源 經(jīng)營模式

城市軌道交通不僅是城市交通運輸效率的基礎性保障之一，同時也是一個快速發(fā)展的城市的標準配置。實際對城市軌道交通中商業(yè)資源的經(jīng)營模式，主要以自主經(jīng)營、委托經(jīng)營或者合資經(jīng)營為主。為了更好的開發(fā)利用城市軌道交通中的商業(yè)資源，除了要更有效率的依靠國家財政的補貼與社會資本融資的投入，更要貼近自身資源的特質(zhì)出發(fā)，提出更有針對性的經(jīng)營模式，從而切實提高對整個商業(yè)資源的利用效率，最終獲得更高效的資本回報，同時城市軌道交通發(fā)展帶動整個城市的快速發(fā)展。因此，對城市軌道交通不同商業(yè)資源，就須進行科學的設置，選擇能夠最大限度挖掘商業(yè)資源潛力的經(jīng)營方式，使城市軌道交通的資源得到更加高效的利用的同時，完善城市軌道交通配套設施建設，優(yōu)化城市軌道交通的整體服務水平。

一、城市軌道交通商業(yè)資源主要特征

城市軌道交通的商業(yè)資源主要是指城市軌道交通一方所擁有的和商業(yè)有關的財力、物力、人力等各種物質(zhì)要素的總稱。商業(yè)資源主要包含：上蓋物業(yè)、組合商業(yè)、車站整體商鋪、車站零星商鋪和車站ATM取款機等自助設備。

而通過對各城市軌道交通商業(yè)資源的實地考察以及分析發(fā)現(xiàn)，城市軌道交通商業(yè)資源主要存在以下幾個方面的特點：

（一）商業(yè)資源種類豐富

城市軌道交通商業(yè)資源種類比較豐富，具有較強的包容性：每一個資源都是獨立存在的，而且每一個資源都可以發(fā)展成為獨立的產(chǎn)業(yè)，各個資源之間存在一定的聯(lián)系。但是就目前的開發(fā)情況而言，沒有將城市軌道交通中的商業(yè)資源進行有效的整合，導致商業(yè)資源之間的聯(lián)系性較差，無法成為一個有機的經(jīng)濟共同體。而由于整個城市軌道交通商業(yè)資源的利用效率不高，最終導致城市軌道交通的經(jīng)濟收益無法得到保障。

（二）大部分商業(yè)資源有待開發(fā)

目前，我國城市軌道交通商業(yè)資源的開發(fā)還處于起步階段，除部分商業(yè)資源隨著軌道交通運營同步開通外，但是由于產(chǎn)權歸屬、線路建設、結建配套等原因，還有大量新建成商業(yè)資源尚處于閑置狀態(tài)，城市軌道交通商業(yè)經(jīng)營單位對于經(jīng)營模式的確定尚存在不確定性，這部分商業(yè)資源需要通過系統(tǒng)的研究才能夠確定其資源類別，整個研究的過程需要花費大量的時間以及精力。

（三）以盈利為根本目的

城市軌道交通“建設、運營、開發(fā)”三位一體，商業(yè)資源開發(fā)作為城市軌道交通的組成部分，它的蓬勃發(fā)展將推動城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展，形成行之有效的造血機制，為城市軌道交通建設、運營板塊輸送血液，進而推動整個城市經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）經(jīng)營具有穩(wěn)定性

城市軌道交通所有的商業(yè)資源都屬于城市軌道交通的固定資產(chǎn)，通過選擇行之有效的經(jīng)營模式，將為城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展輸送源源不斷的動力。從長遠看，城市軌道交通商業(yè)資源的收益是穩(wěn)定的、持續(xù)的，不會受到時間、房地產(chǎn)市場的影響，從而產(chǎn)生相應的波動[1]。

二、城市軌道交通實際經(jīng)營模式淺析

目前，我國城市軌道交通商業(yè)資源的經(jīng)營模式一共有五種：一是連鎖經(jīng)營;二是自營;三是租賃經(jīng)營;四是合資經(jīng)營;五是委托經(jīng)營。這五種經(jīng)營方式是根據(jù)長期的研究以及借鑒國外成熟的經(jīng)營體系所研發(fā)出的具有我國特色的模式，由于城市軌道交通商業(yè)資源的種類豐富，所以選擇哪一種經(jīng)營方式，要結合商業(yè)資源的特點來確定。選擇出能夠充分發(fā)掘該資源潛力的方法，才能夠促使城市軌道交通產(chǎn)生足夠的經(jīng)濟效益，最終實現(xiàn)城市軌道交通對城市發(fā)展的戰(zhàn)略意義，推動整個城市的全面發(fā)展[2]。

（一）上蓋物業(yè)資源

上蓋物業(yè)資源作為城市軌道交通重要的商業(yè)資源之一，其最大的特點是面積大，實際經(jīng)營過程中的風險是所有商業(yè)資源中最高的。由于城市軌道交通經(jīng)營單位缺乏相應的經(jīng)營策略以及營銷技巧，如果采取自主經(jīng)營的模式，很難實現(xiàn)高收益。所以，對上蓋物業(yè)資源而言，采取委托經(jīng)營的模式最為合適。委托專業(yè)的營銷團隊，代替城市軌道交通形式經(jīng)營權，由于專業(yè)的營銷團隊具備豐富的營銷技巧以及管理經(jīng)驗，可以有效的提升對整個上蓋物業(yè)資源的利用效率，從而實現(xiàn)高收益[3]。

（二）組合商業(yè)資源

組合商業(yè)資源作為城市軌道交通商業(yè)資源的重要組成部分，其整體面積沒有上蓋物業(yè)資源大，其經(jīng)營風險低于上蓋物業(yè)資源。對組合商業(yè)資源而言，可以采取自主經(jīng)營的模式對相應的商業(yè)資源進行開發(fā)。不僅如此，由于軌道交通體系的發(fā)展是長期、可持續(xù)的，考慮到城市軌道交通未來的發(fā)展，在有效的降低商業(yè)資源開發(fā)成本的同時，有必要儲備一定的營銷人才。

（三）車站整體商鋪資源

盈利是城市軌道交通商業(yè)資源開發(fā)的根本目的，對于車站整體商鋪資源的開發(fā)，如果只使用一種經(jīng)營方式，顯然無法滿足城市軌道交通體系未來發(fā)展的需求。在實際開發(fā)車站整體商鋪資源的過程中，可以將自主經(jīng)營模式和委托經(jīng)營模式相結合，從而應用在車站整體商鋪資源的開發(fā)過程中。在實際經(jīng)營的過程中，要以委托經(jīng)營模式為主，自主經(jīng)營為輔，才能切實保障商業(yè)資源的收益率。如果過分強調(diào)自主經(jīng)營模式的比重，則會增加整個商業(yè)資源的經(jīng)營風險，不利于城市軌道交通的綜合發(fā)展。

（四）零星商鋪資源、車站自助設備資源

零星商鋪資源、車站自助設備資源也是城市軌道交通商業(yè)資源的組成部分之一，單位面積小、經(jīng)營風險小，是零星商鋪資源、車站自助設備資源的主要特點。因此，在實際經(jīng)營的過程中，可以使用租賃經(jīng)營、合資經(jīng)營以及連鎖經(jīng)營三種經(jīng)營模式對零星商鋪資源、車站自助設備資源進行開發(fā)利用。在實際經(jīng)營零星商鋪資源、車站自助設備資源的時候，要結合相應資源的地理位置、運營要求、消防安全等進行合理的規(guī)劃，才能夠切實提高兩種商業(yè)資源的收益率。

在實際經(jīng)營各種商業(yè)資源的過程之中，要根據(jù)實際經(jīng)營過程中遇到的問題進行歸納總結，對原有的經(jīng)營模式做出相應的調(diào)整，從而促使所有商業(yè)資源都能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收入，最終實現(xiàn)城市軌道交通的可持續(xù)發(fā)展，以及整個城市的綜合發(fā)展。

三、結束語

對城市軌道交通商業(yè)資源的合理開發(fā)，是城市軌道交通可持續(xù)發(fā)展的根本途徑。為了推動城市綜合經(jīng)濟實力的增長，要結合城市的實際情況，有效的利用城市軌道交通的商業(yè)資源。城市軌道交通單位在選擇經(jīng)營模式的時候，不要盲目的憑借以往的經(jīng)驗，而要結合城市未來發(fā)展的規(guī)劃以及國家相應經(jīng)濟政策的動向，充分考慮各個會影響到城市經(jīng)濟發(fā)展的因素，選擇出最合適的經(jīng)營模式，并根據(jù)整個城市實際發(fā)展的需求，對固有的經(jīng)營模式進行一定的修改，從而將城市軌道交通體系中商業(yè)資源的潛力完全發(fā)掘出來。

參考文獻：

[1]杭州軌道交通地下商業(yè)布局研究[J].王奕蘇，葉詩宇，金園，石堅韌. 鐵道運輸與經(jīng)濟. 2018（06）.

[2]《中國城市軌道交通年鑒（2017）》正式發(fā)布[J].李成新. 城市軌道交通. 2018（03）.

[3]地鐵地下商業(yè)的智慧化轉型升級路徑探索[J].陳美玉. 建設科技. 2017（14） .

（作者單位：天津市地下鐵道運營有限公司）