彭 超 趙環(huán)宇

偽滿“新京”（今長春市）市營住宅，是指由“新京”特別市公署建設(shè)并管理運(yùn)營的，面向“新京”市內(nèi)特定人群提供的租賃住宅。市營住宅計(jì)劃，是偽滿時(shí)期在東北各主要城市，如哈爾濱、旅順規(guī)劃設(shè)計(jì)、管理實(shí)施的城市社會(huì)事業(yè)之一。這一計(jì)劃的實(shí)施，在近代東北解決城市住宅困難問題中發(fā)揮了一定的作用，目前關(guān)于偽滿“新京”的研究，注意力多集中在城市規(guī)劃、建筑等方面，對(duì)于市營住宅，尚未有專文進(jìn)行系統(tǒng)的介紹，只有個(gè)別口述史學(xué)調(diào)查對(duì)這一問題有所披露。①劉鼎方講述，張賢達(dá)整理：《鮮為人知的偽滿市營住宅》，《長春晚報(bào)》2013年1月6日。筆者擬以偽滿《大同報(bào)》為中心，兼及相關(guān)史料，就偽滿初期（即1935年之前），“新京”市營住宅計(jì)劃涉及的相關(guān)問題進(jìn)行初步梳理和探討，不當(dāng)之處，敬請(qǐng)指正。

一、偽滿初期“新京”的住宅困難

九一八事變發(fā)生后，日本關(guān)東軍通過武力征討，導(dǎo)致東北三省逐步淪陷。1932年3月日本關(guān)東軍扶持溥儀建立傀儡政權(quán)——“滿洲國”，選擇長春作為“首都”，將其改稱“新京”。

日本關(guān)東軍將“新京”定位為“新政權(quán)”的政治中心，先于沈陽和哈爾濱等城市，在建立之初就開始進(jìn)行城市規(guī)劃，開展大規(guī)模土木建設(shè)。除“政治中心”建設(shè)外，以“新京”為中心向外修建鐵路，先后完成了京圖路、南滿復(fù)線鐵路工程、京白路等交通線路。同時(shí)，“關(guān)東軍司令部”等軍政機(jī)構(gòu)、“滿洲航空株式會(huì)社”等商業(yè)機(jī)構(gòu)這一時(shí)期也紛紛搬遷到“新京”。在這樣的大背景下，偽滿“新京”對(duì)外來人口產(chǎn)生了虹吸效應(yīng)，城市人口短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)急劇增加，如下表所示：①“國務(wù)院”統(tǒng)計(jì)處編撰：《統(tǒng)計(jì)上的“滿洲”帝國》，“國務(wù)院總務(wù)廳情報(bào)處”1935年發(fā)行，第7頁。

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偽滿初期“新京”城市人口增長，《大同報(bào)》中報(bào)道：“據(jù)聞‘新京’車站，每日下車數(shù)百人，而去者僅三之二，約日增百余人口，故各旅館，時(shí)常滿員?！雹凇洞笸瑘?bào)》1934年6月1日，《“新京”市有三難：住宅、飲水、街道！》條。人口增加使旅館業(yè)興旺，僅以1934年10月“新京”滿鐵附屬地為例進(jìn)行觀察，當(dāng)時(shí)共有旅館78家，客棧37家，每家都是客滿狀態(tài)，連要求長期租住的房客也不能容納。在利益的驅(qū)使下，“滿鐵附屬地”開始出現(xiàn)無經(jīng)營執(zhí)照的客棧8家，建有85間客房，可收住100多名房客，照樣生意興隆，一時(shí)客滿。③《大同報(bào)》1934年10月29日，《住宅難之影響：私營旅店頻生》條。

除旅店滿員、無照營業(yè)的客棧頻生之外，“新京”城市住宅困難還表現(xiàn)在，由于房源緊缺，導(dǎo)致房主哄抬房租價(jià)格，使得偽滿建立前后三四年之間房租的價(jià)格直線上漲，加劇了租房市場(chǎng)的混亂，據(jù)當(dāng)時(shí)《大同報(bào)》報(bào)道：

“在‘滿洲’未建立以前市面蕭條，在當(dāng)時(shí)上等住宅院落齊整，室內(nèi)寬闊，每月租賃，不過哈洋五元，中等房平均每月哈洋三元，僻塞陋巷，較市面較遠(yuǎn)處所，每間土平房，月間不過七八角耳。建立后，人口增加突飛猛進(jìn)，由七八萬之人口，竟增至十四五萬尚有增無已，一般房主遂視為有機(jī)可乘連次暴漲，據(jù)現(xiàn)在市內(nèi)住宅租價(jià)情況言之，上等住宅，有月租國幣八元者，中等者四五元，最賤之土平房亦每月月租三、二元不等?！雹堋洞笸瑘?bào)》1934年4月26日，《“新京”市民生活曲線：衣食住行樂（四）》條。

上文中提到的“哈洋”，是指1919—1931年間由交通銀行、中國銀行、東三省銀行、黑龍江廣信公司、邊業(yè)銀行和吉林永衡官銀錢號(hào)等在哈六行號(hào)所發(fā)行的大銀元兌換券。⑤王學(xué)文：《哈大洋券發(fā)行始末》，《北方文物》2004年第4期。1921年之后，哈洋的幣值不斷縮水，100哈洋，1928年兌換78.27日元，1931年只能兌換36.59日元。⑥黑龍江省金融歷史編寫組：《黑龍江廣信公司及其發(fā)行的紙幣》，哈爾濱：黑龍江人民出版社，1991年，第80頁。1935年11月，日本和偽滿洲國政權(quán)聯(lián)合分別聲明，日元與偽滿國幣實(shí)現(xiàn)等值。⑦“滿洲中央銀行調(diào)查課”：《“滿洲”中央銀行》“康德四年”版，1937年，第45頁。從以上這種貨幣匯率可以大致推算，前后雖只有短短三四年，但是同等住房的租金卻已經(jīng)相差數(shù)倍。

“新京”特別市公署制定了房租官價(jià)，對(duì)房主進(jìn)行勸說，對(duì)私自漲價(jià)的行為進(jìn)行打擊，但在金錢利益的驅(qū)使下，租金高昂的現(xiàn)象并沒有得到有效遏制?？蓡栴}是，即便房屋租金居高不下，租客租不到房的現(xiàn)象仍然相當(dāng)普遍?！洞笸瑘?bào)》對(duì)這種租房市場(chǎng)亂象進(jìn)行了翔實(shí)生動(dòng)地報(bào)道：

“雖租房之條間有貼出者，但租房仍輾轉(zhuǎn)車塵馬轍之間，未有適當(dāng)處所，又房租之令，雖有官價(jià)之規(guī)定，然一方房主不肯賤租一方租房者自甘出高價(jià)，尤有以高價(jià)租一牛眠之地而不得者。故平房價(jià)之談仍屬枝葉，非根本解決之法也。”①《大同報(bào)》1934年9月9日，《“新京”住宅問題本年仍難緩解》條。

除了一少部分滿鐵社員、軍人、日本乃至偽滿洲國的官吏，有官方等機(jī)構(gòu)供給的寬闊住宅之外，“新京”的城市住宅困難，包括攜帶大小資本移居“新京”的日本小工商業(yè)者。據(jù)報(bào)載：

“相攜而來，至少在日本內(nèi)地連年辛苦積蓄的金錢，舉凡自己之全（部）財(cái)產(chǎn)而攜來之小資，為此法外的房價(jià)所奪去，目的之商工業(yè)，亦不就緒，頹喪含泣而退還日本內(nèi)地者，抵皆陷于此同一之苦境也?！雹凇洞笸瑘?bào)》1933年11月21日，《“新京”之住宅難！》條。

從上文可見，城市住宅困難除了導(dǎo)致旅館業(yè)和租房行業(yè)亂象橫生之外，也會(huì)由此引發(fā)更大的城市問題：一是房價(jià)奪去了小工商業(yè)者發(fā)展事業(yè)的資本，影響城市工商業(yè)發(fā)展；二是從日本而來的工商業(yè)者因?yàn)樽》繂栴}導(dǎo)致破產(chǎn)會(huì)引發(fā)歸國潮，若進(jìn)一步發(fā)展，將導(dǎo)致日本移民東北“五族協(xié)和”的政策無法推行；三是會(huì)影響到積極標(biāo)榜“王道樂土”的“滿洲國”及其政治中心“新京”的城市形象。在這種背景下，1933年初，“新京”特別市公署開始著手設(shè)施“市營住宅”計(jì)劃，以期從根本上緩解城市住宅困難以及房租昂貴的城市難題。

二、第一次“新京”市營住宅計(jì)劃及其實(shí)施過程

1933年，“新京”特別市實(shí)施了第一次市營住宅計(jì)劃，緊接著在1934年又實(shí)施了第二次市營住宅計(jì)劃，兩次一共規(guī)劃建造住宅275棟，面向特定人群租賃，一定程度上緩解了城市住宅困難的問題。

第一次市營住宅計(jì)劃，根據(jù)東北地區(qū)酷寒的氣候特點(diǎn)，于1933年3月解冰期之后開始實(shí)施。根據(jù)建筑樣式，市營住宅分為日本式住宅和“滿洲”式住宅，分別計(jì)劃建設(shè)50戶和100戶，并于當(dāng)年6月經(jīng)過招標(biāo)后正式開始修建，當(dāng)年10月竣工，建筑地址在當(dāng)時(shí)的民政部西側(cè)。③《大同報(bào)》1933年1月13日，《“新京”特別市署籌建民宅計(jì)劃》條。1933年“民政部”與“軍政部”“興安局”等合署辦公，位置在大經(jīng)路原吉林陸軍病院，④“東亞同文會(huì)調(diào)査部”：《“新滿洲國”要覽》，“斯文書院”，1932年，第122頁。即今天的北安路一帶。整個(gè)的建筑費(fèi)用30萬元，但是由于市政資金緊張，一開始計(jì)劃向偽滿“中央銀行”借款，后來調(diào)整成向“東洋拓殖株式會(huì)社”借款，建造住房的實(shí)際戶數(shù)也調(diào)整成124 戶。并將日本式住宅分為甲、乙、丙三種，“滿洲”式住宅分成特甲、甲、乙、丙、丁五種，等級(jí)不同、戶數(shù)不同，每月的租金價(jià)格也不相同，具體情況如下：

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此次市營住宅建設(shè)，雖然借款30萬元興建，但是根據(jù)“新京”特別市署和借款方——東洋拓殖株式會(huì)社所簽訂的協(xié)議，工程和其他一切事務(wù)都由“新京”特別市公署負(fù)責(zé)，建筑竣工之后的管理、修繕也由“新京”特別市公署負(fù)責(zé)。因此此次建成的市營住宅，所有權(quán)實(shí)際上歸“新京”市公署所有。

“新京”特別市此次30萬元借款的還款方法，經(jīng)協(xié)商確定為：自“東洋拓殖株式會(huì)社”繳出資金之日起，到1936年6月末，以利息作為租賃費(fèi)，年息八分五厘，每年分兩次繳出，從1936年7月到1956年6月末，利用20年時(shí)間本利還清，使得市營住宅的最終所有權(quán)歸“新京”市公署所有。①《大同報(bào)》1933年7月3日，《“新京”特別市營住宅雖由借款興修但名實(shí)仍為市有》條

1933年10月，124 戶市營住宅大體建筑竣工，之后立即由“新京”市公署行政處社會(huì)科負(fù)責(zé)開始進(jìn)行分配，當(dāng)時(shí)并未明確規(guī)定分配的對(duì)象。②《大同報(bào)》1933年6月15日，《建筑民房地址凡三處共百五十五戶》條。由于城市中缺少住宅的困難人群規(guī)模擴(kuò)大，因此市營住宅一經(jīng)推出，就頗受歡迎，百余戶住宅短時(shí)間內(nèi)吸引了900多名承租者，于是市公署決定用抽簽的方式來決定市營住宅的承租者。③《大同報(bào)》1933年10月1日，《市署所營住宅已將竣工，日內(nèi)即抽簽出賃》條。1933年12月23日經(jīng)過抽簽確定承租者，共計(jì)124人。茲錄其中日本式甲等、一等、“滿洲”式特甲、甲等的中簽者，并根據(jù)1933年的《“滿洲國”官吏錄》，整理匯總并羅列下表：④《市營住宅“滿日式”第一次中簽人名號(hào)數(shù)表》，見《“新京”特別市公報(bào)》第17號(hào)。

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甲羅振玉劉負(fù)初辛天成林丙炎“監(jiān)察院”院長/特任“民政部總務(wù)司秘書科”科長/薦任五等“實(shí)業(yè)部農(nóng)礦司林務(wù)科”科長/薦任六等胡嗣瑗岳鐸羅福葆岳珊“執(zhí)政府秘書廳”秘書長/特任“實(shí)業(yè)部工商司工務(wù)科”理事官/薦任八等“執(zhí)政府秘書廳”秘書官/簡(jiǎn)任

由承租者名單來看，偽滿“新京”市營住宅中的高等級(jí)住宅（日本式甲等、乙等、“滿洲”式特甲、甲等），并非面向一般的有產(chǎn)者和工商業(yè)者。日本式甲等住宅的中簽者全部是在偽滿“中央政府”宮職的日本人薦任官。日本式乙等住宅除6 人為在偽滿供職的日本人委任官之外，還有4 人身份在《“滿洲”國官吏錄》中無法查詢。參考其他資料可知，鈴木茂吉于明治三十九年（1906）即擔(dān)任野戰(zhàn)鐵道第一運(yùn)輸班保線勤務(wù)員，①日本國立公文書館，檔案號(hào)C09122230300。加藤信行于1930年即參加由日本內(nèi)閣組織的統(tǒng)計(jì)研習(xí)會(huì)，②日本國立公文書館，第3104號(hào)《內(nèi)閣統(tǒng)計(jì)講習(xí)會(huì)に関する件》。都是在日本軍政機(jī)構(gòu)供職的供職人員，可見實(shí)際身份應(yīng)該與其他6 人相差無幾?！皾M洲”式特甲等住宅由五人獲得，其中四人是簡(jiǎn)任、陸軍中將以上級(jí)別官吏。此外，中簽者中的榮社長當(dāng)是指榮源，他是婉容的父親，溥儀的岳父，于1934年擔(dān)任“滿洲航空株式會(huì)社”社長，③日本國立公文書館，檔案號(hào)B02130796100。在偽滿的政壇表面上具有很高地位。“滿洲”式甲等住宅中簽者的身份多在薦任官以上，其中還不乏羅振玉、胡嗣瑗等特任級(jí)別的官吏。由此可見新京第一次市營住宅計(jì)劃當(dāng)中的高等級(jí)住宅基本上被偽滿洲國政權(quán)當(dāng)中相應(yīng)級(jí)別的官吏所分得。

另外，即便是市營住宅中的低等級(jí)住宅（日本式丙等、“滿洲”式乙等、丙等、丁等），也有通過抽簽承租的偽滿官吏。如“滿洲”式乙等的中簽者冉杭、王克東，分別為偽滿洲國“司法部總務(wù)部人事科”屬官（委任二等）和“民政部土木司技術(shù)科”屬官(委任三等)；日本式丙等住宅的中簽者島田郡平，為“首都警察廳警務(wù)科”屬官、委任二等。④“滿洲國國務(wù)院總務(wù)廳”：《“滿洲國”官吏錄·大同2年6月30日現(xiàn)在》，1933年,第121、67、70頁。從以上分配情況綜合判斷，第一次市營住宅主要的分配對(duì)象是偽滿官吏，且職務(wù)等級(jí)與住房等級(jí)之間具有一定的關(guān)聯(lián)性。

根據(jù)規(guī)定，所有中簽者，都要填具承租契約書，繳納兩個(gè)月保證金之后，履行完這些手續(xù)后就可以遷入居住。但由于市營住宅的修建是一次探索性的嘗試，很多制度和規(guī)定都顯得相當(dāng)粗糙，甚至連中簽者何時(shí)繳納保證金，何時(shí)遷入一度都難以確定。⑤《大同報(bào)》1933年12月14日，《市營住宅住戶須繳納兩月保證金》條。至少到1933年年底，還有幾棟住宅尚未完全完工，沒有任何一個(gè)中簽者搬入市營住宅居住的記載。

三、第二次“新京”市營住宅計(jì)劃及其實(shí)施過程

第一次“新京”市營住宅計(jì)劃由于只建設(shè)了124戶住宅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足租房者的需要，于是“新京”特別市公署計(jì)劃于1934年6月，又開始實(shí)施了第二次市營住宅計(jì)劃。在“新京”特別市公署擬定建設(shè)300戶市營住宅的計(jì)劃后，經(jīng)呈報(bào)偽滿“民政部”審核，最后決定修建151戶。在做好建筑設(shè)計(jì)，確定工程擔(dān)任者之后，再進(jìn)行承建者的招標(biāo)，該建筑繼續(xù)分“滿洲”式、日本式兩種，具體情況如下：①《大同報(bào)》1934年6月6日，《新建市營樓房，市署第二次之計(jì)劃》條。

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第二次市營住宅的具體地址，在西四馬路、東三馬路一帶，即今天永春路與新天地一帶，其中有約一百所在西四馬路西首。②《大同報(bào)》1934年5月5日，《“新京”市況發(fā)展，市署續(xù)筑市營住宅》條。另外，“新京”特別市公署又計(jì)劃在偽滿“國務(wù)院”北墻外七馬路上，即今天道臺(tái)府衙門附近，建筑數(shù)百間市營公寓，經(jīng)過大約半年施工，于1934年年底完成外立面建設(shè)，內(nèi)部裝修最終于1935年2月中旬完成。③《大同報(bào)》1935年1月20日，《“新京”公寓》圖片說明部分。

第二次市營住宅計(jì)劃所要建設(shè)的151所市營住宅加上市營公寓，總預(yù)算為50 萬元，建設(shè)所需資金向偽滿“中央銀行”借貸。④“新京”特別市公署：《“新京”市政概要》，1934年11月印刷發(fā)行，第62頁。具體的借貸和償還方式，經(jīng)“新京”特別市自治委員臨時(shí)會(huì)議商議，經(jīng)偽滿中央銀行同意，確定為：“第二次市營住宅建設(shè)案，曩者建設(shè)第一次市營住宅尚且不敷用，由偽中央銀行借，年利六分五厘，資金五十萬圓，二十年間均等償還”。⑤《大同報(bào)》1934年4月6日，《第二次“市營住宅自委會(huì)”開會(huì)討論》條。

與第一市營住宅計(jì)劃相比，此次市營住宅按照等級(jí)，明確規(guī)定了住宅和公寓面積的居住面積，如下表：

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其中，“疊”是日本近代計(jì)算房屋面積的丈量單位，在日本，典型房間的面積是用榻榻米的塊數(shù)來計(jì)算的，一塊稱為一疊。一張榻榻米的傳統(tǒng)尺寸是寬90厘米，長180厘米，厚5厘米，面積1.62平方米。⑥維基百科：“疊席”條。由此觀之，市營公寓分成兩個(gè)等次，面積分別為12.96平方米和7.29平方米，市營公寓在房間外的公共區(qū)域，設(shè)置便所、廚房、墻柜等，每月租金約30元左右。⑦《大同報(bào)》1935年1月21日，《七馬路市營公寓二月十五日可完成》條。從建筑面積上看，日本式和“滿洲”式同等級(jí)的住宅相比，面積要大出不少，可見在建筑的等級(jí)上，中國人和日本人的居住條件相比，還是存在一定差距的。

在第二次市營住宅建設(shè)過程中，“新京”特別市公署關(guān)于市營住宅的管理進(jìn)一步規(guī)范完善，于1934年7月1日公布了《“新京”特別市市有房屋租賃規(guī)則》。其中將租用房屋的對(duì)象規(guī)定為：

“租用房屋限有一定職業(yè)或有正當(dāng)收入，經(jīng)營獨(dú)立生計(jì)并兩人以上之保證人，經(jīng)市長認(rèn)為適當(dāng)許可之。”①《“新京”特別市公報(bào)》第10號(hào)，1934年7月11日。

偽滿洲國組建后，制定了一系列的法令，由于“五族協(xié)和”政策和大量移民有計(jì)劃的遷入，一時(shí)無法界定“國民”的界限，所以沒有制定對(duì)于現(xiàn)代國家非常重要的《國籍法》。同樣“新京”特別市也缺少界定“新京市民”范圍的規(guī)定。同時(shí)，市營住宅就是要解決外來日本人、中國人和其他人的居住問題，因此自然也不能在這個(gè)方面進(jìn)行界定。

從租用房屋對(duì)象的規(guī)定來看，市營住宅所針對(duì)的特定人群，并非是城市下層中的中低收入人群，而是在“新京”有正當(dāng)職業(yè)、正當(dāng)收入的中上等人群和工商業(yè)者。由此可見，偽滿初期“新京”兩次市營住宅計(jì)劃的實(shí)質(zhì)，是從城市住宅困難的實(shí)際狀況出發(fā)，針對(duì)特定人群，重點(diǎn)緩解城市住宅困難的重要手段。

這種特定人群，在第一次市營住宅的分配上，可以清晰地看出，高等級(jí)的住宅是以在偽滿任職且有一定級(jí)別的官吏為主要分配對(duì)象。第二次市營住宅的分配，缺少分配者的名單信息。從第一次住宅分配后出現(xiàn)棄租等情況來看，（關(guān)于這一情況下文專門進(jìn)行敘述），應(yīng)該是沒有采取抽簽的辦法選擇租房者。但具體承租者的信息，還是能從支離破碎的史料中透露出來。就市營公寓的租住者來看，報(bào)紙記載：“京師住宅難之嘆，及獨(dú)身生活之官吏等，又多一夜眠地。不致多數(shù)均住貴價(jià)之旅館云”。②《大同報(bào)》1935年1月20日，《“新京”公寓》圖片說明部分。

可見租住市營公寓者，獨(dú)身生活的偽滿官吏應(yīng)該是主要群體。另外，依據(jù)2013年《長春晚報(bào)》對(duì)曾在市營住宅中居住過的劉家鼎老人的采訪內(nèi)容，也可以看到第二次市營住宅的主要承租對(duì)象：

“市營”就是偽滿市立公署（即市政府）所屬的公職人員的家屬宿舍群。它位于現(xiàn)在的東三馬路和東長春大街之間，東起地藏寺胡同，西至300 米之外……1945年8月15日，日本投降之前，這里居住的大多是日本下級(jí)軍官和職員的家屬及一少部分朝鮮人，再就是少數(shù)的中國原住戶?！雹蹌⒍Ψ街v述、張賢達(dá)整理：《鮮為人知的偽滿市營住宅》，《長春晚報(bào)》2013年1月6日。

東三馬路和東長春大街之間曾經(jīng)建筑的市營住宅，從位置上看，正是“新京”特別市公署第二次市營住宅計(jì)劃建造的住宅。根據(jù)對(duì)劉鼎方的采訪，他將市營住宅稱為“市立公署所屬職員的家屬宿舍群”，居住者當(dāng)中大多是日本下級(jí)軍官和職員的家屬。由此可知，第二次市營住宅應(yīng)該仍是以偽滿官吏等公職人員為主要租住對(duì)象的公租房。

四、偽滿初期“新京”市營住宅的“得”與“失”

偽滿“新京”兩次市營住宅計(jì)劃，在近代東北城市史上尚屬首創(chuàng)。近代日本國內(nèi)實(shí)施市營住宅計(jì)劃，據(jù)史料所見，最早于1920年底曾在福島市實(shí)施過，④《福島市營住宅貸與規(guī)程》，見《福島市例條規(guī)類集》，1921年，第255頁。此后在大阪市等日本國內(nèi)個(gè)別城市也曾規(guī)劃并實(shí)施。這就說明，偽滿“新京”兩次市營住宅計(jì)劃幾乎與日本在國內(nèi)進(jìn)行的市營住宅計(jì)劃同步，是近代城市管理運(yùn)營當(dāng)中的一大嘗試，市營住宅計(jì)劃執(zhí)行當(dāng)中還有很多粗糙和不完善的地方。分析評(píng)價(jià)“新京”市營住宅計(jì)劃，正是從“得”與“失”兩個(gè)方面分別進(jìn)行。

就“得”的方面而言，主要有兩點(diǎn)：

一是偽滿“新京”市營住宅計(jì)劃，以建設(shè)適合現(xiàn)代人居住的近代建筑為旨?xì)w，一定程度上緩解了“新京”住宅困難的城市難題?！靶戮笔袪I住宅計(jì)劃所建筑的民居，與中國傳統(tǒng)的民居住宅不同，改變了傳統(tǒng)的“木骨架式帷幕墻”的架構(gòu)方法。①建筑學(xué)會(huì)“新京”支部編：《“滿洲”建筑概說》，新京：“滿洲事務(wù)案內(nèi)所”，1940年，第13-14頁。以第一次市營住宅計(jì)劃所建筑的28棟124 所住宅而言，全部采用了水泥瓦葺的磚混結(jié)構(gòu)，②《“新京”特別市市營住宅第一次建筑工事表》，見《“新京”特別市公報(bào)》第17號(hào)。這在“新京”城市民居歷史上是首次。除了建筑構(gòu)造方法和過去不同之外，“新京”市營住宅還具備了近代建筑的特質(zhì)，統(tǒng)一配備了上、下水，設(shè)置有專門的量水器室，開鑿水源深井，建造了雨水和污水分開的下水排泄系統(tǒng)。無論是“滿洲”式還是日本式，甲等住宅都配有供暖設(shè)備。③《“新京”特別市公報(bào)》第4號(hào)。大部分住宅都配備了電氣等現(xiàn)代照明設(shè)備、瓦斯等現(xiàn)代餐廚設(shè)備。④《大同報(bào)》1934年7月1日，《“新京”市政公署制定市有房屋租賃規(guī)則》條。此外，“新京”特別市公署還對(duì)市營住宅周邊的道路，從路床、道形、路面等方面進(jìn)行了系統(tǒng)改造，并鋪設(shè)成了柏油馬路。⑤《東三馬路市營住宅附近道路筑造工事》，見《“新京”特別市公報(bào)》第3號(hào)。根據(jù)劉鼎方回憶：

“（市營住宅）第二棟與第三棟之間有一個(gè)北高南低的通道，進(jìn)去后會(huì)看到一塊空地——小廣場(chǎng)。中間是兒童活動(dòng)區(qū)，設(shè)有秋千、蹺蹺板和滑梯。東南角上有一公共水池，設(shè)有一個(gè)自來水龍頭和兩眼下水井。在廣場(chǎng)的西北角上有一處用細(xì)沙精心鋪設(shè)的摔跤場(chǎng)?！?/p>

可見市營住宅是具有近代建筑功能，并配備有休閑設(shè)施、比較宜居的近代城市居民住宅。“新京”市于偽滿初期實(shí)施的兩次市營住宅計(jì)劃，建筑住宅270 多戶，市營公寓數(shù)百間，應(yīng)該說一定程度上緩解了新京住宅緊張的狀況，1934年底《大同報(bào)》報(bào)道：“‘新京’市當(dāng)局，為緩解居民住房困難，先后建筑兩次市營住宅，共約三百余所，供求稍見平衡故也。”⑥《大同報(bào)》1934年12月30日，《“新京”住宅難緩解》條。也是在一定程度上反映了“新京”市營住宅計(jì)劃對(duì)緩解住房緊張、抑制租金騰貴方面的作用。

二是“新京”市營住宅計(jì)劃是一次運(yùn)用“市場(chǎng)”手段，解決城市住宅難題的嘗試。這主要體現(xiàn)在建設(shè)資金主要通過借貸的方式分別從“東洋拓殖株式會(huì)社”和偽滿“中央銀行”獲得，并按照市場(chǎng)利率，以房租和商業(yè)獲利所得進(jìn)行還款。

“新京”市營住宅計(jì)劃的先進(jìn)之處，主要體現(xiàn)在七馬路市營公寓的建造和使用過程中。市營公寓在建設(shè)前，對(duì)該地原有的一百多間舊房進(jìn)行了拆除，采用的是先對(duì)這些舊有房屋進(jìn)行拍賣。利用拍賣資金進(jìn)行建設(shè)，建成后房屋數(shù)量在原來基礎(chǔ)上增加一百間，還可繼續(xù)招租。這種舉措既增加了前期的建設(shè)資金，又在房屋建設(shè)前獲得了近一半的穩(wěn)定租房者。同時(shí)，市營公寓在建設(shè)中，考慮到七馬路所在地段商業(yè)比較繁榮的實(shí)際，在市營公寓地下一層設(shè)計(jì)了店鋪、倉庫、食堂、浴室，一層又出租給事務(wù)所。①《大同報(bào)》1934年8月12日，《七馬路市營住宅先拍賣舊房然后建筑》條。這樣既增加了承租者生活的便利性，也可以獲得長期穩(wěn)定的租金和其他商業(yè)收入。

“新京”市營住宅“失”的方面，除了其所體現(xiàn)出來的政治性和日本人官吏、中國人官吏居住條件的差別對(duì)待之外，主要是和市營住宅計(jì)劃作為一次嘗試，在很多方面存在疏失有關(guān)，主要也是兩點(diǎn)：

一是市營住宅租金頗貴，沒有有效抑制“新京”住房租金昂貴的問題。

第一次市營住宅建設(shè)完畢后，以“滿洲”式住宅為例，考慮到借貸還款較多，甲等住宅一開始設(shè)定的租金為50元，乙等為35元，丙等為20元，與市場(chǎng)上正常的租房價(jià)格相比，還要高出不少，因此很多中簽者放棄租住。1934年1月5日，“市公署社會(huì)科”將中簽者棄租的“滿洲”式特甲等三所、甲等一所、乙種九所、丁種十所面向社會(huì)公開招租。②《大同報(bào)》1934年1月15日，《市營住宅因租價(jià)昂貴竟而過?！窏l。迫不得已之下，“新京”市公署不得不調(diào)整市營住宅租金價(jià)格，以期吸引租房者。③《大同報(bào)》1934年5月4日，《市營住宅減租定于本月實(shí)行》條。

二是市營住宅因?yàn)楣て诰o張，出現(xiàn)了房屋質(zhì)量等問題。

第一次市營住宅建設(shè)完成之后，房屋設(shè)備不全的問題就立刻凸顯出來，以“滿洲”式丁種住宅為例進(jìn)行說明：

“該項(xiàng)住宅工程雖然竣工，亦不能稱為完備，不但無院墻，且門前凹凸不平，丁種住宅屋內(nèi)之土地及火坑，多有裂隙，因是，多有欲退租者?！雹堋洞笸瑘?bào)》1933年12月23日，《市營住宅之承租戶因設(shè)置未善多為遷入》條。

市營住宅房屋質(zhì)量問題還體現(xiàn)在，市署以收取租金為目的，對(duì)氣候因素未加考慮，1933年年底交房時(shí)，因?yàn)樘旌貎?，屋?nèi)墻壁上結(jié)有數(shù)寸冰霜，已經(jīng)不便于使用，但勉強(qiáng)遷入者在屋內(nèi)生活取暖時(shí)，又造成了屋內(nèi)墻壁融化的問題，《大同報(bào)》對(duì)這類情況的報(bào)道十分生動(dòng)：

“屋內(nèi)之冰霜遇熱后，始而若雪片紛飛，繼而如雨之滴降，結(jié)果頂棚墻壁之表面上所抹之白灰，亦因冷熱關(guān)系，遂又演成大掉白灰片之慘狀。”⑤《大同報(bào)》1933年8月8日，《竣工未及半載之市營住宅竟?fàn)枌掖伟l(fā)現(xiàn)破壞》條。

到了夏天雨季來臨時(shí)，又出現(xiàn)了新的問題，在上文提到的同一篇報(bào)道中又指出雨季面臨的房屋問題：“時(shí)在七月七八日，即以東三馬路之十六所丁種市營住宅而論，其火炕坍塌著有十三四所之多，約占十分之九”。正是因?yàn)橛羞@樣的問題存在，考慮到“新京”其他機(jī)構(gòu)，如“滿鐵社宅”等建筑的規(guī)劃建造，“新京”市公署開始允許私人在經(jīng)過申報(bào)批準(zhǔn)后建造住宅。⑥《都市欄：二、市民新建房屋》，見《“新京”特別市公報(bào)》第4號(hào)。軍政機(jī)構(gòu)和商業(yè)機(jī)構(gòu)員工宿舍的修建和私人住宅的興修，加上市營住宅建造的275 所住宅和數(shù)百間公寓，到1935年初，“新京”住宅困難的情況暫時(shí)得到了一定緩解，執(zhí)行了兩次的市營住宅計(jì)劃遂告暫時(shí)停止。