劉翎艷
摘要:《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》都未明文規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的具體程序。在實(shí)務(wù)中,這種規(guī)定上的空白導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部、登記機(jī)構(gòu)與其他部門對不予受理、不予登記情形的不同理解,進(jìn)而導(dǎo)致實(shí)務(wù)中的矛盾,筆者認(rèn)為有必要出臺(tái)相關(guān)規(guī)定,對不動(dòng)產(chǎn)登記程序予以明確。
關(guān)鍵詞:不動(dòng)產(chǎn)登記程序;不予受理;不予登記
中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:B
文章編號:1001-9138-(2019)07-0052-53 收稿日期:2019-06-18
不動(dòng)產(chǎn)登記具有物權(quán)變動(dòng)的法律效力,具有公信力和公示力,因而不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性和準(zhǔn)確性非常重要,只有細(xì)致、科學(xué)、合理的登記程序,才能保證不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)和準(zhǔn)確。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下稱《條例》)第3章對登記程序作了詳細(xì)的規(guī)定,第14條至第16條的內(nèi)容是對當(dāng)事人提出登記申請的規(guī)定,第17條至第18條的內(nèi)容是對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理的規(guī)定,第19條至第20條是對不動(dòng)產(chǎn)登記審核的規(guī)定,第21條至第22條是對不動(dòng)產(chǎn)登記登簿的規(guī)定?!稐l例》雖未明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記程序,但從條文規(guī)定的內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)《條例》將不動(dòng)產(chǎn)登記程序劃分為申請、受理、審核、登簿四個(gè)階段,且詳細(xì)規(guī)定了每一階段中當(dāng)事人、登記機(jī)構(gòu)應(yīng)履行的事項(xiàng)。
按照不動(dòng)產(chǎn)登記的工作流程,受理工作人員在窗口收取并查驗(yàn)申請人的申請材料,符合登記條件的予以受理,出具書面受理單,不符合登記條件的應(yīng)當(dāng)即時(shí)出具不予受理告知書,按照《條例》第17條第2款的規(guī)定,“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的,視為受理?!倍欠裼枰缘怯浀臎Q定是在受理之后,記載于登記簿之前的審核階段作出的,審核人員認(rèn)為登記申請符合登記條件的,將申請登記的事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,登記事項(xiàng)自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生法律效力。審核人員認(rèn)為登記申請不符合登記條件,應(yīng)當(dāng)出具不予登記告知書,書面告知申請人。
某登記機(jī)構(gòu)在受理階段發(fā)現(xiàn)申請人申請登記的不動(dòng)產(chǎn)存在尚未解決的權(quán)屬爭議,于是出具不予受理告知書,告知申請人不予受理的原因是該不動(dòng)產(chǎn)存在尚未解決的權(quán)屬爭議。申請人不服,向法院提起訴訟。法院審理后認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具不予受理告知書的行為不當(dāng)。法院認(rèn)為按照《條例》第22條的規(guī)定:“登記申請有下列情形之一的,不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記,并書面告知申請人:(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;(三)申請登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形?!钡怯洐C(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具不予登記告知書,存在尚未解決的權(quán)屬爭議的情形屬于不予登記的情形,不屬于《條例》第17條列明的不予受理的情形:申請材料不齊全或者不符合法定形式的;申請登記的不動(dòng)產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的。
登記機(jī)構(gòu)遇到《條例》第22條規(guī)定的不予登記的情形,能否出具不予受理告知書呢?第一種觀點(diǎn)認(rèn)為受理階段只能按照《條例》第17條規(guī)定的情形操作,即使存在違反相關(guān)法律規(guī)定的情形,也要在審核階段作出。筆者認(rèn)為這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的,違反相關(guān)法律規(guī)定就是不符合登記條件,在受理階段登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)這樣的情況下應(yīng)即時(shí)作出不予受理的決定,并書面告知當(dāng)事人;第二種觀點(diǎn)認(rèn)為在受理階段發(fā)現(xiàn)了不予登記的情形,應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定,出具不予登記告知書。這種觀點(diǎn)確實(shí)符合《條例》的條文規(guī)定,但是按照《條例》對登記程序的劃分,這種做法混淆了受理和登記兩個(gè)程序。在受理階段發(fā)現(xiàn)《條例》第22條規(guī)定的情形,登記機(jī)構(gòu)出具不予登記告知書,在審核階段發(fā)現(xiàn)《條例》第17條規(guī)定的情形,登記機(jī)構(gòu)出具不予受理告知書,這樣的做法顯然使得登記程序出現(xiàn)混亂。筆者認(rèn)為在受理階段發(fā)現(xiàn)不符合登記條件的,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具不予受理告知書,告知當(dāng)事人不予受理的理由,這符合登記工作高效的要求。如果登記機(jī)構(gòu)出具不予受理告知書的行為被有關(guān)部門確認(rèn)違法,追責(zé)時(shí)應(yīng)當(dāng)由受理部門的工作人員擔(dān)責(zé),如果登記機(jī)構(gòu)出具不予登記告知書的行為被確認(rèn)違法,追責(zé)時(shí)應(yīng)由登記審核人員擔(dān)責(zé),這符合職責(zé)明確的要求。受理和審核的工作要求有所不同,受理人員要負(fù)責(zé)核驗(yàn)當(dāng)事人身份證件;比對材料原件,核驗(yàn)材料的真實(shí)性;要詢問當(dāng)事人相關(guān)事項(xiàng);見證當(dāng)事人親筆簽名等,審核人員要審核規(guī)定的環(huán)節(jié)如實(shí)地查看、公告等有無遺漏,各環(huán)節(jié)的收件材料是否齊全、充分等。無論受理階段還是審核階段,發(fā)現(xiàn)不符合登記條件的,都應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知當(dāng)事人,不能割裂登記程序,機(jī)械地理解相關(guān)規(guī)定相互推諉。
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(征求意見稿)》中曾規(guī)定:“不動(dòng)產(chǎn)登記,應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行,法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外:(一)申請;(二)受理;(三)審核;(四)登簿?!弊罱K頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》刪除了該條款。筆者認(rèn)為有必要明確登記程序,避免人為割裂登記程序。對于登記程序的理解,也需要登記機(jī)構(gòu)與司法機(jī)關(guān)溝通一致,避免出現(xiàn)司法判決與登記實(shí)務(wù)的矛盾。