孟慶杰

摘要：房地產(chǎn)市場的區(qū)域特征，使政府在調(diào)控時的側(cè)重點不同，但也有其共性。通過對新疆、陜西、重慶和黑龍江房地產(chǎn)市場影響因素的實證分析，驗證了房地產(chǎn)市場的主要影響因素及程度，指出欠發(fā)達地區(qū)保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵是大量引進人才、強化保障性住房建設、調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和擴大地方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場;區(qū)域性;實證

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0038-41 收稿日期：2019-05-22

房地產(chǎn)市場是區(qū)域性市場，適度的區(qū)域分析能更真實地反映房地產(chǎn)市場信息。目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析按東部、中部和西部三個區(qū)域，范圍過大，尤其是西部地區(qū)，各省地理位置、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟水平差異較大。本文通過對不同省份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積的影響因素進行實證性分析，以期找出類似地區(qū)房地產(chǎn)市場影響因素的差異，為提高房地產(chǎn)資源有效配置和房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控提供具體明確的參考數(shù)據(jù)。

1區(qū)域選擇和數(shù)據(jù)來源

1.1區(qū)域選擇

區(qū)域選擇主要考慮涉及國家“一帶一路”戰(zhàn)略的省份，為涉及省份的房地產(chǎn)市場提供數(shù)據(jù)參考，提高沿線區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平，為國家戰(zhàn)略實施創(chuàng)造更多的條件，首先選擇國家“一帶一路”經(jīng)濟帶核心區(qū)的新疆;其次選擇面向中亞、南亞、西亞的通道、物流樞紐和人文交流基地的陜西;再次選擇開通中蒙俄經(jīng)濟走廊、中東鐵路、哈歐班列、向北開發(fā)的重要窗口黑龍江;最后將涉及“一帶一路”規(guī)劃的內(nèi)陸省份重慶作為區(qū)域性影響的分析對象。從位置上看新疆和陜西地處西北，黑龍江地處東北，重慶地處內(nèi)陸地區(qū)。西北地區(qū)房地產(chǎn)市場不夠活躍，東北受老舊工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展影響較大，房地產(chǎn)市場也不夠活躍;重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為平穩(wěn)，又是西部開發(fā)開放重要支撐，具有較大的借鑒作用。新疆、陜西和黑龍江都具有形成國際物流中心的前提條件，外部經(jīng)濟環(huán)境具有一定類似性。

1.2數(shù)據(jù)來源

由于所采用數(shù)據(jù)為各省房地產(chǎn)具體數(shù)據(jù)，實地調(diào)研數(shù)據(jù)無法證明其公信力，因此選用2000-2017年各省公開發(fā)布的統(tǒng)計年鑒和各省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)。

2研究方法及模型構(gòu)建

本文利用各省統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行實證分析，主要分析影響房地產(chǎn)市場中供給與需求的影響程度及方向。本文選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資（tz）和房地產(chǎn)銷售面積（mj）作為分析對象，選擇房屋銷售均價（jj）、土地供應量（gyl）、城鎮(zhèn)人均可支配收入（sr）、人口數(shù)量（rk）作為影響因素分析。以房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售面積分別為因變量，影響因素中的房屋銷售均價、土地供應量、城鎮(zhèn)人均可支配收入和各省人口數(shù)量為自變量建立多元回歸模型，利用eIvew軟件進行描述性統(tǒng)計、自變量系數(shù)的檢驗，以確定房地產(chǎn)市場供給與需求的影響因素及程度。建立基本模型如下

Y=a+b1*x1+b2*x2+b3*x3+b4*x4

設房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)銷售面積分別為因變量，土地供應量、當?shù)厝丝跀?shù)量、銷售均價和城鎮(zhèn)可支配收入為自變量，b1、b2、b3、b4分別代表多元回歸模型的回歸系數(shù)。

2.1房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析

通過eivew軟件對統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行分析和驗證，得出以房地產(chǎn)開發(fā)投資為因變量的回歸方程如表1所示。

從影響程度上分析，新疆的房地產(chǎn)開發(fā)投資均受土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入的影響，其中人口數(shù)量正向影響最大，其次是房屋均價和土地供應量，但人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響呈反向相關(guān);陜西房地產(chǎn)開發(fā)投資受土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入的影響，其中人口數(shù)量正向影響最大，其次是房屋均價和收入，土地供應量的影響很小;重慶的房地產(chǎn)開發(fā)投資影響因素相同，受土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入的影響，人口數(shù)量和人均可支配收入的影響較大;黑龍江房地產(chǎn)開發(fā)投資受土地供應量和人口數(shù)量影響，影響程度基本一致，銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入沒有通過回歸檢驗。

從影響方向上分析，新疆的土地供應量、銷售均價和人口數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響呈正相關(guān)，但影響程度較小，人口數(shù)量的影響程度較大，人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資呈負相關(guān)，說明新疆的土地供應、人口數(shù)量、銷售均價都能推動房地產(chǎn)開發(fā)投資，人口數(shù)量的推動作用是最大的，保持穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)投資應引進大量人才。人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)影響呈負相關(guān)，與國內(nèi)對房地產(chǎn)供應市場的研究結(jié)論相悖;陜西的人口數(shù)量、土地供應量、銷售均價和城鎮(zhèn)人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響均呈正相關(guān)，陜西人口數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響在三個省份中最大，銷售均價影響其次。陜西西安近期大規(guī)模招聘人才保障了未來房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，推高了2017年至2018年西安房價的走勢;重慶的土地供應量、銷售均價和人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響呈正相關(guān)，人口數(shù)量和人均可支配收入的影響較大，人口數(shù)量的影響呈負相關(guān)，與國內(nèi)研究結(jié)論相悖;黑龍江土地供應量和人口數(shù)量對投資影響呈反向相關(guān)，另外兩個影響因素未通過回歸檢驗，與國內(nèi)研究結(jié)果相悖。

2.2房地產(chǎn)銷售面積的影響因素分析

通過eivew軟件對統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析和驗證，以房地產(chǎn)銷售面積為因變量的回歸方程如表2所示。

從影響程度上分析，新疆房地產(chǎn)銷售面積受人口數(shù)量、城鎮(zhèn)人均可支配收入和銷售均價的影響，人口影響程度最大，其次是人均可支配收入和銷售均價，土地供應量的影響最小;陜西房地產(chǎn)銷售面積受土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和人均可支配收入的影響，人口影響最大，銷售均價和人均可支配收入其次，土地供應量的影響最小;重慶房地產(chǎn)銷售面積受人口數(shù)量、銷售均價和人均可支配收入的影響，人口數(shù)量的影響最大，銷售均價和人均可支配收入影響較小，土地供應量未通過回歸方向檢驗;黑龍江銷售面積受土地供應量、人口數(shù)量和人均可支配收入影響，人口數(shù)量的影響最大，人均可支配收入的影響次之，銷售均價的影響最小。從影響方向上分析，新疆的人口數(shù)量、土地供應量和銷售均價對房地產(chǎn)銷售面積影響呈正相關(guān)，人均可支配收入呈負相關(guān)，與國內(nèi)房地產(chǎn)市場研究不一致;陜西省土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和人均可支配收入對銷售面積的影響均呈正相關(guān);黑龍江土地供應量、人口數(shù)量、銷售均價和人均可支配收入對銷售面積影響正相關(guān);重慶的人口數(shù)量和人均可支配收入對銷售面積影響呈正相關(guān)，銷售均價呈負相關(guān)，土地供應量未通過方程的回歸檢驗。

3對比分析

通過對四地房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響因素分析，影響較大的是人口數(shù)量，其次是銷售均價，土地供應量的影響最小。重慶和黑龍江的人口數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)投資呈負相關(guān)。從人口結(jié)構(gòu)看，重慶60歲以上人口2011年末占17.25%，預計到2020年達19%。黑龍江65歲以上比率從1996年的5%增長到2017年的16%，老齡化比率過高，人口數(shù)量從2000年的3807萬人到2017年的3788.7萬人在逐漸下降;同時其房地產(chǎn)開發(fā)投資從2013年至2017年末持續(xù)下降，導致回歸分析出現(xiàn)異常。其他省份人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響呈正相關(guān)，新疆的城鎮(zhèn)人均可支配收入持續(xù)增長，由于政府去庫存化政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)投資近三年在持續(xù)下降，導致人均可支配收入對房地產(chǎn)開發(fā)投資呈負相關(guān)。

對四省份銷售面積影響因素分析，影響最大的是人口數(shù)量，其次是銷售均價，土地供應量的影響最小，新疆人口數(shù)量影響是最顯著的。重慶市房價在不限購不限貸情況下，從2012年至2016年上漲了12%，近10年銷售面積僅2008年及2012年出現(xiàn)下降，2008年出現(xiàn)負增長，十二五期間重慶保障性住房達214萬套，對政府調(diào)控房地產(chǎn)市場起到較好作用。2017年6月到2018年6月，由于政府調(diào)整房地產(chǎn)市場政策，房屋銷售均價從7500元/m2上升到12000元/m2，銷售價格的極度變化使重慶的銷售均價對銷售面積影響呈負相關(guān)。黑龍江的銷售均價未通過回歸檢驗，銷售面積從2012年持續(xù)下降至2016年末，黑龍江保障性住房在十二五期間達205萬套，對銷售均價的影響較大，銷售均價從4067元/m2升到5294.5元/m2，與銷售面積走勢發(fā)生很大的背離。陜西省十二五期間保障性住房達210萬套，銷售均價從4949.2元/m2上升到5471.45元/m2，增長了10%，房地產(chǎn)價格較為穩(wěn)定。新疆十二五期間保障性住房達168萬套，占房地產(chǎn)市場比達27%，十三五期間再增加127.32萬套，城鎮(zhèn)人均可支配收入在持續(xù)增長，保障性住房的比率較高，導致人均可支配收入對銷售面積的影響偏差。

陜西和新疆都屬“一帶一路”核心發(fā)展區(qū)域，陜西的影響因素分析與國內(nèi)研究結(jié)論一致，陜西人均可支配收入水平與新疆一致，但陜西人口比新疆人口多57%，陜西GDP是新疆的2倍。說明人口數(shù)量和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平是房地產(chǎn)市場的主要因素。重慶政府對房地產(chǎn)調(diào)控的效率較高，證明政府對房地產(chǎn)市場的適度調(diào)控是非常必要的，因為政府是土地資源的所有者。黑龍江省的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、當?shù)仄髽I(yè)規(guī)模較小，發(fā)展主業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，導致人均可支配收入在四省份中最低。人均可支配收入在房地產(chǎn)開發(fā)投資回歸分析中未通過方程回歸檢驗，在房地產(chǎn)銷售面積影響中也較小，說明較低的人均可支配收入不足以對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。黑龍江省調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高人均可支配收入水平是促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的必要條件之一。

4結(jié)論

實證分析結(jié)果說明各區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素類似，只是區(qū)域特征導致影響程度不同。人口數(shù)量對四省份房地產(chǎn)市場的影響最大，2017年四省份老齡化率均超過15%，重慶和黑龍江房地產(chǎn)開投資實證分析中由于老齡化率較高，人口數(shù)量對房地產(chǎn)開發(fā)投資呈負相關(guān)，人口老齡化對房地產(chǎn)市場的影響在加深。

新疆和陜西的首要任務都是大量引進人才，增加人口數(shù)量;重慶和黑龍江應通過加大城鎮(zhèn)化率調(diào)整人口結(jié)構(gòu)。其次是大力發(fā)展保障性住房，增加保障性住房是調(diào)整房地產(chǎn)銷售均價的有效手段;同時調(diào)整房地產(chǎn)市場的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，適度減少前期投資，加大后期物業(yè)管理投資，達到減少空置率、盤活房地產(chǎn)市場資源的目的;最后由政府主導整合本地房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金效率，為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場創(chuàng)造條件，實現(xiàn)房子是用來住的根本目標。