謝長(zhǎng)玉

近些年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)公司的急速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模變得越來(lái)越規(guī)范，但一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)狀況和以前相比卻越來(lái)越不容樂(lè)觀，甚至有的公司出現(xiàn)了虧損并有更嚴(yán)重的趨勢(shì)。在這樣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了能良好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)效益，及時(shí)地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，公司的管理者能夠?qū)嵤┣‘?dāng)?shù)挠行Т胧﹣?lái)避開，我認(rèn)為完全有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析防范，來(lái)供其進(jìn)行參考。

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭如日中天，但由于我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究仍然有些欠缺。存在企業(yè)普遍對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠關(guān)注，認(rèn)識(shí)不足，并且現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警及防范措施不夠嚴(yán)密等缺點(diǎn)，仍需要對(duì)這一行業(yè)深入分析。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，盲目舉債

一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資需要大批資金，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法地向各大銀行貸款或向其他知名企業(yè)借款，因此這種舉債具有極大的盲目性，并沒(méi)有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)是否本身具有一定的償債能力。另一方面，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)伴隨負(fù)債經(jīng)營(yíng)而出現(xiàn)。在其他條件不變的情況下，負(fù)債越多，利息支出越大，財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)也就相應(yīng)越大，即財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)越明顯，這便是企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的直接因素。雖然負(fù)債帶來(lái)的杠桿效應(yīng)可以在一定程度上給企業(yè)帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，但是負(fù)債比率過(guò)高，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)便會(huì)因此加大。

（二）財(cái)務(wù)管理環(huán)境的復(fù)雜性

企業(yè)內(nèi)部在資金管理、資金使用和利潤(rùn)分配方面存在管理不當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象，資金的使用效率不斷降低，使得整個(gè)企業(yè)資金的安全性和完整性沒(méi)法得到良好的保障。在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過(guò)程中經(jīng)常會(huì)有這種情況：不同財(cái)務(wù)分析方法得出來(lái)的結(jié)論不同，甚至相差甚遠(yuǎn)。這時(shí)就需要決策人員進(jìn)行判斷看哪一個(gè)方案較可行和哪個(gè)方法更科學(xué)，所以財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的另一成因是企業(yè)內(nèi)部大量財(cái)務(wù)人員的判斷導(dǎo)致了復(fù)雜的財(cái)務(wù)管理環(huán)境。

（三）宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素

我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，但各項(xiàng)法律制度、經(jīng)濟(jì)政策并沒(méi)有跟上當(dāng)今高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)重點(diǎn)調(diào)控的幾大行業(yè)之一，幾乎每年都會(huì)出臺(tái)一些有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，這時(shí)候很多企業(yè)都會(huì)感覺(jué)無(wú)從下手，到最后就只能消極被動(dòng)地接受結(jié)果。另外一些偶然因素的巨大破壞，例如：地震、臺(tái)風(fēng)、沙塵暴、火災(zāi)、安全事故等自然災(zāi)害和突發(fā)事件會(huì)對(duì)企業(yè)的項(xiàng)目工程建設(shè)帶來(lái)不可估量的損失。所以在這種不確定因素太多的條件下，與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)便會(huì)因此受到較大的沖擊。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，盲目投資

受2009年政策利好、信心恢復(fù)等因素的影響，只要是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)在很長(zhǎng)的一段時(shí)間里都盈利了不少，對(duì)此一些管理者認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)凈賺不賠的領(lǐng)域，這從側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的另一個(gè)重要原因，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒(méi)有在事前從項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資報(bào)酬率、國(guó)家法律政策各方面進(jìn)行全方位科學(xué)的系統(tǒng)分析，也沒(méi)有進(jìn)行大樣本大范圍的市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致最終決策缺乏可靠的依據(jù)，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略

（一）強(qiáng)化成本控制，提高盈利能力

在開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)明確上下級(jí)分級(jí)的成本費(fèi)用，將成本核算對(duì)象劃分為若干類型。在策劃與監(jiān)督方面，房地產(chǎn)企業(yè)要理順自身與各個(gè)客戶之間的關(guān)系，篩選優(yōu)質(zhì)客戶，并與之維持長(zhǎng)期、穩(wěn)定的合作關(guān)系，梳理工作流程，實(shí)行成本責(zé)任制。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門要定期抽查各個(gè)項(xiàng)目的資金使用狀況與項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決項(xiàng)目建設(shè)中的問(wèn)題。重視經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，保持企業(yè)健康穩(wěn)健發(fā)展，慎重投資，以免資金鏈因企業(yè)擴(kuò)展速度過(guò)快而斷裂，進(jìn)而出現(xiàn)資金缺口，這樣才能將資金真正用于能夠創(chuàng)造利潤(rùn)的項(xiàng)目上。

（二）強(qiáng)化應(yīng)收賬款管理，提高資產(chǎn)質(zhì)量狀況

應(yīng)收賬款作為企業(yè)的資產(chǎn)，是企業(yè)增加銷售和盈利的投資，比如壞賬成本、管理成本、機(jī)會(huì)成本等等。企業(yè)資金中有很大一部分都是應(yīng)收賬款，這會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)投資其他項(xiàng)目的計(jì)劃和進(jìn)度。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要充分意識(shí)到管理應(yīng)收賬款的重要性，保持敏銳的市場(chǎng)洞察力;另外，還要注重管理貨款回收，適當(dāng)增加預(yù)收賬款在回收資金中的占比。

（三）控制資金預(yù)算，改善償債能力

資金預(yù)算能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門的資金分配進(jìn)行協(xié)調(diào)和合理規(guī)劃，使資金用于該用的地方，以免出現(xiàn)資金冗余的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)這項(xiàng)財(cái)務(wù)工作保持高度重視，并建立相應(yīng)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)措施，使資金在采購(gòu)環(huán)節(jié)盡可能實(shí)現(xiàn)間接融資。受金融危機(jī)影響，銀行收縮房貸，銀行信貸為主的融資手段受到一定制約。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好時(shí)機(jī)，挖掘潛在融資渠道，采用多元融資手段。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)融資規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、融資方式等實(shí)現(xiàn)計(jì)劃統(tǒng)籌安排，增強(qiáng)企業(yè)的融資能力，降低企業(yè)短期資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，培養(yǎng)核心管理團(tuán)隊(duì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)高低將影響企業(yè)財(cái)務(wù)管理的效率。要解決財(cái)務(wù)問(wèn)題，首先就要引進(jìn)一批優(yōu)秀的財(cái)務(wù)人員，這些人才也是企業(yè)強(qiáng)化自身競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵，引進(jìn)之后，企業(yè)還要針對(duì)他們開展培訓(xùn)活動(dòng)，使其能在變化的環(huán)境下能勝任企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作，為良好的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)管理打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)逐年下降的環(huán)境下，只有通過(guò)科學(xué)的現(xiàn)代企業(yè)管理制度、集體主義的團(tuán)隊(duì)精神和專業(yè)化的職業(yè)經(jīng)理人，房地產(chǎn)企業(yè)才能盈利和發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮的表象之下，仍然有很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)存在。如果企業(yè)仍然不給予足夠的重視，市場(chǎng)中的矛盾擴(kuò)大到一定的程度，可能會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的危害，甚至?xí)绊懙秸麄€(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境。（作者單位：徐州珍寶島房地產(chǎn)有限公司）