付強(qiáng) 邱永輝

摘要：在中關(guān)貿(mào)易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市場交易成本結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性與異質(zhì)性，采用重點(diǎn)城市對標(biāo)法，利用Numbeo國際房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，對中美房價(jià)及其背后的因素進(jìn)行比較研究。研究發(fā)現(xiàn)，（1）美國房屋持有成本更高，但是中國的平均房價(jià)超過美國。（2）中國的房價(jià)收入比是美國的八倍多。美國的房屋租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國。（3）北京的平均房價(jià)高于紐約，但是紐約房屋最高價(jià)格達(dá)到北京的三倍以上，市中心外圍的房價(jià)明顯低于北京市中心外圍。這些實(shí)證結(jié)果廓清了中關(guān)房價(jià)的高低，體現(xiàn)出中國房屋資源與收入的極端不均衡性，背后則暗藏中美房屋制度與文化的巨大差異，這為政府穩(wěn)定房價(jià)政策提供了新思路：降低房屋交易環(huán)節(jié)成本，增加房屋持有環(huán)節(jié)成本;充分利用現(xiàn)有租賃房屋，加強(qiáng)租賃房屋設(shè)施設(shè)備和公共服務(wù)建設(shè)，完善相關(guān)制度體系，從而抑制房價(jià)。

關(guān)鍵詞：中美房價(jià);平均房價(jià);房價(jià)收入比;租金房價(jià)比

中圖分類號：F726 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）04-0010-19 收稿日期：2019-01-16

1中美住房價(jià)格比較的挑戰(zhàn)

隨著中國經(jīng)濟(jì)近40年的快速發(fā)展，在城鎮(zhèn)化和居民收入倍增的推動下中國房價(jià)持續(xù)攀升。北京、上海、深圳等逐漸崛起為與紐約、巴黎、東京等比肩的國際大都市。這些城市房價(jià)亦跟隨城市發(fā)展扶搖直上，甚至大有超越之勢。關(guān)于中美房價(jià)的探討亦眾說紛紜。同于房地產(chǎn)市場具有復(fù)雜性，中美房價(jià)比較面臨諸多困難。從統(tǒng)計(jì)方法來看，較大的區(qū)域差異使得橫向整體比較極易受到極端值的影響，使得刻畫欠缺客觀性。另外，由于統(tǒng)計(jì)口徑的差異以及避稅等行為的影響，統(tǒng)計(jì)價(jià)格不一定能反映真實(shí)交易價(jià)格。這導(dǎo)致中美房價(jià)比較可行性降低。從房屋制度來看，中美房屋售價(jià)有使用面積和建筑面積的不同，中國房價(jià)需要除以得房率才能與美國房價(jià)相比較。尤其是中美土地和稅收制度差異較大。一方面美國土地私有制度，房屋產(chǎn)權(quán)為永久產(chǎn)權(quán);而中國普通住宅房屋產(chǎn)權(quán)為70年，這導(dǎo)致中美房價(jià)橫向比較的邏輯起點(diǎn)不同;另一方面，美國房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)較重，房屋持有成本高。而中國房屋交易稅費(fèi)集中在交易環(huán)節(jié)，而且較低。這一差異暗示持有一套美國房屋的真實(shí)價(jià)格比交易價(jià)格要高得多。從房屋產(chǎn)品來看，房屋特征值多個(gè)維度的差異，住房并非均質(zhì)化的商品，住房的屬性存在多個(gè)維度，其中很多屬性并不容易進(jìn)行量化，例如公寓與別墅不同產(chǎn)品的異質(zhì)性，這些都為比較中美房價(jià)增加了難度。

1.1中美房屋市場差異

1.1.1住房文化差異

由于農(nóng)業(yè)國家安土重遷的文化傳統(tǒng)，每個(gè)中國人都渴望有一套屬于自己的房子。由于住房承載了教育、醫(yī)療和社保等眾多資源，又進(jìn)一步推升了中國人住房擁有率。中國社會科學(xué)院社會學(xué)研究所于2013年6月至10月，開展了第四次“中國社會狀況綜合調(diào)查”，調(diào)查結(jié)果為家庭住房自有率達(dá)到93.5%。而美國房屋擁有率從20世紀(jì)80年代以來一直維持在63%-69%。個(gè)人住房擁有率的不同對中國和美國住房租賃市場產(chǎn)生影響。美國租賃需求的旺盛推升了租金收益。

1.1.2區(qū)域差異

中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展極為不平衡。中國的城市和農(nóng)村、東部和西部、學(xué)區(qū)和非學(xué)區(qū)差異較大。東西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展相差較大，房價(jià)也相差較大，西安作為西部較大的城市之一，平均房價(jià)也只有8488元/平方米，而東部大部分三四線城市的房價(jià)都已經(jīng)超過1萬，南京的平均房價(jià)更是超過2萬。美國城市和鄉(xiāng)村以及各個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為平衡。美國除西部舊金山硅谷一帶，中西部經(jīng)濟(jì)較東北部發(fā)展相對較差，因此美國房價(jià)東北部高于中西部，但是這種差異完全沒有中國那么大。除了紐約、舊金山等大城市房價(jià)較高以外，其他城市房價(jià)普遍較為均衡。這就導(dǎo)致在比較全國平均房價(jià)受到個(gè)別極端值的影響，使得刻畫不客觀。

1.1.3中美房屋面積計(jì)算方法不同

中國是按照建筑面積計(jì)價(jià);美國是按照使用面積計(jì)價(jià)。例如，在美國，別墅的地下室如果沒有裝修過，就不能作為居住面積計(jì)算在內(nèi)，陽臺、車庫都不能計(jì)入面積。居住面積必須是室內(nèi)居住可用面積。而在中國房子面積計(jì)算的是建筑面積。因此而派生出了另一個(gè)新名詞：得房率。所謂得房率就是實(shí)際居住面積和建筑面積之比。如今中國公寓的得房率越來越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多時(shí)候，中國房子把陽臺等地都要算入總面積之內(nèi)。

由此可見，如果要比較中美房價(jià)，那么中國的單位每平方米房價(jià)，必須除以得房率。一套100平方米中國公寓，只能和美國一套70平方米的公寓相比。從價(jià)格上來算，一套中國公寓價(jià)格是單位每平方米20000元，得房率為70%，按照美國以及世界其他地區(qū)通用計(jì)算單位面積標(biāo)準(zhǔn)，中國單位面積房價(jià)應(yīng)該為20000/70%=28571元。以世界通用統(tǒng)計(jì)算法來看，中國的每平方米單位房價(jià)從面積角度來說，至少被低估了30%。因此對比中美房價(jià)的時(shí)候，按單位面積房價(jià)/70%計(jì)算中國單位面積真實(shí)房價(jià)。

1.1.4中美土地制度和稅收制度差異

從產(chǎn)權(quán)上看，中國普通住宅房屋產(chǎn)權(quán)為70年;美國房屋為永久產(chǎn)權(quán)。這一基本事實(shí)之差異決定了中美房價(jià)比較起點(diǎn)和背后邏輯的不同。

從交易成本和持有成本看，買房的實(shí)際成本是房價(jià)加稅費(fèi)，中國的稅費(fèi)主要在流通交易環(huán)節(jié)，美國的稅費(fèi)主要在持有環(huán)節(jié)（見表1）。所以后者看上去便宜，可能未來支出很大，實(shí)際購房成本被低估。

一方面，中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系一共就9個(gè)稅種組成，其中只有2個(gè)（房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅）是針對房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的，剩下7個(gè)都是針對流轉(zhuǎn)交易環(huán)節(jié)。而且房產(chǎn)稅也只是在上海和重慶試點(diǎn)，并沒有全面推出。對于中國購房者，稅費(fèi)成本主要集中在契稅、增值稅及附加和房屋維修基金等交易環(huán)節(jié)。另一方面，美國有房產(chǎn)稅，也就是持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這部分稅負(fù)負(fù)擔(dān)不容小覷，應(yīng)該納入房價(jià)對比的重要考慮范圍。

1.1.5房屋特征的差異

由于房地產(chǎn)市場具有復(fù)雜性，住房并非均質(zhì)化的商品，住房的屬性存在多個(gè)維度，其中很多屬性并不容易進(jìn)行量化。例如，位置、大小和年齡是可以觀測得到的屬性，而建筑質(zhì)量和設(shè)計(jì)、對客戶的吸引力和舒適度等卻無法直接觀測。這增加了中美房價(jià)比較的困難性。

從房屋類型來看，中國城市住宅包括板樓、高層、聯(lián)排和獨(dú)棟四種類型，以高層為主，板樓次之，聯(lián)排和獨(dú)棟較少;美國城市住宅則以獨(dú)棟別墅為主，占近75%的比例，聯(lián)排占9%左右，公寓占11%左右。

可以看出在美國買房子，別墅是主流，而非公寓。因?yàn)槊绹青l(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距不大，交通設(shè)施完善，所以大部分人選擇在郊區(qū)買別墅或者建別墅。一部分工薪族住在市中心的公寓樓。由于美國土地是永久產(chǎn)權(quán)，因此美國公寓樓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)一般為共有產(chǎn)權(quán)。公寓樓出租的情況較為普遍。而美國獨(dú)棟別墅至少三臥起，聯(lián)體別墅兩臥起。臥室越多，自然價(jià)格也就越大。同一個(gè)區(qū)域內(nèi)，房子價(jià)格不是采用國內(nèi)的面積乘以單位價(jià)格來計(jì)算，而是和臥室數(shù)量成正比。此外，別墅外的花園土地面積越多，總價(jià)也會越大。由于美國實(shí)行的是購房者土地永久擁有，因此室外花園面積對別墅總價(jià)有很大影響。

從新房和二手房來看，由于美國現(xiàn)代城市發(fā)展早，大部分房屋建筑年代久遠(yuǎn)，二手房比新房多。2016年，美國新建筑增加了117萬套，比2015年增加了5.6%，實(shí)現(xiàn)連續(xù)7年增長，但還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于20世紀(jì)80-90年代的水平。過去10年美國住房完工量僅為900萬套，比上世紀(jì)70年代后10年少了400多萬套（JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY，2017）。2016年美國新房售價(jià)中位數(shù)近30.7萬美元，2017年同比約上升4.9%。

雖然美國二手房居多，但是美國的二手房維修和保持都比較好，設(shè)施設(shè)備齊全。而中國住房大多建于改革開放后，相對于美國而言，新房較多。

從裝修和家用設(shè)施來看，中國房屋價(jià)格有毛坯房和裝修房的區(qū)別，且主要是毛坯房;美國房屋基本上是裝修房。美國普通中產(chǎn)階級購買的別墅或者公寓，按照國內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)都是精裝修房價(jià)除了包含裝修以外，還包含家用電器及其他設(shè)施設(shè)備。

而在中國買賣房子，如果是新房，需要購房者額外自己掏錢去裝修和購買;如果是二手房交易，往往這些家具等要另外算錢。一般而言，裝修電氣用品等費(fèi)用是中國單位房價(jià)的10%左右。因此比較兩國房價(jià)，本應(yīng)該從美國房價(jià)中剔除這些裝修和設(shè)備費(fèi)用，或者中國房價(jià)必須也加入相應(yīng)的費(fèi)用。但是由于裝修費(fèi)用在計(jì)算時(shí)沒有客觀統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，因此我們不將此加入購房成本。

1.2中美房價(jià)統(tǒng)計(jì)存在的問題與差異

房地產(chǎn)市場屬于雙邊交易，并非在市場集中交易，信息分散。這為信息的收集和真實(shí)性提出了挑戰(zhàn)。尤其是房價(jià)的國別比較在統(tǒng)計(jì)上更是缺乏統(tǒng)一的口徑，不適合橫向的對比。

目前中國房價(jià)統(tǒng)計(jì)主要有百城住宅價(jià)格指數(shù)和70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)。百城住宅價(jià)格指數(shù)是由中國指數(shù)研究院發(fā)布，對象是全國100個(gè)重點(diǎn)城市，數(shù)據(jù)來源于這些城市新房樣本樓盤報(bào)價(jià)均值。另外一個(gè)是統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市住宅價(jià)格指數(shù)，包括新建住宅價(jià)格指數(shù)和二手房價(jià)格指數(shù)。其新建住宅銷售價(jià)格、面積、金額等資料直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù);二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查和典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

目前還沒有統(tǒng)一口徑的全球的官方房價(jià)數(shù)據(jù)。國內(nèi)官方統(tǒng)計(jì)指標(biāo)通常使用的是網(wǎng)簽價(jià)，而網(wǎng)簽價(jià)與市場價(jià)有明顯差異，導(dǎo)致指標(biāo)失真。比如在北京買房，為了避稅，網(wǎng)簽價(jià)通常低于市場實(shí)際價(jià)格。而在其他地方，為了騙貸，網(wǎng)簽價(jià)可能會高于市場價(jià)格。諸多因素導(dǎo)致房價(jià)統(tǒng)計(jì)失真。

美國房價(jià)統(tǒng)計(jì)主要有S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index（標(biāo)普核心邏輯/凱斯-席勒指數(shù)）、U.S.Federal Housing Finance Agency（FHFA，聯(lián)邦住房金融局）統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以及The National Association of REALTORS（NAR，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會）的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。標(biāo)普核心邏輯/凱斯-席勒指數(shù)是衡量美國住宅房地產(chǎn)價(jià)格的主要指標(biāo)，追蹤了全國和20個(gè)大都市地區(qū)住宅房地產(chǎn)價(jià)值的變化。聯(lián)邦住房金融局則對全美以及各州的房屋交易數(shù)據(jù)、平均售價(jià)、個(gè)人房屋消費(fèi)支出、住房擁有率等進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會通過最新的趨勢和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)從業(yè)者所關(guān)心的廣泛話題進(jìn)行研究，包括市場數(shù)據(jù)、商業(yè)、國際、房屋買賣、NAR成員信息和技術(shù)。

國際房價(jià)數(shù)據(jù)庫有國際清算銀行（BIS）和Numbeo兩大統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫。BIS根據(jù)各國平均房價(jià)的趨勢建立指數(shù)，為國際分析師和研究員提供房價(jià)增長信息。Numbeo是全球最大的非官方房價(jià)數(shù)據(jù)庫之一。這些數(shù)據(jù)是通過全球各個(gè)國家和主要城市調(diào)研得到的樣本數(shù)據(jù)和官方數(shù)據(jù)相結(jié)合，經(jīng)處理后得到。Numbeo數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)更新，城市房價(jià)的統(tǒng)計(jì)口徑相對統(tǒng)一。由于BIS采集的是中國國家統(tǒng)計(jì)局信息，而且只包括北京公寓房價(jià)信息;而從私人機(jī)構(gòu)、州政府和聯(lián)邦政府采集全美各種住房的房價(jià)信息。因此在中美房價(jià)比較時(shí)不具有比較性。所以我們采用Numbeo房價(jià)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行比較。

1.3中美房價(jià)比較的方法

盡管存在諸多差異，但中國的城市仍與包括美國在內(nèi)的世界其他城市也有一些相似之處，包括城市向郊區(qū)拓展、黃金地段房屋數(shù)量少、學(xué)區(qū)房廣受歡迎、舊房翻新和中產(chǎn)階級重置房屋，以及非本地的高收入人士購買中心地段房屋等。

針對以上中美房屋情況的異同，在做兩國房價(jià)比較時(shí)，本文采取城市對標(biāo)的方法?；谕唤y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，根據(jù)房屋特征值的匹配，穿透中美真實(shí)房價(jià)及其背后的因素。

因?yàn)殡m然國家差異較大，但最發(fā)達(dá)的城市的功能相同，基本發(fā)揮著金融中心和商業(yè)中心的作用。其次，這些城市的房產(chǎn)的全面市場數(shù)據(jù)更容易獲得。為此本文選擇中國香港、上海、北京、深圳、廣州、杭州與美國紐約、舊金山、洛杉磯、波士頓、芝加哥11個(gè)城市的房價(jià)進(jìn)行比較。

從宏觀上，首先動態(tài)考量兩國最近10年來房價(jià)收入比、房價(jià)租金比、家庭購房杠桿率以及房價(jià)可負(fù)擔(dān)指數(shù)等情況，一方面長時(shí)期能平滑誤差;另一方面能提供一種直觀感受。其次考察對標(biāo)城市的宏觀指標(biāo)，探究中美大都市房價(jià)的差異。

從微觀上，以紐約與北京為對照組，從房屋類別、地理位置兩個(gè)具體的維度構(gòu)建匹配的微觀案例，評價(jià)承載相同資源和功用的同類房屋國別溢價(jià)到底幾何。

2中美房價(jià)的宏觀對比

2.1絕對房價(jià)

2.1.1中國平均房價(jià)比美國高

2000年以來，在快速城鎮(zhèn)化、居民收入增加以及貨幣超發(fā)等因素的共同推動下，中國房價(jià)普遍持續(xù)上漲。尤其是歷經(jīng)2014-2016年的迅猛上升，中國絕對房價(jià)已經(jīng)超過美國。

2007年1月美國房屋平均售價(jià)達(dá)到頂峰，之后直線下降，于2011年觸底反彈之后美國名義房價(jià)普遍回升，2016年房價(jià)上升了5.6%，達(dá)到了近10年的峰值，但是還是比金融危機(jī)前的最高值低15%。目前，美國房價(jià)正在從2007年金融危機(jī)的創(chuàng)傷中逐漸復(fù)蘇，在全美100個(gè)大都市中，有97個(gè)房價(jià)上漲。

根據(jù)Nemubro的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年12月至2018年5月20日，中國城市中心平均房價(jià)達(dá)到4.6萬元每平方米;城市中心以外地區(qū)均價(jià)達(dá)到2.2萬元每平方米;美國市中心每平方米房價(jià)均值為1.5萬元每平方米，市中心以外地區(qū)平均房價(jià)約為1.1萬元每平方米，另本文所有的匯率兌換皆按6.4計(jì)算。

我們對于以上數(shù)據(jù)按照真實(shí)房價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行調(diào)整后，中國城市中心房價(jià)上升至約10311美元每平方米，城市中心以外地區(qū)房價(jià)上升至5002美元;美國市中心房價(jià)上升至2398美元每平方米，城市中心以外地區(qū)房價(jià)上升至1735美元，調(diào)整后中美房價(jià)差距進(jìn)一步加劇。

就城市而言，無論是在中國還是美國，城市分化都很明顯。

中國一線城市和二線城市房價(jià)在2014-2016年房價(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過三四線城市。北京、上海、深圳等城市的絕對房價(jià)更是位列全球前10，廣州位列第12位。而三四線城市由于過度投資、人口和資源向一二線城市轉(zhuǎn)移，去庫存化壓力比較大。尤其是中西部、東北及其他經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，出現(xiàn)房價(jià)需求小于供給的情況。

美國房價(jià)進(jìn)入復(fù)蘇通道，但是各大城市復(fù)蘇的程度有顯著差異，其中只有41個(gè)城市的房價(jià)已經(jīng)超過了此前的高點(diǎn)，而32個(gè)大都市的房價(jià)仍然下跌了15%。房價(jià)遠(yuǎn)低于峰值的地區(qū)，如拉斯維加斯和坦帕這樣的房地產(chǎn)繁榮和蕭條的中心。自2000年以來，而東部和西部沿海地區(qū)房價(jià)經(jīng)通貨膨脹調(diào)整以后的房價(jià)上升超過40%以上，中西部和南部的大部分地區(qū)房價(jià)都經(jīng)歷了嚴(yán)重的衰退。2016年，美國房價(jià)最高的10個(gè)城市的房價(jià)平均為57.5萬美元，尤其是紐約、舊金山等城市房價(jià)漲幅將近房價(jià)最低的10個(gè)城市平均房價(jià)的4倍多。

中美11城市市中心房價(jià)排名依次為香港、北京、上海、深圳、紐約、舊金山、波士頓、洛杉磯、杭州、廣州和芝加哥。按城市中心和城市中心以外地區(qū)比較，香港每平方米房價(jià)都是最高的，分別達(dá)到2.86萬美元和1.79萬美元。

2.1.2中國比美國房價(jià)收入比高

“房價(jià)收入比”是指一個(gè)地方每戶居民的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。房價(jià)收入比指標(biāo)主要用于衡量房價(jià)是否處于居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價(jià)水平與廣大居民白住需求相匹配的程度。盡管房價(jià)收入比是一個(gè)全球通用的指標(biāo)，但其合理范圍卻沒有嚴(yán)格界定。世界銀行1998年對96個(gè)地區(qū)的統(tǒng)計(jì)資料，一般認(rèn)為“合理的住房收入比”為3-6，超過6就可視為泡沫區(qū)。

而根據(jù)國際房價(jià)數(shù)據(jù)庫Numheo，中國2009-2017年房價(jià)收入比比美國高。美國房價(jià)收入比最高值在2009年達(dá)到8.9此后快速跌至2.68，隨后一直到2017年維持在2.16-3.37。而中國在相同時(shí)間段的房價(jià)收入比明顯遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國，平均比值為24.14，近美國的8.44倍。2012年中國房價(jià)收入比達(dá)到峰值29.78，為美國的10倍。這是因?yàn)?000年以來中國房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入增長。2017年中國人均可支配收入達(dá)到8800美元，而美國人均年收入達(dá)到5.8萬美元。人均收入的懸殊直接助推中國房價(jià)收入比高于美國房價(jià)收入比。

就房價(jià)收入比的世界排名看，除2009年和2010年分別位于世界第15位和第11位外，2011年至今中國房價(jià)收入比一直位列世界前10。與此相反，美國2009年和2010年位列世界第32位和68位之外，2011年至今一直在第100名附近或者100名之上。可以看出2009年和2010年美國還在消化2007年房地產(chǎn)次貸危機(jī)造成的泡沫。

北上廣深等一線城市房價(jià)迅速躥升，甚至超過了很多國際大都市，但是工資收入?yún)s滯后于國際大都市的工資收入，導(dǎo)致中國重點(diǎn)城市房價(jià)收入比高于美國重點(diǎn)城市。全球房價(jià)收入比排名中，中國香港、北京、上海和深圳都擠進(jìn)前10。在中國香港、北京、上海和深圳4個(gè)城市購買一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美國紐約則需要12年左右，在舊金山和波士頓則需要近10年，在洛杉磯則需要近8年，而在芝加哥僅需要3年多。

2.2租金情況

2.2.1中國租金收益低，美國租金收益高

就租金收益來看，由于城市中心與郊區(qū)租金收益相差較大，因此我們分別比較城市中心和郊區(qū)的總租金收益比（總租金收益比=每年的租金/房價(jià)*100%）、房價(jià)租金比（房價(jià)租金比=房屋的平均成本/租金*100%。比值越低表明買房比租房更合適;比值越高表明租房比買房更合適。這個(gè)公式并未考慮稅費(fèi)和房屋維修費(fèi)）。

2009-2017年中國租金收益比大約為3.4，而美國同期則為9.6。除了2009年以外，美國城市中心租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國城市中心房屋租金收益，并且這種差異呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢。就城市中心以外地區(qū)的租金收益比而言，美國約為中國的3倍。這表明無論是城市中心還是城郊，美國的租金收益更高。

無論是城市中心還是城市中心以外的地區(qū)，美國重點(diǎn)城市的租金收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國的重點(diǎn)城市。其中租金收益比最高的是美國芝加哥為11.17%，最低的是中國北京1.24%。平均房價(jià)越高的城市租金收益比越低，平均房價(jià)越低的城市租金收益比越高。

2.2.2中國房價(jià)租金比比美國高

從房價(jià)租金比看，2009-2017年中國城市中心的房價(jià)租金比平均約為31.3，美國為13.2。而中國城市中心以外的房價(jià)租金比比美國的高約3倍房價(jià)租金比越高，表明租房子比買房子更經(jīng)濟(jì)。因此在中國，租房子比買房子更為經(jīng)濟(jì);而在美國，買房子比租房子更為經(jīng)濟(jì)。這種經(jīng)濟(jì)性在郊區(qū)更為突出。

中國重點(diǎn)城市房價(jià)租金比也普遍高于美國重點(diǎn)城市。除廣州外，中國其余重點(diǎn)城市的房價(jià)租金比均超過50%。北京的房價(jià)租金比最高，而且城市中心和城郊的差值也越大，達(dá)到18%。反觀美國市中心和郊區(qū)的房價(jià)租金比，平均差值都較小。由于美國城市中心和郊區(qū)發(fā)展較為平衡，郊區(qū)設(shè)施設(shè)備齊全，到城市中心的交通也方便，所以兩者差異較小。

2.3桿桿率

2.3.1中國住房抵押貸款與家庭收入比比美國高

從杠桿率來看，即住房抵押貸款與家庭的收入比（住房抵押貸款與家庭收入百分比=每月的住房抵押貸款還款額占家庭月收入的比例;這個(gè)比值越低，表明還款負(fù)擔(dān)較小;家庭月收入用工資衡量;住房抵押貸款額則按照對房屋價(jià)格貸款20年計(jì)算。而房屋價(jià)格則按照對90平方米房屋乘以城市均價(jià)計(jì)算）。2010-2017年中國房屋交易杠桿率約209，而同期美國房屋交易杠桿率則約為21，中國杠桿率約為美國的10倍。2016年中國個(gè)人房屋抵押貸款占銀行貸款的比重約為15%，這個(gè)比例比美國低，但是由于美國人均工資比中國高，導(dǎo)致中國住房抵押貸款與家庭收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國，這也表明中國居民負(fù)債程度較高，家庭財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。

北京、上海、深圳、香港的杠桿率超過200%。美國所有重點(diǎn)城市的桿桿率均低于100%。隨著北京、上海、深圳等城市房價(jià)的高企，居民購房杠桿率也不斷攀升，導(dǎo)致這些城市的居民生活壓力增大。

2.3.2中國居民房屋貸款負(fù)擔(dān)能力低于美國居民

從貸款負(fù)擔(dān)能力看，2010年-2017年，中國房屋貸款負(fù)擔(dān)能力指數(shù)平均約0.49;而美國平均約4.8。美國房屋貸款負(fù)擔(dān)能力約為中國的10倍。

中國貸款負(fù)擔(dān)能力指數(shù)均低于1;美國則均高于1。尤其是芝加哥的貸款負(fù)擔(dān)能力指數(shù)為3.65，約為北京的13倍。

3中美房價(jià)的微觀對比

在微觀對比中，我們選取北京和紐約進(jìn)行對比，由于位置是房價(jià)的關(guān)鍵驅(qū)動因素，即便是在同一區(qū)域，不同地點(diǎn)的房價(jià)也持續(xù)存在較大差異。例如，2007-2008年紐約曼哈頓和倫敦市中心房產(chǎn)價(jià)格比較穩(wěn)定，而美國和英國其他地區(qū)房價(jià)卻直線下降。另外，鑒于房屋類型的差異，因此，我們考察北京和紐約既處于金融中心區(qū)域又處于學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的公寓價(jià)格孰高孰低，這更能反映真實(shí)情況。

3.1北京房屋平均價(jià)格高于紐約

根據(jù)Nembeo，2016年11月至2018年5月20日，紐約市中心房價(jià)平均約為1.35萬美元/平方米，以外地區(qū)平均約為6890美元/平方米;北京市中心房價(jià)平均約為1.72萬美元/平方米，以外地區(qū)平均房價(jià)約為8195美元/平方米。按照6.4計(jì)人民幣兌美元匯率，約分別相當(dāng)于人民幣8.6萬元/平方米、4.4萬元/平方米和11萬元/平方米、5.2萬元/平方米。無論是紐約還是北京，城市中心比城市中心以外地區(qū)的房價(jià)都要高出2倍左右。無論是城市中心還是城市中心以外地區(qū)，北京房價(jià)均高出紐約。

3.2北京房價(jià)收入比高于紐約

同時(shí)期北京和紐約的平均工資分別約為1393美元和4157美元，這進(jìn)一步拉大了北京和紐約居民對住房的承受能力。在北京，居民平均需要45.6年才能購買一套普通公寓;這個(gè)時(shí)間在紐約為12.3年。如果要在市中心租一套一居室，在紐約則要比在北京昂貴得多，大約是北京的3.7倍。如果是租一套三居室，那么紐約要比北京大約貴3倍。北京的平均房價(jià)比紐約貴，但是紐約的租金收益比北京高。

另外，北京的房屋交易杠桿率約為紐約的4倍，北京的房地產(chǎn)市場更具有金融脆弱性。而且紐約的國際化程度更高提升了住房價(jià)值抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)一步拉大了這種差距。

3.3紐約高端豪華公寓價(jià)格約為北京的3-5倍

高端豪宅市場往往與普通公寓呈現(xiàn)不一樣的市場特征。紐約高端豪華公寓市場的門檻價(jià)格在20萬元以上，一般價(jià)格在30萬-50萬元/平方米。而北京，包括中國其他城市在內(nèi)的高端豪華公寓市場，甚至包括別墅平均價(jià)格也一般在10萬-20萬元左右，總價(jià)幾乎不超過l億元。而在紐約則不乏超過1億元的高端豪華公寓。例如，曼哈頓中城西區(qū)Midtown一套5臥6浴的高端公寓，總售價(jià)達(dá)到1.87億元人民幣，平均價(jià)格達(dá)到45.9萬元/平方米。北京的高端豪華公寓和別墅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)遜色于紐約。這體現(xiàn)出紐約作為一個(gè)國際化大都市吸納了全世界頂級的富豪，造就了一個(gè)無可比擬的高端豪宅公寓市場。

同時(shí)，由于平均值容易受到極端值的影響。紐約高端豪華公寓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，拉升了紐約房屋平均價(jià)格。而在紐約房屋價(jià)格平均水平低于北京的情況下，高端豪華公寓的天價(jià)表明紐約市中心以外的房價(jià)應(yīng)該比北京低得多。這也與實(shí)際情況相符。在城市中心以外地區(qū)，紐約房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京。

3.4北京市中心房價(jià)與紐約市中心房價(jià)相差無幾

1000萬元左右在北京市可能買到金融街西城晶華的一套一居室;在紐約曼哈頓下城區(qū)買到Flatiron的一套一居室公寓。由于房屋真實(shí)價(jià)格包含交易成本和持有成本。北京和紐約在房屋交易稅和房屋持有稅方面有很大差異，因此我們在總價(jià)上加上各種稅費(fèi)（見表2），這樣才能衡量購買這兩套房子的真實(shí)成本。

北京西城晶華這套房屋由于沒有滿2年就上市交易，所以增值稅率為5.6%，大大增加了稅費(fèi)成本，在交易環(huán)節(jié)，這套房屋需交納約64.47萬元;在持有環(huán)節(jié)，這套房屋需交納4.55萬元（見表3）。于是西城晶華這套房屋價(jià)格從1143萬元上升至約1224萬元，稅費(fèi)占房屋原價(jià)的比例約為7.12%，而Flatiron在交易環(huán)節(jié)需交納約24.06萬元（3.76萬美元），在持有環(huán)節(jié)則需交納128.64萬元（20.1萬美元）。于是Flatiron這套房屋價(jià)格從944萬元上升至1096萬元，稅費(fèi)占房屋原價(jià)比例為11.65%。Flatiron的總稅費(fèi)超過西城晶華86個(gè)百分點(diǎn)?？梢钥闯雒绹课荻愘M(fèi)能達(dá)到房屋原來總價(jià)的10%以上。美國房屋交易稅費(fèi)主要體現(xiàn)在持有環(huán)節(jié)，中國房屋交易稅費(fèi)主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)。但是美國房屋稅費(fèi)負(fù)擔(dān)確實(shí)比中國重得多。

如果將稅費(fèi)平攤至房屋面積，可以發(fā)現(xiàn)西城晶華房屋交易交納的稅費(fèi)相當(dāng)于將每平方米價(jià)格推升了1.14萬元;而Flatiron則推升了2.29萬元。于是西城晶華每平方米價(jià)格從15.97萬元上升至17.13萬元;Flatiron每平方米價(jià)格從14.3萬元上升至16.59萬元。兩套房屋價(jià)格差異由1.67萬元縮小至0.54萬元，基本上相差無幾。

紐約一套絕對房價(jià)低于北京的公寓，在計(jì)算交易成本和持有成本之后，兩者房價(jià)相差無幾。美國房屋持有成本大大提升了房價(jià)。

除高端豪宅市場外，就平均值而言，北京的絕對房價(jià)超過紐約的絕對房價(jià)。但是根據(jù)城市中心房屋特征值進(jìn)行匹配后，我們發(fā)現(xiàn)北京的房價(jià)和紐約的房價(jià)相差無幾。

4結(jié)論與政策啟示

4.1研究結(jié)論

經(jīng)過對中美房價(jià)的宏觀分析、重點(diǎn)城市分析以及北京和紐約的案例分析，我們得出如下結(jié)論：

一是中國房屋絕對價(jià)格高于美國。中美11大城市市中心房價(jià)排名依次為中國香港、北京、上海、深圳、紐約、舊金山、波士頓、洛杉磯、杭州、廣州和芝加哥。

二是中國房價(jià)收入比是美國10倍左右。2011年以來中國房價(jià)收入比位列世界前10;美國位列世界100名附近。在中國平均需要28.4年才能買到一套普通公寓;而在美國平均只需要3.7年。尤其是中國香港、北京、上海、深圳等大城市房價(jià)收入比位列世界城市房價(jià)收入比排名前10。在中國香港、北京、上海和深圳購買一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美國紐約則需要12年左右，在舊金山和波士頓則需要近10年，在洛杉磯則需要近8年，而在芝加哥僅需要3年多。

三是美國城市中心的租金收益和房價(jià)租金比高于中國城市中心租金收益6倍左右，市中心以外地區(qū)則高于中國5.7倍左右。所以在中國租房子更經(jīng)濟(jì)，在美國買房子更經(jīng)濟(jì)。

四是中國居民房屋抵押貸款與收入的比例高于美國8倍左右，中國居民個(gè)人房屋交易杠桿率與美國相比較高。

五是就平均價(jià)格而言，北京的絕對房價(jià)高于紐約。紐約高端豪宅價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于北京，價(jià)格基本上為北京的3-5倍。除高端豪宅市場外，北京和紐約市中心房價(jià)相差不大。城市中心以外的地區(qū)，北京房屋價(jià)格高于紐約。

4.2對中國房屋政策的啟示

通過比較研究可知，由于美國城市發(fā)展早，二手房居多，最近10年新增房屋套數(shù)只有100萬美元左右，但是美國二手房維護(hù)和保持都很好，并配備完善的設(shè)備設(shè)施;同時(shí)，美國具有一套完善的租賃制度體系，租賃房屋與購買房屋幾乎能夠享受同等的公共服務(wù)，中國二手房維護(hù)得較差，房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施不足，租賃制度體系不完善，對租賃觀念和租賃市場的培育起到抑制作用，建議政府完善租賃制度體系，充分利用存量二手房租賃市場，有利于降低高企的房屋空置率、降低新建公共租賃房的通勤成本，完善房屋資源配置。

另外，從研究可以看出中美房屋成本結(jié)構(gòu)差異較大，這與中美土地和稅收制度差異有關(guān)。美國房產(chǎn)稅和物業(yè)費(fèi)較重，房屋持有成本高，甚至能夠達(dá)到房屋交易價(jià)格的10%。而中國房屋交易稅費(fèi)集中在交易環(huán)節(jié)，而且較低，房產(chǎn)稅還未出臺，持有成本低。這一差異暗示持有一套美國房屋的真實(shí)價(jià)格比交易價(jià)格要高得多。因此建議政府制定增加中國房屋持有成本的政策，盡快出臺累進(jìn)稅制房產(chǎn)稅，在培育租賃市場的同時(shí)，抑制房價(jià)快速上漲。