李賢峰 劉旭

摘要：黨的十九大報告提出了租售同權，國務院、住建部等部門出臺了一系列針對住房租賃的政策，2018年底國務院選擇了12個大中城市作為租賃試點城市。作為房地產市場重要內容的租賃為何在中小城市作用不夠明顯，制約中小城市租賃的因素有哪些，應如何應對？

關鍵詞：住房租賃;房地產市場;政策

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0037-39 收稿日期：2019-06-05

在十九大報告明確提出租售同權之前，2016年5月17日，國務院辦公廳發(fā)布《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》;2017年4月1日，住建部發(fā)布《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》;2017年7月18日，發(fā)改委等九部委聯合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。縱觀一系列政策，都要求建立健全租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，可以開展集體建設用地上建設租賃住房試點，其主旨是健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。2018年底國務院選擇了12個大中城市當作租賃試點城市，但租賃市場是否在中小城市就應“默默無聞”呢？

1租賃市場是房地產市場的重要組成部分

租賃市場是房地產市場的重要組成部分，房地產住房市場應當主要包括交易市場、租賃市場和保障市場三個維度。租賃市場居中，介于低收入人群首選的保障和中、高收入人群首選的交易市場之間。近年來，由于房地產價格的大幅提升，導致住房的居住屬性占比較低，投資屬性增長明顯，購房成為各收入階層的首選。房屋租賃在房地產市場中的比重不斷下降。長遠來看，我國住房租賃市場空間前景遠大，特別是十九大之后，租賃住房的地位大幅提升，已成為住房市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要補充。

發(fā)展住房租賃市場可以推進中小城市城市化的進程，改變城市住房租賃市場需求日漸旺盛與租賃房源總量不足的矛盾。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于抑制越來越高的房價，調整心理預期，讓“房子是用來住的、不是用來炒的”這一目標深入人心。

2制約租賃市場發(fā)展的因素

近幾年房屋租賃業(yè)務雖然有了一系列的利好政策支持，但發(fā)展現狀仍與房地產交易市場發(fā)展的步伐不相協調，更難與中小城市快速發(fā)展的經濟形勢相適應。

2.1開發(fā)企業(yè)對住房租賃的認識有偏差

目前，房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)的居住房屋基本上都用于出售，鮮有房地產企業(yè)在無政策限制或政策補助的情況下，主動將開發(fā)的商品住宅進行出租，這種非均衡性發(fā)展的格局及態(tài)勢成為制約和影響住房租賃市場發(fā)展的重要外部環(huán)境，嚴重抑制了房地產租賃市場的發(fā)展。

2.2租賃市場配套政策不完善

相關部門在交易市場發(fā)展迅速時期對住房租賃市場的認識不足或重視不夠，很大程度上把房屋租賃市場看作是解決人們住房問題的權宜之計，未用長遠發(fā)展眼光看待住房租賃，過分考慮了房屋的買賣市場，忽視了房屋租賃在房地產業(yè)的地位與作用，造成了房屋銷售市場發(fā)展迅速而房屋租賃市場發(fā)展相對滯后的現狀。

2.3租賃市場獲得的權益不完善

目前，教育和醫(yī)療資源成為最緊俏的社會資源，尤其是教育資源的不均衡導致的天價“學區(qū)房”頻頻見諸報端，租賃住房無法獲得參與教育資源的分配也導致了租賃市場受冷落。租賃方面鼓勵市場主體的激勵措施不多，中小城市租賃市場占比幾乎可以忽略，導致政府對自建出租房屋用地價格、水電氣消費價格、租賃機構的補貼等可以刺激租賃市場發(fā)展的方面考慮不周。

2.4租賃市場獲得的支撐力量不夠

目前，規(guī)模化、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃有形市場和中介機構在中小城市毫無市場。中小城市普遍存在缺乏統(tǒng)一規(guī)范的租賃住房信息公眾平臺。這些城市房屋中介機構不發(fā)達，從業(yè)人員專業(yè)素質整體偏低，聚集有效房源能力弱，吸引優(yōu)質房源和承租需求的能力先天不足，欺客、發(fā)布虛假房源信息、隨意抬高租金、收取高傭金，扣留租房押金、單方解約等現象時有發(fā)生，由于數量較少，監(jiān)管部門投入管理、治理的精力也相應較少。

3培育發(fā)展租賃市場的建議和對策

培育和發(fā)展租賃市場對化解房地產風險、改善民生需求、增加城市中心區(qū)域人口總量、加快城市化進程步伐、吸引人才、改善人口結構、增強社會活力等方面有較強的積極意義。政府需要規(guī)范引導，合理獎懲，多舉措促進住房租賃市場良性發(fā)展。

3.1發(fā)揮國有住房在租賃市場中的作用

圍繞租賃住房改善民生需要，保障低收入群體居住權這部分重要內容，采用政府補貼或者政府直接購買的方式引導國有企業(yè)發(fā)揮其應承擔的社會責任，將其建設的商品住房按比例進行自持，作為公租（廉租）房源。同時可以將改制的國有企業(yè)閑置住房和辦公用房、行政事業(yè)單位多余公有住房改造為公共租賃住房，在優(yōu)先保證低收入群體需求下，將富余房源推向租賃市場，擴大國有企業(yè)的經營服務范圍，發(fā)揮國有企業(yè)的主力軍和引導作用。

3.2鼓勵市場主體建設租賃住房

引導市場租賃活動，制定稅收減免、租賃住房建設用地價格優(yōu)惠等政策，探索符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券等方式進行直接融資。鼓勵市場主體建設自持性租賃住房，租賃住房可以獲得相應額度的稅收優(yōu)惠，調動企業(yè)積極性;鼓勵工業(yè)企業(yè)利用自有空余土地建設職工租賃住房，為企業(yè)人員提供穩(wěn)定居所;新建的商品房項目，按照一定比例標準配建租賃住房，納入土地出讓時約束條款。

3.3將租賃市場發(fā)展與棚戶區(qū)改造等相結合

中小城市在加快城市化進程的過程中，加大了棚戶區(qū)拆遷和舊城改造的力度，在改造過程中，建設了大量的拆遷安置房，原房主群體受眼界和經濟實力的影響，很多拆遷安置房土地性質仍為國有劃撥甚至保留了集體土地性質。拆遷安置房屋數量一般都高于拆遷前房屋數量，由于近年來對“小產權房”宣傳力度的加大，導致“小產權房”銷售困難，造成大量的拆遷安置房空余。統(tǒng)籌利用城中村改造的多余房屋布局租賃市場，既可以有效解決進城人員的居住問題，也可以解決村民變居民之后的經濟來源問題。

3.4將租賃市場與社會化需求相結合

用租賃政策配合人才公寓、以房養(yǎng)老等工程，以較低租金和先進的管理理念引領租賃市場風向。政府制定人才公寓的準入和租金機制，優(yōu)先保障引進人才居住需求，可以將人才公寓的需求與企業(yè)自持房產相統(tǒng)籌，就近解決高端人才的居住和生活需求。此外，利用租賃住房布局分散式小規(guī)模養(yǎng)老房，也將成為未來住房租賃市場應思索的重要內容。

3.5完善住房租賃體系，強化市場監(jiān)管

一是建立和完善服務平臺。由政府財政給以支持，充分利用“互聯網+”和大數據技術，建立涵蓋信息采集、信息發(fā)布、房源核驗、租金定價、信用評價、補貼發(fā)放等在內的一站式公益性住房租賃服務平臺，向租賃雙方當事人提供全方位服務。

二是要加強租賃中介市場的監(jiān)管，盡快建立住房租賃指導租金制度，為房地產經紀機構和租賃當事人提供參考，引導房地產經紀機構發(fā)揮在住房租賃市場中的紐帶作用，并通過指導租金加強市場的預警預報和管理力度。

三是建立租賃房屋房源信息庫，完善租賃稅收優(yōu)惠政策，推行住房租賃合同示范文本和合同網上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。引進專業(yè)租賃機構，引導鼓勵個人自持住房委托專業(yè)租賃機構.通過企業(yè)運作模式，保障租客、房東、租賃機構三方利益通過市場化運作。

四是提升租賃市場地位。將租賃住房納入公共服務體系，保障承租人與所有權人同等享受公共化服務，實現租購同權，引導住房層級消費理念。

3.6將政策性房屋并入租賃市場管理

將公租房（廉租房）等政府需要建設的政策性房屋，與住房租賃市場并軌統(tǒng)籌，納入房地產調控“一城一策”，建立靈活的政策性房屋租建體系，根據房地產市場情況靈活施策。當房地產市場活躍時，將政策性房屋的投入資金直接用于市場建設，增加市場投放量，遏制房地產市場價格上漲，當房地產市場低迷時，將需要用于政策性房屋的資金直接購買企業(yè)房屋進行租賃，消化市場庫存。靈活運行的雙軌制政策性住房建設模式將有利促進房地產市場的健康平穩(wěn)。