李艷妮

【摘 要】 自 2014 年起，我國公共租賃住房和廉租住房并軌運行，統(tǒng)稱為公共租賃住房，并實行差別化租金定價。廉租住房和公共租賃住房并軌后，公共租賃住房成為中低收入群體的理想之選，但是實踐中公共租賃住房租金標準混亂、準入退出機制落后，一定程度上制約了住房保障體系的完善。公共租賃住房將逐步成為未來保障性住房的主體。租金定價關系到公共租賃住房的可持續(xù)發(fā)展和低收入群體的幸福感?，F(xiàn)有公共租賃住房租金定價方法主要考慮成本因素和家庭收入情況，本文旨在梳理國內外學者對公共租賃住房租金定價方法的研究。

【關鍵詞】 公共租賃住房;租金定價;定價方法

1.引言

目前，我國各地在公共租賃住房租金定價方法主要包括三種：一是“成本定價法”。這種方法主要考慮到項目企業(yè)的成本回收以及公共租賃住房建設的可持續(xù)發(fā)展。在這種定價方法下，包括土地、建筑、家裝、房屋維修、物業(yè)管理以及企業(yè)資金成本都要計入公共租賃住房成本，以“成本 +基本利潤 + 稅金”來確定租金價格。該種方式較為常見，但是容易造成租金過高甚至與附近商品房租金相差不大的現(xiàn)象，導致中低收入群體難以承擔而大量空置的現(xiàn)象，同時，定價缺乏靈活性，難以反映真實的市場供需變化。二是“收入定價法”。以租戶家庭收入為基準，計算其可以支付的租金水平，其優(yōu)勢是可以與周邊商品房租金建立聯(lián)系，一定程度上反映區(qū)位價值，能體現(xiàn)出公共租賃住房的保障性。三是“市場定價法”。即根據(jù)公共租賃住房所在區(qū)域周邊類似項目的市場化租金情況，下調一定比例后確定公共租賃住房租金。這種做法可以確保公共租賃住房與周邊房屋租金有一定的區(qū)別，體現(xiàn)公共租賃住房優(yōu)勢。比如，深圳市在略低于周邊商品房租金的基礎上，按租戶的收入水平分檔發(fā)放補助，使得不同群體匹配不同住房。但是，這種方式使得政府需要對公共租賃房的建設成本和租戶進行雙重補貼，財政壓力較大，財政不好的城市很難借鑒實施。

2.文獻綜述

國內外關于公共租賃住房的相關研究由來已久，學者們研究探索如何充分發(fā)揮公共租賃住房的保障性作用。國外住房問題暴露較早，因此對住房保障制度的研究比較完善。由于公共租賃住房面向中低收入群體，一方面要求其住房價格或租金低于同類商品房，另一方面又要充分凸顯制度公平。國內的發(fā)展相對較為緩慢，相關理論政策還需要不斷的完善，通過借鑒國外相關成熟的制度體系與完善的流程來完善國內公共租賃住房租金定價方法與實施細則。

2.1國外文獻

對公共租賃住房價格的研究，國外已相當成熟。關于住房價格制定，最早由 Rosen（1974）提出了基于靜態(tài)市場均衡價格的 Hedonic（特征價格）模型理論，這一方法對研究不同房屋空間差異性定價提供了參考依據(jù)。Weicher（1977） 以房價收入比為基礎對美國公共租賃住房科學租金進行計算，認為租金定價應將新增房屋售價中位數(shù)作參考，其收入需參考目標群體收入值，以收入和房價間比值當做計算保障主體能夠償付公共租賃住房費用的參考。Hancock（1993）提出了剩余收入法，因為收入水平對租金的影響很大，在家庭可支配收入中，必要的非住房支出一定的情況下，租金過高會使家庭用于住房支出的部分不足，因而可認為其缺乏住房支付能力。Connie P.Y.Tang（2009）運用租金收入比和剩余收入法兩種方法對住房支付能力進行研究，通過比較發(fā)現(xiàn)：租金收入比方法只考慮租戶家庭收入，忽略了不同租戶家庭的個性特征;而剩余收入法不但從家庭收入角度進行考量，還綜合了不同家庭人口數(shù)量、人口年齡結構，相比租金收入比方法更加完善。Alex F.（2011）指出美國政府采取多種補貼手段，例如向保障對象提供租房券，利于其靈活選擇居住地點;直接向公共租賃住房項目運營提供財政補貼，間接減輕保障對象的租金負擔。

2.2國內文獻

孟衛(wèi)東等（2011）以社會平均負擔法為原則，提出了公共租賃住房租金定價模式和定價策略。倪娜、易成棟（2012）基于對公共租賃住房租金擬定手段的分析，進一步綜合了公共租賃住房租金制定手段的收入法、成本法與市場法，對三類方法優(yōu)劣勢進行總結對比。周小寒（2013）以層次分析法為基礎，建立了公共租賃住房租金定價模式?jīng)Q策模型，并進行了相關實證分析。曹麗娟（2014）通過對租金影響因素進行分析，提出了以收入法為主、參照市場租金水平的定價方法，以承租人收入水平計算的租金作為租金標準的下限，參照平均市場住房價格計算的租金為租金標準的上限，并在一定范圍內動態(tài)調整。虞曉芬等（2014）認為公共租賃住房定價應改變以往“一刀切”的租金標準，堅持租戶可負擔、差別化定價原則，提出了“市場定價、分檔補貼、租補分離”的模式，即先以房屋市場價值為基準進行定價，然后再根據(jù)保障對象經(jīng)濟困難程度給予不同檔次的補貼，先支付租金后發(fā)放補貼。趙進東（2017）構建了PPP（Public-Private-Partnership，即公共私營合作制）模式下的公共租賃住房租金定價機制，采用三方博弈的納什均衡理論建立公共租賃住房租金的定價模型，對政府、私營部門和租戶的利益視角進行了研究，報告了三方在不同視角下的積極和消極行為現(xiàn)狀，為公共租賃住房租金的定價機制提出可行性建議，以期實現(xiàn) PPP 模式得以順利、健康、可持續(xù)運行的目的。

3.小結

綜合上述分析可知：市場、成本、收入三種因素是政府進行公共租賃住房定價的最主要的著力點。為了確保公共租賃住房的保障屬性更為充分地發(fā)揮，基于本文對公共租賃住房租金定價方法的研究結論，提出以下幾個方面的優(yōu)化建議：（1）實行對公共租賃住房的租住者提供相應的租金補貼。租金補貼可以現(xiàn)金補貼、租金減免和租金補貼券等多種形式展開。（2）政府可以采取包括減免土地相關稅費、提供財政撥款優(yōu)惠以及允許適當商業(yè)配套等手段，避免公共租賃住房租金定價低于公共租賃住房成本租金，造成政府財政負擔過重。

【參考文獻】

[1] Connie P.Y. Tang， Affordability of Housing Association Rents： Rent-to-Income Ratio vs.Residual Income， Cambridge Centre for Housing & Planning Research，2009.

[2] 孟衛(wèi)東，柳歆.城市公共租賃房租金定價機制研究[J].價格理論與實踐，2011（12）：31-32.