新澤西州立羅格斯大學(xué)商學(xué)院 廖寅超 姚昊

我國“單獨(dú)二孩”“全面二孩”政策出臺(tái)后，生育率遲遲不能達(dá)到預(yù)期水平且處于持續(xù)低迷的狀態(tài)。在當(dāng)前背景下，我國人口甚至面臨“負(fù)增長”關(guān)口，人口老齡化問題日趨嚴(yán)峻。同時(shí)，計(jì)劃生育政策對(duì)我國人口結(jié)構(gòu)影響重大，“四二一”(四個(gè)老人、一對(duì)夫妻、一個(gè)孩子)結(jié)構(gòu)正在成為當(dāng)代家庭模式的主流。“上有老，下有小”的中間一代，既具有對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)，也具有對(duì)子女的撫養(yǎng)義務(wù)，家庭養(yǎng)老的代際壓力日益凸顯。所以實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)”這一目標(biāo)需要激發(fā)老年人自主性，從而緩解政府、社會(huì)和家庭的壓力，“自主養(yǎng)老”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。而住房養(yǎng)老抵押貸款正是對(duì)“自主養(yǎng)老”途徑的有益探索。

住房養(yǎng)老抵押貸款是指借款方(房屋產(chǎn)權(quán)者)將房屋抵押給貸款方(金融機(jī)構(gòu))，貸款方在對(duì)其房屋進(jìn)行綜合評(píng)估后，雙方簽訂合同，貸款方為借款方提供定期現(xiàn)金流支付的新型金融工具。除了定期現(xiàn)金流的收益，借款方仍可繼續(xù)居住在抵押房產(chǎn)內(nèi)，當(dāng)住房養(yǎng)老抵押貸款到期(借款方身故時(shí))，房屋被出售以償還債務(wù)。

1 我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款的意義

1.1 挖掘“銀發(fā)市場(chǎng)”的潛力

人口老齡化問題，是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。其機(jī)遇就在于潛在的養(yǎng)老市場(chǎng)，即“銀發(fā)市場(chǎng)”。住房養(yǎng)老抵押貸款為自主養(yǎng)老群體提供了可觀且穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這些現(xiàn)金流入增強(qiáng)了老年人購買力，促進(jìn)其消費(fèi)需求的增長。一旦老年人的消費(fèi)需求增長，巨大的潛在利潤便應(yīng)運(yùn)而生，“銀發(fā)市場(chǎng)”這一塊巨大的蛋糕將成為資本青睞的對(duì)象，資本隨之涌入，老年產(chǎn)品與服務(wù)市場(chǎng)將達(dá)到一個(gè)新的供需平衡點(diǎn)。在該過程中，供需平衡點(diǎn)的上移帶動(dòng)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)步與繁榮、相關(guān)工作崗位的創(chuàng)造與創(chuàng)新、市場(chǎng)供需兩側(cè)的互惠與互補(bǔ)。一方面老年人生活品質(zhì)得到了巨大改善、獲得感與幸福感得到了顯著提升；另一方面就業(yè)崗位得到了極大拓展，銀發(fā)產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，我國經(jīng)濟(jì)因?yàn)椤般y發(fā)市場(chǎng)”的挖掘而更加有力。

1.2 增強(qiáng)市場(chǎng)資本的流動(dòng)性

住房養(yǎng)老抵押貸款是新型金融產(chǎn)品，就發(fā)行的金融機(jī)構(gòu)而言，其本質(zhì)是一種投資方式。作為投資方，金融機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行充分評(píng)估，對(duì)擁有的現(xiàn)金進(jìn)行合理分配，然后再投入資金以期回報(bào)。而多數(shù)情況下，由于資金周轉(zhuǎn)不足等原因，住房養(yǎng)老抵押貸款的供給方并無足夠的資金用于投資。故該供給端會(huì)尋求其他閑余資本以支持此業(yè)務(wù)，從而住房養(yǎng)老抵押貸款會(huì)刺激供給端尋求資本，為金融機(jī)構(gòu)之間的資金提供流動(dòng)性。此外，就需求端而言，住房養(yǎng)老抵押貸款提高老年人的購買能力、刺激老年人的消費(fèi)需求、增強(qiáng)老年人的消費(fèi)欲望，改變老年人的消費(fèi)習(xí)慣。因此，我國“老年人只存錢，不消費(fèi)”的普遍現(xiàn)狀會(huì)得到改善，老年人的儲(chǔ)蓄會(huì)得到釋放，市場(chǎng)流動(dòng)資金會(huì)進(jìn)一步充裕，我國內(nèi)需將進(jìn)一步擴(kuò)大。再者，當(dāng)前我國家庭財(cái)富主要是住房資產(chǎn)，家庭財(cái)富相對(duì)凝滯。而住房養(yǎng)老抵押則使得不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為定期現(xiàn)金流，為個(gè)人和家庭提供了資金流動(dòng)性，使家庭的財(cái)富資源得到更合理的配置、發(fā)揮更大的效用。

1.3 發(fā)揮住房養(yǎng)老抵押的投資性

西方國家的住房養(yǎng)老抵押貸款發(fā)端于20世紀(jì)80年代，已經(jīng)走過了近40個(gè)年頭。在這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中，美國的住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)具有歷史悠久，規(guī)模較大的特點(diǎn)，其住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展歷程對(duì)我國具有一定的借鑒意義。當(dāng)代美國，其住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)甚至已經(jīng)發(fā)展到新的階段。這一新階段的特征主要表現(xiàn)在更注重住房養(yǎng)老抵押貸款的投資屬性。第一，自主養(yǎng)老群體已經(jīng)不再滿足于依賴小額定期現(xiàn)金流以安享晚年，而是選擇把一部分定期現(xiàn)金流用于再投資，提升晚年生活質(zhì)量；第二，在看跌房產(chǎn)價(jià)值的這一前提下，養(yǎng)老抵押貸款的需求方將該類形式的金融工具作為防范房?jī)r(jià)下跌的重要手段是合理的；第三，在遺產(chǎn)稅征收問題上，房產(chǎn)作為大部分中老年人普遍自有的財(cái)產(chǎn)，住房養(yǎng)老抵押貸款提供了合法避稅空間。因此，在住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展過程中，其所具有的投資屬性仍然是不可忽略的。

2 我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款的現(xiàn)狀

2.1 分業(yè)經(jīng)營的限制

所謂“分業(yè)經(jīng)營”，就是金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的“分業(yè)”管制。而金融行業(yè)內(nèi)部的分業(yè)經(jīng)營則體現(xiàn)在銀行業(yè)、證券業(yè)和保險(xiǎn)業(yè)三個(gè)子行業(yè)的分離。面臨與日俱增的自主養(yǎng)老需求，以住房養(yǎng)老抵押貸款為代表的系列金融工具“浮出”市面，這些“以房養(yǎng)老”性質(zhì)的金融工具越發(fā)要求一個(gè)綜合平臺(tái)的出現(xiàn)，也越發(fā)要求分業(yè)經(jīng)營朝著混業(yè)經(jīng)營的方向轉(zhuǎn)變。在當(dāng)前“分業(yè)經(jīng)營”的環(huán)境下，針對(duì)住房養(yǎng)老抵押貸款這一“新興”金融工具，任一子行業(yè)都尚不具備獨(dú)立開辦住房養(yǎng)老抵押貸款的能力。一方面，商業(yè)銀行難以對(duì)因借款人壽命長短而引發(fā)的“長壽風(fēng)險(xiǎn)”、抵押物價(jià)格波動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移，而這一缺陷降低了商業(yè)銀行向老年產(chǎn)權(quán)者提供住房養(yǎng)老抵押貸款的意愿；另一方面，國內(nèi)的保險(xiǎn)公司普遍不具備吸納儲(chǔ)蓄、籌集資金的能力，這一缺陷限制了保險(xiǎn)公司向“以房養(yǎng)老”需求者提供住房養(yǎng)老抵押貸款的能力。筆者認(rèn)為，我國金融行業(yè)的“分業(yè)經(jīng)營”現(xiàn)實(shí)，使得商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司之間缺乏優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的進(jìn)一步發(fā)展，當(dāng)前金融行業(yè)內(nèi)“分業(yè)經(jīng)營”的狀況亟待改善。

2.2 國家政策的缺失

由于金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部“分業(yè)經(jīng)營”的存在，金融行業(yè)內(nèi)部存在著較為明顯的“各自為戰(zhàn)”“各管一攤”的現(xiàn)象。就金融行業(yè)外部而言，開辦和經(jīng)營住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)則缺乏統(tǒng)一有力的政策支持，住房養(yǎng)老抵押貸款的投資者(金融機(jī)構(gòu))和申請(qǐng)人(自主養(yǎng)老群體)在諸多環(huán)節(jié)上仍然存在較多的顧慮。就供給端而言，金融機(jī)構(gòu)作為住房養(yǎng)老抵押貸款的供給者和投資者，需要同時(shí)兼顧其收益和風(fēng)險(xiǎn)。由于當(dāng)前住房養(yǎng)老抵押貸款尚未納入社會(huì)養(yǎng)老保障體系，住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)尚未實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，供給端承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)較大，故其業(yè)務(wù)積極性較低；就需求端而言，在我國房產(chǎn)是當(dāng)代老年人的主要財(cái)富，所以如何處置房產(chǎn)對(duì)其晚年生活至關(guān)重要。而住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的流程尚不公開化、透明化，導(dǎo)致供需兩端信息不對(duì)稱現(xiàn)象的出現(xiàn)，故需求側(cè)的積極性不高。因此，政府政策的缺失阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和完善。

2.3 養(yǎng)老觀念的阻礙

西方國家推行住房養(yǎng)老抵押貸款的有利條件之一，是其人民崇尚獨(dú)立自由的歷史傳統(tǒng)。遵循這一傳統(tǒng)，老年人在處置其自身財(cái)產(chǎn)時(shí)擁有極大的自主權(quán)，從而在考慮資產(chǎn)分配時(shí)僅以提升晚年生活質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)晚年幸福為目標(biāo)，故上述條件為住房養(yǎng)老抵押貸款的推行提供了重要的前提與基礎(chǔ)。我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念則不同，一是老年人期待子女能夠盡到應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)，大部分家庭仍遵循依靠子女的傳統(tǒng)贍養(yǎng)模式。老年人對(duì)傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)模式的樂觀預(yù)期降低了自主養(yǎng)老意愿，從而阻礙了住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)由隱性市場(chǎng)向著顯性需求的轉(zhuǎn)化。二是老年人在財(cái)產(chǎn)處置方面具有濃厚的家庭觀念，即在過世后將自身財(cái)產(chǎn)(尤其是房產(chǎn))遺贈(zèng)后代。除了考慮提升晚年生活質(zhì)量，老年人還將后代對(duì)房產(chǎn)的繼承權(quán)納入考量，導(dǎo)致其對(duì)于自身財(cái)產(chǎn)分配的自主權(quán)進(jìn)一步削弱。因此，老年人難以將房產(chǎn)進(jìn)行養(yǎng)老抵押以實(shí)現(xiàn)晚年生活品質(zhì)改善。因此，在傳統(tǒng)的文化觀念層面，我國推行住房養(yǎng)老抵押貸款還存在著較大的困難。

3 我國住房養(yǎng)老抵押貸款的若干建議

3.1 有效開展金融行業(yè)內(nèi)部“銀保合作”

開辦和經(jīng)營住房養(yǎng)老抵押貸款對(duì)有意于該業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)提出了較高的資金準(zhǔn)入門檻。在金融行業(yè)內(nèi)部的三大子行業(yè)中，由于具有金融信貸的投資能力，商業(yè)銀行在資金規(guī)模方面具有無可比擬的優(yōu)越性。作為住房養(yǎng)老抵押貸款的供給端，金融機(jī)構(gòu)同樣面臨著一定風(fēng)險(xiǎn)—長壽風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。因此，發(fā)放住房養(yǎng)老抵押貸款對(duì)金融機(jī)構(gòu)提出了較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)保障要求。而保險(xiǎn)公司在風(fēng)險(xiǎn)保障方面則具有明顯優(yōu)勢(shì)。鼓勵(lì)和開展“銀保合作”，有利于將商業(yè)銀行金融信貸能力同保險(xiǎn)公司風(fēng)險(xiǎn)保障優(yōu)勢(shì)相結(jié)合、有利于將商業(yè)銀行開辦住房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)同保險(xiǎn)公司開辦的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，進(jìn)一步促進(jìn)住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展和完善。

3.2 積極構(gòu)建政府信用擔(dān)保支持平臺(tái)

將住房養(yǎng)老抵押貸款納入社會(huì)養(yǎng)老保障體系并制定相應(yīng)擔(dān)保政策，肯定了住房養(yǎng)老抵押貸款是我國自主養(yǎng)老模式有益補(bǔ)充的事實(shí)，同時(shí)也是促進(jìn)我國住房養(yǎng)老抵押貸款穩(wěn)健發(fā)展的根本舉措。在這一點(diǎn)上，美國政府在21世紀(jì)初，其住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)快速發(fā)展之際，積極地為“以房養(yǎng)老”新模式提供有力擔(dān)保。例如，由金融機(jī)構(gòu)發(fā)行并銷售，并由美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)進(jìn)行擔(dān)保的“房屋價(jià)值轉(zhuǎn)換抵押貸款”(HECMs)就是由政府出面擔(dān)保、積極參與住房養(yǎng)老抵押貸款的實(shí)例。因此，對(duì)于住房養(yǎng)老抵押貸款的發(fā)展而言，政府的高度重視和頂層設(shè)計(jì)不可或缺。在住房養(yǎng)老抵押貸款市場(chǎng)中，政府的介入和擔(dān)保能有效降低貸款人和借款人所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為住房養(yǎng)老抵押貸款的供需雙方都服下“定心丸”，調(diào)動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)養(yǎng)老抵押貸款產(chǎn)品研發(fā)推廣的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了自主養(yǎng)老群體對(duì)住房養(yǎng)老抵押由隱性市場(chǎng)向顯性需求的轉(zhuǎn)化。

3.3 大力推廣住房養(yǎng)老抵押貸款模式

如上文所述，筆者認(rèn)為傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念體現(xiàn)于“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)家庭贍養(yǎng)模式。針對(duì)此觀念，我國主流媒體應(yīng)就住房養(yǎng)老抵押貸款對(duì)民眾進(jìn)行科普與宣傳，最終讓“養(yǎng)老靠自己”的觀念逐步取代百姓“養(yǎng)老靠子女”的傳統(tǒng)觀念。同時(shí)我國應(yīng)借鑒美國的成功經(jīng)驗(yàn)：美國于1981年設(shè)立了非營利性組織“國家房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)換中心”(NCHEC)，專為老年人提供住房養(yǎng)老抵押貸款的產(chǎn)品咨詢與推廣業(yè)務(wù)。此組織的運(yùn)營最終助力住房養(yǎng)老抵押貸款風(fēng)靡全美。由此可見，住房養(yǎng)老抵押貸款在我國的推行還需要相關(guān)機(jī)構(gòu)的建立、推廣與支持以及更加完善的公共服務(wù)。就金融機(jī)構(gòu)而言，辦理住房養(yǎng)老抵押貸款的商業(yè)銀行和保險(xiǎn)公司需要運(yùn)用市場(chǎng)營銷的方式，對(duì)自主養(yǎng)老的新方式—— 住房養(yǎng)老抵押抵款，進(jìn)行宣傳推廣并出臺(tái)相應(yīng)的促銷與優(yōu)惠策略以促進(jìn)此業(yè)務(wù)發(fā)展。