郭新建 湖南省婁底市不動(dòng)產(chǎn)登記中心

一、不動(dòng)產(chǎn)首次登記的概念

所謂不動(dòng)產(chǎn)首次登記，主要是指對(duì)沒(méi)有權(quán)利歸屬的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行第一次登記的一種登記類(lèi)型。不動(dòng)產(chǎn)首次登記使得相關(guān)權(quán)利人擁有相應(yīng)的權(quán)利，是后期登記工作的起點(diǎn)[1]。除此之外，不動(dòng)產(chǎn)首次登記能夠有效避免重復(fù)登記的現(xiàn)象，保障權(quán)利人的合法權(quán)益。嚴(yán)格把控不動(dòng)產(chǎn)首次登記的關(guān)口，確保登記信息的正確性，可以最大限度的維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的公信力。

二、不動(dòng)產(chǎn)首次登記中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）登記機(jī)構(gòu)自身引起的風(fēng)險(xiǎn)

不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)過(guò)程中，由于業(yè)務(wù)操作不規(guī)范等原因，同樣會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。第一，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的同時(shí)，使得不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作數(shù)量隨之增加。在這一過(guò)程中，部分不動(dòng)產(chǎn)登記中心人員由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力，無(wú)法及時(shí)辨別不動(dòng)產(chǎn)首次登記中存在的相關(guān)問(wèn)題。第二，部分不動(dòng)產(chǎn)登記中心制度上存在相應(yīng)的缺陷，沒(méi)有及時(shí)按照法律法規(guī)以及政策的變化對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行修訂，工作人員在辦理首次登記業(yè)務(wù)過(guò)程中存在不規(guī)范形為。第三，部分不動(dòng)產(chǎn)登記中心在辦理首次登記業(yè)務(wù)過(guò)程中存在違法違規(guī)問(wèn)題以及違背職業(yè)操守問(wèn)題，串通房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。典型表現(xiàn)為業(yè)務(wù)受理中存在的違規(guī)收取加急費(fèi)用、好處費(fèi)、信息泄露費(fèi)等問(wèn)題[2]。上述風(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生，就會(huì)影響不動(dòng)產(chǎn)登記中心的服務(wù)形象，不利于不動(dòng)產(chǎn)登記中心長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）登記申請(qǐng)人自身引起的風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，我國(guó)部分申請(qǐng)人為了實(shí)現(xiàn)自身的非法目的，通過(guò)虛假材料、冒名頂替、冒名簽字等違法違規(guī)手段來(lái)申請(qǐng)首次登記，最終導(dǎo)致發(fā)生登記錯(cuò)誤的問(wèn)題。雖然部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心不斷推進(jìn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)、人像采集工作、身份識(shí)別工作，但是在實(shí)踐中仍然存在申請(qǐng)人冒充他人、攜帶他人身份證、變?cè)觳牧弦约皞卧觳牧系膯?wèn)題，增加了不動(dòng)產(chǎn)首次登記錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）批建不一致引起的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記中心可以對(duì)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查看，了解不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的情況。但是具體到實(shí)踐當(dāng)中，部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心受限于人力、物力以及財(cái)力資源，逐門(mén)逐戶開(kāi)展查看工作的難度較大，加之欠缺相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如，部分地區(qū)開(kāi)發(fā)商為了提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)吸引力，習(xí)慣性使用“贈(zèng)送面積”“可拓展空間”來(lái)吸引客戶，并在通過(guò)驗(yàn)收之后對(duì)部分未納入以及完全未納入的通風(fēng)井、陽(yáng)臺(tái)以及設(shè)備平臺(tái)改造成套內(nèi)面積，由此導(dǎo)致原規(guī)劃審批內(nèi)容與實(shí)際狀況存在差異，產(chǎn)生錯(cuò)誤登記的風(fēng)險(xiǎn)[3]。

三、不動(dòng)產(chǎn)首次登記風(fēng)險(xiǎn)防控的基本路徑

（一）優(yōu)化培訓(xùn)機(jī)制，提升不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員綜合素質(zhì)

為了更好地防范不動(dòng)產(chǎn)首次登記中存在的風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)必須要加快對(duì)工作人員的培訓(xùn)，切實(shí)提升工作人員職業(yè)素養(yǎng)以及專(zhuān)業(yè)技能。第一，不動(dòng)產(chǎn)登記中心要組織工作人員對(duì)法律法規(guī)以及政策進(jìn)行系統(tǒng)化學(xué)習(xí)，提升工作人員對(duì)于法律法規(guī)及相關(guān)政策的把控能力，切實(shí)保障不動(dòng)產(chǎn)首次登記工作的依法合規(guī)性。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記中心要重點(diǎn)加強(qiáng)廉政風(fēng)險(xiǎn)警示教育，提升工作人員廉政意識(shí)，塑造良好的單位形象。第四，不動(dòng)產(chǎn)登記中心要強(qiáng)化案例講解工作，收集首次登記風(fēng)險(xiǎn)案例后向工作人員進(jìn)行講解，提升工作人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（二）加快法律法規(guī)及政策宣貫，提升申請(qǐng)人依法合規(guī)意識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)登記中心要切實(shí)加強(qiáng)宣傳標(biāo)語(yǔ)，宣傳牌以及案例收集整理等方式，加快法律法規(guī)及政策宣傳，提升申請(qǐng)人的責(zé)任意識(shí)。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記中心在開(kāi)展宣貫工作過(guò)程中要讓申請(qǐng)人了解違法違規(guī)操作的法律后果以及懲處措施，做好事前防控。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記中心要探索與人民法院，住房公積金，商業(yè)銀行等相關(guān)業(yè)務(wù)單位合作，建立信用關(guān)聯(lián)機(jī)制，提升制度的警戒性，有效防止申請(qǐng)人提交虛假材料以及申請(qǐng)人冒名頂替的問(wèn)題發(fā)生。

（三）注重實(shí)地查看工作

雖然現(xiàn)階段并沒(méi)有強(qiáng)制性的要求不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員開(kāi)展實(shí)地查看工作，但從防范風(fēng)險(xiǎn)的視角來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記中心有必要加強(qiáng)實(shí)地查勘工作。相關(guān)工作人員除了對(duì)前期審批資料、權(quán)籍調(diào)查結(jié)果、建筑圖紙進(jìn)行審查以外，還應(yīng)當(dāng)注重現(xiàn)場(chǎng)比對(duì)工作，及時(shí)提出相關(guān)的建議，進(jìn)一步提升首次登記工作的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性。

（四）建立多部門(mén)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)登記中心要加快與各相關(guān)職能部門(mén)的溝通協(xié)作。一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記中心可以利用大數(shù)據(jù)技術(shù)以及互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)建立多部門(mén)信息共享機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)首次登記的信息監(jiān)管，打造信息共享局面。另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記中心要及時(shí)將違法違規(guī)情況告知相關(guān)部門(mén)，加快對(duì)違法違規(guī)現(xiàn)象的懲處，提升相關(guān)責(zé)任單位以及責(zé)任人員的違法違規(guī)成本。

四、結(jié)束語(yǔ)

近些年來(lái)，隨著國(guó)家法律法規(guī)不斷完善以及我國(guó)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策越來(lái)越健全，不動(dòng)產(chǎn)登記中心面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。如何進(jìn)一步發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記中心服務(wù)職能，切實(shí)滿足社會(huì)公眾在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的需求，塑造良好的不動(dòng)產(chǎn)登記中心形象，成為學(xué)界當(dāng)前重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。基于此，本文重點(diǎn)就不動(dòng)產(chǎn)首次登記風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究。通過(guò)本研究可以發(fā)現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)首次登記過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)具有多樣性、復(fù)雜性以及系統(tǒng)性的特點(diǎn)，為此，不動(dòng)產(chǎn)登記中心必須要搭建全方位的風(fēng)險(xiǎn)防控體系，提升登記中心工作人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)以及能力，切實(shí)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記中心可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的公信力。