陳奕寰 北京建筑大學(xué)

在商品房逐漸向城市外圍擴(kuò)展，靠近城中的房?jī)r(jià)已經(jīng)被抬到了一定的高度，而在生活中，為了更加方便于工作、學(xué)習(xí)和出行，城市中出現(xiàn)越來(lái)越多的二手房交易現(xiàn)象。在交易中，已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)多種多樣的問(wèn)題和糾紛，多數(shù)情況會(huì)影響交易雙方的交易行為順利進(jìn)行。為了防止這種情況的發(fā)生，我找到了部分常見(jiàn)的糾紛原因予以展示和參考。

第一個(gè)，賣(mài)方（原房主）沒(méi)有房產(chǎn)證的情況。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使沒(méi)有，將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。有這樣一個(gè)案例：2008年3月，劉某將A市一間購(gòu)買(mǎi)了兩年的商品房以100萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出給江某，而在賣(mài)出時(shí)隱瞞了房產(chǎn)證的存在，只簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而同年9月劉某又將該房屋以120萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)給張某并完成了過(guò)戶手續(xù)。隨即搬離A市。在張某和江某所有權(quán)糾紛中，法院很明確的將房屋所有權(quán)劃給了持有房產(chǎn)證并完成過(guò)戶手續(xù)的張某。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易，并且一定要辦理過(guò)戶手續(xù)再結(jié)算尾款。

第二，房屋產(chǎn)權(quán)不明確，如:有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的[1]。所以在購(gòu)買(mǎi)前需要仔細(xì)確認(rèn)購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確。

第三，交易房屋處于在租狀態(tài)，有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”[2]，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)以登記作為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的標(biāo)志，沒(méi)有登記前，仍然有操作“出租”的空間。

這里有這樣一個(gè)案例：2007年12月，原房東夏某將自己的一套房產(chǎn)以240萬(wàn)出售給張某某，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，錢(qián)款還未結(jié)清所以沒(méi)有辦理過(guò)戶手續(xù)。而在此期間夏某又將該房產(chǎn)租賃給齊某某30年作為對(duì)于欠款90萬(wàn)元的補(bǔ)償，并且租金一次性結(jié)清了30年的90萬(wàn)元。在此之后齊某某便住進(jìn)了該房屋。最后法院給出的判決為：根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”而夏某歸還張某某所付的錢(qián)款，雙倍歸還定金并罰違約金8萬(wàn)元給張某某。

所以想要盡可能保障自身利益，可以在合同里標(biāo)明違約金和定金，并且定金數(shù)額適當(dāng)?shù)奶岣弑燃s定巨額違約金更加利于保障自身權(quán)益(法院有權(quán)降低違約金，無(wú)權(quán)調(diào)整定金賠償)。

第四，土地情況不清晰的，土地的使用性質(zhì)，分為劃撥和出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回。出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。

此外，買(mǎi)受人還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)為70年，房主已使用20年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)使用權(quán)還有50年，并不會(huì)重新計(jì)數(shù)，不過(guò)我國(guó)對(duì)于70年使用權(quán)之后房屋使用權(quán)沒(méi)有明確規(guī)定，目前主流觀點(diǎn)是無(wú)償續(xù)期。不過(guò)買(mǎi)受人還是應(yīng)當(dāng)區(qū)別40年小產(chǎn)權(quán)房屋與70年大產(chǎn)權(quán)房屋的售價(jià)，以防自身利益受損。

第五，政府規(guī)劃的影響，有些房主在了解到政府規(guī)劃會(huì)影響房屋價(jià)值如采光、交通等原因，急于出售房屋從而保證自身利益。買(mǎi)受人可以先多方了解政府近期的規(guī)劃，向?qū)I(yè)人員咨詢，再考慮買(mǎi)入。

第六，物業(yè)管理費(fèi)，有些買(mǎi)受人買(mǎi)到房屋后才發(fā)現(xiàn)附帶巨額的物業(yè)管理費(fèi)，很容易被買(mǎi)受人忽視導(dǎo)致自身利益受損。所以在購(gòu)買(mǎi)前可以深入了解賣(mài)房人在賣(mài)出前是否結(jié)清水電煤氣及物業(yè)費(fèi)用，由于原業(yè)主與物業(yè)公司之間的服務(wù)合同并沒(méi)有涉及后來(lái)的買(mǎi)房人，所以新業(yè)主沒(méi)有義務(wù)支付該部分物業(yè)費(fèi)，因此房子的轉(zhuǎn)移并不意味著債務(wù)的轉(zhuǎn)移，新業(yè)主購(gòu)房后與物業(yè)公司建立新的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，只對(duì)入住后的物業(yè)費(fèi)承擔(dān)交納義務(wù)。因此物業(yè)公司應(yīng)該要求前業(yè)主結(jié)清原來(lái)欠下的物業(yè)費(fèi)，前業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)則物業(yè)公司有權(quán)依法上訴，人民法院應(yīng)予支持[3]。

第七，合同是否明確細(xì)致，二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚。

綜上所述，買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)二手房產(chǎn)需要注意的部分常見(jiàn)問(wèn)題需要我們注意以下幾點(diǎn):1、賣(mài)方要有標(biāo)的房屋的房產(chǎn)證，對(duì)于沒(méi)有“紅本”房產(chǎn)證的房東一定要謹(jǐn)慎對(duì)待；2、房屋產(chǎn)權(quán)要明確，最好是個(gè)人所有的房產(chǎn)，如是多人共有的房產(chǎn)則需要所有權(quán)人均簽字同意買(mǎi)賣(mài)合同才具有法律效力；3、確認(rèn)房屋是否處于在租狀態(tài)，若房屋為在租狀態(tài)，則容易出現(xiàn)買(mǎi)到房后不能及時(shí)入住，從而使個(gè)人利益受到損害。，買(mǎi)受人可以先去房產(chǎn)登記處檢查該房屋狀態(tài)再做決定；4、明確土地情況，冷靜衡量房產(chǎn)價(jià)值，結(jié)合房屋所在地的土地性質(zhì)再做打算；5、了解政府規(guī)劃，如：從政府官網(wǎng)處了解政府對(duì)當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃，盡量防止房屋貶值；6、在交房之前確認(rèn)原房主以結(jié)清房屋的水電煤氣物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用，可以向房產(chǎn)所在小區(qū)的物業(yè)查詢，保證自身入住愉快；7、認(rèn)真完善、明確合同款項(xiàng)，保障自身利益免于受損。最后，在簽訂合同前可以咨詢相關(guān)律師，以保證合同條款的合法性，更利于我們保障自身權(quán)益。