黎文豪 孔琦

云南民族大學管理學院

一、金山地產存在的主要問題

（一）存貨過大。通?，F(xiàn)金比率應保持在30%左右，而公司的現(xiàn)金比率明顯低于這一水平，并且公司現(xiàn)金比率近三年持續(xù)下降，說明公司直接償還流動負債的能力較低。這很大程度上是因為存貨占公司資產總額的比重過大，存貨過多將會嚴重影響公司資金流動的速度。因為存貨自身變現(xiàn)能力低，存貨過多會占據企業(yè)的資金，這也解釋了公司的存貨變現(xiàn)能力是制約公司短期償債能力的主要因素。

（二）負債總額過高。金山地產近三年的資產負債率一直保持在70%以上，處于行業(yè)的較高水平。一般情況下，資產負債率應保持在50%以下。較高的資產負債率表明公司資本結構在行業(yè)里來說相對不合理，債務比重過高。 產權比率表明由債權人提供的和由投資者提供的資金來源的相對關系，反映企業(yè)基本財務結構是否穩(wěn)定。產權比率越低說明企業(yè)自有資本占總資產的比重越大，長期償債能力越強通常認為企業(yè)的產權比率低于100%時，該企業(yè)有償債能力。但是金山地產的產權比率近三年都達到了300%，說明企業(yè)長期償債能力弱，再次反映了該公司負債總額過大這一弊端。

（三）應收賬款周轉率一直降低。一般來說，應收賬款周轉率越高越好，公司的應收賬款周轉率高表明公司的資產流動快，收賬速度快，平均收賬期短，壞賬損失少，償債能力強。而金山地產應收賬款周轉率近五年來一直在降低，這在一定程度上說明金山地產對應收賬款的管理缺乏穩(wěn)定性并且催收賬款不力，導致資金形成了壞賬，公司流動資產的流動性也降低，如果公司的應收賬款周轉率未來也持續(xù)降低，這對企業(yè)正常的生產經營是較為不利的。

（四）盈利能力降低。金山地產主要營業(yè)為房地產銷售。公司的營業(yè)收入利潤率、總收入利潤率、銷售凈利率、總資產報酬率均在逐年下降，而上述四個指標越低說明企業(yè)的盈利能力越低，表明公司房地產銷售存在一定的問題。

（五）發(fā)展能力降低。凈利潤增長率代表企業(yè)當期凈利潤比上期凈利潤的增長幅度，指標值越大代表企業(yè)的發(fā)展能力越強。而金山地產近三年凈利潤增長率一直在降低，說明企業(yè)利潤增長速度一直在放緩，企業(yè)的發(fā)展能力在減弱。在很大程度上是因為行業(yè)內部競爭加劇，國內的許多大型房地產公司市場逐漸向三四線城市延伸，恒大地產、碧桂園、萬科等公司相繼進入內江、資陽，導致金山地產的銷售能力下降，市場份額縮減。

二、針對金山地產主要問題的改進建議

（一）減少企業(yè)存貨.對于金山地產存貨較大導致企業(yè)償債能力較低的問題，建議公司適當的調節(jié)存貨的數量。

1.減少房地產投資。企業(yè)可通過減少投資來減少增量庫存。要認清形勢，承認房地產發(fā)展的長期“拐點”已經來臨，不存在黃金十年后的白銀十年，不調整、不去庫存將會限制企業(yè)的發(fā)展。2.合理采購原材料。合理采購，既不允許超大范圍購進，也不能顧此失彼。對庫存材料實行戴克的ABC管理法：A類原材料數量占20%以下，但利用價值卻占總價值的80%，則應予以重點考慮和保證；C類材料數量占到80%，但年利用價值為20%以下，可以粗略控制；其余為B類材料，做一般控制。

（二）降低債務比重。關于金山地產連續(xù)幾年負債總額增加，債務比重過高，償債能力減弱的問題，建議公司減少負債額度，將資產負債率調整到合理水平。

公司可以拓寬融資渠道來降低負債?，F(xiàn)在，房地產融資除了向銀行貸款之外，還可以采用的有產業(yè)基金、發(fā)行股票并上市、發(fā)行企業(yè)債券、股權投資等。而金山地產則過分依賴了銀行資金，不僅增大了資金成本，也讓公司目前面臨著較高的償債風險。為了分散風險和降低資金使用成本，公司需要主動規(guī)劃建造多元化的融資渠道，上市、信托等都可成為公司的資金來源。

（三）改進盈利能力的措施。1.重點開發(fā)剛需房。金山地產應該針對公司的不同經營區(qū)域制定不同的開發(fā)住宅方案，比如可以派專人分別考察內江、資陽等主要經營場所的客戶對于不同住房面積的需求度，然后公司可針對不同區(qū)域修建當地主要消費者愿意購買和能夠承擔的房地產，以此來增加公司產品的競爭力。2.加強銷售費用控制。在銷售過程中要加強成本費用的管理，建立嚴格的控制指標，把計劃投放到營銷上的人力費、促銷費，運輸費、推廣費分解到每個市場，甚至每個業(yè)務員，做到每季、每月、每旬、每日的跟蹤考核，才能保持企業(yè)正常的盈利水平。

（四）改進發(fā)展能力的措施。針對大型房地產公司逐漸占據金山地產市場份額，導致公司發(fā)展能力降低的問題，必須積極發(fā)展公司核心競爭力，創(chuàng)建品牌優(yōu)勢，確定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

1.積極打造公司核心競爭力。金山地產應優(yōu)化企業(yè)產品。公司的競爭說到底還是產品在說話，房產的優(yōu)化是增加金山地產競爭力的有效途徑，是加強企業(yè)盈利能力的必要手段。企業(yè)應以公司文化建設為突破口，全面塑造和提升企業(yè)的品牌形象，推動住宅產業(yè)化和綠色建筑。發(fā)揮公司東道主的優(yōu)勢，積極開發(fā)特色小區(qū)，注重綠色環(huán)境建筑、智能小區(qū)、節(jié)能環(huán)保建筑、低碳綠色建筑的開發(fā)，將消費者的真正需求納入產品開發(fā)。2.重新確定發(fā)展戰(zhàn)略。公司應派遣專業(yè)人士對市場考察和確定投資方向，根據市場的需要和公司基本生產經營能力重新確定發(fā)展戰(zhàn)略，不能一味的貪圖回報而忽略投資所帶來的風險，在投資時需要謹慎，不要投資太大風險的行業(yè)，取得穩(wěn)定收入更加重要。

金山地產應分析逐漸占據公司市場份額的大型房地產公司所修建樓盤的主要特點。比如萬科房地產公司主要在內江修建的是翡翠國際等別墅和高檔小區(qū)，金山地產修建同類型的住房和這些大型房地產公司相比沒有什么優(yōu)勢。因此建議企業(yè)重新確定發(fā)展戰(zhàn)略，可以多開發(fā)性價比高的家庭式住宅小區(qū)，比如之前開發(fā)的武陵小區(qū)和金山一品，少修建別墅型住房，比如內江金山國際等。