龐嘉俊

摘 要：中國建設(shè)銀行廣州分行推出的“存房”業(yè)務(wù)，改變了大眾對銀行的傳統(tǒng)觀念，開創(chuàng)了銀行進入住房租賃市場后的新局面。自此廣州民眾的空置房產(chǎn)有了新的盤活渠道，對廣州各家商業(yè)銀行的住房業(yè)務(wù)，乃至廣州房地產(chǎn)租房中介業(yè)務(wù)，形成了一定的沖擊。因此，對中國建設(shè)銀行廣州分行的“存房”業(yè)務(wù)進行分析研究，為其良性發(fā)展提供有針對性的建議，對豐富廣州住房租賃市場融資渠道，促進中國商業(yè)銀行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，有積極進步的意義。

關(guān)鍵詞：中國建設(shè)銀行廣州分行;住房租賃市場;“存房”業(yè)務(wù)

中圖分類號：F832.2文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4428（2019）05-0104-03

一、 緒論

（一）研究背景

中國建設(shè)銀行廣東分行在2018年1月推出“不動產(chǎn)財富管理”業(yè)務(wù)，亦稱“存房”業(yè)務(wù)，并在2018年3月在建設(shè)銀行廣州分行進行試點。該業(yè)務(wù)的主旨是盤活家庭閑置房產(chǎn)，增加優(yōu)質(zhì)長租房源供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃金融模式。在此之前，國內(nèi)多家商業(yè)銀行，包括四大國有銀行，響應(yīng)國家“多措并舉建設(shè)住房租賃市場”的號召，紛紛進入住房租賃市場。在實踐中，這些銀行在住房租賃領(lǐng)域的主要經(jīng)營模式，基本劃分為兩類：一類是給予建設(shè)長租公寓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供巨額授信，等待長租公寓建成出租，發(fā)展商收到租金后再分期償還銀行貸款，其貸款類型接近以往銀行對發(fā)展商發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款;二類是租房人向銀行申請貸款以支付長租公寓的房租，銀行授予租房人一定的授信額度，將貸款發(fā)放給業(yè)主或租房人，由租房人每月向銀行償還貸款本息，其性質(zhì)近似于銀行的消費貸款業(yè)務(wù)。以上兩種模式各有利弊，在第一類模式中，一般只有處于行業(yè)龍頭地位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，才有機會獲得銀行的巨額授信，因此銀行的風(fēng)險相對較低。然而該類貸款投資金額較大，還款周期較長，對銀行資金的流動性有顯著的影響。在第二類模式中，銀行能主動獲取新客戶，增加貸款利息收入，并可配套其他銀行產(chǎn)品對客戶深度捆綁。該模式的弊端是容易被不良金融中介或房地產(chǎn)中介利用，誘使租房者向銀行申請貸款，以向中介提前支付數(shù)年房租，然后中介把這筆大額資金據(jù)為己有，或卷款潛逃，導(dǎo)致業(yè)主無法收到租金，租客被迫搬遷并背負(fù)沉重債務(wù)的后果。

建設(shè)銀行廣州分行推出的“存房”模式，是與傳統(tǒng)的銀行住房租賃業(yè)務(wù)模式不同的創(chuàng)新。在“存房”模式中，建行扮演房屋資源平臺和金融服務(wù)提供者的角色，有空置房產(chǎn)的業(yè)主，通過向建設(shè)銀行廣州分行的住房金融服務(wù)中心申請將空置房產(chǎn)委托建行租賃，建行對該房產(chǎn)的長租收益進行評估，并將評估結(jié)果交予由建行旗下的廣東建融住房租賃服務(wù)有限責(zé)任公司與方圓集團合資設(shè)立的專業(yè)租賃企業(yè)——廣州建方房屋租賃管理有限公司（以下簡稱“建方公司”），由建方公司與業(yè)主進行洽談，達成長租權(quán)交易。建方公司可獲得該房產(chǎn)3-10年的租賃權(quán)，而業(yè)主則可獲得建方公司一次性提前支付的或分期支付的長租收益，隨后建方公司將該房產(chǎn)向社會公開招募租客。在房屋交由建方公司委托租賃期間，建方公司負(fù)責(zé)維護房屋質(zhì)量，提供租后管理服務(wù)。據(jù)中國建設(shè)銀行廣州分行公開資料顯示，該模式推行的兩個月內(nèi)，該行已累計受理了394筆業(yè)務(wù)申請，儲備了614套房源。建方公司已與47名業(yè)主簽訂《住房長租權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，并向其中2位業(yè)主一次性提前支付數(shù)年的長租收益。

（二）國內(nèi)外對商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)研究的現(xiàn)狀及意義

國內(nèi)學(xué)術(shù)界對商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)的研究，主要集中在商業(yè)銀行應(yīng)如何創(chuàng)新現(xiàn)有住房租賃業(yè)務(wù)的融資途徑。然而，當(dāng)前國內(nèi)還沒有對“存房”業(yè)務(wù)這種嶄新的商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)新模式的研究。縱觀國內(nèi)外，對商業(yè)銀行的住房租賃業(yè)務(wù)的研究主要圍繞按揭貸款展開，包括對商業(yè)銀行按揭貸款模式、按揭貸款擔(dān)保、按揭貸款風(fēng)險等方面的研究，有關(guān)商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)模式的研究還有較大空白。由于建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式是商業(yè)銀行的重大業(yè)務(wù)創(chuàng)新，在社會上已產(chǎn)生積極的反響，因此有必要開展對該模式的研究，促進其完善發(fā)展，為該模式的進一步推廣奠定理論基礎(chǔ)。

二、 建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式特點

（一）盤活優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)資源

建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)的開展，實質(zhì)上是利用建設(shè)銀行的良好聲譽，將建行打造為房產(chǎn)資源整合平臺，盤活居民的空置房產(chǎn)，增加優(yōu)質(zhì)長租房源供應(yīng)。據(jù)廣州統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，廣州市常住人口為1449.84萬人，比2016年增加了45.49萬人。本文調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前廣州的租房市場以短租為主，房源主要坐落于廣州的城中村當(dāng)中。盡管近年來廣州的城中村經(jīng)歷持續(xù)整治，已基本告別“臟、亂、差”的印象，不過大部分城中村租客遭遇的樓宇狹窄、通勤擁堵、生活設(shè)施不便等現(xiàn)象，短期內(nèi)仍難以解決。而地理位置優(yōu)越、生活設(shè)施便利的優(yōu)質(zhì)長租房源在廣州租房市場則相當(dāng)緊缺，在追求生活質(zhì)量的租客群體中供不應(yīng)求。然而，即使有業(yè)主手頭上擁有優(yōu)質(zhì)閑置房源，出于對房屋保養(yǎng)、租客要求瑣碎、“黑中介”騷擾等情形的擔(dān)憂，寧可將房產(chǎn)空置，也不愿投入市場。事實上，不僅廣州出現(xiàn)這種情況，北京等國內(nèi)其他一線城市也存在類似現(xiàn)象。2017年的《租賃市場系列研究報告》顯示，北京的流動人口達800萬，產(chǎn)生了270萬套房的龐大需求，但是北京目前現(xiàn)有的760萬套房屋中，用于出租的僅有150萬套。優(yōu)質(zhì)長租房源的缺乏，不利于一個城市留住中高端人才，也造成房屋資源的浪費。在建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式下，業(yè)主對作為國有大行的建設(shè)銀行有較大信心，愿意將房產(chǎn)交由建方公司出租及管理，增加優(yōu)質(zhì)房源的投放，起到盤活房產(chǎn)資源、緩解市場供需矛盾的作用。

（二）解除業(yè)主出租房屋的顧慮

在業(yè)主主導(dǎo)的房屋租賃模式中，業(yè)主需要為空置房屋尋找租客，添置家具，提供租后管理。部分業(yè)主為了縮短房屋空置時間，減少租客頻繁看房的麻煩，會委托房地產(chǎn)中介尋找租客，節(jié)省時間精力。然而，在廣州租房市場中，業(yè)主不僅要面對租客可能出現(xiàn)的拖延支付租金、訴求煩瑣、擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、損壞墻壁家具、衛(wèi)生狀況惡化等行為，還要防范居心不良的“黑中介”或二房東合謀欺騙、私下轉(zhuǎn)租、蓄意報復(fù)等行為。因此，部分持有空置房源的業(yè)主，為避免上述麻煩，寧可選擇將房屋空置。在建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式下，業(yè)主將房屋租賃事務(wù)委托給以建設(shè)銀行聲譽作擔(dān)保的建方公司，可從租房的煩瑣事務(wù)中脫身，凈享受房屋長租收益，解除業(yè)主的后顧之憂。業(yè)主還可以從建方公司獲得一次性支付或分期支付的長租收益。如果業(yè)主選擇一次性提前獲取數(shù)年的長租收益，可利用該筆大額資金用作其他用途，或購買理財產(chǎn)品，獲得理財收益，體現(xiàn)了對傳統(tǒng)收租模式的創(chuàng)新。

（三）提高租客的居住質(zhì)量

在中國一線城市租房的租房者，普遍有著若干相同的經(jīng)歷，如業(yè)主肆意漲價、頻繁逼遷、“黑中介”或二業(yè)主惡意欺詐、遭遇租金貸騙局等，反映外來人口在大城市安居的不易。隨著當(dāng)今年輕人對生活質(zhì)量追求的不斷提高，越來越多租房者希望能獲得長期居住的私人空間，根據(jù)自己的想法精心布置即使是租回來的房子，彰顯生活品質(zhì)。而實現(xiàn)這一理想的前提是，需要有可以長期穩(wěn)定居住的長租房。當(dāng)前廣州租房市場的魔方公寓、如家公寓等長租公寓連鎖品牌，能基本滿足該類租房者的需求。但這些長租公寓的位置大多處于廣州的城鄉(xiāng)接合部，遠離中心城區(qū)，租房者不僅要忍受每天通勤擁堵等困擾，而且較難享受都市生活的便捷。通過在建設(shè)銀行廣州分行申請租房，租房者能夠獲得可居住時間相對長久的長租房源。該類房源一般坐落在廣州市區(qū)，地理位置較優(yōu)越，交通設(shè)施發(fā)達，附近衣食住行等生活娛樂設(shè)施基本充足。由于建設(shè)銀行廣州分行提供的長租房租賃期最長可達10年，租客可精心布置自己的房屋，體現(xiàn)個人生活品位，實現(xiàn)安居樂業(yè)的目標(biāo)。建設(shè)銀行廣州分行為保證租客的健康安全，一般對新房源設(shè)有兩個月的空置期，并在租客入住前交付租客一份房屋的甲醛指標(biāo)合格報告。值得注意的是，入住建設(shè)銀行廣州分行提供的長租房，租客可享受自2017年7月起廣州市執(zhí)行的符合條件的承租人子女可以就近入讀公立小學(xué)的利好政策。

三、 中國建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式存在的問題

（一）銀行盈利問題亟須解決

目前，中國建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)推出時間不長，仍處于試點階段，缺乏成熟的模式可做參考。在當(dāng)前的階段中，建設(shè)銀行廣州分行為擴大“存房”業(yè)務(wù)的社會知名度，需要投入較多資源對該業(yè)務(wù)進行宣傳推廣，盡快讓廣州地區(qū)的業(yè)主和租客熟知該業(yè)務(wù)。同時，建設(shè)銀行廣州分行開始大量接收廣州閑置房產(chǎn)業(yè)主的租賃委托，兌現(xiàn)承諾向業(yè)主一次性提前支付或分期支付長租收益，此舉對銀行形成一定的現(xiàn)金流壓力，占用銀行流動資金。然而，租客對建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)的認(rèn)識也是剛剛開始。據(jù)已入住建行長租房的租客表示，他們大多是在建設(shè)銀行辦理其他業(yè)務(wù)時，才順帶發(fā)現(xiàn)銀行有“存房”業(yè)務(wù)。由于這項新業(yè)務(wù)尚未在社會上廣為人知，當(dāng)前前往該行申請租房的租客數(shù)量不多。據(jù)建設(shè)銀行廣州分行提供的數(shù)據(jù)，截至2018年5月，租客在該行申請租房的數(shù)量近400筆，業(yè)主委托該行放租的房源超過600套，呈現(xiàn)供大于求的局面。租客數(shù)量與存量房源數(shù)量不匹配，短期內(nèi)會導(dǎo)致銀行對業(yè)主的長租收益支付，大于租客繳納的租金收入，造成銀行資金凈流出，出現(xiàn)賬面虧損。若該狀況長期未能得以改善，則必然對“存房”業(yè)務(wù)的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響，甚至可能迫使該業(yè)務(wù)停擺，動搖業(yè)主與租客的信心。因此，建設(shè)銀行廣州分行需要盡快找到讓該業(yè)務(wù)可持續(xù)發(fā)展的盈利模式，創(chuàng)新盈利途徑，促使該業(yè)務(wù)即使不列作該行的重要利潤增長點，也能實現(xiàn)保本微利，維持不虧損運作。

（二）存在運營風(fēng)險

中國建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)運營過程中，存在若干運營風(fēng)險，包括建行聲譽風(fēng)險和中介管理風(fēng)險等。其中，風(fēng)險最大的當(dāng)屬建設(shè)銀行的聲譽風(fēng)險。因為“存房”業(yè)務(wù)的順利推進，很大程度上是以建設(shè)銀行多年積累的聲譽作為擔(dān)保。本文對“存房”業(yè)務(wù)的調(diào)研過程中發(fā)現(xiàn)，無論是業(yè)主還是租客，首先是出于對建設(shè)銀行作為國有大行、信譽質(zhì)量有保證的潛意識心理，才安心選擇與建設(shè)銀行廣州分行合作。因此，設(shè)法維護建設(shè)銀行的聲譽，及時化解“存房”業(yè)務(wù)運營過程中可能對建設(shè)銀行品牌產(chǎn)生的不利影響，是建設(shè)銀行廣州分行需要高度重視的問題，具有“牽一發(fā)而動全身”的突出意義。其次，中介管理風(fēng)險也是需要該行重點防范的重大風(fēng)險。在建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式下，建方公司通過對外招標(biāo)，將家居裝修、家電配置、物業(yè)管理等服務(wù)外包給市場中介，讓市場中介參與長租房的運營管理。在此過程中，市場中介的準(zhǔn)入門檻、專業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等會備受業(yè)主與租客密切關(guān)注，因為具體的房屋質(zhì)量與人身安全保證，如室內(nèi)甲醛濃度等指標(biāo)，最終是由市場中介提供的服務(wù)結(jié)果來決定的。國內(nèi)長租公寓巨頭如家，曾因旗下公寓的室內(nèi)甲醛超標(biāo)，懷疑導(dǎo)致租客罹患癌癥而飽受質(zhì)疑，品牌形象受到嚴(yán)重沖擊。因此，建設(shè)銀行廣州分行需要對市場中介服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)格把關(guān)，防范由于對中介監(jiān)管不嚴(yán)而引發(fā)負(fù)面輿論，重創(chuàng)建行形象。

（三）三方之間的利益沖突

在中國建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式下，存在著銀行、業(yè)主、租客的三方關(guān)系?！按娣俊睒I(yè)務(wù)模式得以實施的前提是，三方達成一致，同意共同遵守“存房”業(yè)務(wù)模式的運作規(guī)則。然而，銀行、業(yè)主、租客的利益并非總是完全一致，彼此之間可能存在一定的利益沖突。

首先，作為業(yè)主，在房產(chǎn)出租期間，可能存在提高長租收益、縮短租賃期限、中止合同、更換租客、變賣房產(chǎn)、繼承轉(zhuǎn)贈等訴求。這些訴求顯然會觸犯銀行和租客的利益，違背當(dāng)初業(yè)主與銀行達成的約定，并引起租客的擔(dān)憂。

其次，作為租客，在租住房屋期間，也可能存在維持租金不變、延期交付租金、延長租賃期限、重新布置裝修、占用公立學(xué)位等訴求。雖然租客群體在廣州租房市場總體上仍處于弱勢，話語權(quán)有限，但是租客部分合理的訴求也應(yīng)該為業(yè)主和銀行所關(guān)注，因為在以穩(wěn)定的長租關(guān)系作為經(jīng)營重心的“存房”業(yè)務(wù)模式下，頻繁變更租客并非業(yè)主和銀行所樂意看見。除此以外，對于銀行而言，近期的目標(biāo)是盡快打開市場，吸引更多人前來租住建行的長租房，所以也要顧及租客的需求，以增強“存房”業(yè)務(wù)模式的吸引力。

最后，從銀行的角度來說，最有利的做法是從租客處收取更高的租金，向業(yè)主支付更少的長租收益，從而獲得最大利潤。同時，銀行也希望業(yè)主與租客盡量少對銀行提出要求，減輕銀行的經(jīng)營壓力。

綜上所述，由于銀行、業(yè)主、租客三方的利益并非完全一致，三方在“存房”業(yè)務(wù)運作過程中可能產(chǎn)生各類矛盾，需要一套行之有效的溝通協(xié)調(diào)機制予以調(diào)解，確?！按娣俊睒I(yè)務(wù)模式得以繼續(xù)順利運行。

四、 中國建設(shè)銀行廣州分行“存房”業(yè)務(wù)模式的改善建議