【摘 要】 分時度假起源于二十世紀60年代的歐洲，90年代傳入中國，但出現(xiàn)了種種水土不服的現(xiàn)象，消費者權益得不到保障。文章主要是對分時度假產品權益保障進行研究。第一部分介紹了分時度假制度的起源、概念和特征，分析了分時度假產品在我國的法律性質以及各主體之間的法律關系，指出了存在的主要法律問題;第二部分主要分析了域外分時度假產品權益保障對我國的借鑒意義;第三部分是關于完善分時度假產品購買者權益保障的具體建議。

【關鍵詞】 分時度假 分時度假產品 權益保障

分時度假起源于歐洲，二十世紀60年代為滿足海邊度假的需要，出現(xiàn)了多人或幾個家庭共同出資購買一棟別墅，在不同時間分別使用;70年代，分時度假在美國得到發(fā)展，當時分時度假產品適用范圍小、缺乏靈活性，為解決這些問題，美國RCI （Resort Condominiums International） [1]的創(chuàng)始人Jon和Christel DeHaans 提出了交換的概念，具體是指消費者購買了某一分時度假產品房屋，將信息輸入系統(tǒng)，消費者可以在系統(tǒng)里選擇同等級別的分時度假產品房屋交換適用。這大大提高了分時度假的靈活性和適用范圍，也是得該制度再次風行歐洲。分時度假在二十世紀末傳入我國，一度成為熱點。但由于當時的經濟市場秩序不規(guī)范、法律空白、監(jiān)管缺失等問題，使得分時度假成為了欺騙的代名詞，消費者等各方權利未得到較好保障。

一、分時度假概述

（一）分時度假的概念及特征

1、分時度假的概念

分時度假是指房產開發(fā)商將度假房屋、度假酒店里的一個房間或者一棟別墅的使用權按照每年50個周分為50份出售給購買者，購買者在未來一定年限內，如40年，享有分時度假房屋的交換、轉讓、贈與、繼承以及對度假房屋、度假酒店公共配套設施的優(yōu)惠使用權等權利。

2、分時度假產品的共同特征

縱觀多國有關分時度假的定義，由于社會制度、法律規(guī)范、經濟水平以及文化習俗等各方面的差異，致使對于分時度假的定義也有所不同，但在差異中也體現(xiàn)了一些共同特征，具體包括以下四點：

首先，購買者需提前支付購買費用。為獲得分時度假產品的使用權和交換權等權益，購買者需提前支付購買該產品的費用。

其次，符合最低購買年限。在分時度假產品的銷售中，會規(guī)定購買者在購買分時度假產品時必須一次性購買若干年的使用權，一般是3年，這有利于分時度假的規(guī)范管理，若時間過短會導致分時度假之交換權得不到保障。

此外，每年至少一周使用權。分時度假產品開發(fā)者在銷售分時度假房產使用權時，將會對房產的使用權進行時間上的劃分，以天、周或者月作為時間單位，為充分保障購買者的使用權、交換權，使購買者充分享受分時度假產品帶來的便利，規(guī)定開發(fā)商在銷售分時度假房產使用權時不得低于一周即7天的時間。

最后，對購買者所購分時度假產品權利有所限制。除購買者以分時度假房產購買合同取得的時段使用權作出一定的處分外，如轉讓、贈與、繼承等，其無權對購買時段之外的房屋權利作處分。

（二）我國分時度假的權屬定位

目前，縱觀國際法現(xiàn)有的分時度假的屬性有幾種不同觀點：物權說、債權說、信托說、股權說等。我國法學界對分時度假法律性質的界定有很大爭議，先后出現(xiàn)了所有權說、他物權說、準物權說、債權說等觀點。我國實踐中的主流觀點是債權說。

在實踐中，我國處理分時度假合同糾紛時往往將其認定為具有債權性質的合同，具體是指分時度假產品的購買者與經營者達成以長期使用權為目的的合意，簽訂合同，這種合同類似于長期租賃的法律關系。此時分時度假產品的購買者對該產品享有債權性質的請求權，同時需履行預先支付大量使用資金的義務。在債權式的分時度假中，點數制是其典型。點數制是指購買者以支付相應價款從開發(fā)商手上購得點數，用點數換取分時度假之相應權益，從而實現(xiàn)度假旅游的目的。

（三）分時度假的主體法律關系及主要法律問題

1、分時度假的主體法律關系

在分時度假法律關系中涉及到多方主體，具體包括購買者、開發(fā)商、管理公司及交換公司等，理清分時度假主體之間的法律關系是保障分時度假權益的前提，尤其是購買者與其他主體之間的法律關系。

1.1購買者與開發(fā)商

購買者與開發(fā)商之間的法律關系是分時度假合同中最主要的部分，購買者與開發(fā)商是分時度假合同的主體，開發(fā)商有權收取分時度假產品使用費，需履行提供房產及相應配套服務，購買者需支付價款并享受相應權益。通過合同內容當事人雙方的權利義務可知，購買者與開發(fā)商之間屬于債權關系。

1.2購買者與管理公司

管理公司在分時度假中屬于中介機構，購買者通過委托的方式與管理公司訂立委托合同，支付費用，授予管理公司管理分時度假產品的代理權，管理公司的權利義務與委托者即購買者的權利義務恰好相反。在此種法律關系之下，管理公司作為受托人有義務為購買者合理管理分時度假產品。

1.3購買者與交換公司

交換權是分時度假產品購買者的主要權益，也是分時度假權利實現(xiàn)的主要途徑。購買者購買了分時度假產品后即成為交換公司的會員，交換公司提供交換系統(tǒng)使購買者某一年度的分時度假權益與其他會員的度假權益進行交換，此時，購買者與分時度假交換公司之間就能建立分時度假交換行紀關系。

2、分時度假的主要法律問題

購買者的權益保障是分時度假中的主要法律問題，購買者與開發(fā)商達成分時度假合同而取得分時度假產品的使用權、出租權、交換權和轉讓權等權利。由于在我國實踐中將分時度假法律關系的性質界定為債權，但債權對于購買者的權利保護力度是不足的，因此將其定義為債權法律關系是否妥當;其次，購買者享受分時度假產品權益的前提是預先支付大量的產品使用金，在實踐中往往會出現(xiàn)履行不能的情形，此時如何保護經營者等其他主體的權益;另外，在分時度假法律糾紛中，格式條款問題占比較大。

二、分時度假產品權益保障的域外制度借鑒

由于中國還沒有分時度假產品相關的法律法規(guī)出臺，但是可以預料的是，隨著我國的經濟不斷發(fā)展以及人民生活水平的逐步提升，我國居民對于度假的需求將繼續(xù)穩(wěn)步提升，分時度假產品由于其靈活的投資屬性，在我國地大物博、旅游資源豐富的大背景下，必然將成為下一個可供選擇的潮流。因此，借鑒國外對于分時度假產品的規(guī)制對于探討我國日后可能推行出的分時度假模式有著重要的意義。

（一）美國相關制度對我國分時度假產品權益保障的借鑒意義

美國由于各個聯(lián)邦都有一定的立法權因此各州對于分時度假產品的規(guī)定不一，但是其中有代表性的制度中，可以選擇借鑒的有如下經驗：

1、設立市場許可制度。美國1979年頒布的《美國土地開發(fā)協(xié)會分時度假法案》中就要求只有一定資質的企業(yè)可以參與分時度假行業(yè)。對于我國來說，由于我國人口眾多，分時度假產品又涉及標的額較大的不動產投資，由資質、信譽、實力較強的公司主導引領行業(yè)的發(fā)展是一種較為現(xiàn)實的途徑。具備一定規(guī)模的公司，在經營中會更加注重對自身品牌的維護，因此消費者權益的保護更加能夠得到保障。

2、設立分時度假托管人

分時度假產品托管人可由依法設立的金融機構擔任，主要負責按照規(guī)定開設當事人的資金賬戶并且進行資金支付結算、安全保管投資者的預付款項。托管人的存在既可以保障度假者的退款需求得到滿足，也能保障經營者的應收賬款順利收回。

3、增加信息披露的規(guī)定

美國的法規(guī)中，對于信息披露的要求體現(xiàn)在經營者要向要向消費者提供完整的購買信息，供消費者詳細了解所購買標的物的產權以及運營模式等。

除了向消費者進行項目產品的信息披露外，經營者還應當披露其他可能影響投資者合法權益的重大信息，例如項目的收支運營情況、人員變動情況等。

4、設立投資冷靜期

在投資冷靜期內，消費者可以要求解除與經營者訂立的合同，并且要求退還支付的預付款。不僅如此，在冷靜期間，經營者不得以任何方式接觸或者對消費者施加影響。

（二）歐洲相關制度對我國分時度假產品權益保障的借鑒意義

歐洲各國中，由于存在德國大陸法系和英美法系的區(qū)別，對于分時度假的權益定義和判定上存在著明顯不同。但是從各個2國家不同的法律規(guī)制中仍然可以提煉出適合于我國未來進行分時度假產品權益保護的經驗。

1、建立相關從業(yè)者的誠信檔案機制。在信息化日益完善的現(xiàn)代社會，建立從業(yè)者的信息檔案并非難事，信息檔案的建立，一方面可以讓消費者能夠更加清晰了解到經營者的實際情況，并且能夠有選擇性的挑選經營者;另一方面誠信檔案也對經營者進行了一種現(xiàn)實的約束，因為一旦在誠信檔案中留下了不良記錄，其自身信譽必然受到影響，相應的其業(yè)績和經濟收益等也會受到影響。在誠信檔案的規(guī)制下，整個分時度假產業(yè)必然將向著良性的方向前行。

2、必要時制定相關立法，規(guī)制分時度假的合同。英國的法律要求分時度假產品采用統(tǒng)一的合同，但由于我國特殊的國情以及經濟發(fā)展不充分、不均衡的狀態(tài)還將持續(xù)相當長一段時間，采用統(tǒng)一的格式合同難以滿足各個地方的現(xiàn)實需求。因此，筆者認為，可以在我國的合同法中新設關于“分時度假”章節(jié)，對分時度假合同中的要點問題進行規(guī)制。

三、分時度假產品購買者權益保障之制度建議

（一）完善信息披露制度

實踐當中，很多分時度假產品糾紛都是跟開發(fā)商或銷售商為了自身利益而向購買者隱瞞合同條款或故意作虛假宣傳引起的，購買者在簽訂合同時往往不能清楚、準確、全面了解合同內容，以至于做出不符合自身真實意思的表示和行為。因此，必須建立完善的信息披露制度以減少購買者與開發(fā)商或銷售商之間的信息不對稱。

信息披露制度，是消費者權益保護法中經營者告知義務的強化和制度化。①其應當包含披露內容、披露形式和違反披露義務的法律后果三方面的內容。

1、關于披露內容，應當從保障購買者知情權和保護開發(fā)商及銷售商商業(yè)秘密兩方面加以考慮確定。保障購買者知情權，就應使其了解開發(fā)商及銷售商相關資質、合同全部條款。具體來講，應當包括開發(fā)商及銷售商資質證明、身份信息、產品類型、產品位置、構成及附屬設施、產品上抵押等權利瑕疵情況、購買者所需支付金額、管理維修費用等情況。由于這些內容不涉及開發(fā)商及銷售商商業(yè)秘密，故法律應當將其規(guī)定為開發(fā)商或銷售商在購買者購買前必須公開發(fā)布的內容。另外，由于格式合同在分時度假產品中應用很多，因此必須保證格式條款不存在減輕己方責任、加重對方責任或排除對方主要權利的的情況。建議對格式合同或者格式條款加以規(guī)制并予以公開。首先，格式條款必須置于合同顯而易見的位置或者以加大字號等方式提醒購買者注意;其次，開發(fā)商或銷售商應向購買者詳細解釋格式條款之含義;再次，開發(fā)商或銷售商應當允許購買者對格式條款進行修改或者增加補充條款。

2、關于披露形式，開發(fā)商或銷售商應當用本國或購買者所認知的語言以書面的形式進行披露。此外，還應當注意披露的時間必須是在購買者做出購買決定之前的一定時間，以保障購買者有充分的時間了解所披露的內容。

3、關于違反披露義務的責任，法律應當根據開發(fā)商或銷售商違反該義務的程度及其對購買者所造成的損失等情況給予其民事責任甚至是行政責任，該責任形式、數額等應當明確。

（二）設置冷卻期及取消權條款

冷卻期是指買受人在購買產品之后有權解除合同并要求退還全部款項的一定期間，通常在保險合同銷售中比較常見，又稱為猶豫期。②之所以要在分時度假產品中規(guī)定冷卻期，是因為在實踐中分時度假產品合同往往是在開發(fā)商誤導甚至欺騙下簽訂的，買受人在簽訂合同后又經常反悔，要求解除合同。針對這種情形，美國、歐盟等都以法律的形式規(guī)定了“冷卻期”制度，并且效果甚佳，因為該制度給予處于相對弱勢的購買者以一定的傾向性保護，使其僅憑自身私力實現(xiàn)對合法權益的保護。另外，為了從真正意義上實現(xiàn)對購買者合法權益的保護，還應當對冷卻期及取消權的性質、行使期間、行使方式以及款項退還期限等具體問題進行詳細規(guī)定。首先，取消權期間一般與冷卻期期間相同，該期間可以由法律規(guī)定一個最低限度，由雙方根據相應情況約定具體期間，但其約定的期間不少于法定最短期間，雙方也不能以任何理由拒絕適用冷卻期制度;其次，取消權應當以書面方式行使;再次，法律應當規(guī)定在冷卻期內，當購買者的合同取消通知到達開發(fā)商或銷售商時，合同解除，對方不能以任何理由加以抗辯。

（三）引入托管制度

所謂托管制度就是在經營者和消費者的合約成立后的冷靜期內，將消費者應支付給經營者的分時度假總價款存放在一個獨立的第三人賬戶內，待達到放款條件之時，第三人即按照約定向消費者退款或者向經營者付款的一種制度。其中，第三人是托管人，第三人賬戶是托管賬戶。③托管制度是與冷卻期制度相搭配的一個制度，為冷卻期制度提供保障。它既能打購買者者締約后因取消權行使而致已付價款不能退回的憂慮，又能釋去開發(fā)商或銷售商締約后于條件成就時收不到價款的疑慮。

托管制度的建立最重要的是把握好托管人資質及其法律責任、托管賬戶、托管款項的支付等三方面內容。

首先托管人資質及法律責任。托管人應該有獨立性，即不能與分時度假所涉及的法律關系中的實體有任何的經濟利益關系，作此制度設計在于保證托管人的可信度。托管人可以由有經濟實力的金融機構、信托機構、融資平臺或保險公司擔任。

其次是托管賬戶。托管賬戶應由開發(fā)商或銷售商申請，經行政部門審核批準設立。托管賬戶必須是一個獨立的賬戶，專門用來存儲分時度假產品款項，不得用來存儲其他無關款項，以保證資金安全。

最后是托管款項。托管款項的退還或者付款規(guī)則是托管制度的關鍵，故關于款項托管時間及退還或付款規(guī)則應以書面形式明確規(guī)定，該時間及規(guī)則可以法定也可以由雙方進行約定。當符合退還或付款條件時，托管機構應當立即進行審核，并于一定期間之內將款項匯入相關賬戶。

注釋

[1] 1974年創(chuàng)立于美國印第安納州，是全球第一家分時度假交換公司。

【參考文獻】

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作者簡介：劉薇（1993-），女，碩士在讀，中南財經政法大學，430000，研究方向：民商法學

本文受“中南財經政法大學研究生創(chuàng)新教育計劃（項目號：201811707）”資助發(fā)表，為研究生創(chuàng)新項目成果。