吳天亮

摘 要：2018年9月25日，美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策委員會(huì)宣布把美國(guó)聯(lián)邦基金利率上升25個(gè)基點(diǎn)至目標(biāo)期間為2%～2.25%，這是美聯(lián)儲(chǔ)在2015年末開(kāi)啟加息以來(lái)的第八次加息。鑒于美國(guó)的國(guó)際地位，美聯(lián)儲(chǔ)每次加息都會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定影響。而在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)占有很重要的地位。因此，很有必要研究美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響。

關(guān)鍵詞：美聯(lián)儲(chǔ);加息政策;中國(guó)房地產(chǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F299.23 ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A ? ? ?文章編號(hào)：1673-291X（2019）06-0133-03

引言

2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)加息政策，結(jié)束了此前的低利率貨幣寬松政策。而其開(kāi)啟加息政策的緣由是2008年后金融危機(jī)期間，美聯(lián)儲(chǔ)為了應(yīng)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的下滑，采取了一系列的貨幣寬松政策。其中，美聯(lián)儲(chǔ)首先把聯(lián)邦基金利率一再下調(diào)直至零附近，以此來(lái)刺激美國(guó)的投資和消費(fèi)來(lái)抑制經(jīng)濟(jì)的衰退。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)和為了實(shí)現(xiàn)貨幣政策的正常化，以前的低利率政策已經(jīng)不再適應(yīng)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。所以，美聯(lián)儲(chǔ)于2015年開(kāi)始了加息周期。歷史上，美聯(lián)儲(chǔ)的每次加息政策都會(huì)給世界的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)重大影響，其中大多都是不利方面的，有的還伴隨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)的產(chǎn)生。而在現(xiàn)代這樣一個(gè)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)中，世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系比以往更加密切。我國(guó)作為美國(guó)最大的債權(quán)國(guó)和重要的貿(mào)易合作伙伴，美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生外溢影響。其最直接的影響就是加劇我國(guó)資本外流，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)因此而受到?jīng)_擊。

一、美聯(lián)儲(chǔ)加息的原因

美聯(lián)儲(chǔ)在2015年末開(kāi)啟加息以來(lái)至今已經(jīng)加息了8次。在2018年9月25日美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策委員會(huì)宣布把美國(guó)聯(lián)邦基金利率上升25的基點(diǎn)至目標(biāo)期間為2%～2.25%，創(chuàng)下金融危機(jī)期間最高。美聯(lián)儲(chǔ)為何要在2015年后頻繁的加息，主要有以下幾點(diǎn)原因。

1.經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，各項(xiàng)數(shù)據(jù)提供有力支撐。美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟加息的直接原因是由于美國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面較好，可以很好地支撐美聯(lián)儲(chǔ)加息。經(jīng)濟(jì)增速方面，在2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)在2008年和2009年的經(jīng)濟(jì)增速都是負(fù)的。而后美聯(lián)儲(chǔ)采取了一系列的措施，才使得美國(guó)經(jīng)濟(jì)的增速變?yōu)檎怠?010—2017年，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)平均增速為2.15%。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)美國(guó)在2018全年的經(jīng)濟(jì)增速有望達(dá)到3%，這是美國(guó)自2005年以來(lái)首次，說(shuō)明美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分亮眼。就業(yè)方面，美國(guó)8月非農(nóng)部門(mén)就業(yè)崗位比上個(gè)月增加了20.1萬(wàn)左右且平均每小時(shí)工資同比增長(zhǎng)2.9%。薪資增速和非農(nóng)就業(yè)人數(shù)都高于預(yù)期。失業(yè)率方面，截至2018年9月美國(guó)失業(yè)率為3.7%，為近些年以來(lái)最低。其失業(yè)總?cè)丝跀?shù)為620萬(wàn)左右，長(zhǎng)期失業(yè)總?cè)丝跀?shù)為130萬(wàn)人左右。對(duì)比2017年，長(zhǎng)期失業(yè)人口數(shù)下降40萬(wàn)人左右。美聯(lián)儲(chǔ)在危機(jī)期間采取的低利率政策已經(jīng)到了功成身退的關(guān)口。雖然加息是一項(xiàng)貨幣緊縮的政策，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上的流動(dòng)資金的緊縮和加大投資成本，可能會(huì)抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但由于美國(guó)近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的強(qiáng)勁表現(xiàn)可以支撐美聯(lián)儲(chǔ)加息。

2.保持美聯(lián)儲(chǔ)有充足的貨幣彈性。根據(jù)凱恩斯主義的相機(jī)抉擇的需求管理理論，當(dāng)一個(gè)國(guó)家處于經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期應(yīng)該主動(dòng)采取降低稅收、增加支出和降低利率等擴(kuò)張性財(cái)政政策和貨幣政策來(lái)刺激總需求。相反，如果一個(gè)國(guó)家的需求水平過(guò)高，通貨膨脹率上升時(shí)應(yīng)該采取增加稅收和利率的緊縮性政策來(lái)抑制總需求。也就是說(shuō)，國(guó)家的政策制定要逆經(jīng)濟(jì)風(fēng)向行事。在金融危機(jī)期間，美國(guó)總需求和總產(chǎn)出都在下降，失業(yè)率也在不斷攀升，經(jīng)濟(jì)處于衰退期。美聯(lián)儲(chǔ)為了刺激消費(fèi)、投資增加總需求而采取了寬松的財(cái)政政策和貨幣政策，這也就直接導(dǎo)致了美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基金利率一直處于低位運(yùn)行。危機(jī)后，美國(guó)的GDP增速、失業(yè)率、工資增長(zhǎng)率、消費(fèi)物價(jià)指數(shù)等經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都表明美國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。為了防止經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱的現(xiàn)象和控制通貨膨脹率的上升，美聯(lián)儲(chǔ)要采取例如加息這樣的緊縮性政策。這表明，美聯(lián)儲(chǔ)有充足的貨幣彈性，可以對(duì)不同的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)采取不同的措施。

3.保護(hù)美元全球主要儲(chǔ)備貨幣的地位。由于此前金融危機(jī)期間美聯(lián)儲(chǔ)向市場(chǎng)上注入了大量的流動(dòng)資金，且美國(guó)市場(chǎng)上的利率較低，這導(dǎo)致美元資本向其他國(guó)家轉(zhuǎn)移，全球美元的數(shù)量增加，美元貶值。而我國(guó)的人民幣國(guó)際化程度在不斷提高，這對(duì)美元的國(guó)際地位造成了一定的沖擊?，F(xiàn)在也有一些國(guó)家在努力地實(shí)行去美元化，更多地采用其他國(guó)家的貨幣作為結(jié)算貨幣，這些都使美元在國(guó)際中的地位有所下降。這對(duì)美國(guó)來(lái)說(shuō)肯定是不愿意看到的，鑒于美元在全球貨幣中的重要地位，美聯(lián)儲(chǔ)采取加息方式的緊縮政策。首先，可以縮緊全球美元的的數(shù)量使得他國(guó)貨幣貶值，這樣全球資本就會(huì)回流美國(guó);其次，會(huì)推高美國(guó)國(guó)債利率，這樣全球?qū)γ绹?guó)國(guó)債的需求量會(huì)增大，特別是在其他國(guó)家國(guó)債收益率下降的階段，投資者就會(huì)把他們國(guó)家的貨幣換成美元來(lái)購(gòu)買(mǎi)美國(guó)國(guó)債，美元的需求量增加就會(huì)令美元更加強(qiáng)勢(shì)，也就會(huì)對(duì)美元在全球貨幣中的地位起到鞏固作用。

二、美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

美國(guó)是全球金融中心，其一舉一動(dòng)都會(huì)對(duì)整個(gè)世界產(chǎn)生影響。中國(guó)作為世界上最大的發(fā)展中國(guó)家，與全球金融市場(chǎng)聯(lián)系緊密。而房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中一直占有非常重要的地位。美聯(lián)儲(chǔ)此次加息給全球帶來(lái)的金融震蕩必然會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，也必然會(huì)影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.資金外流風(fēng)險(xiǎn)加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)借貸成本上升。在金融危機(jī)期間，美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家為了應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的衰退都采取了低利率的貨幣寬松政策，這導(dǎo)致全球資本加速流入新興資本市場(chǎng)。而美國(guó)一旦開(kāi)啟加息的貨幣緊縮政策，就會(huì)使美國(guó)利率上升。而由于資本的逐利性將會(huì)促使全球美元流回美國(guó)本土，這也無(wú)疑會(huì)使我國(guó)資金流出到美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。以前由于我國(guó)實(shí)行了較為嚴(yán)格的資本賬戶(hù)管制，歷史上美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)流動(dòng)性影響有限。然而隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放和資本賬戶(hù)管制的放松，美聯(lián)儲(chǔ)加息的貨幣緊縮政策對(duì)我國(guó)資本市場(chǎng)的影響加深。首先表現(xiàn)在外匯儲(chǔ)備上，在2014年6月達(dá)到頂峰39 932.13億美元后一直下跌，截至2018年9月末我國(guó)外匯儲(chǔ)備規(guī)模為30 871.25億美元，下降約9 060億美元，降幅為22.7%。這表明，我國(guó)的資本一直在持續(xù)流出。美聯(lián)儲(chǔ)加息使全球央行收緊貨幣漸成趨勢(shì)，我國(guó)央行也不得不收緊流動(dòng)性防止資產(chǎn)泡沫。這必然會(huì)導(dǎo)致流向房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金減少，房貸利率上升，借貸成本增加。

2.人民幣貶值，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下降。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較好。美元加息使其收益率上升，美元指數(shù)會(huì)進(jìn)一步走強(qiáng)，這意味著全球幣種的需求會(huì)減少?gòu)亩鴮?dǎo)致貶值。人民幣也不例外，2018年3月1日人民幣兌換美元匯率收盤(pán)價(jià)為6.2856，截至9月末收盤(pán)價(jià)為6.9159，比6個(gè)月前貶值了約10%，而且貶值幅度還在呈上升態(tài)勢(shì)。在之前人民幣升值時(shí)期，我國(guó)人民的財(cái)富和可支配收入會(huì)隨之增加。房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民來(lái)講是一個(gè)高檔消費(fèi)品，在供給短期內(nèi)難以增加的情況下需求的增加會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。目前，我國(guó)國(guó)內(nèi)大部分投資資金集中在房地產(chǎn)市場(chǎng)和股市中。當(dāng)人民幣表現(xiàn)升值時(shí)，外資會(huì)大量涌進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從而推高房?jī)r(jià)。相反，當(dāng)美元走強(qiáng)，人民幣貶值會(huì)使投資“熱錢(qián)”從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以美元計(jì)價(jià)的商品市場(chǎng)，可能會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨頹勢(shì)。

3.加大外債償還壓力和資產(chǎn)泡沫。近些年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展火爆，許多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。在2008年金融危機(jī)后，美國(guó)采取了一系列的量化寬松政策，比如降低聯(lián)邦基金利率、直接向大型公司注入流動(dòng)性和創(chuàng)新了許多貨幣政策調(diào)節(jié)工具等。這使得在危機(jī)期間，美元貶值，降低了不少中國(guó)的房地廠(chǎng)商在美國(guó)的融資成本，這刺激了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的投資。隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息行為導(dǎo)致美元走強(qiáng)，房企提前贖回美元債務(wù)，而且贖回速度在加快。之前，房地產(chǎn)投資者在美國(guó)低利率時(shí)以較低的成本融資，美聯(lián)儲(chǔ)加息意味著這些投資者需要償還更多的利息。而且，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的杠桿率較高，在我國(guó)去杠桿、去庫(kù)存政策下，這些會(huì)使房地產(chǎn)商的外債償還壓力增加。再加上融資成本的上升，有些企業(yè)甚至無(wú)力償還債務(wù)。近幾年，我國(guó)發(fā)展速度由高速增長(zhǎng)向中高速轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在面臨調(diào)整，美聯(lián)儲(chǔ)的加息導(dǎo)致人民幣貶值，以及房地產(chǎn)的價(jià)格下降。由于我國(guó)人民為使自身獲得最大的利益以及人們對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)心理，導(dǎo)致出現(xiàn)“搶房”的現(xiàn)象。這種熱衷于買(mǎi)房的行為會(huì)加大房地產(chǎn)泡沫，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。

三、應(yīng)對(duì)美聯(lián)儲(chǔ)加息的政策建議

美聯(lián)儲(chǔ)的加息政策雖然會(huì)對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的負(fù)面影響，但我國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，房地產(chǎn)市場(chǎng)在穩(wěn)步發(fā)展。國(guó)家政府可以靈活地采用各種政策調(diào)節(jié)工具來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。因此，美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響是可控的，但是也不能忽視其帶來(lái)的負(fù)面沖擊。為此，筆者提出以下相關(guān)政策建議。

1.轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，尋找經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的根本。對(duì)于中國(guó)來(lái)說(shuō)，只有提高自身的經(jīng)濟(jì)質(zhì)量，防控樓市泡沫的破裂，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，這樣才能抵御美聯(lián)儲(chǔ)的收縮貨幣的沖擊。當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然處于去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿進(jìn)程中。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)很大一部分依賴(lài)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)投資者很多是以高杠桿進(jìn)入的。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于利率較為敏感。目前，無(wú)論我國(guó)的房地產(chǎn)泡沫還是企業(yè)的債務(wù)泡沫都是央行無(wú)法忽視的。這就需要我國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，由原來(lái)依賴(lài)“房地產(chǎn)+出口”的模式逐步向民間投資和消費(fèi)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，加快落實(shí)去產(chǎn)能和去杠桿政策，促進(jìn)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，改變當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，尋找經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)新動(dòng)力。

2.進(jìn)一步深化房地產(chǎn)“降杠桿，控風(fēng)險(xiǎn)”。歷史數(shù)據(jù)表明，美聯(lián)儲(chǔ)的每次貨幣緊縮政策都會(huì)導(dǎo)致新興經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)資本流出，從而引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅。所以，我國(guó)要防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。首先，要在對(duì)一二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策大致不變的情況下加大對(duì)三四線(xiàn)城市的調(diào)控力度。對(duì)三四線(xiàn)城市的房屋交易通過(guò)限購(gòu)和限售的措施來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，避免房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度過(guò)大。其次，對(duì)于市場(chǎng)投機(jī)者的過(guò)度投機(jī)行為實(shí)行嚴(yán)格的審核制度。對(duì)于買(mǎi)房者的目的和用處實(shí)施登記，如果是買(mǎi)來(lái)做等房?jī)r(jià)升值后再賣(mài)出去的購(gòu)買(mǎi)者，可以實(shí)行提高貸款利率和增收相應(yīng)的稅收來(lái)打擊其投機(jī)行為。最后，轉(zhuǎn)變?nèi)嗣褓I(mǎi)房觀念。在我國(guó)，擁有一套屬于自己的房子的觀念深入人心，而對(duì)于租房行為嗤之以鼻。而在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，房屋租賃市場(chǎng)是很發(fā)達(dá)的。我們要努力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗?duì)房屋租賃的觀念，引導(dǎo)人們逐漸接受租賃房屋的生活方式。

3.提升人民幣國(guó)際結(jié)算地位。美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策之所以可以對(duì)全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，其根本原因在于美國(guó)是全球金融中心，美元是全球最重要的結(jié)算貨幣，承擔(dān)了世界范圍內(nèi)結(jié)算、計(jì)價(jià)和儲(chǔ)備的功能。我國(guó)要想減輕美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，就要努力減少對(duì)美元的依賴(lài)程度，提升人民幣在國(guó)際結(jié)算中的地位。具體而言，首先，大力推進(jìn)區(qū)域金融合作，加大與他國(guó)金融合作程度。大力發(fā)展“一帶一路”建設(shè)，積極引導(dǎo)國(guó)內(nèi)企業(yè)“走出去”，在與他國(guó)進(jìn)行貿(mào)易往來(lái)時(shí)推進(jìn)人民幣的使用。其次，簽訂貨幣互換協(xié)議，可以降低雙邊的融資和出口成本，促進(jìn)雙方貿(mào)易發(fā)展。這樣簽訂協(xié)議的國(guó)家認(rèn)可人民幣的地位，有利于提升人民幣的國(guó)際化。最后，開(kāi)展人民幣結(jié)算業(yè)務(wù)。我國(guó)在與其他國(guó)家進(jìn)行交易往來(lái)時(shí)，可以利用大國(guó)身份繞過(guò)美元使用人民幣來(lái)進(jìn)行業(yè)務(wù)的結(jié)算，從而發(fā)揮區(qū)域結(jié)算貨幣的角色，這對(duì)于推進(jìn)人民幣國(guó)際結(jié)算的功能具有重要意義。

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[責(zé)任編輯 吳 迪]