陳志華

摘要：營(yíng)改增是營(yíng)業(yè)稅改增值稅的簡(jiǎn)稱，是我國(guó)近幾年稅收中的核心工作，營(yíng)改增對(duì)于各個(gè)領(lǐng)域的企業(yè)都有著極為重要的影響作用。在營(yíng)改增政策實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著眾多的發(fā)展機(jī)遇和挑戰(zhàn)，由于營(yíng)改增政策的目的是減少稅負(fù)，防止重復(fù)征稅，有助于緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力，切實(shí)增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在營(yíng)改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)受銷售范圍擴(kuò)大與混合銷售稅率不同等眾多影響，營(yíng)銷方案也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行及時(shí)的改變。所以本文在此背景下，簡(jiǎn)要分析營(yíng)改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理工作，并提出具體的管理策略。希冀有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)經(jīng)營(yíng)水平提高。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增政策;房地產(chǎn)企業(yè);成本控制與管理;稅收

營(yíng)改增是我國(guó)近幾年稅收的核心工作，對(duì)于社會(huì)發(fā)展的各項(xiàng)工作而言，有著極為重要的促進(jìn)作用。在營(yíng)改增政策后，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況得到了顯著的改變，尤其是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。在營(yíng)改增政策下，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整，切實(shí)做好成本控制與管理，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。

一、營(yíng)改增特點(diǎn)及意義

營(yíng)改增的特點(diǎn)是細(xì)節(jié)復(fù)雜且工作量大、責(zé)任重大、進(jìn)程較快。雖然營(yíng)改增政策在實(shí)施之前經(jīng)過(guò)了多年的籌劃，但是在實(shí)施過(guò)程中難免會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題，主要原因在于房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增之后，自身的情況受到了眾多的影響。部分細(xì)節(jié)工作亟待處理，所以必須認(rèn)清成本結(jié)構(gòu)比例問(wèn)題，才能獲取最大程度的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，由于營(yíng)改增的工作細(xì)節(jié)較多，且不同企業(yè)的差異較大，所以企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增都必須自主獨(dú)立的解決問(wèn)題，重新設(shè)計(jì)相關(guān)系統(tǒng)。稅務(wù)無(wú)小事，雖然看似不起眼的變化，卻會(huì)導(dǎo)致數(shù)以億計(jì)的稅費(fèi)產(chǎn)生變化。企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增必須審慎配置以及資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)。

二、營(yíng)改增政策后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本產(chǎn)生的影響分析

在營(yíng)改增政策實(shí)施后房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況受到了一定的影響，稅收成本也會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本與銷售成本。

（一）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)土地成本的影響

土地成本在房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中占據(jù)最大比重，低成本表現(xiàn)在土地購(gòu)置，房地產(chǎn)企業(yè)向政府繳納土地出讓金。營(yíng)改增政策后大幅度下降了房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本，在此形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)置土地價(jià)格如果增高，納稅額也會(huì)增加，結(jié)合目前我國(guó)的土地價(jià)格能夠看出，北上廣的土地價(jià)格一路攀升難以降低企業(yè)的土地成本，所以樓盤價(jià)格自然而然的往上漲。用長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)難免會(huì)轉(zhuǎn)向價(jià)格較低的土地進(jìn)行拓展，所以樓盤價(jià)格以及土地價(jià)格勢(shì)必會(huì)回歸。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本的影響

施工環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的重點(diǎn)內(nèi)容，在施工過(guò)程中施工中產(chǎn)生的各項(xiàng)成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本中的構(gòu)成要素。在營(yíng)改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)的建筑成本卻并沒(méi)有獲得稅收優(yōu)惠，主要原因在于建筑施工階段，成本主要是原材料采購(gòu)或者是勞務(wù)花費(fèi)等，而且大部分原材料來(lái)自于小作坊與私營(yíng)企業(yè)，這些企業(yè)并不具備開(kāi)具增值稅發(fā)票的能力，因此在此類情況下，營(yíng)改增政策中的征收增值稅對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)則是加大了稅收負(fù)擔(dān)，由于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏相應(yīng)抵扣，并且部分成本變高，面臨著巨大的稅負(fù)壓力，因而房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的實(shí)際情況以及營(yíng)改增政策需求，有針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)整和完善，才能夠循序漸進(jìn)的提高社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益。

（三）對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)前期墊付成本的影響

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，我們能夠看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，重要方法之一便是樓盤預(yù)售，有助于房地產(chǎn)企業(yè)確保資金充足流動(dòng)，但是如果缺乏這項(xiàng)預(yù)售款，企業(yè)會(huì)面臨著貸款以及融資各項(xiàng)壓力，所以企業(yè)必須要加強(qiáng)預(yù)售款的有效回籠。基于營(yíng)改增政策實(shí)施后企業(yè)的建筑成本以及各項(xiàng)的財(cái)務(wù)成本都繳納增值稅，但是有的成本難以出具發(fā)票，所以會(huì)產(chǎn)生各式各樣的問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)必須自行墊付相應(yīng)的增值稅，而墊付成本則需要從樓盤預(yù)售款中扣除。從而營(yíng)改增政策導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的前期墊付成本不斷增加，以致房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)受到影響。

根據(jù)相關(guān)案例，我們能夠得出，例如在差額模式下：已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是一般納稅人，與施工企業(yè)在承包合同中簽訂了合同價(jià)款，合同價(jià)款為10000萬(wàn)元，并且合同價(jià)款不含稅，貸款中也不含200萬(wàn)鋼筋材料費(fèi)，企業(yè)在采購(gòu)鋼材后，交給施工企業(yè)，企業(yè)選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式。根據(jù)以上材料，可以得出增值稅總額為10000÷1.03=9708.74萬(wàn)元，應(yīng)繳納的稅款為291.26萬(wàn)元。乙公司申報(bào)增值稅稅金291.26萬(wàn)元，而甲方公司對(duì)這部分成本包含的增值稅未能抵扣，只能作為建安成本總額列示，成本的負(fù)擔(dān)更重了。根據(jù)以上論證，營(yíng)改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本以及稅費(fèi)調(diào)整受到了嚴(yán)重的影響。

三、營(yíng)改增政策后房地產(chǎn)企業(yè)成本控制及管理策略

根據(jù)上文的分析，我們能夠得出營(yíng)改增是從國(guó)家戰(zhàn)略宏觀環(huán)境為各行各業(yè)的企業(yè)提供幫助，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)具有特殊性，所以房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中是否受益并不確定，但是為了進(jìn)一步推動(dòng)營(yíng)改增政策的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分加強(qiáng)成本控制與管理工作。

（一）充分重視進(jìn)項(xiàng)稅抵扣

在發(fā)展過(guò)程中必須正確認(rèn)識(shí)成本控制與管理的重要性，由于企業(yè)的建筑成本難以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，所以房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)面臨著沉重的稅負(fù)壓力。對(duì)于此類情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在成本管理過(guò)程中充分考慮如何做好進(jìn)項(xiàng)稅抵扣工作。例如建筑成本這一部分，可以盡量選取具有資質(zhì)的原材料企業(yè)。在此基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)必須與國(guó)家稅務(wù)總局以及政府進(jìn)行聯(lián)合，并且提出建議，能夠使?fàn)I改增部門明確房地產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣規(guī)定，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供一定的支持，才能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增政策實(shí)施后提高經(jīng)濟(jì)效益。

（二）應(yīng)加強(qiáng)發(fā)票票據(jù)管理

營(yíng)改增政策下，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，獲取增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)以及進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣是發(fā)展中的重點(diǎn)內(nèi)容，所以企業(yè)必須結(jié)合自身的實(shí)際情況，只有正確認(rèn)識(shí)發(fā)票票據(jù)管理工作的重要性，才能落實(shí)營(yíng)改增政策要求，切實(shí)提高自身的經(jīng)濟(jì)效益與發(fā)展水平，推動(dòng)營(yíng)改增工作有效進(jìn)行。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)培訓(xùn)，加強(qiáng)專業(yè)教育培訓(xùn)，循序漸進(jìn)的提高財(cái)務(wù)人員的稅務(wù)專業(yè)技能與綜合素養(yǎng)，使工作人員具備發(fā)票管理能力以及發(fā)票使用能力，同時(shí)應(yīng)當(dāng)與原材料供應(yīng)商進(jìn)行有效的溝通和配合，充分享受企業(yè)稅負(fù)的抵扣額度，能夠緩解企業(yè)面臨的資金周轉(zhuǎn)問(wèn)題。

（三）科學(xué)合理的進(jìn)行財(cái)務(wù)管理

營(yíng)改增是重要的決策，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，企業(yè)必須積極的應(yīng)對(duì)營(yíng)改增政策實(shí)施后帶來(lái)的各類變化，應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的實(shí)際情況從財(cái)務(wù)管理角度進(jìn)行分析與探究，切實(shí)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，例如可以從進(jìn)項(xiàng)稅抵扣以及各項(xiàng)消費(fèi)等進(jìn)行落實(shí)，切實(shí)降低企業(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)成本，能夠找到自身發(fā)展與營(yíng)改增政策實(shí)施中的有效契合點(diǎn)，才能夠降低企業(yè)的稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益，確保營(yíng)改增政策的貫徹落實(shí)，促使房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理發(fā)生變化，敦促房地產(chǎn)企業(yè)提高財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能與工作素養(yǎng)，同時(shí)升級(jí)財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)，進(jìn)一步提高財(cái)務(wù)人員的管理技巧與業(yè)務(wù)水平，通過(guò)重新規(guī)劃企業(yè)的稅費(fèi)控制點(diǎn)，制定科學(xué)合理的發(fā)展策略，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)的實(shí)際情況，考慮建筑外包。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們對(duì)于房屋建筑的需求量在不斷增加，房地產(chǎn)如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)，要想推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，就必須正確認(rèn)識(shí)當(dāng)前的發(fā)展局勢(shì)。在營(yíng)改增政策實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著眾多的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。營(yíng)改增的目的是進(jìn)一步科學(xué)合理設(shè)置稅制，避免營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征收這一弊端，切實(shí)消除房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度障礙，房地產(chǎn)企業(yè)必須有效結(jié)合營(yíng)改增的相關(guān)政策，科學(xué)合理的規(guī)范自身的納稅行為，有效降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，促使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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