王彬

【摘 要】安置房建設(shè)制度是我國(guó)一項(xiàng)重要的公共政策和法律制度。文章詳細(xì)討論了安置房建設(shè)制度管理中存在的問(wèn)題及難點(diǎn)，針對(duì)這些問(wèn)題，作者提出了一定的對(duì)策。本文主要根據(jù)拆遷安置糾紛的分析，對(duì)于安置房建設(shè)的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，從而發(fā)現(xiàn)安置過(guò)程中的問(wèn)題并加以解決。

【關(guān)鍵詞】安置房；建設(shè)；制度房

1.“安置房建設(shè)”的利

拆遷意味著建筑物的去舊還新，還意味著新的住房投資和住宿安置。對(duì)于搬遷戶，開發(fā)商，城市的建設(shè)和發(fā)展都有積極的作用。

1.1站在拆遷戶的角度

對(duì)于拆遷戶來(lái)說(shuō)，雖然現(xiàn)今拆遷存在許多違規(guī)現(xiàn)象，但就總體而言，是有利于拆遷戶的。第一大有利于拆遷戶的要點(diǎn)即是拆遷戶可以因?yàn)榕f房改造得到新的生活環(huán)境。再者，如今自然人口過(guò)剩，舊房子日益滿足不了現(xiàn)今的生存空間需求，必然會(huì)造成大面積違章建筑的誕生，而安置政策一般取決于家庭人口的實(shí)際價(jià)值來(lái)確定房屋面積，且受法律保護(hù)。另外，拆遷得到的補(bǔ)償款有機(jī)會(huì)購(gòu)置新房或者創(chuàng)造新的機(jī)會(huì)發(fā)家致富。

1.2站在開發(fā)商的角度

自然人口的急劇增長(zhǎng)調(diào)動(dòng)了商品住房需求的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)促使開發(fā)商對(duì)于土地規(guī)劃開發(fā)的需求，然而現(xiàn)有的土地并不滿足該需求，唯一的方法即是大面積的拆遷。況且，大量的人口對(duì)于住房的需求以及人們對(duì)于“家”的觀念，使得房屋泡沫經(jīng)濟(jì)的影響并不足為懼，人在家在，開發(fā)商便以此為“把柄”屹立不倒。

1.3站在城市的角度

城中村的拆遷使得城市管理趨向系統(tǒng)化，城市化進(jìn)程亦可以大幅度的提升。貨幣化安置的不足：（1）棚改導(dǎo)致大量的資金涌入三四線城市，再加上杠桿對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)帶來(lái)的沖擊；（2）貨幣化安置導(dǎo)致原生農(nóng)民與城市居民混居現(xiàn)象加劇社會(huì)矛盾。

總之，安置的優(yōu)點(diǎn)：（1）優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)；（2）便于原居住村民集聚管理；（3）房住不炒，不容易導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格瘋漲；（4）將人口流量掌握在地方政府主導(dǎo)的手中，減少人口流失、為城市將來(lái)的發(fā)展、規(guī)劃。

2.“安置房建設(shè)”的弊

2.1缺乏拆遷安置房建設(shè)總體規(guī)劃，未形成統(tǒng)一的安置房土地指標(biāo)分配

居民拆遷安置房建設(shè)專項(xiàng)工作開展以來(lái)，缺乏站在加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和現(xiàn)代城市化進(jìn)程，保障和提高廣大動(dòng)遷居民生活居住質(zhì)量，提高城市建設(shè)品質(zhì)高度上的全方位戰(zhàn)略性規(guī)劃，其中包括如何控制拆遷安置房小區(qū)規(guī)模、建筑形態(tài)、基礎(chǔ)配套、建筑節(jié)能等課題研究嚴(yán)重滯后，未出臺(tái)統(tǒng)一的安置房建設(shè)交付標(biāo)準(zhǔn)以及土地指標(biāo)分配不科學(xué)，使總體安置房建設(shè)按商品房建設(shè)思路運(yùn)行，不能與被拆遷居民實(shí)際需求對(duì)接，導(dǎo)致動(dòng)遷難度加大、動(dòng)遷居民對(duì)交付房屋質(zhì)量和配置意見大，社會(huì)矛盾突出。

2.2拆遷安置房建設(shè)進(jìn)程滯后于房屋拆遷進(jìn)程

目前已建或在建的大部分安置房小區(qū)選址都涉及到集體土地的征用，集體土地征用審批時(shí)間較長(zhǎng)，安置房規(guī)劃定點(diǎn)及用地手續(xù)不能及時(shí)到位，建設(shè)手續(xù)不全，導(dǎo)致前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作時(shí)間較長(zhǎng)，延誤了開工建設(shè)時(shí)間。為實(shí)現(xiàn)拆遷零過(guò)渡目標(biāo)，易出現(xiàn)拆遷安置房在沒(méi)有辦理完基本建設(shè)程序前提下提前開工建設(shè)，不符合國(guó)家基本建設(shè)程序。

2.3相關(guān)支持政策滯后導(dǎo)致開發(fā)成本居高不下，政府負(fù)債

目前，針對(duì)拆遷安置房項(xiàng)目建設(shè)的支持政策尚未建立或健全，缺乏控制安置房建設(shè)成本的相關(guān)配套制度，導(dǎo)致建設(shè)成本難以降低，此外根據(jù)蘇政發(fā)【2017】124號(hào)文，地方政府對(duì)于投資建設(shè)安置房這類大型基建工程時(shí)，采取PPP模式，從而使得地方政府建設(shè)成本增加，債務(wù)累積居高不下。

3.幾點(diǎn)建議

3.1加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，加大對(duì)安置房建設(shè)的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)力度

一是建議市政府根據(jù)拆遷安置房建設(shè)的總體需要，建立和健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，定期召開會(huì)議，協(xié)調(diào)部門配合，系統(tǒng)推進(jìn)安置房建設(shè)。二是市城投公司要建立拆遷安置房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，把安置房建設(shè)的相關(guān)管理工作下放到市經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)公司，由該公司代表市城投公司處理拆遷安置房建設(shè)管理相關(guān)事宜。三是協(xié)調(diào)相關(guān)職能部門積極幫助及時(shí)協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施方面的問(wèn)題。協(xié)調(diào)各區(qū)政府支持安置房建設(shè)的拆遷與費(fèi)用結(jié)算工作。

3.2加快研究和制定安置房建設(shè)管理的配套政策

一是進(jìn)一步制定成本控制制度，盡快出臺(tái)拆遷成本管理辦法，從制度上來(lái)控制建設(shè)成本。二是要研究拿出辦法，在招標(biāo)文件中對(duì)房型、面積，尤其是質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施作為條件予以明確規(guī)定。這樣有利于后期對(duì)工程的監(jiān)管。三是要積極探索貨幣化、市場(chǎng)化安置辦法，研究相關(guān)導(dǎo)向政策，鼓勵(lì)貨幣化安置，被安置對(duì)象的貨幣化安置收益應(yīng)等同于實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)。目前江陰安置房建設(shè)以帶方案進(jìn)行招拍掛為主，前期由政府聘請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院對(duì)方案、戶型、配套設(shè)施等進(jìn)行設(shè)計(jì)，并經(jīng)市行政審批局審批（審批內(nèi)容綠色建筑、方案審查、各相關(guān)方聯(lián)席會(huì)議、回購(gòu)價(jià)格認(rèn)證、出規(guī)劃條件、建設(shè)條件意見書、土儲(chǔ)中心核準(zhǔn)等。待后期開發(fā)商摘得土地，不得對(duì)方案、戶型等進(jìn)行變更，且后期手續(xù)由開發(fā)商辦理，待竣工驗(yàn)收完成后政府再進(jìn)行回購(gòu)安置。

3.3要規(guī)劃先行，努力提高規(guī)劃的超前性和科學(xué)性

要根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展總體規(guī)劃和當(dāng)前拆遷任務(wù)的需要，與市規(guī)劃部門對(duì)接，超前做好征遷安置點(diǎn)的布局工作，使市規(guī)劃部門根據(jù)城市發(fā)展的需要和城市功能區(qū)的調(diào)整，及時(shí)完善安置點(diǎn)布局規(guī)劃。安置點(diǎn)的布點(diǎn)規(guī)劃要統(tǒng)籌考慮，并建議召開聽證會(huì)，切實(shí)提高規(guī)劃的科學(xué)性，增強(qiáng)可操作性。安置房建設(shè)要注意建筑的檔次，醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)用房等基礎(chǔ)配套設(shè)施應(yīng)與安置房同步規(guī)劃、同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)。

3.4要加大資金籌措力度，提高資金使用效率。

在全方位拓展融資渠道的同時(shí)要加快建設(shè)速度，按照安置協(xié)議進(jìn)度做好安置工作，盡可能減少拆遷戶超期過(guò)渡得不到及時(shí)安置的現(xiàn)象，同時(shí)也是為了減少安置過(guò)渡費(fèi)，如遇原材料上漲及下跌應(yīng)加入調(diào)差機(jī)制，降低安置成本。安置房的建設(shè)與征遷工作要同步進(jìn)行，可學(xué)習(xí)杭州模式向先建后拆的方向努力。

3.5在安置房項(xiàng)目物業(yè)管理上應(yīng)充分考慮安置房小區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。

新建安置房小區(qū)要按一定比例配建商業(yè)門面，將其作為承擔(dān)小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用的重要來(lái)源?；蛟诓疬w安置階段就將商業(yè)門面按每套房若干面積補(bǔ)貼給拆遷安置居民，一方面作為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的提取，另一方面作為補(bǔ)充安置居民的生活費(fèi)來(lái)源。

4.結(jié)論

和諧社會(huì)建設(shè)要求及時(shí)化解房屋拆遷矛盾，房屋拆遷的穩(wěn)定與和諧關(guān)系到國(guó)家的穩(wěn)定與和諧。因此，各地區(qū)、各個(gè)主體都積極尋找房屋拆遷矛盾化解的模式，并總結(jié)出一些有特色的應(yīng)用模式。這些模式的應(yīng)用一方面有效化解房屋拆遷矛盾，另一方面也為我們研究房屋拆遷矛盾化解機(jī)制應(yīng)用模式提供了有益的借鑒與思考。

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