王秀梅

【摘 要】本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之中存在的問題，闡述了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范會計核算的方法和對策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題

第一，會計科目設(shè)置有失科學(xué)性。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)會計工作最為突出的一個缺陷就在于會計科目設(shè)置的不合理和不科學(xué)。新會計準則實施之后，各行各業(yè)在會計科目設(shè)置上具有很強的專業(yè)性和針對性，銀行、石油、金融等行業(yè)都具有自身行業(yè)專屬的會計科目，但是屬于房地產(chǎn)企業(yè)專屬的會計科目卻遲遲沒有得到設(shè)置，這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會計核算隱患重重。在房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之中，公共配套費、土地征用費、拆遷費、間接費、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費、工程安裝費是核算的主要內(nèi)容，在成本、費用構(gòu)成要素上也相對復(fù)雜、瑣碎，在這種情況下如果缺乏專業(yè)性會計科目設(shè)置，那無疑會在很大程度上提升房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的難度。例如，開發(fā)間接費用之中就包含了物業(yè)管理完善費、資本化借款利息費用、行政管理費、工程管理費等諸多的具體項目，由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作的復(fù)雜性和繁重性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)會計人員需要花費大量的時間和精力來梳理賬目和核算內(nèi)容，加之受到房地產(chǎn)項目建設(shè)周期的影響，會計人員的工作難度和工作量也非常之大。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)收入確認難度大。企業(yè)會計準則之中規(guī)定了收入確認應(yīng)當以報酬和風(fēng)險的實質(zhì)性轉(zhuǎn)移為主，與此同時還要滿足如下條件：購貨方已經(jīng)接收了商品所有權(quán)上主要風(fēng)險和報酬、出售方既沒有對商品實施控制也沒有對繼續(xù)管理權(quán)予以保留、與商品相關(guān)的已經(jīng)發(fā)生、即將發(fā)生的成本能夠可靠計量、收入金額能夠可靠計量。房地產(chǎn)企業(yè)二絕大多數(shù)采取預(yù)售和分期收款的方式進行商品房銷售，造成這種現(xiàn)象的原因在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)和開發(fā)周期較長，在預(yù)售的時候由于商品房尚未徹底建成，還難以滿足收入的確認條件，在該環(huán)節(jié)企業(yè)只能和購房者簽訂購房合同，與此同時新會計準則還對不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)提出了不同的核算要求，這在一定程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)收入確認的復(fù)雜性。

第三，缺乏有效的監(jiān)管機制。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)監(jiān)管機制欠缺、領(lǐng)導(dǎo)意志凌駕于會計核算工作至上、財務(wù)監(jiān)管機制流于表面等原因?qū)е路康禺a(chǎn)企業(yè)會計核算工作困境重重。而企業(yè)財務(wù)管理機制的弱化在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控機制的不健全、領(lǐng)導(dǎo)者對財務(wù)會計核算工作認識的不全面，這些問題在中小房地產(chǎn)企業(yè)之中展現(xiàn)得尤為明顯。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中通常出現(xiàn)戰(zhàn)略性錯誤，根源在于企業(yè)對會計核算系統(tǒng)缺乏全面、有效的監(jiān)督，導(dǎo)致財務(wù)數(shù)據(jù)失去真實性、準確性，致使會計信息難以為企業(yè)決策提供真實有效的信息，使得企業(yè)在發(fā)展過程中錯失很多發(fā)展機會。

二、改進房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題的措施

（一）設(shè)置科學(xué)合理的會計科目

會計科目設(shè)置這個突出的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算問題在本質(zhì)上應(yīng)該通過科學(xué)地設(shè)置會計科目來予以解決，這樣房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的質(zhì)量和效率才能得到徹底的提升。設(shè)置科學(xué)合理的跨級科目能夠讓企業(yè)更加了解自身的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，并凸顯出自身的經(jīng)濟實力，把握住行業(yè)發(fā)展趨勢?？缂壴O(shè)置會計科目、在企業(yè)總賬目之下設(shè)置子賬目使得企業(yè)的下屬單位不再進行獨立地會計核算，會計核算工作效率顯著提升、會計核算程序大大簡化，會計工作人員在事務(wù)性工作上耗費的精力越來越少，并且能夠更加真實、準確地反應(yīng)竣工核算環(huán)節(jié)的金額和質(zhì)量，將成本費用更加清晰地、準確地展現(xiàn)出來，進而從根本上提升會計工作質(zhì)量。

（二）拓展房地產(chǎn)企業(yè)收入核算范圍

首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算范圍。房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)大多是通過和購買方簽訂購銷合同、事先和購買方簽訂銷售合同進行銷售的，銷售收入的確認也圍繞著這兩點進行。核算內(nèi)容也要圍繞著拆遷面積的安置房產(chǎn)權(quán)款、回遷安置戶繳納的補充房產(chǎn)款、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)方等都是其核算范圍，而將自身自用的房產(chǎn)出售作為固定資產(chǎn)核算的情況除外。

其次，要明確和確定收入的確認標準。房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房大多都會經(jīng)歷簽訂預(yù)售合同、收預(yù)收款、簽訂正式銷售合同、竣工驗收、買房驗收、產(chǎn)權(quán)過戶等幾個步驟。從法律意義上來講，房地產(chǎn)購銷合同僅僅是一種合約，在房屋建造未完成的情況下是難以執(zhí)行驗收認可程序的，銷售收入的確認只有在房地產(chǎn)企業(yè)和客戶簽訂銷售合同之后，此時與商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移到買房，確認收入顯然是不被會計準則承認的。只有在房地產(chǎn)企業(yè)正式地和客戶簽訂協(xié)議、相關(guān)的法律程序和驗收程序完成之后得到有效執(zhí)行、相關(guān)部門確認竣工房屋的合格性和安全性、并且辦妥買賣雙方之間的房屋移交手續(xù)之后，才可以在會計上確認收入。

（三）建立會計核算監(jiān)督機制

監(jiān)管機制的建立是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算、收入確認的重要保障，對規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的規(guī)范具有至關(guān)重要的意義。房地產(chǎn)企業(yè)收入核算建立在項目銷售收入情況的基礎(chǔ)上，這一過程需要對新會計準則進行深入的分析和掌握。在明確房地產(chǎn)收入的過程中，財務(wù)標準和法律標準是至關(guān)重要的兩個標準，同時也是準確計量收入的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)、出售房屋、出售配套措施來獲得收入和經(jīng)濟利益，但是房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中要把握一個重要的標準：不能再不符合會計準則和法律規(guī)范的前提下確認收入。除此之外，企業(yè)之有在房屋使用權(quán)完全移交的情況下才能進行收入的最后確認。

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